Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Zertifizierte Sicherheit von immoverkauf24 durch comodo.com

Amortisation der Hypothek: direkt oder indirekt amortisieren?

Mit dem Immobilienkauf stellt sich auch die Frage nach der Amortisation der Hypothek. Was Ihre Möglichkeiten sind und wie Sie Steuern sparen können, verraten wir Ihnen hier.

1. Was ist die Amortisation einer Hypothek?

Bei der Amortisation einer Hypothek handelt es sich einfach ausgedrückt um die Tilgung der Schulden. Dabei unterscheidet man in die direkte und die indirekte Amortisation, die jeweils ganz verschiedene Vor- und Nachteile mit sich bringen. Meist zahlt der Kreditnehmer seine Hypothek in monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten ab. Die Amortisation einer Hypothek kann aber auch als Ganzes auf einmal erfolgen.

Ob Sie Ihre Hypothek amortisieren oder Sie Ihr Kapital besser investieren sollten, bei dieser Frage kann Ihnen ein Bankberater helfen. Bei der ersten Hypothek haben Sie die Möglichkeit, bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft dauerhaft zu finanzieren. Für die zweite Hypothek besteht in der Schweiz in Bezug auf die Amortisation der Hypothek die Pflicht, die Schulden innert 15 Jahren bzw. spätestens bis zum Rentenalter direkt oder indirekt zu amortisieren.

2. Welche Arten / Methoden der Amortisation gibt es?

Amortisation

Eine Hypothek lässt sich entweder direkt oder indirekt amortisieren.

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothekarschulden in Teilbeträgen oder als Gesamtsumme an die Bank zurück. Bei der indirekten Amortisation leisten Sie Ihre Rückzahlungen hingegen in die Säule 3a (private Vorsorge) oder in eine kapitalbindende Lebensversicherung.

3. Was ist die direkte Amortisation? Was sind die Vor- und Nachteile?

Wer seine Hypothek direkt abzahlt, überweist der Bank in regelmässigen Abständen die vereinbarten Raten. Damit stellt die direkte Amortisation also die klassische Form der Rückzahlung dar. Bei der variablen Hypothek und bei der Libor Hypothek können Sie ausserdem Sonderzahlungen leisten und Ihre Hypothek damit früher amortisieren.

Vorteile der direkten Amortisation:

  • Hypothek sinkt stetig: Dadurch, dass Sie regelmässige Rückzahlungen an die Bank vornehmen, sinkt Ihre Kreditsumme über die Laufzeit der Hypothek.
  • Hypothekarzinsen verringern sich: Mit sinkender Restschuld nimmt auch die Zinsbelastung ab.
  • Psychologisch von Vorteil: Die laufend abnehmende Schuldensumme gibt dem Kreditnehmer ein gutes Gefühl.

Nachteile der direkten Amortisation:

  • Steuern steigen: Da die Schuldzinsen in der Steuererklärung immer weniger werden, erhöhen sich die Steuern.
  • Private Vorsorge nur begrenzt möglich: Einzahlungen in die Säule 3a kann der Kreditnehmer nur vornehmen, wenn er es sich zusätzlich finanziell leisten kann.

4. Für wen empfiehlt sich die direkte Amortisation?

Ob sich die direkte Amortisation für Sie lohnt, hängt ganz wesentlich von Ihrer finanziellen Situation ab. Gutverdiener sind durch die direkte Amortisation meist besser gestellt. Steuerliche Gründe sprechen hier ohnehin dafür, in die Säule 3a einzuzahlen. Die Hypothek lässt sich direkt abzahlen und zusätzlich bauen Sie mit der Säule 3a Ihre private Vorsorge auf.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie sich gerne von uns kostenlos und unverbindlich beraten, welche Methode der Amortisation für Sie besser geeignet ist.

5. Was ist die indirekte Amortisation? Was sind die Vor- und Nachteile?

Wenn Sie indirekt amortisieren, zahlen Sie die Hypothek nicht direkt an die Bank zurück. Stattdessen zahlen Sie in das Säule-3a-Konto ein. Das Guthaben im 3a-Vorsorgekonto wird als Sicherheit zugunsten der Bank verpfändet. Zu einem späteren Zeitpunkt dann, etwa bei der Pensionierung, verwenden Sie das angesparte Guthaben für die Amortisation.

Vorteile der indirekten Amortisation:

  • Attraktive Steuereinsparungen: Durch die indirekte Amortisation in das 3a-Konto haben Sie die Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu senken. Bei der indirekten Amortisation profitieren Sie nämlich von höheren Steuerabzügen. Die Hypothekarzinsen können Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen und von Ihrem steuerbaren Einkommen in voller Höhe abziehen.
  • Steuervorteile: Wenn sich der Kreditnehmer sonst keine private Vorsorge in der Säule 3a leisten kann, erhält er hiermit grössere Abzugsmöglichkeiten bei der Steuer.
  • Bessere Zinskonditionen: Aufgrund des Vorsorgekapitals als Zusatzsicherheit gewähren die Banken bei der indirekten Amortisation oft günstigere Zinsen.

Nachteile der indirekten Amortisation:

  • Gleichbleibende Hypothekarschuld: Die Höhe der Hypothekar-Schulden bleibt über die gesamte Dauer gleich, da Sie die Schulden nicht direkt an die Bank zurückzahlen.
  • Gleichbleibend hohe Hypothekarzinsen: Da sich die Hypothekarschuld nicht verringert, bleibt auch die Zinsbelastung gleich.
  • Säule 3a von Kursschwankungen betroffen: Die private Anlage unterliegt möglichen Kursschwankungen.

6. Für wen empfiehlt sich die indirekte Amortisation?

Ob die indirekte Amortisation für Sie von Vorteil ist, richtet sich nach:

  • Ihrem Einkommen,
  • der Höhe der Hypothek,
  • der Hypothekarzinsen und
  • der derzeit erzielbaren Rendite.

Wenn Sie sich die private Vorsorge finanziell anderweitig nicht leisten können, ist die indirekte Amortisation möglicherweise die bessere Option. Die indirekte Amortisation zahlt sich vor allem dann aus, wenn Sie dadurch eine höhere Rendite erzielen, als Sie an Zinsen für Ihre Hypothek zahlen.

7. Gegenüberstellung: direkte und indirekte Amortisation

Direkte Amortisation

Indirekte Amortisation

Kreditnehmer zahlt die Hypothek direkt an das Finanzinstitut zurück.

Kreditnehmer baut ein Guthaben im Vorsorgekonto 3a auf.

Schuld- und Zinsbelastung sinken über die Laufzeit der Hypothek.

Schuld- und Zinsbelastung bleiben gleich.

Mit den Schuldzinsen sinken die Steuerabzüge.

Gleichbleibend hohe Steuerabzüge (in Höhe der Einzahlungen in die Säule 3a).

Sinnvoll, wenn Sie gut verdienen und ohnehin in die private Vorsorge einzahlen.

Sinnvoll, wenn Sie sich ansonsten keine Einzahlungen in die Säule 3a leisten können und dadurch von höheren Steuerersparnissen profitieren.

8. Wann startet die Amortisation?

Amortisation

Die Amortisation beginnt in der Regel, sobald Sie die Hypothek in Anspruch nehmen, also beim Immobilienkauf. Sie können aber später mit der Amortisation beginnen bzw. abhängig von Ihrem Kreditvertrag auch zusätzliche Amortisationen leisten.

Bei einer Libor Hypothek und einer variablen Hypothek ist die Amortisation abhängig von den Vertragsbedingungen im Normalfall auch kurzfristig möglich. Bei einer Festhypothek können Sie nur vollständig amortisieren, wenn dies so vereinbart wurde oder wenn die Hypothek verfällt.

9. Wie wird die Höhe der Amortisation berechnet?

Die Höhe der Ratenzahlungen hängt von der Kreditsumme, der Laufzeit, der Hypothek und dem vereinbarten bzw. aktuellen Zinssatz ab.

Wenn Sie eine Immobilie bis zur Belehnungsgrenze von 80 Prozent des Verkehrswerts finanzieren, müssen Sie die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel amortisieren. Dies entspricht der Pflichtamortisation. Angenommen Sie kaufen eine Liegenschaft für 500’000 Franken und nehmen dafür eine Hypothek von 400’000 Franken bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent auf. Für die Amortisation vom Haus tilgen Sie die Schuld monatlich mit 371 Franken und zusätzlich entfallen 400 Franken im Monat allein auf die Hypothekarzinsen.

Neben der Pflichtamortisation haben Sie die Möglichkeit, die 1. Hypothek durch grössere Geldbeträge zu finanzieren. Die Amortisation der Hypothek kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Sie Geld aus einer Schenkung oder einer Erbschaft erhalten. Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen Ihnen, wie Sie die jährlichen Kosten einer Finanzierung durch eine Amortisation senken können.

Die Fallbeispiele nehmen an, dass Ihnen jeweils ein grösserer Amortisationsbetrag zur Verfügung steht. Bei der Berechnung stellen Sie zwei Szenarien gegenüber: Einmal nutzen Sie die Geldsumme, um Ihre Hypothek zu amortisieren. Und als Alternative lassen Sie die Hypothek stehen und investieren das Geld in eine andere Kapitalanlage, wie z. B. Wertpapiere.

Fallbeispiel 1:Hypothek über 500'000 Franken, Amortisation in Höhe von 120'000Franken,persönlicherGrenzsteuersatz von 25 Prozent.

Hypothek mit einem Teilbetrag amortisieren

Hypothek ohne Amortisation stehen lassen

Hypothek in Höhe von

380'000

500'000

Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten

Hypothekarzinsen von 1,4 Prozent

- 5'320

-7'000

Steuereinsparung bei 25 % Grenzsteuersatz

+ 1'300

+ 1'750

Ertrag aus Kapitalanlage (angenommene Nettorendite von 1 %)

+ 1'200

Finanzierungskosten im Jahr

- 4'020

- 4'050

Fazit: Wenn Sie die Hypothek teilweise amortisieren, sinken Ihre jährlichen Kosten in diesem Fallbeispiel.

Fallbeispiel 2: Hypothek über 350'000 Franken, Amortisation in Höhe von 250'000Franken, persönlicherGrenzsteuersatz von 30 Prozent.

Hypothek mit einem Teilbetrag amortisieren

Hypothek ohne Amortisation stehen lassen

Hypothek in Höhe von

100'000

350'000

Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten

Hypothekarzinsen von 1,2 Prozent

- 1'200

-4'200

Steuereinsparung bei 30 % Grenzsteuersatz

+ 360

+ 1'260

Ertrag aus Kapitalanlage (angenommene Nettorendite von 2 %)

+ 5'000

Finanzierungskosten im Jahr

- 840

+2'060

Fazit: Bei diesem Fallbeispiel führt die höhere Rendite aus der Kapitalanlage dazu, dass nach Abzug aller Finanzierungskosten sogar ein Betrag als Erlös übrigbleibt. Wenn sich der Kreditnehmer trotz des höheren finanziellen Risikos dazu entscheidet, die Hypothek nicht zu amortisieren, bleibt unter dem Strich mehr Geld übrig.

10. Wie wird die Dauer der Amortisation festgelegt?

Bei einer Festhypothek entscheiden sich Hauskäufer meist für eine Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren. Eine längere Dauer ermöglicht eine bessere Planbarkeit, lohnt sich meist aber nur bei flacher Zinskurve. Eine Libor Hypothek ist meist auf zwei bis sechs Jahre begrenzt.

Welche Laufzeit sich für die Hypothek empfiehlt, richtet sich also nach dem Zinsniveau und den persönlichen Vorlieben.

Tipp von immoverkauf24:

Bevor Sie sich auf eine Hypothek festlegen, sollten Sie mehrere Offerten einholen und die Konditionen miteinander vergleichen. Dabei helfen Ihnen unsere Finanzierungsexperten, die Sie kostenlos und unverbindlich beraten!

11. Was ist zu beachten im Hinblick auf Amortisation und Steuern?

Die monatlich anfallenden Kosten einer Finanzierung können Hausbesitzer in der Steuererklärung geltend machen und dadurch ihre Steuerbelastung senken.

Die indirekte Amortisation der Hypothek bietet dabei mehr steuerliche Vorteile, da der Schuldbetrag und die Zinsen über die Laufzeit gleich bleiben. Die Beiträge an die Säule 3a kann der Steuerpflichtige von seinen Einkünften abziehen und zahlt dadurch weniger Steuern. Bei der direkten Amortisation aber sinken die Schuldzinsen, wodurch die Einkommenssteuer steigt.

12. Was tun, wenn die Amortisation nicht gedeckt werden kann?

Amortisation

Wenn Sie nicht über die nötigen finanziellen Mittel für eine Amortisation der Hypothek verfügen, können Sie auch auf die Rückzahlung verzichten. Möglich ist dies aber nur für die erste Hypothek. Banken gewähren in der Regel nur eine Hypothek bis zu 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Kommt es zu einem Preisverfall, müssen Sie Ihre Hypothek unter Umständen unfreiwillig bis zur Belehnungsgrenze amortisieren.

Sollte Ihnen kein Geld für die Amortisation Ihrer Hypothek zur Verfügung stehen, können Sie Gelder aus Ihrer privaten Vorsorge verwenden. Von Ihrem 3a-Konto dürfen Sie angespartes Kapital alle fünf Jahre vorbeziehen. Mit dem vorzeitigen Bezug lässt sich beispielsweise die 2. Hypothek amortisieren.

13. Was sind die Expertentipps zur Amortisation?

  • Lassen Sie sich von uns durchrechnen, ob sich die direkte oder die indirekte Amortisation für Sie lohnt. Profitieren Sie von unserer professionellen Finanzberatung und finden Sie eine Hypothek, die zu Ihnen passt.
  • Wenn Sie verfügbares Kapital nicht für die Amortisation verwenden wollen, sollten Sie dennoch Geld beseitige legen. Ein finanzielles Polster ist sinnvoll, da bei einer Liegenschaft z. B. unerwartet hohe Ausgaben für Renovationen anfallen können.
  • Langfristig verringert sich der steuerliche Vorteil der indirekten Amortisation, weil der Hypothekarzins meist höher ist als der Guthabenzins auf dem 3a-Konto. Beziehen Sie Ihr 3a-Guthaben daher vorzeitig, um die Hypothek zu amortisieren.

Sie suchen die beste Hypothek? Einfach Formular ausfüllen und unsere Finanzierungsexperten beraten Sie kostenlos:

Was möchten Sie finanzieren?

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Punkten (1 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)