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Liegenschaftssteuer: wann Sie wie viel in welchem Kanton zahlen

Mit der Liegenschaftssteuer nehmen einige Kantone und Gemeinden jährlich hohe Summen von Immobilienbesitzern ein. Der Steuersatz und die Berechnung unterscheiden sich mitunter deutlich von Gemeinde zu Gemeinde. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen und zeigt Ihnen, wie Sie die Liegenschaftssteuer berechnen - inklusive Steuertabelle nach Kantonen.

1. Was ist die Liegenschaftssteuer und wer ist steuerpflichtig?

Auf Grundeigentum ist in vielen Kantonen in der Schweiz die Liegenschaftssteuer zu zahlen. Ob eine Steuer erhoben wird und wie hoch diese ist, richtet sich nach den kantonalen Steuervorschriften.

Bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine kantonale bzw. kommunale Steuer. Gebräuchlich sind dafür ausserdem die Begriffe Grundsteuer oder Grundstücksteuer. Für die Steuerpflicht ist es unerheblich, ob Sie das Grundstück verkaufen, vererben oder verschenken. Damit muss die Liegenschaftssteuer alleinig aufgrund der Tatsache geleistet werden, dass die Immobilie existiert. Die Kantone und/oder Gemeinden können über die Erhebung der Steuer selbst entscheiden, der Bund selbst nimmt keine Liegenschaftssteuern ein. Abhängig von den Steuergesetzen im jeweiligen Kanton werden natürliche und juristische Personen oder nur eine der beiden Personengruppen besteuert.

2. Welche Liegenschaften müssen mit der Liegenschaftssteuer besteuert werden?

Die Steuergesetze der einzelnen Kantone verwenden einschlägig den Begriff Grundstück als Grundlage für die Besteuerung. Gemäss §655 ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) fallen unter den Grundstücksbegriff

  • Liegenschaften
  • in das Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte
  • Bergwerke
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken

Anhand dieser Definition wird deutlich, dass die Liegenschaftssteuer nicht nur für Liegenschaften an sich erhoben wird. Auch andere Grundstückstypen unterliegen dieser Objektsteuer.

Hinweis von immoverkauf24:

Um welche Art von Grundstück es sich im Einzelfall handelt, lässt sich aus dem Grundbuch entnehmen.

Steuerpflichtig ist in der Regel der Eigentümer der Liegenschaft. Ist im Grundbuch eine Nutzniessung eingetragen, muss der Nutzniesser die Liegenschaftssteuer zahlen. Die meisten Kantone können ihr Grundpfandrecht nach Art. 836 ZGB geltend machen, um die Steuerschulden einzutreiben.

3. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt die Liegenschaftssteuer?

Gesetzliche Grundlage Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer wird in jährlichen Abständen für das jeweils gesamte Jahr erhoben. Während die Besteuerung in einigen Kantonen zu Beginn des Steuerjahres erfolgt, erheben andere Kantone die Steuer am Ende des Steuerjahres. In den Kantonen Freiburg und St. Gallen veranlagt die Steuerbehörde die Liegenschaftssteuer auf der Basis des Grundstückswertes des Vorjahres.

Zuständig für die Erhebung der Liegenschaftssteuer sind die Kantone oder die Gemeinden bzw. können auch beide die Steuer einfordern. Dies hängt von den jeweiligen kantonalen Regelungen ab. In einigen Kantonen können die Gemeinden zudem selbst beschliessen, ob sie die Steuer verlangen möchten oder nicht.

Tipp von immoverkauf24:

Örtlich zuständig ist stets die Steuerbehörde, die sich am Standort der Liegenschaft befindet. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Ihren Wohnsitz in einer anderen Gemeinde bzw. in einem anderen Kanton haben.

4. Wie unterscheiden sich direkte, obligatorische und fakultative Liegenschaftssteuer?

  • Direkte Liegenschaftsteuer: Die Liegenschaftssteuer gehört in der Schweiz zu den direkten Steuern, d. h., der Steuerpflichtige – in diesem Falle der Eigentümer der Immobilie – wird direkt besteuert und kann seine Steuerpflicht nicht an einen Dritten weitergeben.
  • Obligatorische Liegenschaftssteuer: Ist die Steuer obligatorisch, muss sie von den Kantonen bzw. Gemeinden erhoben werden. Ein Verzicht auf die Steuereinnahme ist damit nicht möglich. Obligatorisch ist die Liegenschaftssteuer beispielsweise in den Kantonen St. Gallen und im Wallis.
  • Fakultative Liegenschaftssteuer: Von einer fakultativen Steuer ist die Rede, wenn die Gemeinden zur Erhebung der Liegenschaftssteuer rechtlich befugt sind. Verpflichtend ist die Steuererhebung in diesen Regionen nicht. Fakultativ ist die Steuer beispielsweise in den Kantonen Bern und in Graubünden.

5. Welche Kantone erheben die Liegenschaftssteuer? - inklusive Steuertabelle

Der Steuersatz zur Berechnung der Liegenschaftssteuer verhält sich proportional zum Grundstückswert. Die Gemeinden haben in einigen Kantonen die Möglichkeit, den Steuersatz für die Gemeindesteuer selbst festzulegen.

Aus der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wie hoch die Liegenschaftssteuer in Ihrem Kanton bzw. in Ihrer Gemeinde ausfällt.

Höhe der Liegenschaftssteuer in den Kantonen bzw. Gemeinden:

Kanton Kantonsteuer in Promille (‰) Gemeindesteuer in Promille (‰)

Natürliche Personen

Juristische Personen

Natürliche Personen

Juristische Personen

obligat.

fakulat.

obligat.

fakult.

Bern

max. 1,5

max. 1,5

Freiburg

max. 3,0

max. 3,0

Appenzell - Inn.

max. 1,0

max. 1,0

St. Gallen

0,2 – 0,8

0,2 – 0,8

Graubünden

max. 2,0

max. 2,0

Thurgau

0,5

0,5

Tessin

2,0

1,0

1,0

Waadt

1,0

max. 1,5

max. 1,5

Wallis

0,8

1,0

1,25

Neuenburg

2,0

max. 1,5

Genf

1,0

2,0

Jura

0,5 – 1,8

0,5 – 1,8

Hinweis zu den Liegenschaftssteuersätzen in der Tabelle: Einige Kantone und Gemeinde gewähren reduzierte Steuersätze für landwirtschaftliche Grundstücke und andere Sonderfälle. Daher ist es empfehlenswert, sich bei der zuständigen Steuerbehörde über den geltenden Steuersatz zu erkundigen.

Anstelle bzw. zusätzlich zur Liegenschaftssteuer erheben einige Kantone eine Minimalsteuer. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine Steuer auf das Grundeigentum. Wenn die Minimalsteuer höher ausfällt als die Gewinn- und Kapitalsteuern, so wird sie anstelle dieser erhoben. Von der Ersatzsteuer sind in den meisten Kantonen allerdings vorwiegend juristische Personen betroffen.

6. Welche Kantone erheben die Liegenschaftssteuer nicht?

Keine Liegenschaftssteuer erheben die folgenden Kantone:

  • Zürich
  • Luzern (aber Minimalsteuer)
  • Uri (aber Minimalsteuer)
  • Obwalden (aber Minimalsteuer)
  • Nidwalden (aber Minimalsteuer)
  • Glarus
  • Zug
  • Solothurn
  • Basel-Stadt (aber Minimalsteuer)
  • Basel-Landschaft
  • Schaffhausen (aber Minimalsteuer)
  • Appenzell Ausserrhoden (aber Minimalsteuer)
  • Aargau

7. Was ist die Bemessungsgrundlage der Liegenschaftssteuer?

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Liegenschaftssteuer ist der Bruttowert des Grundstücks. Dieser amtliche Wert wird nicht jedes Jahr wieder neu ermittelt, sondern in periodischen Abständen festgelegt. Wichtig für Eigentümer ist es zu wissen, dass auf dem Grundstück lastende Schulden nicht berücksichtigt werden.

Für die Bestimmung des Bruttowerts verwenden die Kantone den Verkehrswert der Immobilie oder den Ertragswert. Möglich ist auch die Bewertung anhand beider Werte. Der Verkehrswert entspricht oftmals dem Verkaufspreis. Mitunter wird eine Liegenschaft unentgeltlich übertragen. Oder der Wert hat sich seit dem Verkauf aufgrund von wertsteigernden Massnahmen (beispielsweise einer Modernisierung) wesentlich erhöht. In diesen Fällen schätzt die Behörde den Steuerwert und berücksichtigt dabei neben dem Grundstück auch die Gebäude und den Ertrag. Der Ertragswert kommt meist bei der Wertermittlung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften zur Anwendung. Wie der amtliche Wert für die Steuererhebung der Liegenschaftssteuer genau ermittelt wird, findet sich in den Steuergesetzen der Kantone.

8. Wie wird die Höhe der Liegenschaftssteuer berechnet?

Berechnung Höhe Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer lässt sich unmittelbar mithilfe des jeweiligen Steuersatzes berechnen, die Multiplikation mit einem Steuerfuss findet keine Anwendung.

Für die folgenden Rechenbeispiele wird ein Grundstückswert von 500.000 Franken angenommen.

  • Liegenschaftssteuer im Kanton Bern: Bei einem Steuersatz von max. 1,5 ‰ beträgt die jährliche Gemeindesteuer max. 750 Franken.

  • Liegenschaftssteuer im Kanton Graubünden: Der Steuersatz richtet sich in Graubünden nach den Tarifen der jeweiligen Gemeinde. In der Gemeinde Flims beispielsweise liegt der Steuersatz bei 1,2 ‰. Daraus ergibt sich eine jährliche Gemeindesteuer von 600 Franken.

  • Liegenschaftssteuer im Kanton Thurgau: Bei einem Steuersatz von 0,5 ‰ beträgt die jährliche Kantonsteuer 250 Franken.

  • Minimalsteuer im Kanton Luzern: In Luzern wird nur eine Minimalsteuer erhoben, diese beträgt 1,0 ‰. Daraus ergibt sich eine jährliche Steuer von 500 Franken.

  • Liegenschaftssteuer im Kanton St. Gallen: Bei einem Steuersatz von beispielsweise 0,8 ‰ in der Gemeinde Thal beläuft sich die Grundsteuer dort auf 400 Franken im Jahr.

9. Wie lässt sich die Zahlung der Liegenschaftssteuer umgehen?

Ausgenommen von der Liegenschaftssteuer sind Grundstücke, die unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen. Dazu gehören beispielsweise Gebäude von Behörden.

Zudem ist eine Reihe weiterer Grundstücke von der Steuer befreit, wie unter anderem

  • Kirchen
  • Grundstücke der Krankenkassen und Krankenversicherer
  • Schulen
  • Liegenschaften juristischer Personen, die Kultuszwecken dienen

10. Welche Tipps gibt der Steuerberater zur Liegenschaftssteuer?

  • Prüfen Sie, ob die Steuerbehörde den korrekten Grundstückswert angesetzt hat. Ist der Wert zu hoch, sollten Sie dagegen Einspruch einlegen.
  • Als Vermieter sollten Sie darüber nachdenken, die Grundsteuer auf den Mietzins anzurechnen. Dies ist allerdings nur bei einer Erstvermietung möglich. Steigt die Liegenschaftssteuer, kann der Mietzins deswegen nicht einfach so erhöht werden.

Tipp von immoverkauf24:

Beauftragen Sie eine Immobilienbewertung und finden Sie heraus, wie viel Ihre Liegenschaft wert ist.

11. Wird die Liegenschaftssteuer bald abgeschafft?

Die Liegenschaftssteuer wird auf Grundbesitz unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen erhoben. Daher müssen selbst Eigentümer zahlen, die mit ihrer Immobilie keine Gewinne erwirtschaften oder eine hohe Hypothek auf ihrem Grundstück zu lasten haben. Die Liegenschaftssteuer stellt eine finanzielle Belastung für Hausbesitzer dar und damit einhergehend auch für Mieter, da die Kosten häufig auf den Mietzins abgewälzt werden. Da die Grundstücksteuer nur von einigen Kantonen bzw. Gemeinden erhoben wird, erfolgt die Belastung in gesamtschweizerischer Betrachtung nicht einheitlich.

In vielen Gemeinden sprechen sich die Immobilienbesitzer daher gegen die Erhebung der Liegenschaftssteuer aus. Entsprechende Initiativen haben zuletzt beispielsweise in Luzern dazu geführt, dass Liegenschaften seit 2015 nicht mehr besteuert werden. In den anderen Kantonen und Gemeinden, in denen nach wie vor eine Erhebung erfolgt, fehlt es bislang an ähnlichen Initiativen. Für die Zukunft bleibt daher abzuwarten, ob die Liegenschaftssteuer weiterhin Bestand hat.

12. Welche anderen Steuern müssen Immobilienbesitzer zahlen?

Auf Eigentümer von Immobilien können neben der Liegenschaftssteuer weitere Steuern und Abgaben zukommen:

  • Grundstückgewinnsteuer: Erwirtschaften Sie als Besitzer einer Immobilie einen Gewinn mit dem Verkauf der Liegenschaft, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig.
  • Handänderungssteuer: Bei der Eigentumsübertragung, dazu gehören auch Erbschaften und Schenkungen, erheben die Behörden eine Handänderungssteuer.
  • Eigenmietwert: Wenn Sie in Ihrem Eigenheim wohnen, müssen Sie den Mietwert Ihrer Immobilie in Ihrer Steuererklärung angeben und als Einkommen versteuern. Der Mietwert entspricht den Einnahmen, die Sie bei einer angenommenen Vermietung erzielen würden.
  • Vermögenssteuer auf Liegenschaften: Ihre Liegenschaft ist in der Steuererklärung als Vermögen anzugeben. Anders als bei der Liegenschaftssteuer können hier jedoch Schulden in Abzug gebracht werden.

Tipp von immoverkauf24:

Vor dem Immobilienverkauf ist es sinnvoll, sich mit den verschiedenen Steuern bei der Handänderung vertraut zu machen. Ein Makler hilft Ihnen dabei, den Marktwert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Damit können Sie abschätzen, mit welchem voraussichtlichen Gewinn sich das Haus verkaufen lässt.

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