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Hausverkauf: diese Steuern kommen beim Verkauf auf Sie zu

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können allfällige Steuern den Erlös schmälern. Daher möchten Verkäufer wissen, welche Steuern anfallen und wie sich die Steuerbelastung möglicherweise senken lässt. Auch für den Käufer ist es wichtig in Erfahrung zu bringen, was an Steuern zu zahlen ist. Was beim Hausverkauf an Steuern in der Schweiz anfällt, erfahren Sie hier.

1. Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Immobilienverkauf und Steuer – ein wichtiges Thema für Erwerber und Verkäufer. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien berechnen die Steuerämter die folgenden Steuern:

  • Handänderungssteuer (nicht in allen Kantonen) – zahlbar vom Käufer oder zur Hälfte jeweils vom Verkäufer und vom Käufer
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer – zahlbar vom Erben bzw. Begünstigten

Hinweis von immoverkauf24:

Ob eine Steuer anfällt und in welcher Höhe, richtet sich nach den kantonalen Steuergesetzen. Anfragen richten Sie an das Steueramt am Standort der Immobilie.

2. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist immer dann zu zahlen, wenn Sie als Verkäufer einen Gewinn beim Immobilienverkauf machen. Der Wertgewinn beim Verkauf ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anlagewert. Der Anlagewert entspricht dem Betrag, den Sie ursprünglich für das Objekt gezahlt haben, plus wertvermehrender Aufwendungen. Hinzu kommen weitere Abzüge, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, wie Anwaltskosten und Grundbuchgebühren. Steuerermässigungen ergeben sich durch eine lange Besitzdauer, Steuerzuschläge durch eine kurze Besitzdauer. Übrigens fällt die Grundstückgewinnsteuer auch an, wenn Sie Ihr Miteigentum an einer Immobilie oder ein Baurecht veräussern. Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, entsteht die Steuerschuld.

Steuerpflichtig ist beim Hausverkauf der Verkäufer der Immobilie. Zu beachten ist, dass die Eigentümer solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften. Wenn also beispielsweise die Eheleute ihr gemeinsames Haus verkaufen und der Ehemann nicht zahlen kann, muss die Ehefrau für die gesamten Steuerschulden aufkommen. Problematisch wird es für den neuen Eigentümer, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist und die Grundstückgewinnsteuer nicht begleichen kann. In diesem Fall hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, ihr Pfandrecht am Grundstück einzulösen. Damit ist der neue Eigentümer der Liegenschaft haftbar, insofern er bereits im Grundbuch eingetragen ist.

Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen und in einigen Kantonen von den Gemeinden erhoben. So kann die Steuerhöhe je nach kantonaler Regelung sehr unterschiedlich ausfallen.

Mehr zur Grundstückgewinnsteuer erfahren?

Detaillierte Informationen zur Grundstückgewinnsteuer und den jeweiligen Regulationen in Ihrem Kanton sowie anschauliche Rechenbeispiele finden Sie auf unserer Seite zum Thema «Grundstückgewinnsteuer».

Tipp von immoverkauf24:

Als Erwerber können Sie vom Verkäufer verlangen, dass Sie einen Teil der Kaufsumme auf ein Sperrkonto überweisen. Damit stellen Sie sicher, dass Geld für die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer vorhanden ist und das Steueramt kein Pfandrecht an der Liegenschaft einzutragen braucht.

3. Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer fällt stets dann an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Die kantonalen Vorschriften sind aber sehr unterschiedlich. Der Kanton Zürich beispielsweise erhebt keine Steuern, sondern nur Handänderungsgebühren. Im Kanton Aargau wiederum können Verkäufer und Erwerber im Kaufvertrag vereinbaren, wer die Zahlung der Handänderungssteuer übernimmt.

Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer spielt es bei der Handänderungssteuer keine Rolle, ob Sie das Haus gewinnbringend verkauft haben. Bemessungsgrundlage ist hier – abhängig von den kantonalen Steuergesetzen – der Kaufpreis, der amtliche Wert oder der Verkehrswert der Liegenschaft.

Auch die Handänderungssteuer wird von den Kantonen und in einigen Kantonen von den Gemeinden erhoben. So kann die Steuerhöhe je nach kantonaler Regelung sehr unterschiedlich ausfallen.

Mehr zur Handänderungssteuer erfahren?

Detaillierte Informationen zur Handänderungssteuer und den jeweiligen Regulationen in Ihrem Kanton sowie anschauliche Rechenbeispiele finden Sie auf unserer Seite zum Thema «Handänderungssteuer».

4. Welche Steuern müssen in welchen Kantonen gezahlt werden?

In unserer Tabelle sehen Sie, welche Steuern beim Immobilienverkauf in Ihrem Kanton anfallen:

Kanton Grundstückgewinnsteuer Handänderungssteuer

Zürich

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Nein, nur Grundbuchgebühr

Bern

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Luzern

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Uri

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Nein, nur Grundbuchgebühr

Schwyz

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Nein, nur Grundbuchgebühr

Obwalden

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Nidwalden

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Glarus

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Nein, nur Grundbuchgebühr

Zug

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Nein, nur Grundbuchgebühr

Freiburg

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Solothurn

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Basel-Stadt

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Basel-Landschaft

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Schaffhausen

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Nein, nur Grundbuchgebühr

Appenzell Ausserrhoden

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Appenzell Innerrhoden

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

St. Gallen

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Graubünden

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Aargau

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Thurgau

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Tessin

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Waadt

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Wallis

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Neuenburg

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Genf

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer bei Privatvermögen / Grundstücksgewinnsteuer plus Einkommens- bzw. Gewinnsteuer bei Geschäftsvermögen

Ja

Jura

Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer

Ja

Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Stand Mai 2018

5. Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an?

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, kann dieses Immobiliengeschäft ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer unterliegen. Der Begriff Grundstück bezieht sich hier gemäss Art. 655 ZGB auf alle Arten von Liegenschaften, dazu gehört auch Stockwerkeigentum. Im Zusammenhang mit Wohnungsverkauf und Steuer gelten daher alle Steuervorschriften in Ihrem Kanton, die auch für Grundstücke und Häuser zu beachten sind.

6. Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen und einen Gewinn machen, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Ebenso unterliegt der Grundstücksverkauf – abhängig von den kantonalen Vorschriften – der Handänderungssteuer. Der Grundstücksverkauf mit Steuer gilt gleichermassen für bebaute und für unbebaute Grundstücke.

7. Welche Steuern sind beim Verkauf mehrerer Immobilien zu bezahlen?

Hausverkauf Steuern

Verkaufen Sie als Privatperson Ihr Haus, erhebt die Steuerbehörde die Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer. Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie gewerbsmässig mit Immobilien handeln. Als gewerblicher Liegenschaftshändler müssen Sie den Gewinn in Ihrer Steuererklärung als Einkommen versteuern. Darauf fallen zusätzlich AHV-Beiträge und Sozialabgaben an. Wann die Grenze zum gewerblichen Immobilienhandel überschritten ist, lässt sich nicht pauschal sagen.

Die Steuerbehörden ziehen dazu eine Reihe an Kriterien heran, wie:

  • die Besitzdauer
  • eine hohe Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis
  • planmässiges/spekulatives Vorgehen beim Handel mit Liegenschaften
  • Wiederanlage des Verkaufsgewinns in neue Objekte
  • besondere Marktkenntnisse

Hinweis von immoverkauf24:

Die einzelnen Kantone handhaben die Besteuerung von gewerblichen Liegenschaftshändlern ganz unterschiedlich. Daher empfiehlt es sich, beim Steuerberater nachzufragen.

8. Was ist im Hinblick auf Erbschaft und Steuern beim Hausverkauf zu beachten?

Wenn Sie ein Haus erben, fällt auf das Erbe möglicherweise die Erbschaftssteuer an. Ob Sie steuerpflichtig sind und wie hoch die Steuer ausfällt, richtet sich in erster Linie nach dem Verwandtschaftsgrad. Unter Ehegatten ist die Erbschaft in allen Kantonen steuerfrei. Nachkommen müssen nur in einigen Kantonen ihr Erbe versteuern. Neben der Erbschaftssteuer kann zusätzlich die Handänderungssteuer anfallen. Die meisten kantonalen Vorschriften sehen jedoch vor, dass beim Erbgang keine Handänderungssteuer zu zahlen ist.

Wenn Sie das geerbte Haus verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, erhebt die Steuerbehörde die Grundstückgewinnsteuer. Der Gewinn berechnet sich dabei als Differenz zwischen dem Kaufpreis, den der Erblasser einst gezahlt hat, und dem Verkaufspreis. Die Besitzdauer des Erblassers wird bei der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer mit angerechnet, was zu Steuererleichterungen führt. Wie Sie beim Hausverkauf die Steuern berechnen, erklärt Ihnen der Steuerberater.

9. Sonderregel: Was gilt bei Eigennutzung von Haus und Wohnung?

Ob Sie Ihre Immobilie vermietet haben oder selbst nutzen, ist für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer in den meisten Kantonen nicht relevant. In den Kantonen Solothurn und Basel-Landschaft sehen die Steuervorschriften aber vor, dass beim Kauf von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum keine Handänderungssteuer fällig wird. In den Kantonen Obwalden und Thurgau fällt keine Handänderungssteuer beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie an, wenn Sie den Verkaufserlös innert einer angemessenen Frist für eine selbst genutzte Ersatzliegenschaft verwenden.

10. Wie lassen sich Steuern aufschieben?

In bestimmten Fällen erfolgt ein Steueraufschub. Beispielsweise findet ein Aufschub der Grundstücksgewinnsteuer bei Handänderungen unter Ehegatten statt. Wenn beispielsweise der Ehemann die gemeinsame Immobilie übernimmt und dafür seine Frau auszahlt, wird zunächst keine Grundstückgewinnsteuer fällig. Die Steuerschuld überträgt sich dabei auf den Ehepartner, der das Haus übernimmt. In unserem Fallbeispiel also der Mann. Wenn er die Immobilie später wieder verkauft, muss er auf den Verkaufsgewinn die Grundstückgewinnsteuer zahlen.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung verdeutlicht, welche Voraussetzungen dafür zu beachten sind:

Schritt 1: Ein Ehepaar lässt sich scheiden und vereinbart, dass der Mann das Haus übernimmt und seine Ex-Frau für ihren (Miteigentums-)Anteil entschädigt.

Schritt 2: Die Eheleute treffen eine schriftliche Vereinbarung dazu, dass die Besteuerung des Grundstückgewinnes zufolge Abgeltung güter- bzw. scheidungsrechtlicher Ansprüche sowie ausserordentlicher Beiträge im Sinne von Art. 165 ZGB aufgeschoben wird. Diese Vereinbarung kann im Ehevertrag, in der Trennungsvereinbarung oder im Kaufvertrag festgehalten werden.

Schritt 3: Bei der Übertragung der Immobilie auf den Ehemann wird die Steuer aufgeschoben. Die auf der Immobilie lastende Steuer übernimmt der Mann.

Schritt 4: Verkauft der Mann das Haus zu einem späteren Zeitpunkt wieder, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Erwerbspreis abgestellt, den das Ehepaar damals beim Kauf gezahlt hat. Welchen Preis die Eheleute bei der Scheidung vereinbart haben, ist nicht von Bedeutung.

Gemäss Art. 12 StHG wird die Besteuerung ebenfalls aufgeschoben bei:

  • Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
  • Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
  • vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
  • Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

11. Welche Tipps gibt der Steuerberater zu Steuern beim Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf?

1. Fragen Sie bei Ihrem Steuerberater nach und erkundigen Sie sich, welche Kosten beim Hausverkauf Sie vom Verkaufsgewinn abziehen können. Dadurch lässt sich die Höhe der Grundstückgewinnsteuer senken.

2. Wenn der Verkauf dem Steueraufschub unterliegt (siehe Punkt 10 «Wie lassen sich die Steuern aufschieben?») und Sie unter Wert verkaufen, kann es später bei einem erneuten Verkauf teuer werden. Für die Grundstückgewinnsteuer ist nämlich nicht der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft massgeblich, sondern die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufpreis.

3. Viele Verkäufer sind von der Handänderungssteuer befreit oder es gelten reduzierte Sätze, beispielsweise bei einer Erbteilung. Informieren Sie sich frühzeitig, welche Regelungen für die Handänderungssteuer in Ihrem Kanton zu gelten.

4. In einigen Kantonen ist es möglich, im Kaufvertrag festzulegen, wer die Handänderungssteuer zu zahlen hat. So können Sie beispielsweise vereinbaren, dass der Käufer die Handänderungssteuer übernimmt.

12. Welche Kosten und Aufwendungen lassen sich in der Steuererklärung absetzen?

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Kosten in der Steuererklärung anzugeben. Was genau abzugsfähig ist, hängt von den Steuervorschriften in Ihrem Kanton ab. Als Faustregel gilt, dass alle Aufwendungen abziehbar sind, die regelmässig für den Erhalt der Liegenschaft anfallen. Dazu gehören unter anderem:

  • Kosten für Reparaturen
  • Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen wie z. B. die Ersatzbeschaffung ausgedienter Fenster
  • Unterhaltkosten für den Garten

Wertvermehrende Investitionen, wie beispielsweise Ausgaben für einen Anbau, sind hingegen nicht abzugsfähig.

Ausserdem können Sie folgende Ausgaben in Ihrer Steuererklärung in Abzug bringen:

  • die meisten Versicherungsprämien
  • Verwaltungskosten

13. Welche weiteren Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Neben der Steuer sind beim Hausverkauf weitere Kosten einzukalkulieren. Dazu gehören die folgenden Ausgaben:

  • das Honorar für den Notar
  • die Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch

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