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Immobilie verkaufen – die zehn häufigsten Fragen und Antworten

Sie möchten eine Immobilie oder mehrere Immobilien verkaufen? Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf die 10 häufigsten Fragen beim Immobilienverkauf. Sollten Sie darüber hinaus Beratungsbedarf oder Fragen haben, können Sie einfach unseren Ratgeber mit 25 Tipps zum Immobilienverkauf kostenlos herunterladen.

1. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Immobilienverkauf

In der Regel sollte man die eigene Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe (z. B. Zügle, Erbschaft, Scheidung etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen, ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem «zyklischen Hoch» befinden.

Viele Experten gehen davon aus, dass dies im Jahr 2016 der Fall sein könnte, weil die Immobilienpreise dann 5 Jahre nacheinander stärker als der Mietzins und Salärzuwächse gestiegen sind.

Hinweis von immoverkauf24:

Der konkrete Verkaufsmonat spielt für den richtigen Moment beim Immobilienverkauf eine untergeordnete Rolle, da Kaufinteressenten ganzjährig nach Immobilien Ausschau halten.

2. Welche Fragen sollten vor dem Verkauf der Immobilie geklärt werden?

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann.

Starten Sie den Verkauf auch erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben. Hier ein kurzer Überblick über entscheidende Fragen vor Verkaufsstart:

  • Anschlussimmobilie in Aussicht?
  • Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
  • Renovationsbedarf in der Immobilie?
  • Grundrisse, Gebäudeenergieausweis vorhanden?
  • Gebäudeversicherung, Reglement, Protokolle vorheriger Stockwerkeigentümerversammlungen, Wertquotenberechnungen etc. vorhanden?
  • Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung der Immobilie?
  • Soll Inventar verkauft werden?
  • Gibt es ein Vorkaufsrecht?
  • Wert der Immobilie?

3. Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf? Welchen?

Gebäudeenergieausweis

Mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wurde eine gesamtschweizerische Klassifizierung geschaffen, anhand derer sich die Energieeffizienz eines Hauses ablesen lässt. Der GEAK Plus enthält ausserdem einen Erneuerungsbericht, der auf Modernisierungs- und energetische Verbesserungsmassnahmen hinweist. Für Käufer ist der Gebäudeenergieausweis eine wichtige Entscheidungshilfe.

Die Kosten für einen Gebäudeenergieausweis können zwischen Fr. 450.– und Fr. 650.– für ein Einfamilienhaus liegen. Bei Beauftragung eines von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmaklers erhält der Eigentümer den Energieausweis kostenlos.

4. Welche Besonderheiten sind beim Verkauf meiner Immobilie zu beachten?

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Liegenschaft. Wenn Sie z. B. ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert hres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z. B. wissen, ob der Dachstock ausgebaut werden kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Beim Verkauf vermieteter Immobilien sind die meisten Besonderheiten zu beachten, z. B. wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und -potenzialen bewerten.

Hinweis von immoverkauf24:

Jeder Eigentümer sollte die Eigenheiten und Potenziale seiner Immobilie genau kennen (z. B. Wintergarten anbaubar, versteckte Mängel, Ertragspotenziale, etc.), damit der ideale Kaufinteressent gefunden werden kann.

5. Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden?

Immobilienmarkt Schweiz

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8 % über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Spielraum für Preisverhandlungen zu haben.

Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird. Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch angelegt sein, da es sonst kaum eine Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte aber auch nicht zu niedrig gewählt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Hinweis von immoverkauf24:

Lassen Sie Ihre Immobilie vor Verkaufsstart unbedingt von einem Immobiliengutachter bewerten. Nur so kann der optimale Angebotspreis gefunden werden, der den Verkauf zum besten Preis ermöglicht.

6. Sollte ich die Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Makler beauftragen

Viele Eigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf eines Hauses oder einer Wohnung anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, weil er z. B. nicht wie ein Makler

  • den Beschrieb professionell gestaltet (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, eigene Zeichnung des Stadtplans etc.)
  • mehrere Vermarktungswege parallel nutzt (z. B. eigene Datenbank)
  • den Verkauf rechtlich absichert (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen)
  • dem Käufer bei der Finanzierung hilft, die Bonität des Käufers prüft etc.

Vor allem kann ein Immobilienmakler – anders als ein Eigentümer – als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Das ist bei Verkaufsverhandlungen ein grosser Vorteil. So sind z. B. Kaufinteressenten eher bereit, einem Mittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie kaufen würden.

Fazit von immoverkauf24:

Gute Makler können aufgrund ihrer Mittlerfunktion sehr gute Preise durchsetzen und verdienen eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall. Unter dem Strich ist ein guter Makler sein Geld wert und der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (z. B. bei Verkauf an Freunde).

7. Welche Werbewege sollte man nutzen, um den richtigen Käufer zu finden?

Bei der Vermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotenziale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den 4 oder 5 grössten Internetportalen Anzeigen geschaltet werden, in denen Käufer nach Immobilien suchen.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmassnahmen im Umfeld der Immobilie zu ergreifen (Verkaufsschilder am Haus, Werbeflyer verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen oder Anzeigenblättern etc.). Weiterhin steigt die Verkaufschance, wenn die Liegenschaft Interessenten angeboten wird, die schon vergleichbare Immobilien angeschaut oder sich als Suchende in Maklerdatenbanken registriert haben.

Hinweis von immoverkauf24:

Je breiter die Vermarktung, desto höher die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und zum idealen Preis zu verkaufen.

8. Wie sollten Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen organisiert werden?

Makler finden

Jeder Interessent, der einen Beschrieb angefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragenden passt, ist ein individueller Besichtigungstermin zu organisieren. Bei Besichtigungen ist es nicht die Aufgabe, die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Verabschieden Sie die Interessenten nicht einfach nach der Besichtigung, sondern erzielen Sie eine Übereinkunft über die nächsten Schritte. Die Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren Abschlussorientierung verhandelt.

9. Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil erfahrungsgemäss nur dann beide Seiten den Vertrag unterschreiben. Was im Vertrag stehen sollte und was nicht, hängt vom Einzelfall ab, z. B.:

  • Soll die Einbauküche mitverkauft werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?
  • Sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mietzinseinnahmen etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer in jedem Fall wichtig: Die Immobilie sollte «wie besichtigt verkauft» und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden (Achtung bei versteckten Mängeln).

Hinweis von immoverkauf24:

Vertrauen Sie nicht darauf, dass der Notar im Zweifel alles regelt. Er kennt weder die Immobilie, noch war er bei den Verkaufsverhandlungen dabei.

10. Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, ist dieser steuerbar. Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Kanton oder der jeweiligen Gemeinde erhoben. Ausserdem wird in den meisten Kantonen zusätzlich eine Handänderungssteuer fällig. Lesen Sie mehr dazu unter «Hausverkauf Steuern».

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