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Verkehrswert Liegenschaft

Verkehrswert Schweiz 2

Erfahren Sie hier alles zum Verkehrswert Ihrer Liegenschaft. Unsere fünf Punkte informieren Sie im Folgenden über alle wichtigen Fragen!

Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft überhaupt? Wie wird der Wert ermittelt? Und was ist die Immobilie aktuell wert? Hier erhalten Sie eine kostenfreie Wertermittlung und viele, weitere Infos!

1. Definition Verkehrswert der Liegenschaft– rechtliche Grundlagen

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wieder. Dieser Wert wird im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie in der Schätzordnung (§ 12 Abs. 1 SchäV) als derjenige Preis definiert, der sich aus der “Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit” ergibt.

Wichtig dabei: Der Verkehrswert wird auf der Grundlage des Ertrags- und Realwerts der Liegenschaft ermittelt (§ 12 Abs. 2 SchäV).

Hinweis von immoverkauf24:

Sollten Sie Ihre Immobilie in nächster Zeit verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen, den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.

2. Verkehrswert vs. Marktpreis

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise im Freundes- oder Bekanntenkreis angeboten oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht. Grund hierfür: Die Nachfrage wurde in diesem Fall zu stark begrenzt und es fand kein “gewöhnlicher Geschäftsverkehr” statt.

Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z. B. ein Kaufinteressent bei einer sehr begehrten Immobilie bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.

Hinweis von immoverkauf24:

Der Verkehrswert eine Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

3. Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Bei der Schätzung bebauter Grundstücke kommt regelmässig eine Kombination dieser beiden Verfahren zum Einsatz:

  1. Der Realwert einer Liegenschaft entspricht der Summe aus Gebäudezeitwert, Umgebungs- und Baunebenkosten sowie dem Landwert. Bei der Berechnung wird zunächst der Neuwert von Gebäude, Umgebung und Baunebenkosten abzüglich der Altersminderung ermittelt. Dies ergibt den aktuellen Zeitwert der Liegenschaft. Der Landwert des Grundstücks ist der Verkehrswert von unüberbautem Boden.
  2. Der Ertragswert gibt den kapitalisierten, jährlich erzielbaren Mietwert der Immobilie an. Berechnet wird der Ertragswert wie folgt: Mietwert x 100 ÷ Kapitalisierungssatz. Der Kapitalisierungssatz bzw. Kapitalisierungszinsfuss wird von einer Reihe an Faktoren bestimmt und beträgt meist zwischen 4 und 7 Prozent.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Schätzer ermittelt auf Grundlage des Real- und Ertragswertes den Verkehrswert der Liegenschaft. Wichtig ist dabei die Gewichtung der beiden Werte: Der Realwert wird stets mit 1 gewichtet, der Ertragswert hingegen mit dem Koeffizienten (m), der von der allgemeinen und örtlichen Wirtschaftslage, der Grösse und Art des Gebäudes, der Lage, der Vermietbarkeit und weiteren objektspezifischen Besonderheiten abhängt.

4. Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen

Verkehrswert CH

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Leitgedanke Verkehrswert: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück/einer Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert.

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in der Schweiz separat ermittelt werden kann.

Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes.

Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert widerspiegeln.

Achtung beim Verkehrswert von vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mieter aufgrund von Mängeln am Objekt eine Mietzinsreduktion vornehmen kann, sind die Ertragsmöglichkeiten begrenzt und damit auch der Verkehrswert.

Ist ein Gebäude frei und kann selbst genutzt werden, fliessen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren mit ein:

  • Wohn- und Nutzfläche
  • Baujahr
  • Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen: Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern: Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
  • Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

Neben der Immobilie und dem eingesetzten Bewertungsverfahren spielt auch der Schätzer eine nicht unerhebliche Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Es ist nicht ungewöhnlich, dass zwei Schätzer bei Ansicht der gleichen Immobilie und Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens dennoch zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich: Der Verkehrswert kann nicht schematisch ermittelt werden. Immer gibt es Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten. Dies gilt auch für aufwendig erstellte Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts.

5. Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie

Unter dem Punkt Verkehrswertermittlung finden Sie weitere Hinweise zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Gerne können Sie auch unsere kostenlose Wertermittlung in Anspruch nehmen, die wir allen verkaufsinteressierten Eigentümern anbieten.

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