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SARON-Hypothek: Zinsentwicklung, Vor- und Nachteile

Die SARON-Hypothek stellt für Immobilienbesitzer eine Alternative zur klassischen Festhypothek beim Abschliessen einer Immobilienfinanzierung dar. Wie hoch ist der Zinssatz bei einer SARON-Hypothek? Wann lohnt sich eine SARON-Hypothek? Was sind die Vor- und Nachteile einer SARON-Hypotek? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zu diesem Hypothekarmodell.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die SARON-Hypothek zeichnet sich durch hohe Flexibilität und unbefristeter Laufzeit aus.
  • Der SARON Zins wird auf der Grundlage von abgeschlossenen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt täglich neu berechnet.
  • SARON-Hypotheken können mit starken Zinsschwankungen verbunden sein. Immobilieneigentümer sollten daher genau abwägen, ob sie sich eventuelle Zinssteigerungen leisten können.

1. Was ist eine SARON-Hypothek?

Eine SARON-Hypothek ist eine variable verzinste Hypothek zur Immobilienfinanzierung. Der sogenannte Referenzzinssatz SARON steht dabei für „Swiss Average Rate Over Night“. Diese spezielle Darlehensform steht Immobilienbesitzer seit 2009 als Finanzierungsoption zur Verfügung. Die Methode zur Berechnung wurde gemeinsam von der SIX Group und der Schweizer Nationalbank (SNB) entwickelt. Hier die wichtigsten Merkmale des Saron Zinssatzes:

  • Der SARON Zinssatz wird auf der Basis abgeschlossener Transaktionen des Schweizer Geldmarktes berechnet.
  • Der SARON Zinssatz wird täglich neu berechnet.
  • Der SARON Zinssatz ist öffentlich einsehbar.
  • Der SARON Zinssatz orientiert sich am Leitzins der SNB.

Aufgrund der variablen Verzinsung können SARON-Hypotheken mit kurzfristigen Zinsschwankungen verbunden sein. Anders als bei einer Festhypothek ist der Zinssatz somit nicht im Vorfeld festgelegt. Die Vorteile der SARON-Hypothek liegen in ihrer Flexibilität und der unbefristeten Laufzeit.

Laufzeit einer SARON-Hypothek

Die Rahmenlaufzeit der SARON-Hypothek beträgt üblicherweise zwischen drei und fünf Jahren. Eine vorzeitige Beendigung des Vertrages ist in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Daher sollten Kreditnehmer sorgfältig abwiegen, ob sie eventuell steigende Zinsen tragen können.

immoverkauf24 Hinweis

Die meisten Kreditgeber bieten inzwischen die Möglichkeit, einmal innerhalb der Laufzeit von einer SARON-Hypothek in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln. Mit diesem sogenannten Flex-Modell können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern: Steigen die Zinsen zu stark an, können Sie innerhalb kurzer Zeit zu einer Festhypothek wechseln.

SARON vs. LIBOR-Hypothek

Bis Ende 2021 gab es noch die LIBOR-Hypothek „London Interbank Offered Rate“. Dieses Modell wird allerdings aufgrund seiner Unsicherheit seit 2022 in der Schweiz nicht mehr angeboten. In der folgenden Tabelle die zwei Modelle zum Vergleich:

LIBOR

SARON

Beruht auf den unbesicherten Geldmarkt.

Beruht auf den besicherten Geldmarkt.

Maximal 16 Panel-Banken bestimmen den Zinssatz.

Die Ermittlung des Referenzzinssatzes erfolgt automatisch am Geldmarkt von 160 Banken und Versicherungen.

Zinssatz wird aufgrund von fünf bis acht Werten geschätzt.

Zinssatz wird anhand von rund 40.000 Werten pro Jahr berechnet, da er auf abgeschlossenen Transaktionen basiert.

Berechnungen erfolgen einmal am Tag.

Berechnungen erfolgen alle 10 Minuten, Fixierung findet drei Mal täglich statt.

SARON-Hypotheken haben mittlerweile die LIBOR-Hypotheken abgelöst. Sie zeichnen sich durch mehr Transparenz aus und sind weniger manipulationsanfällig.

Wie beliebt ist die SARON-Hypothek?

In der Vergangenheit waren SARON-Hypotheken meist deutlich günstiger als andere Kreditformen. Dennoch wurden sie im Vergleich zur Festhypothek deutlich seltener vergeben. Dieses Verhältnis kehrte sich im Sommer 2022 erstmals um: Im Juni und Juli wurden erstmals mehr SARON-Hypotheken als Festhypotheken vergeben. Dies ist vor allem auf die Entwicklung des Zinsmarktes und den damit verbunden deutlichen Zinsanstieg in der ersten Jahreshälfte zurückzuführen. Festhypotheken sind daher deutlich teurer geworden, SARON-Hypotheken sind hingegen nach wie vor zu günstigen Konditionen zu haben. Gleichzeitig ist die SARON-Hypothek aber einem höheren Risiko ausgestellt.

2. Welche Voraussetzungen müssen für die Aufnahme einer SARON-Hypothek erfüllt werden?

Wie bei den meisten Hypothekarmodellen muss auch bei der SARON-Hypothek Eigenkapital in Höhe von 20 % des Liegenschaftswertes vorhanden sein. Anders ausgedrückt: Mit SARON-Hypotheken können Sie bis zu 80 % Ihres Eigenheims finanzieren. Zusätzlich gilt:

  • Hypothekennehmer müssen ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz haben.
  • Ausländische Hypothekarnehmer müssen über die Aufenthaltsbewilligung B oder C verfügen.
  • Die Tragbarkeit der Hypothek geht von einem Zinssatz von 5 Prozent aus.

3. Wie funktioniert eine SARON-Hypothek?

Die SARON-Hypothek funktioniert ähnlich wie die variable Hypothek. Auch diese gibt Zinsveränderungen direkt an den Hypothekennehmer weiter. Allerdings wird bei der SARON-Hypothek der Zinssatz täglich neu berechnet. Dabei gilt:

  • Üblicherweise wird eine SARON-Hypothek mit dreimonatigen Abrechnungsperioden angeboten.
  • Zur Berechnung dient der Referenzzinssatz „Compounded SARON“ der SIX, der den Durchschnittszinssatz während der Abrechnungsperiode wiedergibt. Die Berechnung erfolgt bei den meisten Banken zum Ende des Quartals.
  • Sie zahlen also am Ende des Abrechnungszeitraums die Zinsen für das vergangene Quartal. Ist der SARON negativ, zahlen Sie in der Regel nur die Risikomarge.

Unsere Beispielrechnung verdeutlicht das Prinzip der SARON-Hypothek: Hierfür wurden eine Hypothek von CHF 500.000.- mit einer Laufzeit von zwei Jahren ohne Amortisation aufgenommen.

Rechenbeispiel SARON-Hypothek

Fallbeispiel 1: SARON-Hypothek mit einer Belehnung von 60 Prozent

Wert der Liegenschaft

1.000.000 Franken

Hypothek (60% Belehnung)

600.000 Franken

Rahmenlaufzeit

5 Jahre

Zinsbelastung im Jahr bei Zinssatz von 0,9 %

5.400 Franken

Monatliche Belastung total

450 Franken

Fallbeispiel 2: SARON-Hypothek mit einer Belehnung von 80 Prozent

Wert der Liegenschaft

1.000.000 Franken

1. Hypothek (bis 65 % Belehnung)

650.000 Franken

2. Hypothek (übrige 15 % Belehnung)

150.000 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 1. Hypothek bei Zinssatz von 0,9 %

5.850 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 2. Hypothek bei Zinssatz von 1,4 %

2.100 Franken

Amortisation im Jahr (2. Hypothek über 15 Jahre)

10.000 Franken

Monatliche Belastung total

1.495,8 Franken

4. Wie hoch ist der Zinssatz bei der SARON-Hypothek?

Der Zinssatz einer SARON-Hypothek besteht aus zwei Teilen:

  • dem Compounded SARON: dieser wird alle drei Monate von der SIX berechnet und ergibt sich aus dem Durchschnitt der täglichen SARON-Zinssätze
  • dem persönlichen Kundenzinssatz: Dieser wird zu Beginn für die Dauer der Laufzeit festgelegt und aus dem Leitzins plus der Risikomarge der Banken. Der SARON Zins beträgt in der Regel zwischen 0,6 % und 1,3 % je nach Bonität des Kunden.

Seit Januar 2022 sind die Zinsen der Immobilienfinanzierung deutlich angestiegen. Aktuell liegt der Leitzins noch bei -0,25 %. Der Zinssatz einer SARON-Hypothek ist somit immer noch deutlich niedriger als der Zinssatz für eine Festhypothek: Für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren steht der Zins derzeit bei rund 2,6 %.

Für die weitere Entwicklung gehen Experte derzeit von steigenden Zinsen aus. Die Schweizer Nationalbank soll den Leitzins bis zum Ende des Jahres angeblich von -0,25 auf 0,25 % erhöhen. 2023 ist eine weitere Erhöhung auf 0,5 % erwartet.

immoverkauf24 Hinweis

Auch bei negativen Leitzinsen rechnen Kreditgeber mit einem Zinssatz von 0 %. Daraus ergibt sich ein Zinspuffer, von dem Kunden bei steigendem Zins profitieren können: Erst wenn der Leitzins auf mehr als 0 % steigt, sind sie von der Zinserhöhung betroffen.

5. Wie funktionieren Rückzahlung und Amortisation bei der SARON-Hypothek?

Eine SARON-Hypothek kann als erste oder zweite Hypothek abgeschlossen werden. Wie bei anderen Hypothekarmodellen gilt auch hier, dass nur die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter amortisiert werden muss. Für die erste Hypothek gilt:

  • Hypothekennehmer können, müssen die Hypothek aber nicht amortisieren.
  • Aufgrund der unbefristeten Laufzeit kann eine SARON-Hypothek somit beliebig lange fortgeführt werden.
  • Ausserplanmässige Rückzahlungen sind innerhalb der Rahmenlaufzeit meist nur gegen Gebühren möglich.

6. Wie funktionieren Hypothekenwechsel und Kündigung bei der SARON-Hypothek?

Die Kündigung einer SARON-Hypothek ist problemlos zum Ende der Rahmenlaufzeit möglich. Wer vor dem Laufzeitende seine Hypothek kündigen möchte, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Für zusätzliche Sicherheit bieten viele Banken inzwischen sogenannte Flex-Hypotheken an. Mit diesem Modell können Sie eine SARON-Hypothek kurzfristig und ohne Zusatzgebühren beim gleichen Anbieter in eine Festhypothek umwandeln. Bei stark steigendem Zins können Sie somit innerhalb kurzer Zeit reagieren und den Mehrkosten entgehen. Ausserdem bieten diese Modelle oftmals die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung innerhalb von einem Monat bzw. zehn Tagen im Falle eines Immobilienverkaufs.

immoverkauf24 Hinweis

Wie bei klassischen Festhypotheken sind auch bei der SARON-Hypothek die meisten Zusatzleistungen mit gesonderten Gebühren verbunden. Dazu zählen auch die Ablösung durch Dritte, etwa beim Immobilienverkauf, und die Umwandlung in eine andere Hypothek. In der Regel betragen diese Gebühren einmalig einige hundert Franken.

7. SARON-Hypothek: Vor- und Nachteile

SARON-Hypotheken eignen sich vor allem für Immobilienbesitzer, die eine hohe Flexibilität schätzen und gleichzeitig Zinsschwankungen tragen können. Hier die Vor- und Nachteile einer SARON-Hypothek:

Vor- und Nachteile der SARON-Hypothek

Vorteile

Nachteile

Unbefristete Laufzeit

Direktes Zinsrisiko

Kosten für Auflösung oder vorzeitige Rückzahlung sind meist gering

Wenig Planungssicherheit, da Zinskosten erst zum Ende des Quartals bekannt werden

Hohe Flexibilität

 

Sinkende Zinsen werden sofort weitergegeben

 

8. Was sind die Alternativen zur SARON-Hypothek?

In der Schweiz gibt es neben der SARON-Hypothek noch zwei weitere Hypothekarmodelle:

  • Festhypothek: Dieses Hypothekarmodell hat meist eine Laufzeit zwischen zwei und 15 Jahren und wird mit einem festen Zinssatz abgeschlossen. Schwankungen des Zinsmarktes haben somit keine Auswirkungen auf die Hypothek.
  • Variable Hypothek: Dieses Modell hat eine flexible Laufzeit und meist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Auch hier werden Änderungen des Zinsmarktes direkt an den Hypothekennehmer weitergegeben.

Um extreme Zinssteigerungen abzuschwächen, können Sie eine SARON-Hypothek auch mit einer Festhypothek kombinieren. So wäre im Ernstfall nur ein Teil der Hypothekarsumme dem Zinsanstieg unterworfen.

9. Tipps zum Abschliessen einer SARON-Hypothek

  1. Offterten einholen: Vergleichen Sie die Hypothekarkonditionen mehrerer Kreditgebern.
  2. Immobilie schätzen: Lassen Sie vorweg Ihre Immobilie schätzen. Die Bank zieht zur Berechnung der Beleihungsgrenze nämlich nicht den Verkaufspreis, sondern den Verkehrswert der Liegenschaft her.
  3. Hypothekarmodelle vergleichen: Je nach persönlicher Situation lohnt sich ein Hypothekarmodell mehr als ein anderes.
  4. Risikoszenrien berechnen: Kalkulieren Sie auch in Niedrigzinszeiten mit höheren Zinssätzen oder legen Sie regelmässig Geld beiseite, damit Sie bei steigendem Zins die Raten weiterhin bezahlen können.
  5. Zinsentwicklung beobachten: Behalten Sie stets die Entwicklung der Zinsen im Auge, um gegebenenfalls frühzeitig in ein günstigeres Modell wechseln zu können.

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