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Immobilienmakler finden & die 6 wichtigsten Fragen & Antworten

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Angaben zur Immobilie

Die 6 wichtigsten Fragen & Antworten zum Makler

1. Was ist ein Immobilienmakler und was sind seine Aufgaben?

Laut Definition präsentiert ein Immobilienmakler als Gewerbetreibender auf selbstständiger Basis Immobilien zum Kauf oder zur Miete und wird als Vermittler zwischen Immobilieninteressent und Immobilieneigentümer tätig.

  • Die wichtigsten Maklerleistungen in Kurzform:
  • Marktanalyse und Ermittlung des Verkehrswertes
  • Festsetzung des realistischen Verkaufspreises
  • Erstellung von Verkaufsunterlagen und eines Exposés
  • Bewerbung der Immobilie in Online-Portalen und über andere Werbewege
  • Selektion von Kaufinteressenten aus eigener Datenbank
  • Koordination und Durchführung von Immobilienbesichtigungen
  • Führung von Verkaufsverhandlungen mit Interessenten
  • Bonitätsprüfung bei Kaufinteressenten und Finanzierungsberatung
  • Vorbereitung des Immobilien-Kaufvertrags und Teilnahme bei der notariellen Beurkundung
  • Übergabe der Immobilie und Übergabeprotokoll erstellen
  • Aufgaben eines Maklers bei Verkauf:

Ein Immobilienmakler bespricht zunächst die Verkaufsziele und Verkaufsbedingungen mit dem Eigentümer. Diese können stark variieren, je nachdem ob es sich um einen Hausverkauf, einen Wohnungsverkauf, den Verkauf einer Kapitalanlage oder einen Grundstücksverkauf handelt. Die Art der Immobilie ist dafür ausschlaggebend. Im nächsten Schritt nimmt er eine Wertermittlung vor Ort vor und entwickelt eine Verkaufsstrategie. Ist diese mit dem Eigentümer abgestimmt, trägt der Makler alle Informationen zur Immobilie zusammen und bereitet ein Verkaufsexposé vor.

Im Rahmen der Vermarktung bietet der Immobilienmakler die Immobilie sowohl vorgemerkten Kunden aus seiner Datenbank als auch der breiten Öffentlichkeit an, indem er unterschiedlichste Vermarktungswege wählt (Immobilienportale, gedruckte Werbemittel, Zeitungen, Verkaufsgalgen vor Ort, etc.). Er koordiniert Immobilienbesichtigungen, führt diese durch und berät Kaufinteressenten. Der Makler prüft die Bonität von Kaufinteressenten und unterstützt bei der Finanzierung. Er führt Verkaufsverhandlungen und balanciert Verkäufer- und Käuferinteressen aus. Ist ein Käufer gefunden, bereitet der Makler den Kaufvertrag vor und klärt die weitere Abwicklung. Er ist bei der notariellen Beurkundung und bei der Objektübergabe dabei.

  • Aufgaben des Immobilienmaklers bei Vermietung:

Bei der Vermietung von Immobilien hilft der Immobilienmakler nach Besichtigung des Objektes bei der Kalkulation eines angemessenen Mietpreises. Er erstellt ein Exposé der Immobilie und macht hierfür die Fotos. Der Makler inseriert die Immobilie auf Internetportalen und bewirbt sie auch offline, zum Beispiel durch Zeitungsannoncen. Weiterhin stellt er die Immobilie potenziellen Mietern aus seiner Kartei vor und koordiniert die Besichtigungen.

Der Immobilienmakler hat bei der Vermietung besonderes Augenmerk auf die Bonitätsprüfung der Mieter zu legen. Das Risiko eines Einzuges von Mietnomaden oder zahlungsunwilligen bzw. zahlungsunfähigen Mietern wird so minimiert. Er gibt dem Vermieter einen vermieterfreundlichen Mietvertrag an die Hand, übernimmt die Übergabe der Wohnung oder des Hauses und kümmert sich um die Zahlung einer Mietkaution.

2. Welche Leistungen bietet ein guter Makler darüber hinaus?

Wer sich genauer mit den Aufgaben eines Immobilienmaklers befasst, stellt schnell fest, dass diese sehr umfangreich sind. Um ein Top-Makler zu sein, muss man die Kundenerwartungen übertreffen und viel mehr Leistungen als der Durchschnittsmakler erbringen.

  • Beispiele für Aufgaben von Top-Maklern:
  • Top-Makler kümmern sich nicht nur um den Verkauf der Immobilie, sondern helfen den Eigentümern auch eine neue Immobilie zu finden.
  • Sie bitten nicht die Eigentümer alle Verkaufsunterlagen zusammenzustellen, sondern kümmern sich selbst um die notwendigen Voraussetzungen (z. B. Verwalterzustimmung bei Wohnungsverkauf einholen, Energieausweis erstellen, aktuelle Grundbuchauszüge organisieren, Flurkarte beschaffen, Grundrisse einholen/zeichnen, mit dem Bauamt sprechen, etc.).
  • Sie nehmen nicht einfach einen Auftrag entgegen, sondern hinterfragen die persönliche und finanzielle Situation des Eigentümers genau (z. B. Wie hoch ist die Restschuld des Immobiliendarlehens?, Was würde die Ablösung an Vorfälligkeitsentschädigung kosten?, Muss ein Entrümpelungsunternehmen beauftrag werden?, etc.).
  • Sie bewerten die Immobilie nicht nach Gefühl, sondern nehmen eine Detailbetrachtung unter Anwendung unterschiedlichster Bewertungsmethoden vor.
  • Top-Makler bieten die Immobilie nicht einfach so an, sondern machen sich auch Gedanken über die Objektpräsentation oder greifen sogar auf Konzepte wie Homestaging zurück, um die Immobilie von Ihrer besten Seite zu präsentieren.
  • Sie machen nicht einfach Fotos und stellen die Immobilie mit ein paar Standardtexten ins Internet. Stattdessen machen sie erst einmal ein Vermarktungskonzept und bereiten die Informationen für jeden Vermarktungsweg gezielt auf.
  • Sie warten nicht einfach auf Besichtigungswünsche, sondern sprechen proaktiv Suchkunden an und telefonieren allen Interessenten hinterher, die ein Exposé abgefordert haben.
  • Sie nehmen nicht Kaufpreisangebote entgegen, sondern beraten Käufer, verhandeln hart für den Eigentümer, etc.
  • Und natürlich bringt sich ein Top-Makler auch bei der Gestaltung von Kaufverträgen und beim Notar mit seinem Wissen ein, um den Eigentümer rechtlich abzusichern.

immoverkauf24 hat zum Vergleich der Maklerqualität eine Makler Checkliste entwickelt, anhand der man einen guten Makler erkennen kann. Weiterhin bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Maklerempfehlung an.

3. Wie findet man einen guten Immobilienmakler?

Maklersuche 1

Als Laie ist es schwierig, einen guten von einem weniger guten Immobilienmakler zu unterscheiden. Zwar können Hinweise wie eine Mitgliedschaft in der Maklerkammer oder beim Fachverband positive Zeichen sein, doch wie genau die Erfahrung und das Verkaufs- bzw. Präsentations- und Verhandlungsgeschick des Immobilienmaklers sind, ist nicht ersichtlich. Die auf Immobilien- und Bewertungsportalen veröffentlichten Maklerbewertungen sind häufig gefälscht und wurden von Freunden und Familie erstellt. Der "Platzhirsch" in der Region muss nicht zwangsläufig der beste Makler sein, sondern könnte auch einfach nur das größte Werbebudget haben. Um ein Top-Makler zu sein, muss man die Kundenerwartungen übertreffen und viel mehr Leistungen als der Durchschnittsmakler erbringen.

Bei der Auswahl des für Sie passenden Maklers achten wir explizit auf:

  • Vermarktungsleistungen und –erfolge: eine regelmäßige Verkaufsaktivität des Maklers in Ihrem Kanton
  • Kenntnisse des Immobilienmaklers bzgl. Art und Lage Ihrer Immobilie
  • Qualitätsnachweise wie z. B. Maklerkammer Mitgliedschaft, Ausbildung als Gutachter, Auszeichnungen etc.
  • Service- und Dienstleistungskompetenz: hohe Servicequalität (gute telefonische Erreichbarkeit, kostenlose Immobilienbewertung, kostenloser Energieausweis)
  • Weiterempfehlung von Bestandskunden, positive Kundenbewertungen

4. Was kostet ein Immobilienmakler? Welche Provision ist angemessen?

Ein Immobilienmakler erhält im Falle eines erfolgreichen Verkaufs eine Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Je nach Kanton beträgt sie etwa 1,5 bis 3%. Höhere Provisionssätze gelten häufig bei günstigen Immobilien und bei Liebhaberobjekten, deren Vermarktung aufwendiger ist. In den meisten Fällen zahlt der Verkäufer die Courtage (siehe auch Maklerprovision). Ob eine Provision angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Unverhältnismässig hoch angesetzte Provisionen können vom Gericht herabgesetzt werden. Neben der Maklercourtage berechnen Makler üblicherweise zudem noch zusätzliche Gebühren, um ihre Ausgaben zur Vermarktung der Immobilie zu decken. Hierzu zählen z. B. die Kosten für Inserate, in bergigen Regionen aber auch die Kosten für lange Fahrwege.  

5. Privat verkaufen oder Immobilienmakler einschalten?

Ein Haus privat zu verkaufen, bietet sich an, wenn der Verkäufer erfahren und versiert ist – grobe Fehler also weitestgehend ausgeschlossen werden können. Das ist aber meistens nicht der Fall. Ein Makler verkauft tagtäglich Immobilien und kann die Vermarktung daher professioneller steuern als eine Privatperson. So gibt ein Experte für Immobilienvermittlung z. B. mehr Geld für die optimale Ausschreibung einer Immobilie aus als der durchschnittliche Privatverkäufer. Mit einer breiten Vermarktung steigt die Wahrscheinlichkeit, den Käufer zu finden, der bereit ist, den höchsten Preis zu bezahlen.

Zudem organisiert ein Immobilienmakler den Verkaufsprozess von A bis Z und sichert den Verkauf rechtlich ab. Privatverkäufer unterschätzen oftmals den Zeit- und Kostenaufwand. Im Endeffekt ist ein guter Makler sein Geld wert. In der Schweiz wird rund die Hälfte aller Objekte über einen Immobilienmakler verkauft, Tendenz steigend.

6. Worauf muss ich beim Maklervertrag achten?

Maklervertrag kündigen

Grundsätzlich sollte ein Eigentümer einen exklusiven Maklervertrag (Ausschliesslichkeit) mit einem Makler abschliessen, damit sich dieser auch wirklich voll für den Immobilienverkauf einsetzt. In den Vertrag sollte unter anderem die Maklerleistung aufgenommen werden: Ist der Makler nur für den Nachweis zuständig oder wird er als Nachweismakler beauftragt und kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Verkaufs? In der Praxis hat sich das Exklusivmandat mit Abschlussmäkelei bewährt, d. h. der Makler ist an den Verhandlungen beteiligt und für das Zustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich.

Hat der Eigentümer schon selbst Interessenten für die Immobilie, können diese separat im Maklervertrag aufgenommen werden und vom Provisionsanspruch des Immobilienmaklers freigestellt werden bzw. gesondert behandelt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Der Maklervertrag sollte in der Regel eine Laufzeit von 6 Monaten abdecken. Eine kürzere Vertragsdauer kann jedoch den Erfolgsdruck auf den Makler erhöhen und bietet sich vor allem bei Objekten mit guter Verkäuflichkeit an. Maklerverträge lassen sich grundsätzlich jederzeit fristlos kündigen. Dies ändert jedoch nichts am Provisionsanspruch des Maklers, wenn das Objekt an einen durch den Makler vermittelten Käufer veräussert wird.

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