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Amortisation der Hypothek: direkt oder indirekt amortisieren?

Mit dem Immobilienkauf stellt sich auch die Frage nach der Amortisation der Hypothek. Was Ihre Möglichkeiten sind und wie Sie Steuern sparen können, verraten wir Ihnen hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt zwei Amortisationsmodelle: direkte und indirekte Amortisation.
  • Bei der Aufnahme einer zweiten Hypothek muss diese innert 15. Jahren bzw. bis zum Pensionsalter amortisiert werden.
  • Amortisation kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen.

1. Was ist die Amortisation einer Hypothek?

Amortisation

Die Amortisation einer Hypothek ist im Grunde genommen die Tilgung der Schulden. Meist zahlt der Kreditnehmer seine Hypothek in monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten ab. Die Amortisation einer Hypothek kann in gewissen Fällen auch als Einmalzahlung erfolgen. Es gibt zwei Arten der Amortisation: die direkte Amortisation und die indirekte Amortisation.

Die erste Hypothek kann in der Schweiz bis zu 65-70 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft ausmachen und muss nicht zwingend amortisiert werden. Es handelt sich nämlich um eine dauerhafte Finanzierung. Benötigen Sie einen höheren Kredit (max. 80 Prozent des Verkehrswerts), müssen Sie eine zweite Hypothek zu einem höheren Zinssatz als bei der ersten Hypothek abschliessen. Ausserdem besteht in der Schweiz die Pflicht, die zweite Hypothek innert 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter zu amortisieren.

Welche Art der Amortisation lohnt sich für Ihre Hypothek am meisten? Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Lassen Sie sich am besten von einem unserer Finanzierungsberatern beraten.

2. Was ist die direkte Amortisation bei einer Hypothek?

Die direkte Amortisation ist eine Methode, bei der die Hypothek in regelmässigen Abständen der Bank überwiesen werden muss. Die Höhe der Raten ist vertraglich festgehalten. Damit stellt die direkte Amortisation also die klassische Form der Rückzahlung dar. Bei der variablen Hypothek und bei der SARON-Hypothek besteht im Übrigen die Möglichkeit, Sonderzahlungen zu leisten und die Hypothek damit früher zu amortisieren.

Vor- und Nachteile der direkten Amortisation

Vorteile

Nachteile

Hypothekarschulden sinken stetig, wegen regelmässiger Rückzahlung des Kredits.

Private Vorsorge nur begrenzt möglich: Einzahlungen in die Säule 3a kann der Kreditnehmer nur vornehmen, wenn er es sich zusätzlich finanziell leisten kann.

Hypothekarzinsen verringern sich, weil die Restschuld abnimmt.

Steuern steigen, weil die Schuldzinsen immer weniger werden und somit ein kleinerer Betrag von der Steuererklärung abgezogen werden kann.

Für wen empfiehlt sich die direkte Amortisation einer Hypothek?

Ob sich die direkte Amortisation für Sie lohnt, hängt ganz wesentlich von Ihrer finanziellen Situation ab. Möchten Sie weniger Sorgen im Rentenalter haben, amortisieren Sie lieber regelmässig Ihre Hypothek und starten mit weniger Schulden in den wohlverdienten Ruhestand. Gutverdiener können ebenfalls die direkte Amortisation in Anspruch nehmen und bauen sich zusätzlich die Säule 3a für ihre private Vorsorge auf. Somit reduziert sich die Hypothekarschuld und Sie können die Säule 3a steuerlich abziehen.

Wenn Sie eine zweite Hypothek abgeschlossen haben, sind Sie verpflichtet, diesen Kreditbetrag innert 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter zu amortisieren. Die direkte Amortisation wäre in dem Fall eine Möglichkeit, die Schulden schrittweise zurückzubezahlen.

3. Was ist die indirekte Amortisation bei einer Hypothek?

Die indirekte Amortisation ist eine Methode, bei der die Rückzahlung der Hypothekarschulden in die Säule 3a (private Vorsorge) oder in eine kapitalbindende Lebensversicherung einbezahlt wird. Dieses Guthaben wird von der Bank als Sicherheit verpfändet. Spätestens bei der Pensionierung müssen die Hypothekarschulden aus dem Geld der Säule 3a für die Amortisation verwendet werden.

Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation

Vorteile

Nachteile

Steuervorteil: Die Hypothekarzinsen können in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen in voller Höhe abgezogen werden.

Gleichbleibende Hypothekarschulden: Die Höhe der Hypothekarschulden bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, da Sie die Schulden nicht direkt an die Bank zurückzahlen.

Bessere Zinskonditionen: Aufgrund des Vorsorgekapitals als Zusatzsicherheit gewähren die Banken bei der indirekten Amortisation oft günstigere Konditionen.

Kursschwankungen der Säule 3a: Die private Anlage unterliegt möglichen Kursschwankungen.

Für wen empfiehlt sich die indirekte Amortisation?

Ob die indirekte Amortisation für Sie von Vorteil ist, richtet sich nach:

  • Ihrem Einkommen,
  • der Höhe der Hypothek,
  • der Hypothekarzinsen und
  • der derzeit erzielbaren Rendite.

Wenn Sie sich die private Vorsorge finanziell anderweitig nicht leisten können, ist die indirekte Amortisation möglicherweise die bessere Option. Die indirekte Amortisation zahlt sich vor allem dann aus, wenn Sie dadurch eine höhere Rendite erzielen, als Sie an Zinsen für Ihre Hypothek zahlen.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie sich gerne von uns kostenlos und unverbindlich beraten, welche Methode der Amortisation für Sie besser geeignet ist.

4. Gegenüberstellung: direkte und indirekte Amortisation

DIREKTE AMORTISATION

INDIREKTE AMORTISATION

Kreditnehmer zahlt die Hypothek direkt an das Finanzinstitut zurück.

Kreditnehmer baut ein Guthaben im Vorsorgekonto 3a auf.

Schuld- und Zinsbelastung sinken über die Laufzeit der Hypothek.

Schuld- und Zinsbelastung bleiben gleich.

Mit den Schuldzinsen sinken die Steuerabzüge.

Gleichbleibend hohe Steuerabzüge (in Höhe der Einzahlungen in die Säule 3a).

Sinnvoll, wenn Sie gut verdienen und ohnehin in die private Vorsorge einzahlen.

Sinnvoll, wenn Sie sich ansonsten keine Einzahlungen in die Säule 3a leisten können und dadurch von höheren Steuerersparnissen profitieren.

5. Wann startet die Amortisation?

Die Amortisation beginnt in der Regel, sobald Sie die Hypothek in Anspruch nehmen, also beim Immobilienkauf. Sie können aber später mit der Amortisation beginnen bzw. abhängig von Ihrem Kreditvertrag auch zusätzliche Amortisationen leisten.

Bei einer SARON-Hypothek und einer variablen Hypothek ist die Amortisation abhängig von den Vertragsbedingungen, im Normalfall auch kurzfristig möglich. Bei einer Festhypothek können Sie nur vollständig amortisieren, wenn dies so vereinbart wurde oder wenn die Hypothek verfällt, z.B. bei der Verlängerung der Hypothek.

6. Wie wird die Höhe der Amortisation bei der Hypothek berechnet?

Die Höhe der Amortisation, also der Schuldtilgung, hängt von der benötigten Kreditsumme, der Laufzeit der Hypothek, dem Hypothek-Typus und dem vereinbarten bzw. aktuellen Zinssatz ab.

Wenn Sie eine Immobilie bis zur Belehnungsgrenze von 80 Prozent des Verkehrswerts finanzieren, müssen Sie die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel amortisieren. Dies entspricht der Pflichtamortisation.

Rechenbeispiel Amortisation

WERT DER LIEGENSCHAFT

1'000'000 FRANKEN

1. Hypothek (bis 65 % Belehnung)

650'000 Franken

2. Hypothek (übrige 15 % Belehnung)

150'000 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 1. Hypothek bei Zinssatz von 2,6 %

16‘900 Franken

Zinsbelastung im Jahr für 2. Hypothek bei Zinssatz von 3 %

4‘500 Franken

Amortisation im Jahr (2. Hypothek über 15 Jahre)

10'000 Franken

Monatliche Belastung total

2‘616,7 Franken

Neben der Pflichtamortisation haben Sie die Möglichkeit, die 1. Hypothek durch grössere Geldbeträge zu finanzieren. Die Amortisation der Hypothek kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Sie Geld aus einer Schenkung oder einer Erbschaft erhalten. Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen Ihnen, wie Sie die jährlichen Kosten einer Finanzierung durch eine Amortisation senken können.

Die Fallbeispiele nehmen an, dass Ihnen jeweils ein grösserer Amortisationsbetrag zur Verfügung steht. Bei der Berechnung stellen Sie zwei Szenarien gegenüber: Einmal nutzen Sie die Geldsumme, um Ihre Hypothek zu amortisieren. Und als Alternative lassen Sie die Hypothek stehen und investieren das Geld in eine andere Kapitalanlage, wie z. B. Wertpapiere.

Fallbeispiel 1: Hypothek über 500'000 Franken, Amortisation in Höhe von 120'000 Franken, persönlicher Grenzsteuersatz von 25 Prozent.

 

HYPOTHEK MIT EINEM TEILBETRAG AMORTISIEREN

HYPOTHEK OHNE AMORTISATION STEHEN LASSEN

Hypothek in Höhe von

380'000 CHF

500'000 CHF

Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten

   

Hypothekarzinsen von 2,6 Prozent

- 9'880 CHF

-13'000 CHF

Steuereinsparung bei 25 % Grenzsteuersatz

+ 2'470 CHF

+ 3'250 CHF

Ertrag aus Kapitalanlage (angenommene Nettorendite von 1 %)

 

+ 1'200 CHF

Finanzierungskosten im Jahr

- 7'410 CHF

- 8'550 CHF

Fazit: Wenn Sie die Hypothek teilweise amortisieren, sinken Ihre jährlichen Kosten in diesem Fallbeispiel.

Fallbeispiel 2: Hypothek über 350'000 Franken, Amortisation in Höhe von 250'000 Franken, persönlicher Grenzsteuersatz von 30 Prozent.

 

HYPOTHEK MIT EINEM TEILBETRAG AMORTISIEREN

HYPOTHEK OHNE AMORTISATION STEHEN LASSEN

Hypothek in Höhe von

100'000 CHF

350'000 CHF

Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten

   

Hypothekarzinsen von 2,6 Prozent

- 2'600 CHF

-4'200 CHF

Steuereinsparung bei 30 % Grenzsteuersatz

+ 780 CHF

+ 1'260 CHF

Ertrag aus Kapitalanlage (angenommene Nettorendite von 2 %)

 

+ 5'000 CHF

Finanzierungskosten im Jahr

- 1820 CHF

+ 2'060 CHF

Fazit: Bei diesem Fallbeispiel führt die höhere Rendite aus der Kapitalanlage dazu, dass nach Abzug aller Finanzierungskosten sogar ein Betrag als Erlös übrigbleibt. Wenn sich der Kreditnehmer trotz des höheren finanziellen Risikos dazu entscheidet, die Hypothek nicht zu amortisieren, bleibt unter dem Strich mehr Geld übrig.

7. Was ist zu beachten im Hinblick auf Amortisation und Steuern?

Die monatlich anfallenden Kosten einer Finanzierung können Hausbesitzer in der Steuererklärung geltend machen und dadurch ihre Steuerbelastung senken.

Die indirekte Amortisation der Hypothek bietet dabei mehr steuerliche Vorteile, da der Schuldbetrag und die Zinsen über die Laufzeit gleich bleiben. Die Beiträge an die Säule 3a kann der Steuerpflichtige von seinen Einkünften abziehen und zahlt dadurch weniger Steuern. Bei der direkten Amortisation sinken zwar die Schuldzinsen, gleichzeitig steigt aber die Einkommenssteuer.

Tipp von immoverkauf24:

Bevor Sie sich auf eine Hypothek festlegen, sollten Sie mehrere Offerten einholen und die Konditionen miteinander vergleichen. Dabei helfen Ihnen unsere Finanzierungsexperten, die Sie kostenlos und unverbindlich beraten!

8. Was tun, wenn die Amortisation nicht gedeckt werden kann?

Wenn Sie nicht über die nötigen finanziellen Mittel für eine Amortisation der Hypothek verfügen, können Sie auch auf die Rückzahlung verzichten. Möglich ist dies aber nur für die erste Hypothek. Banken gewähren in der Regel nur eine Hypothek bis zu 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Kommt es zu einem Preisverfall, müssen Sie Ihre Hypothek unter Umständen unfreiwillig bis zur Belehnungsgrenze amortisieren.

Sollte Ihnen kein Geld für die Amortisation Ihrer Hypothek zur Verfügung stehen, können Sie Gelder aus Ihrer privaten Vorsorge verwenden. Von Ihrem 3a-Konto dürfen Sie angespartes Kapital alle fünf Jahre vorbeziehen. Mit dem vorzeitigen Bezug lässt sich beispielsweise die 2. Hypothek amortisieren.

9. Was sind die Expertentipps zur Amortisation?

  • Lassen Sie sich von uns die Amortisationsrechnung durchführen, um zu vergleichen, ob sich die direkte oder die indirekte Amortisation für Sie lohnt. Profitieren Sie von unserer professionellen Finanzberatung und finden Sie eine Hypothek, die zu Ihnen passt.
  • Wenn Sie verfügbares Kapital nicht für die Amortisation verwenden wollen, sollten Sie dennoch Geld beseitige legen. Ein finanzielles Polster ist sinnvoll, da bei einer Liegenschaft z. B. unerwartet hohe Ausgaben für Renovationen anfallen können.
  • Langfristig verringert sich der steuerliche Vorteil der indirekten Amortisation, weil der Hypothekarzins meist höher ist als der Guthabenzins auf dem 3a-Konto. Beziehen Sie Ihr 3a-Guthaben daher vorzeitig, um die Hypothek zu amortisieren.

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