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Festhypothek: Laufzeiten, Zinsen und Amortisation

Was sind die aktuellen Zinssätze bei Festhypotheken? Und wie lautet die Empfehlung für die Laufzeit einer Festhypothek? Finden Sie hier die Antworten auf Ihre Fragen zur Festhypothek!

1. Was ist eine Festhypothek? Definition Festhypothek

Hypothek

Bei der Festhypothek fixieren Sie den Zinssatz für die gesamte Vertragsdauer. So bleiben die Hypothekarzinsen anders als z. B. bei der variablen Hypothek über den festgeschriebenen Zeitraum gleich. Damit bietet Ihnen die Festhypothek mehr Kostensicherheit und eine bessere Planbarkeit. Die Zinsbelastung erfolgt gemäss Schweizer Usanzen zweimal im Jahr zum 30. Juni und zum 31. Dezember.

Den vereinbarten Betrag erhalten Sie bei der Festhypothek zu Beginn der Laufzeit ausgezahlt und können damit den Immobilienkauf abwickeln. Die Amortisation der Hypothek ist nur bei der 2. Hypothek verpflichtend, d. h. bei einer Belehnung von über 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Zum Ende der Laufzeit haben Sie die Möglichkeit,

  • die Hypothek zu verlängern,
  • die Festhypothek in ein anderes Hypothekarmodell umzuwandeln oder
  • die Hypothek zu amortisieren.

2. Wie funktioniert die Festhypothek?

Mit der Bank Ihrer Wahl schliessen Sie einen Kreditvertrag über eine feste Laufzeit zu einem festen Zinssatz ab. Wenn die Hypothekarzinsen steigen, sind Sie von den Zinsteuerungen nicht betroffen. Gleichermassen profitieren Sie aber auch nicht davon, wenn die Zinsen sinken. Bis zum Ende der Laufzeit bezahlen Sie bei der Festhypothek stets denselben Zins.

Tipp von immoverkauf24:

Durch die Aufnahme einer Terminhypothek können Sie sich die aktuell günstigen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Dafür verlangen die Banken einen Zuschlag.

Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen, wie hoch die monatlichen Finanzierungskosten bei einer Belehnung von 60 Prozent im Vergleich zu einer Belehnung von 80 Prozent ausfallen.

Fallbeispiel 1: Festhypothek mit einer Belehnung von 60 Prozent

Wert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

Hypothek (60 % Belehnung)

600'000 Franken

Zinsbelastung im Jahr bei Zinssatz von 1 %

6'000 Franken

Amortisation im Jahr

0 Franken

Monatliche Belastung total

500 Franken

Fallbeispiel 2: Festhypothek mit einer Belehnung von 80 Prozent

Wert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

1. Hypothek (bis 65 % Belehnung)

650'000 Franken

2. Hypothek (über 65 % bis 80 % Belehnung)

150'000 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 1. Hypothek bei Zinssatz von 1 %

6'500 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 1. Hypothek bei Zinssatz von 1,5 %

2'250 Franken

Amortisation im Jahr (2. Hypothek über 15 Jahre)

10'000 Franken

Monatliche Belastung total

1'562,50 Franken

3. Wie sind Zinssätze und Zinsentwicklung der Festhypothek?

Vor zehn Jahren lag der Zinssatz für Festhypotheken noch bei weit über 4 Prozent. Seit 2014 sind die Zinsen für Festhypotheken stetig gesunken. Die Entwicklung der Festhypotheken zeigt, dass der Hauskauf aktuell besonders günstig ist. Derzeit liegt der Zinssatz bei:

  • knapp unter 1 Prozent für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 2 Jahren
  • 1,1 Prozent für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 Jahren
  • 1,56 Prozent für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren

Die Festhypothek im 10-Jahre-Vergleich ist heute demnach deutlich günstiger als noch im Jahr 2008. Im Gegensatz zur Libor Hypothek sind die Zinsen bei der Festhypothek aber etwas höher, da Sie für die Zinssicherheit einen Aufschlag zahlen. Daher sind auch die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken höher als bei einer Laufzeit von zwei oder fünf Jahren.

4. Was ist der Mindestbetrag bei der Festhypothek?

Als Mindestbetrag setzen die meisten Banken 100'000 Franken für die Aufnahme einer Festhypothek fest. Die Belehnungsgrenze liegt wiederum bei 80 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft bei selbst bewohnten Immobilien. Sie benötigen also mindestens 20 Prozent eigene Mittel.

5. Welche Laufzeit hat eine Festhypothek?

Die Laufzeiten für die Festhypothek liegen bei den meisten Banken bei einem bis zehn Jahren. Bei einigen Kreditinstituten können Sie aber auch eine längere Laufzeit von bis zu 15 Jahren vereinbaren.

Hinweis von immoverkauf24:

Eine Festhypothek mit längerer Laufzeit stellt ein gewisses Risiko dar, wenn die Hypothek mit einem höheren Zinssatz abgeschlossen wurde. Fällt der Zinssatz, ist die Hypothek deutlich teurer als beispielsweise eine Libor Hypothek.

6. Wie funktionieren Rückzahlung, Amortisation und Tilgungsrate bei der Festhypothek?

  • Die 1. Hypothek bis zur Belehnungsgrenze von 65 Prozent müssen Sie während der Laufzeit der Festhypothek nicht zurückzahlen. Nur die 2. Hypothek ist innert 15 Jahren bzw. bis zum 65. Lebensjahr vollständig zu amortisieren.
  • Eine Amortisation der Hypothek während der Laufzeit ist bei der Festhypothek im Regelfall nur möglich, wenn Sie entsprechende Vereinbarungen mit der Bank getroffen haben.
  • Für die Rückzahlung der 2. Hypothek innert 15 Jahren ergeben sich Tilgungsraten in Höhe von mindestens 6,7 Prozent im Jahr.
  • Mit Ablauf der Laufzeit der Festhypothek können Sie die Schulden vollständig zurückzahlen, die Hypothek verlängern oder in ein anderes Hypothekarmodell wechseln.

7. Festhypothek: Vorteile und Nachteile?

Vorteile der Festhypothek
Nachteile der Festhypothek

Zinsbelastung lässt sich über die Dauer der Festhypothek exakt planen

Möglicherweise teurer als andere Hypothekmodelle, wenn die Festhypothek zu einem Zeitpunkt mit hohem Zinsniveau abgeschlossen wurde

Zinssteigerungen sind nicht zu befürchten

Bei sinkenden Hypothekarzinsen bleibt die Zinsbelastung der Festhypothek trotzdem gleich hoch

Indirekte Amortisation der Hypothek durch das Vorsorgekonto 3a spart Steuern ein

Amortisationen während der Laufzeit nur möglich, wenn diese im Kreditvertrag vereinbart sind

Festhypothek lässt sich auch im Voraus abschliessen als Terminhypothek

Vorfälligkeitsentschädigung zahlbar, wenn Sie die Hypothek vorzeitig auflösen

8. Für wen empfiehlt sich die Festhypothek?

In folgenden Situationen ist es empfehlenswert, eine Festhypothek abzuschliessen:

  • wenn Sie damit rechnen, dass die Zinsen künftig stark ansteigen werden
  • wenn Sie sich Budgetsicherheit wünschen, weil Sie sich eine höhere Zinsbelastung nicht leisten können

9. Wo finde ich einen Festhypothekenvergleich?

Die Zinsen für eine Festhypothek sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Daher ist es wichtig, unbedingt mehrere Offerten einzuholen und einen Festhypotheken-Vergleich anzustellen.

10. Welche Voraussetzungen müssen für die Aufnahme einer Festhypothek erfüllt werden?

Für die Aufnahme einer Festhypothek sind die folgenden Voraussetzungen zu erfüllen:

  • ein ausreichend hohes Einkommen für den Kauf der Liegenschaft (mehr Informationen dazu finden Sie im Artikel zur Tragbarkeit einer Hypothek)
  • genügend Eigenkapital – die meisten Banken verlangen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent
  • Liegenschaft befindet sich in der Schweiz – nur wenige Banken finanzieren Objekte im Ausland

Für die Aufnahme der Festhypothek benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen, darunter:

Welche Unterlagen Sie im Einzelnen für die Beantragung der Festhypothek benötigen, fragen Sie am besten bei Ihrer Bank an.

11. Tipps: Festhypothek abschliessen

  1. Führen Sie einen Festhypothekenvergleich durch und schauen Sie die Offerten sorgfältig durch.
  2. Lassen Sie das Haus schätzen – der Bank kommt es bei der Berechnung der Belehnungsgrenze nicht auf den Kaufpreis an, sondern auf den Marktwert der Liegenschaft.
  3. Überlegen Sie sich, welche Laufzeit für Sie sinnvoll ist. Eine längere Laufzeit bietet zwar mehr Planbarkeit, muss sich aber nicht zwingend auszahlen.
  4. Tranchieren Sie Ihre Festhypothek mit unterschiedlichen Laufzeiten nur, wenn dies wirklich von Vorteil ist. Mehrere Tranchen schränken Sie in Ihrer Flexibilität ein, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht.
  5. Erkundigen Sie sich, wie Sie Ihre Privatvorsorge für die Finanzierung Ihrer Liegenschaft nutzen können.

12. Lässt sich eine Festhypothek verlängern oder vorzeitig verlängern?

Bereits frühzeitig mehrere Monate vor Ablauf der Festhypothek sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern. Viele Festhypotheken wandeln sich automatisch in eine teure variable Hypothek um, wenn Sie die Kündigungsfrist verpassen. Bei der Verlängerung der Hypothek haben Sie die Möglichkeit, entweder bei Ihrer Bank zu bleiben oder das Finanzinstitut zu wechseln. Auch können Sie darüber nachdenken, in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln.

Vorzeitig verlängern lässt sich eine Festhypothek mit einem sogenannten Forward-Darlehen bzw. einer Terminhypothek. Dabei vereinbaren Sie die Konditionen der Hypothek bis zu maximal zwei Jahre vor der Auszahlung. Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschliessen, sichern Sie sich die Zinsen von heute für eine Festhypothek in der Zukunft. Solch eine Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn Sie mit steigenden Zinsentwicklungen rechnen. Wie hoch die Absicherungskosten ausfallen, richtet sich nach der Laufzeit der Hypothek und dem Zeitfenster bis zum Beginn der Laufzeit.

Tipp von immoverkauf24:

Den Forward-Zuschlag bzw. die Forward-Prämie können Sie mit der Bank durchaus verhandeln. Vergleichen Sie die Offerten und fragen Sie nach, auf welche Konditionen sich die Bank einlassen kann.

13. Wie funktionieren Hypothekenwechsel und Kündigung bei der Festhypothek?

Möchten Sie Ihre Hypothek oder die Bank wechseln, ist dies bei der Festhypothek auch während der Vertragslaufzeit möglich. Dafür bezahlen Sie aber eine teure Vorfälligkeitsprämie. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit und dem Zinssatz Ihrer Hypothek ab. Ein Hypothekenwechsel ist daher meist nur empfehlenswert, wenn die Einsparungen höher ausfallen als die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn die Laufzeit Ihrer Festhypothek abläuft, ist eine Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten einzuhalten. Schauen Sie in Ihrem Kreditvertrag nach und denken Sie daran, die Festhypothek rechtzeitig zu kündigen.

14. Was sind die Alternativen zur Festhypothek?

Alternativen zur Festhypothek sind:

  • die variable Hypothek ohne feste Laufzeit mit variablem Zinssatz
  • die Libor Hypothek, die dem Libor-Zinssatz folgt und ebenfalls über einen festen Zeitraum abgeschlossen wird
  • der Mietkauf ganz ohne Hypothek

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