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Festhypothek: Laufzeiten, Zinsen und Amortisation

Was sind die aktuellen Zinssätze bei Festhypotheken? Und wie lautet die Empfehlung für die Laufzeit einer Festhypothek? Finden Sie hier die Antworten auf Ihre Fragen zur Festhypothek!

Das Wichtigste in Kürze

  • Voraussetzung für die Festhypothek sind 20 Prozent Eigenkapital und 5 Prozent Tragbarkeit.
  • Es kann durch eine 2. Festhypothek bis zu 80 Prozent der Immobilie finanziert werden.
  • Desto länger die Laufzeit der Festhypothek desto höher der Zinssatz.
  • Die Festhypothek sichert vor Zinssteigerungen ab.

1. Was ist eine Festhypothek? Definition Festhypothek

Die Festhypothek ist ein Kreditmodell, welches besonders zur Finanzierung der eigenen Immobilie in Anspruch genommen wird. Bei der Festhypothek fixieren Sie den Zinssatz für die gesamte Vertragsdauer. So bleiben die Hypothekarzinsen - anders als z. B. bei der variablen Hypothek - über den festgeschriebenen Zeitraum gleich. Damit bietet die Festhypothek mehr Kostensicherheit und eine bessere Planbarkeit. Die Zinsbelastung erfolgt in der Schweiz meistens zweimal im Jahr zum 30. Juni und zum 31. Dezember.

2. Welche Voraussetzungen müssen für die Aufnahme einer Festhypothek erfüllt werden?

Für die Aufnahme einer Festhypothek sind die folgenden Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Ein ausreichend hohes Einkommen, um eine Tragbarkeit von 5 Prozent garantieren zu können.
  • Mindestens 20 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie.

Die Bank kann Immobilienbesitzer somit mit einem Kredit von bis zu 80 Prozent unterstützen. Sollte eine Hypothek von 80 Prozent aufgenommen werden, müssten zwei Hypotheken vereinbart werden. Die 1. Hypothek deckt je nach Bank 65 bis 70 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft ab. Die Zinssätze der 2. Hypothek sind höher als bei der 1. Hypothek. Damit werden die fehlenden 10 bis 15 Prozent finanziert. Als Mindestbetrag setzen die meisten Banken 100'000 Franken für die Aufnahme einer Festhypothek fest.

Für die Aufnahme der Festhypothek benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen, darunter:

  • Gehaltsbestätigungen
  • Kopie Ihrer letzten Steuererklärung
  • aktuelle Betreibungsauskunft
  • Kaufvertrag
  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Wertgutachten
  • Gebäudeausweis der Kantone (GEAK)
  • Baubeschrieb
  • und weitere Dokumente zum Kreditnehmer und der Liegenschaft

Welche Unterlagen Sie im Einzelnen für die Beantragung der Festhypothek benötigen, fragen Sie am besten bei Ihrer Bank an.

3. Wie funktioniert die Festhypothek?

Mit der Bank Ihrer Wahl schliessen Sie einen Kreditvertrag über eine feste Laufzeit zu festen Hypothekarzinsen ab. Bis zum Ende der Laufzeit bezahlen Sie bei der Festhypothek daher stets denselben Zins. Der Vorteil der Festhypothek ist, dass Immobilieneigentümer nicht von steigenden Hypothekarzinsen betroffen sind. Gleichermassen profitieren sie aber auch nicht davon, wenn die Hypothekarzinsen sinken. 

Die Laufzeiten für die Festhypothek liegen bei den meisten Banken bei zwei bis fünfzehn Jahren. Bei einigen Kreditinstituten können Sie aber auch eine längere Laufzeit von bis zu 30 Jahren vereinbaren. Die 10-Jahre Festhypothek ist die beliebteste.

immoverkauf24 Tipp

Durch die Aufnahme einer Terminhypothek können Sie sich die aktuell günstigen Hypothekarzinsen bis zu einem Jahre im Voraus sichern. Dafür verlangen die Banken einen Zuschlag.

Den benötigten Betrag für die Finanzierung des Eigenheims erhalten Sie bei der Festhypothek zu Beginn der Laufzeit ausgezahlt und können damit den Immobilienkauf abwickeln. Die Amortisation der Hypothek ist nur bei der 2. Hypothek verpflichtend, d. h. bei einer Belehnung von über 65 Prozent des Verkehrswerts der LiegenschaftZum Ende der Laufzeit haben Sie die Möglichkeit

  • die Hypothek zu verlängern,
  • die Festhypothek in ein anderes Hypothekarmodell umzuwandeln oder
  • die Hypothek zu amortisieren.

Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen, wie hoch die monatlichen Finanzierungskosten bei einer Belehnung von 60 Prozent im Vergleich zu einer Belehnung von 80 Prozent ausfallen.

Fallbeispiel 1: Festhypothek mit einer Belehnung von 60 Prozent

Wert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

Hypothek (60 % Belehnung)

600'000 Franken

Laufzeit

10 Jahre

Zinsbelastung im Jahr bei Zinssatz von 2,6 %

15'600 Franken

Monatliche Belastung total

1'300 Franken

Fallbeispiel 2: Festhypothek mit einer Belehnung von 80 Prozent

Wert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

1. Hypothek (bis 65 % Belehnung)

650'000 Franken

2. Hypothek (übrige 15 % Belehnung)

150'000 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 1. Hypothek bei Zinssatz von 2,6 %

16'900 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 2. Hypothek bei Zinssatz von 3 %

4'500 Franken

Amortisation im Jahr (2. Hypothek über 15 Jahre)

10'000 Franken

Monatliche Belastung total

2'616,60 Franken

Die Angebote und Konditionen einer Festhypothek sind vielfältig. Nehmen Sie daher immer einen Vergleich der Festhypotheken durch oder lassen Sie sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten beraten.

4. Wie sind Zinssätze und Zinsentwicklungen der Festhypothek?

Vor zehn Jahren lag der Zinssatz für Festhypotheken noch bei weit über 4 Prozent. Seit 2014 sind die Zinsen für Festhypotheken stetig gesunken. Seit 2019 befanden sich die Zinssätze der Festhypothek konstant um die 1 Prozent. Als Folge der Inflation und dem Krieg in der Ukraine sind die Hypothekarzinsen für eine 10-Jahre Festhypothek um über 50 Prozent gestiegen. Hier die aktuellen Zinssätze der Festhypothek:

  • 2,3 Prozent Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren
  • 1,85 Prozent Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 Jahren
  • 1,38 Prozent Festhypothek mit einer Laufzeit von 2 Jahren

5. Wie funktionieren Rückzahlung und Amortisation bei der Festhypothek?

  • Die 1. Hypothek bis zur Belehnungsgrenze von 65 bis 70 Prozent müssen Sie während der Laufzeit der Festhypothek nicht zurückzahlen. Nur die 2. Hypothek ist innert 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter vollständig zu amortisieren.
  • Eine Amortisation der Hypothek während der Laufzeit ist bei der Festhypothek im Regelfall nur möglich, wenn Sie entsprechende Vereinbarungen mit der Bank getroffen haben.
  • Mit Ablauf der Laufzeit der Festhypothek können Sie die Schulden vollständig zurückzahlen, die Hypothek verlängern oder in ein anderes Hypothekarmodell wechseln.

6. Lässt sich eine Festhypothek verlängern?

Es ist sinnvoll, sich bereits mehrere Monate vor Ablauf der Festhypothek um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Viele Festhypotheken wandeln sich nämlich automatisch in eine variable Hypothek um, wenn Sie die Kündigungsfrist verpassen. Bei der Verlängerung der Hypothek haben Sie die Möglichkeit, entweder bei Ihrer Bank zu bleiben oder das Finanzinstitut zu wechseln. Auch können Sie darüber nachdenken, in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln.

Vorzeitig verlängern lässt sich eine Festhypothek z.B. mit einem sogenannten Forward-Darlehen bzw. einer Terminhypothek. Dabei vereinbaren Sie die Konditionen der Hypothek bis zu maximal zwei Jahre vor der Auszahlung. Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschliessen, sichern Sie sich die Hypothekarzinsen von heute für eine Festhypothek in der Zukunft. Solch eine Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn Sie mit steigenden Zinsentwicklungen rechnen. Wie hoch die Absicherungskosten ausfallen, richtet sich nach der Laufzeit der Hypothek und dem Zeitfenster bis zum Beginn der Laufzeit.

immoverkauf24 Tipp

Den Forward-Zuschlag bzw. die Forward-Prämie können Sie mit der Bank verhandeln. Vergleichen Sie die Festhypotheken und fragen Sie nach, auf welche Konditionen sich die Bank einlässt.

7. Wie funktionieren Hypothekenwechsel und Kündigung bei der Festhypothek?

Möchten Sie Ihre Hypothek ablösen oder die Bank wechseln, ist dies bei der Festhypothek auch während der Vertragslaufzeit möglich. Dafür bezahlen Sie aber eine teure Vorfälligkeitsprämie. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit und dem Hypothekarzinssatz ab. Ein Hypothekenwechsel ist daher meist nur empfehlenswert, wenn die Einsparungen höher ausfallen als die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn die Laufzeit Ihrer Festhypothek abläuft, ist eine Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten einzuhalten. Schauen Sie daher in Ihrem Kreditvertrag nach, wann Sie Ihre Festhypothek kündigen müssen.

8. Festhypothek: Vorteile und Nachteile?

VORTEILE DER FESTHYPOTHEK

NACHTEILE DER FESTHYPOTHEK

Zinsbelastung lässt sich über die Dauer der Festhypothek exakt planen.

Möglicherweise teurer als andere Hypothekarmodelle, wenn die Festhypothek zu einem Zeitpunkt mit hohem Zinsniveau abgeschlossen wurde.

Zinssteigerungen sind nicht zu befürchten.

Bei sinkenden Hypothekarzinsen bleibt die Zinsbelastung der Festhypothek trotzdem gleich hoch.

Indirekte Amortisation der Hypothek durch das Vorsorgekonto 3a spart Steuern ein.

Amortisationen während der Laufzeit nur möglich, wenn diese im Kreditvertrag vereinbart sind.

Festhypothek lässt sich auch im Voraus abschliessen als Terminhypothek.

Vorfälligkeitsentschädigung zahlbar, wenn Sie die Hypothek vorzeitig auflösen.

9. Was sind die Alternativen zur Festhypothek?

Alternativen zur Festhypothek sind:

10. Tipps zum Abschliessen einer Festhypothek?

  1. Führen Sie einen Festhypothekenvergleich durch und schauen Sie die Offerten sorgfältig durch.
  2. Lassen Sie das Haus schätzen – der Bank kommt es bei der Berechnung der Belehnungsgrenze nicht auf den Kaufpreis an, sondern auf den Verkehrswert der Liegenschaft.
  3. Überlegen Sie sich, welche Laufzeit für Sie sinnvoll ist. Eine längere Laufzeit bietet zwar mehr Planbarkeit, muss sich aber nicht zwingend auszahlen.
  4. Tranchieren Sie Ihre Festhypothek mit unterschiedlichen Laufzeiten nur, wenn dies wirklich von Vorteil ist. Mehrere Tranchen schränken Sie in Ihrer Flexibilität ein, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht.
  5. Erkundigen Sie sich, wie Sie Ihre Privatvorsorge für die Finanzierung Ihrer Liegenschaft nutzen können.

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Hinweis: Sie haben beim Eigenkapital einen zu niedrigen Wert eingetragen. Bitte berücksichtigen Sie ein Eigenkapital von mindestens 10%, da Banken in der Regel nur den Kaufpreis, aber nicht die Kaufnebenkosten finanzieren. Zu Eigenkapital zählen z.B. Bargeld, Guthaben, Aktien, Lebensversicherungen, Immobilien, Geld von Verwandten oder ein Arbeitgeberdarlehen.

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