Immobilie verkaufen – die zehn häufigsten Fragen und Antworten

In der Regel ist der richtige Zeitpunkt, die eigene Immobilie zu verkaufen, wenn die Immobilie nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt. Wirtschaftlich gesehen, ist für viele Eigentümer ein Verkaufszeitpunkt gut, wenn sie den besten Verkaufspreis erzielen können. Da die Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden, sollten Sie sich mit dem aktuellen Marktgeschehen in Ihrer Region auseinandersetzen.

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann.

Starten Sie den Verkauf auch erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben. Hier ein kurzer Überblick über entscheidende Fragen vor Verkaufsstart:

Mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wurde eine gesamtschweizerische Klassifizierung geschaffen, anhand derer sich die Energieeffizienz eines Hauses ablesen lässt. Der GEAK Plus enthält ausserdem einen Erneuerungsbericht, der auf Modernisierungs- und energetische Verbesserungsmassnahmen hinweist. Für Käufer ist der Gebäudeenergieausweis eine wichtige Entscheidungshilfe.

Die Kosten für einen Gebäudeenergieausweis können zwischen Fr. 450.– und Fr. 650.– für ein Einfamilienhaus liegen. Bei Beauftragung eines von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmaklers erhält der Eigentümer den Energieausweis kostenlos.

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Liegenschaft. Wenn Sie z. B. ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z. B. wissen, ob der Dachstock ausgebaut werden kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Beim Verkauf vermieteter Immobilien sind die meisten Besonderheiten zu beachten, z. B. wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und -potenzialen bewerten.

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8 % über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Spielraum für Preisverhandlungen zu haben.

Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird. Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch angelegt sein, da es sonst kaum eine Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte aber auch nicht zu niedrig gewählt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Lassen Sie Ihre Immobilie vor Verkaufsstart unbedingt von einem Immobilienexperten bewerten. Nur so kann der optimale Angebotspreis gefunden werden.

Viele Eigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand, wenn Sie ein Haus privat verkaufen. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, die gesamten Aufgaben eines Immobilienmaklers zu erbringen, schon deswegen nicht, weil Eigentümern oftmals die richtigen Markt- und Preiskenntnisse fehlen.

Bei der Vermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotenziale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den 4 oder 5 grössten Immobilienportalen Anzeigen geschaltet werden, in denen Käufer nach Immobilien suchen.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmassnahmen im Umfeld der Immobilie zu ergreifen (Verkaufsschilder am Haus, Werbeflyer verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen oder Anzeigenblättern etc.). Weiterhin steigt die Verkaufschance, wenn die Liegenschaft Interessenten angeboten wird, die schon vergleichbare Immobilien angeschaut oder sich als Suchende in Maklerdatenbanken registriert haben.

Jeder Interessent, der einen Beschrieb angefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragenden passt, ist ein individueller Besichtigungstermin zu organisieren. Bei Besichtigungen ist es nicht die Aufgabe, die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Verabschieden Sie die Interessenten nicht einfach nach der Besichtigung, sondern erzielen Sie eine Übereinkunft über die nächsten Schritte. Die Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren Abschlussorientierung verhandelt.

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil erfahrungsgemäss nur dann beide Seiten den Vertrag unterschreiben. Was im Vertrag stehen sollte und was nicht, hängt vom Einzelfall ab, z. B.:

• Soll die Einbauküche mitverkauft werden?
• Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?
• Sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mietzinseinnahmen etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer in jedem Fall wichtig: Die Immobilie sollte «wie besichtigt verkauft» und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden (Achtung bei versteckten Mängeln).

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, ist dieser steuerbar, sodass bei Ihrem Hausverkauf Steuern anfallen.

• Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Kanton oder der jeweiligen Gemeinde erhoben.
• Die Handänderungssteuer wird ausserdem in den meisten Kantonen zusätzlich fällig.

Unser Ratgeber zum Immobilienverkauf enthält einen konkreten Leitfaden inklusive 25 Praxistipps. Ausserdem erhalten Sie hilfreiche Checklisten und vieles mehr, damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen!