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Mieteinnahmen versteuern: die wichtigsten Tipps & Infos

«Wie versteuert man Mieteinnahmen?» Diese Frage stellen sich vor allem Vermieter, die ihre Immobilie erst seit Kurzem vermieten. Wir beantworten Ihnen die am häufigsten gestellten Fragen rund um die Themen Vermietung und Steuer und verraten Ihnen praktische Tipps, mit denen Sie Steuern sparen!

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1. Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Alle Einkünfte – und darunter fallen auch Mieteinnahmen – unterliegen in der Schweiz der Einkommenssteuer. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie gewerblicher Vermieter sind oder privat Ihre Eigentumswohnung vermieten. Für die Steuerpflicht macht es ausserdem keinen Unterschied, ob die Immobilie dauerhaft oder nur vorübergehend vermietet ist. Wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten und dafür einen Mietzins vom Mieter erhalten, sind diese Mieteinnahmen in der jährlichen Steuererklärung zu versteuern.

Die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Einkommenssteuer findet sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). Gemäss Art. 1 DBG erhebt der Bund als «direkte Bundessteuer» eine Einkommenssteuer von den natürlichen Personen. Daneben erheben die Kantone die Einkommenssteuer in Form einer «Staatssteuer» und die Gemeinden als «Gemeindesteuer». Die Kantone können über die Steuertarife selbst entscheiden, die Gemeinden wenden wiederum einen Steuerfuss auf die kantonale Staatssteuer an.

2. Welche Einnahmen müssen Vermieter versteuern?

Gemäss Art. 16 DGB unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte der Einkommenssteuer. Wenn Sie also Ihr Haus vermieten, die Wohnung vermieten oder Gewerbe vermieten, sind diese Mieteinkünfte steuerbar. Damit sind sämtliche Einkünfte aus Liegenschaften, sei es Miete oder Pacht, in der Steuererklärung anzugeben.

3. Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?

Die Tarife für die direkte Bundessteuer sind in Art. 36 DGB festgelegt. Auf kantonaler und kommunaler Ebene gelten aber grösstenteils ganz andere Steuertarife, die sich nicht direkt anwenden lassen wie die direkte Bundessteuer. Die meisten Kantone berechnen die Einkommenssteuer auf Basis des gesetzlich festgelegten Steuersatzes und einem Steuerfuss, der periodisch festgesetzt wird.

Mieteinnahmen versteuern: Beispiel

Der Steuersatz verläuft progressiv, d. h., mit steigendem Einkommen erhöht sich auch der Steuertarif. Zu versteuern haben Steuerpflichtige stets ihr Gesamteinkommen für das ganze Jahr. Beispielsweise verdient Herr Schmid als Maler ein jährliches Einkommen von 58'000 Franken. Mit der Vermietung seiner Wohnung nimmt er zusätzlich 13'000 Franken im Jahr ein. Damit muss er insgesamt 71'000 Franken in seiner Steuererklärung versteuern. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt unter anderem davon ab, ob Herr Schmid verheiratet ist und wo er wohnt. Als Vermieter hat Herr Schmid ausserdem die Möglichkeit, bestimmte Kosten von seinen Mieteinnahmen abzuziehen (siehe Punkt 6. «Welche Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen?»).

Über den Steuerrechner der Schweizerischen Eidgenossenschaft können Sie die Höhe Ihrer Einkommenssteuer berechnen.

4. Mieteinnahmen versteuern: Gibt es einen Freibetrag?

Bis zu einem Einkommen von 14'500 Franken im Jahr fällt in der Schweiz keine Einkommenssteuer an. Die Kantone können ihre Steuerfreibeträge selbst festlegen. Dabei handelt es sich aber wohlgemerkt um die Summe aus allen Einkünften.

5. Wo gibt man in der Steuererklärung die Mieteinnahmen an?

Ihre Einnahmen aus der Vermietung geben Sie unter «Einkünfte aus Liegenschaften» an. Dort tragen Hauseigentümer auch den Eigenmietwert ein, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen.

Wenn sich Ihre Immobilie in einem anderen Kanton als in Ihrem Wohnortkanton befindet, müssen Sie die Mieteinnahmen dort versteuern. Dafür füllen Sie das Formular für «ausserhalb des Kantons wohnhafte natürliche Personen mit Liegenschaften» in dem jeweiligen Kanton aus.

6. Welche Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen?

Vermieter können ihre Kosten von der Steuer absetzen und dadurch Steuern sparen. Wenn Sie eine Liegenschaft im Privatvermögen besitzen, lassen sich die folgenden Ausgaben in der Steuererklärung für die Vermietung geltend machen:

  • Unterhaltskosten: z. B. durch den Vermieter zu tragende Betriebskosten und die Hypothekarzinsen
  • Versicherungsprämien: z. B. für die Liegenschaftssteuer
  • Kosten für die Verwaltung durch Dritte
  • Investitionen in das Gebäude, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen

In der Steuererklärung geben Sie entweder die tatsächlichen Kosten an oder Sie nutzen den Pauschalabzug. Dieser liegt in den meisten Kantonen bei 20 Prozent vom Brutto-Mietertrag. Welche Regelungen in Ihrem Kanton dazu gelten, entnehmen Sie der jeweiligen Wegleitung zur Steuererklärung.

7. Welche Steuertipps gibt es für Vermieter?

Steuertipps für Vermieter

Vermieter interessiert in erster Linie, wie sie die Miete versteuern müssen und wie sie sich als Vermieter Steuervorteile sichern können.

1. Für Vermieter ist die Steuererklärung verpflichtend. Suchen Sie sich Unterstützung bei einem Steuerberater oder einem Treuhänder, der Sie durch die komplexen Steuergesetze leitet und Ihnen praktische Steuertipps für die Vermietung gibt.

2. Für alle effektiv abgezogenen Kosten benötigen Sie Zahlungsbelege, insofern Sie nicht den Pauschalabzug geltend machen. Bewahren Sie daher alle Nachweise sorgfältig auf.

3. Kosten für werterhaltende Massnahmen (z. B. die Reparatur der Heizung) lassen sich abziehen. Ausgaben für wertvermehrende Massnahmen (z. B. ein Anbau) sind dagegen nicht abzugsfähig.

4. Verteilen Sie grössere Sanierungen auf mehrere Etappen. So können Sie die Kosten über mehrere Jahre in Abzug bringen.

5. Als Vermieter können Sie auch Kosten von Ihren Mieteinnahmen absetzen, die beispielsweise durch die Ausweisung eines Mieters und andere mietrechtliche Streitigkeiten entstanden sind.

8. Wie sind Mieteinnahmen bei Miteigentum zu versteuern?

Wenn Sie Ihr Miteigentum vermieten – also beispielsweise die Wohnung im Stockwerkeigentum – sind die gleichen steuerlichen Regelungen zu beachten wie bei anderen Liegenschaften. Alle Mieteinkünfte, die Ihnen zufliessen, sind in der Steuererklärung anzugeben.

Ehepaare reichen gemeinsam eine Steuererklärung ein. Gehört das vermietete Haus beispielsweise Ihnen und Ihrem Ehepartner zu gleichen Miteigentumsanteilen, tragen Sie die Mieteinnahmen in Ihrer gemeinsamen Steuererklärung ein.

9. Wie sind Mieteinnahmen bei Untervermietung zu versteuern?

Mieteinnahmen aus der Untervermietung sind keine Einkünfte im eigentlichen Sinne. Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Wohnung untervermieten, erzielen Sie damit keinen tatsächlichen Gewinn. Stattdessen verringert sich lediglich Ihre eigene Mietzahlung. Daher müssen Sie die Miete Ihres Untermieters auch nicht in der Steuererklärung angeben.

10. Welche Steuern müssen Immobilienbesitzer noch zahlen?

Auf Hauseigentümer kommen eine Reihe weiterer Steuern zu:

  • Eigenmietwert: Der Eigenmietwert entfällt auf selbst genutztes Wohneigentum. Besteuert wird dabei der gesparte Mietzins, den ein Mieter für die Immobilie zahlen müsste.
  • Liegenschaftssteuer: Die Liegenschaftssteuer fällt jährlich an und bezieht sich anders als z. B. die Grundstückgewinnsteuer nicht auf Handänderungen.
  • Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer ist zu zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen.
  • Handänderungssteuer: Alle Handänderungen sind grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig von einem tatsächlich erzielten Gewinn.
  • Vermögenssteuer: Immobilienvermögen unterliegt der Steuer, dabei ist der Steuerwert der Liegenschaft anzusetzen.

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