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Hedonische Schätzung: Methode und Bewertungskriterien

Die hedonische Schätzung ist die beliebteste Immobilienbewertungsmethode in der Schweiz. Dabei wird die Liegenschaft mit ähnlichen Immobilien, die bereits verkauft wurden, verglichen. Hier findest du alle Informationen rund um die hedonische Schätzung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der hedonischen Schätzung wird der Wert einer Immobilie anhand von vergleichbaren Liegenschaften ermittelt.
  • Die hedonische Schätzung ist schnell, kostengünstig und bietet eine objektive Bewertung. Als Nachteil gilt die Ungenauigkeit der Ergebnisse.
  • Mittlerweile nutzen die meisten Schweizer Banken, Versicherungen und Pensionskassen die hedonische Schätzung zur Immobilienbewertung. Für Verkaufsinteressenten eignet sie sich jedoch nur zur Erstorientierung.

1. Was ist die hedonische Schätzung?

Die hedonische Schätzung ist ein automatisiertes Verfahren zur Bewertung von Immobilien anhand vergleichbarer Liegenschaften. Bei dem sogenannten Vergleichswertverfahren werden Daten von bereits verkauften Immobilien herangezogen, die ähnliche Kriterien mit der zu bewerteten Immobilie erfüllen. Daraus ermitteln Banken, Versicherungen und Pensionskassen den Verkehrswert. Auch Makler verwenden zur Erstorientierung die hedonische Schätzung. Für die hedonische Schätzung gilt:

  • Der Wert ergibt sich aus Merkmalen wie Baujahr, Fläche und Zimmeranzahl, denen jeweils ein bestimmter Wert zugewiesen wird.
  • Es fliessen insgesamt circa 70 Kriterien zur qualitativen und quantitativen Ausstattung sowie zur Lage ein.
  • Das computergesteuerte Verfahren ist automatisiert und objektiv.
  • In der Schweiz ist die hedonische Schätzung das am häufigsten angewandte Verfahren zur Wertfeststellung von Immobilien.

IAZI hat die Methode in den 1990er Jahren erstmals auf dem Schweizer Immobilienmarkt lanciert. Entwickelt wurde sie bereits um 1950 in den USA. Dort wendete man sie zunächst für diverse Güter an, ehe man sie in den 1980er Jahren schliesslich auch für Immobilien nutzte.

2. Wie funktioniert die hedonische Schätzung?

Bei der hedonischen Schätzung wird jede Eigenschaft der Immobilie gesondert bewertet. Für rund 70 Kriterien wie Wohnfläche oder Baujahr ermitteln Computeralgorithmen den jeweiligen Marktwert. Daraus ergibt sich am Ende der Verkehrswert der Immobilie. Berechnungsgrundlage sind aktuelle Verkaufspreise, die mit vergleichbaren Immobilien erzielt wurden. Zusätzlich gilt:

  • In die Berechnung fliessen Daten von mehreren tausend Verkäufen ein. Diese stellen Hypothekargeber wie Banken und Versicherungen anonymisiert zur Verfügung.
  • Die Methode basiert auf der statistischen Auswertung von realen Transaktionen, was Objektivität garantiert.
  • Versteigerungen, Inserate und Schätzwerte haben keinen Einfluss.

Ziel des Verfahrens ist es, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Diesen kann man zur anschliessenden Bestimmung des Kaufpreises nutzen.

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3. Welche Faktoren werden bei der hedonischen Schätzung berücksichtigt?

Bei der hedonischen Schätzung fliessen rund 70 verschiedene Faktoren in die Bewertung ein:

  • Quantitative Faktoren: Baujahr, Bauweise, Anzahl der Zimmer und Nasszellen, Grundstücksfläche usw.
  • Qualitative Faktoren: Zustand der Liegenschaft, Ausbaustandard usw.
  • Makrolage: Region, Attraktivität des Ortes, Nähe zu Wirtschaftszentren usw.
  • Mikrolage: Nähe zu Einkaufszentren, Erholungsgebieten oder Schulen, Verkehrsanbindung, direkte Nachbarschaft, Aussicht, Besonnung usw.

4. Wer verwendet die hedonische Schätzung?

Mittlerweile nutzen die meisten Banken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen die hedonische Bewertung. Sie dient meist zur Wertbestimmung für Hypotheken oder Versicherungen. Auch Immobilienmakler setzen zumeist auf dieses Verfahren. Aufgrund der schnellen, objektiven Ergebnisse und der geringen Kosten bietet die Methode eine gute Grundlage für Käufe und Verkäufe. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie mit der hedonischen Methode bestimmen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

  • Für eine erste Orientierung können gratis Online-Tools herangezogen werden. Diese berücksichtigen aber nur wenige Kriterien.
  • Über IAZI können Sie online eine genauere Schätzung in Auftrag geben, wobei Kosten von 350 Franken für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bzw. 650 Franken für Mehrfamilienhäuser entstehen.
  • Mit der online Immobilienbewertung von immoverkauf24 können Sie gratis und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen.

immoverkauf24 Hinweis

Für den Verkauf einer Immobilie reicht die hedonische Schätzung nicht aus, da diese nicht alle relevanten Faktoren und Besonderheiten berücksichtigt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie daher einen Immobilienmakler hinzuziehen. Für Verkaufsinteressenten organisiert immoverkauf24 eine gratis Bewertung vor Ort.

5. Hedonische Schätzung: Vorteile und Nachteile?

Die hedonische Schätzung ist vor allem für eine erste Einschätzung sinnvoll. Hier einige Vor- und Nachteile:

Vorteile

Nachteile

Teilweise Online erhältlich

Ungenaue Schätzung, da manche Faktoren nicht erfasst werden

Geringe Kosten; oftmals online gratis erhältlich

Einzigartige Merkmale einer Immobilie können nicht berücksichtigt werden

Objektive Bewertung

 

Marktnahe Ergebnisse

 

Anwendbar auch in abgelegenen Lagen

 

Der grösste Nachteil der hedonischen Schätzung liegt in ihrer Ungenauigkeit. Spezifische Besonderheiten einer Immobilie können in den standardisierten Faktoren nicht erfasst werden. Daher kann das Ergebnis der Schätzung sich um bis zu 20 % vom effektiven Marktwert unterscheiden.

6. Für wen lohnt sich eine hedonische Schätzung?

Eine hedonische Schätzung ist sinnvoll, wenn Sie einen Verkauf erwägen und den ungefähren Verkehrswert Ihrer Liegenschaft bestimmen wollen. Damit können Sie einfach und kostengünstig herausfinden, in welchem Rahmen sich der Verkaufspreis voraussichtlich bewegt. Jedoch reicht das Verfahren als alleiniges Feststellungsverfahren nicht aus. Individuelle Faktoren wie Instandhaltung und Lage können im Detail nur durch eine Bewertung vor Ort eingeschätzt werden.

Für Kaufinteressenten kann die Methode zur Absicherung dienen: So lässt sich herausfinden, ob der Kaufpreis angemessen ist oder ob es noch Raum für Verhandlungen gibt.

Welche Objekte können geschätzt werden?

Am besten eignet sich die hedonische Schätzung zur Bewertung von Einfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Bei Standardimmobilien ist die Genauigkeit am höchsten. Für Liegenschaften mit individuellen Besonderheiten eignet sich die hedonische Schätzung hingegen weniger. Dies betrifft insbesondere Bauernhöfe, Luxusimmobilien und alte Immobilie. Auch bei Grundstücken mit Baulandreserven kann der Wert nicht zuverlässig ermittelt werden.

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FAQ - Hedonische Schätzung
Was ist die hedonische Schätzung?

Die hedonische Schätzung ist ein Vergleichswertverfahren, mit dem sich der Wert von Immobilien bestimmen lässt. Dazu wird die Liegenschaft mit ähnlichen Immobilien in der Region verglichen, die bereits verkauft wurden.

Wie funktioniert die hedonische Schätzung?

Bei der hedonischen Schätzung wird eine Immobilie nach ihren Eigenschaften beurteilt. Der Einfluss der einzelnen Merkmale auf den Marktwert wird separat ermittelt, woraus sich am Ende der Verkehrswert der Liegenschaft ergibt.

Wann ist eine hedonische Schätzung sinnvoll?

Eine hedonische Schätzung lohnt sich als erster Anhaltspunkt für Immobilienbesitzer, die einen Verkauf erwägen oder eine Hypothek aufnehmen wollen. Kaufinteressenten können mit einer hedonischen Schätzung herausfinden, wie realistisch der Immobilienpreis ist.

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