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Immobilienrente: Rente aufbessern mit dem Eigenheim

Immer mehr Rentner stehen im Ruhestand vor einem Dilemma: Die monatliche Rente reicht zum Leben nicht aus und das gesamte Kapital steckt im Haus. Mit einer Immobilienrente können Sie dieses Problem eventuell lösen. Doch dabei sollten Sie die Tücken der Immo-Rente nicht ausser Acht lassen. Lesen Sie hier, wie die Immobilienrente funktioniert und warum der Immobilienverkauf in manchen Fällen besser ist!

1. Was ist die Immobilienrente?

Die Immobilienrente bietet Senioren mit Wohneigentum die Möglichkeit, ihre Rente aufzustocken. In der Schweiz ist die Immobilienrente auch bekannt als Immo-Rente und Umkehrhypothek. Statt ihre Immobilie im Alter verkaufen zu müssen, können Eigentümer ihr Haus mit einer Hypothek beleihen und erhalten dafür eine Rente ausgezahlt.

Bei der Immobilienrente handelt es sich um ein recht neues Produkt, das bislang vorwiegend in den USA als «Reverse Mortgage» vorzufinden ist. Die Immorente verhilft Hauseigentümern dabei, ihre Immobilie später im Alter zu Geld zu machen. Damit stellt die Immobilienrente eine alternative Form der Altersvorsorge dar. Um durch die Umkehrhypothek Ihre Rente aufzubessern, schliessen Sie mit der Bank einen Kreditvertrag. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit, über ein Einkommen müssen Sie also nicht verfügen. Abhängig von den Vereinbarungen erhalten Sie eine monatliche Rente oder grössere Beträge auf einmal ausgezahlt. Sie bleiben weiterhin in Ihrem Haus wohnen und sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit der aufgestockten Hypothek deckt die Bank zunächst die Hypothekarzinsen für einen Zeitraum zwischen 10 bis 15 Jahren. Der verbleibende Betrag steht Ihnen als Rente zu. Während der Laufzeit der Umkehrhypothek bezahlen Sie weder Zinsen noch Tilgung.

Aufgrund ihres geringen Einkommens besteht für Senioren oftmals nicht die Option, ihre Hypothek auf konventionelle Weise aufzustocken. Die Banken nehmen für die Tragbarkeitsrechnung einen Hypothekarzins von 5 Prozent und Unterhaltskosten von 1 Prozent pro Jahr an. Für unsere Beispielrechnung gehen wir von einem Verkehrswert von 900'000 Franken aus. Soll das Haus mit einer Hypothek in Höhe von 450'000 Franken belastet werden, ergeben sich jährliche Hypothekarzinsen in Höhe von 22'500 Franken. Der Unterhalt von 1 Prozent beträgt bei dem Wert der Immobilie im Jahr 9'000 Franken. Pro Monat fallen so insgesamt 2'625 Franken an. Die Banken setzen aber strikte Vorgaben und die monatlichen Kosten für die Liegenschaft dürfen nicht mehr als ein Drittel der Einkünfte übersteigen. Damit müsste das Rentnerehepaar monatlich über mindestens 7'875 Franken verfügen. Dieser Betrag steht allerdings vielen Senioren im Alter nicht zur Verfügung.

Entscheidet sich das Ehepaar hingegen für eine Umkehrhypothek, sieht die Berechnung wie folgt aus:

Bespielrechnung: Aufbesserung der Rente durch eine Umkehrhypothek

Verkehrswert der Immobilie

900'000 Franken

Umkehrhypothek

450'000 Franken

Hypothekarzins für Festhypothek

3 %

Kapital durch Umkehrhypothek

450'000 Franken

./. Hypothekarzins für 10 Jahre

135'000 Franken

So verbleiben für Ihre Rentenaufbesserung

265'000 Franken

Zusätzliche Rente im Jahr

26'500 Franken

Zusätzliche Rente im Monat

2'208 Franken

2. Für wen ist eine Immobilienrente und Umkehrhypothek sinnvoll?

Bei vielen Rentnern reichen die Bezüge aus der AHV, aus der Pensionskasse und aus der freiwilligen, privaten Vorsorge der 3. Säule nicht aus. Eine Immobilienrente ist daher sinnvoll für Eigenheimbesitzer, deren Altersrente zu gering ist. Auch profitieren Senioren, die sich im Alter mehr leisten möchten und einen grösseren Geldbetrag benötigen, von der Immo-Rente. Die Immobilienrente macht es möglich, an zusätzliches Kapital zu kommen, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Um eine entsprechende Hypothek im Alter abzuschliessen, sollte der Hauseigentümer bereits im Rentenalter sein bzw. kurz davor stehen.

Einen wichtigen Aspekt sollten Sie dabei aber nicht aus den Augen verlieren: Die Immo-Rente mindert den Nachlass im Todesfall, da das Haus durch den Kreditgeber zur Schuldentilgung verwertet wird. Aus diesem Grund ist die Umkehrhypothek eher interessant für Eigentümer, die keine nahestehenden Erben haben oder später genügend andere Vermögenswerte vererben.

Hinweis von immoverkauf24:

Ob sich die Immobilienrente und Umkehrhypothek für Sie persönlich lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Daher ist es empfehlenswert, mehrere Szenarien durchzurechnen und den Immobilienverkauf als Alternative in Erwägung zu ziehen.

3. Welche Formen der Immobilienrente gibt es?

Immobilienrente Vergleich

In der Schweiz gibt es bislang nur eine relativ überschaubare Anzahl an Kreditinstituten, die eine Immobilienrente und Umkehrhypothek anbieten. Die Konditionen variieren, weshalb ein Vergleich lohnt.

Eine andere Form, die mitunter auch als Immobilienverrentung beworben wird, ist der Verkauf auf Rentenbasis. Der Unterschied zur Immo-Rente besteht darin, dass Sie Ihr Eigentum am Haus an den Geldgeber abtreten. Dafür erhalten Sie anstatt eines Einmalverkaufspreises eine monatliche Rente. Die Immobilienrente fällt bei diesem Produkt übrigens höher aus, wenn Sie sich kein lebenslängliches Wohnrecht einräumen lassen. Ein ähnliches Konzept verfolgen Anbieter, die eine Immobilienrente als Leibrente oder Zeitrente vertreiben.

4. Welche Immobilien eignen sich für die Immobilienrente?

Die Anbieter von Umkehrhypotheken haben klare Vorgaben, welche Immobilie geeignet ist und welches Objekt nicht den strengen Kriterien entspricht. Folgende Voraussetzungen sind bei der Beantragung einer Immobilienrente zu berücksichtigen:

  • Die Immobilie ist vollständig bzw. fast abgezahlt.
  • Die Immobilie befindet sich in einem guten Zustand und es besteht kein Sanierungsstau.
  • Die Immobilie weist eine gute Lage auf und ist wertstabil.

Bei einigen Banken existiert zudem die Vorgabe, dass die Immobilie einen bestimmten Mindest-Verkehrswert aufweisen muss. Für die Immo-Rente stocken Sie Ihre Hypothek meist um 50 bis 60 Prozent des Verkehrswerts auf.

5. Wie verhält es sich beim Mehrfamilienhaus und einer Immobilienrente?

Die klassische Umkehrhypothek bietet sich vorwiegend für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an. Infrage kommen also solche Objekte, in denen der Eigentümer selbst wohnt. Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verrenten möchten, ist der Immobilienverkauf auf Rentenbasis möglicherweise eher geeignet. Nach dem Verkauf des Mehrfamilienhauses stehen Ihnen aber keine Mieteinnahmen mehr zu. Anstelle der bisherigen Mieteinkünfte erhalten Sie eine regelmässige Rente ausgezahlt. Um die Vermietung und alle damit verbundenen Aufgaben müssen Sie sich nicht mehr kümmern. Welche Immobilie für die Immobilienrente vom Anbieter akzeptiert wird, richtet sich letztlich nach den jeweiligen Vorgaben und dem Modell.

6. Wie und wo lässt sich eine Immobilienrente beantragen?

Umkehrhypothek

Standardisierte Anträge für die Immo-Rente gibt es bislang nicht. Jeder Geldgeber wendet andere Kriterien an. Meist besprechen Sie in einem Beratungsgespräch Ihre individuellen Bedürfnisse und arbeiten ein passendes Finanzierungsmodell aus. Bevor die Umkehrhypothek genehmigt wird, prüft die Bank, ob sich die Immobilie eignet. In der Schweiz bieten unter anderem der Schweizerische Hauseigentümerverband (HEV) und das VZ VermögensZentrum Informationen zur Immo-Rente an.

Die Immobilienverrentung mittels Verkauf auf Rentenbasis ist ein Produkt, das die Hegglin Group AG anbietet. Dabei verkaufen Sie Ihre Immobilie und entscheiden sich, ob Sie ein lebenslanges Wohnrecht am Haus behalten möchten.

Da es sich bei der Umkehrhypothek um einen Kreditvertrag handelt, kann man diese nicht einfach rückgängig machen. Abhängig von den Vereinbarungen endet die Immo-Rente, wenn Sie frühzeitig aus dem Haus ausziehen, Ihre Immobilie verkaufen oder wenn der Kreditnehmer verstirbt.

7. Lässt sich Immobilienrente auch mit Privatpersonen vereinbaren?

Bislang sind es vorwiegend Banken und andere institutionelle Kreditgeber, die eine Immobilienrente als Produkt anbieten. Da es sich bei der Immo-Rente um ein relativ neues Finanzierungsmodell handelt, hängen die Konditionen stark vom jeweiligen Geldgeber ab. Häufig vereinbaren Bank und Verbraucher die Immobilienrente individuell und passen die Vereinbarungen an den Einzelfall an.

Anders als die Umkehrhypothek bei der Bank zu beantragen, können sich Eigenheimbesitzer auch an die Familie wenden. Beispielsweise ist es möglich, das Haus auf die Kinder zu übertragen und sich Nutzniessung oder ein Wohnrecht einzuräumen. Im Gegenzug zahlen die Nachkommen eine monatliche Rente aus und Sie bleiben weiterhin im Haus wohnen.

8. Was ist zu beachten in Bezug auf Nutzniessung und Wohnrecht?

Die Einräumung von Nutzniessung oder eines Wohnrechts ist bei der Immobilienrente im Regelfall nicht erforderlich. Da Sie weiterhin Eigentümer der Immobilie bleiben, behalten Sie auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Nur bei alternativen Produkten wie dem Verkauf auf Rentenbasis kann es sinnvoll sein, dass Sie ein Wohnrecht vereinbaren. Als Wohnrechtsberechtigter kommen dann aber der kleine Unterhalt und die Nebenkosten als monatliche Ausgaben auf Sie zu.

Hinweis von immoverkauf24:

Achten Sie darauf, dass Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann ist das Recht am Haus auch gültig.

9. Was passiert mit der Immobilienrente bei frühzeitigem Auszug?

Wenn Sie aus Ihrem Haus ausziehen, endet damit im Normalfall auch Ihre Immobilienrente. Der Kreditgeber hat jetzt die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten und dadurch die Schulden zu tilgen. Wenn nach dem Verkauf der Immobilie noch ein Überschuss übrig ist, erhält der ehemalige Eigentümer diesen Erlös bzw. geht der Überschuss im Todesfall an seine Erben.

Nicht jedem Eigentümer ist ganz wohl dabei, sein Haus bei einem Auszug zu verlieren. Beispielsweise wäre dies von Nachteil, wenn er in ein Pflegeheim zügeln müsste. In diesem Fall wäre das Haus mit seinem Auszug verloren.

10. Was geschieht mit der Immobilienrente im Todesfall?

Mit dem Ableben des Hauseigentümers endet der Kreditvertrag und der Geldgeber erhält sein geliehenes Kapital zurück. Dafür hat er ein Verwertungsrecht an der Immobilie, d. h., das Haus wird verkauft und vom Verkaufserlös nimmt sich die Bank ihren Anteil für Zinsen und Tilgung. Sollte darüber hinaus ein Überschuss bestehen, geht dieser Betrag in den Nachlass über. Die Erbengemeinschaft erhält daher nur etwas vom Verkaufsgewinn, wenn etwas nach Abzug der Schulden durch die Umkehrhypothek übrig bleibt. Alternativ besteht je nach Kreditvertrag für die Erben die Möglichkeit, die Festhypothek zu übernehmen.

11. Was ist im Zusammenhang mit Immobilienrente und Steuern zu beachten?

Ein Vorteil der Immobilienrente ist, dass Sie die Rentenzahlungen steuerfrei erhalten. Da die Immobilienrente einem Vermögensverzehr entspricht und keinem Einkommen im eigentlichen Sinne, fällt darauf auch keine Einkommenssteuer an.

12. Was sagen Experten zur Immobilienrente?

Die Umkehrhypothek gilt generell als teures Produkt mit hohen Gebühren. Eigenheimbesitzer häufen gerade bei Laufzeiten von 10 Jahren hohe Schulden durch die aufgeschobenen Hypothekarzinsen an. Beim späteren Verkauf der Immobilie bleibt so nach Abzug von Zins und Tilgung nur selten etwas für den früheren Hauseigentümer oder seine Erben übrig. Aus diesem Grund raten Experten dazu, sich genau zu überlegen, ob eine Immobilienrente wirklich die richtige Entscheidung ist. Wer im Alter zusätzliches Geld braucht, kann sein Haus auch vermieten oder verkaufen. Bringt die Vermietung zu wenig ein, was gerade auf Einfamilienhäuser zutrifft, ist ein Immobilienverkauf sinnvoll. Durch den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie eine grosse Summe an Kapital freisetzen und stehen finanziell unter dem Strich möglicherweise besser da.

13. Was sind die Alternativen zur Immobilienrente?

Die Immo-Rente ist nicht für jeden Hauseigentümer geeignet und in der Schweiz bislang ein Nischenprodukt. Häufig ist es für Rentner die bessere Option, wenn sie ihr Haus verkaufen und in eine kleinere Wohnung zügeln. Über den Rest des Erlöses aus dem Immobilienverkauf können Sie frei verfügen und davon Ihren Lebensunterhalt bestreiten oder das Geld anderweitig ausgeben. Da die Angebote bislang grösstenteils zu teuer sind, lohnt sich der Abschluss einer Immo-Rente nur in bestimmten Fällen. Daher ist abzuwägen, ob Sie sich stattdessen wohnlich verkleinern können und damit Ihre Rente aufbessern.

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