Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Zertifizierte Sicherheit von immoverkauf24 durch comodo.com

Mietkaution: Wissenswertes und Tipps für Vermieter

Ohne eine Mietkaution erhalten zu haben sollten Vermieter Wohnung, Haus oder Gewerbeobjekt nicht an den neuen Mieter übergeben. Lesen Sie hier, welche rechtlichen Bestimmungen zu beachten sind – gut informiert vermieten!

1. Was ist eine Mietkaution?

Mietkaution

Definition Mietkaution: Die Mietkaution (auch bekannt als Mietzinsdepot) ist eine Zahlung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses leistet. Mit einer Kaution sichert sich der Vermieter gegen allfällige Mietschulden, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und Schadenersatz ab. In der Schweiz findet sich die gesetzliche Grundlage zur Mietkaution bzw. Sicherheitsleistung in Art. 257e OR.

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten oder Ihr Haus vermieten, sollten Sie eine Sicherheitsleistung im Mietvertrag vereinbaren. Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach oder beschädigt er das Objekt, können Sie die Kaution einbehalten. Dies ist beispielsweise erforderlich, wenn Sie Mietnomaden aufgesessen sind und eine Klage auf Betreibung wenig erfolgsversprechend wäre. In welcher Höhe die Mietkaution zu leisten ist, vereinbaren Sie mit dem Mieter im Mietvertrag. Dabei sind aber die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten.

2. Die wichtigsten Fakten zur Mietkaution: Das müssen Vermieter wissen

  • Als Vermieter können Sie vom Mieter eine Mietkaution verlangen.
  • Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. – Daher bei der Mietkaution in der Schweiz Höhe beachten!
  • Das Mietzinsdepot ist auf einem Sperrkonto anzulegen, das auf den Namen des Mieter lautet.
  • Nach dem Auszug darf der Mieter die Rückgabe verlangen, wenn Sie keine Forderungen geltend machen.
  • Als Alternative kommen eine Mietkautionsversicherung oder eine Mietkautionsbürgschaft infrage.

3. Ist die Hinterlegung der Mietkaution für Mieter Pflicht?

Die Vereinbarung einer Mietkaution ist nicht verpflichtend. In der Praxis ist es allerdings sinnvoll, sich gegen mietrechtliche Forderungen abzusichern. Nehmen Sie daher eine entsprechende Vereinbarung in Ihren vermieterfreundlichen Mietvertrag auf. Wann der Mieter die Mietkaution zu zahlen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Im Normalfall ist dies der Mietbeginn.

Tipp von immoverkauf24:

Geben Sie die Schlüssel für die Wohnung erst heraus, wenn Sie die Mietkaution vom neuen Mieter erhalten haben. Lassen Sie den Mieter ohne Sicherheitsleistung einziehen, kommen Sie im Schadensfall nur über eine Klage an Ihr Geld.

4. Ist eine Ratenzahlung für die Mietkaution zulässig?

Ein Umzug kostet Geld. Für neue Möbel, den Transport und zahlreiche weitere Ausgaben müssen Mieter tief in die Tasche greifen. Daher ist es nicht jedem Mieter möglich, die Mietkaution auf einen Schlag zu begleichen. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Als Vermieter müssen Sie diesem Vorschlag aber nicht zustimmen.

Tipp von immoverkauf24:

Wenn Sie mit einer Ratenzahlung nicht einverstanden sind, könnte möglicherweise eine Mietkautionsbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung die bessere Alternative sein (siehe Punkt 8 «Was sind Mietkautionsbürgschaft und Mietkautionsversicherung?»).

5. In welcher Höhe dürfen Vermieter die Mietkaution verlangen?

In Art. 257e OR ist festgelegt, dass die Sicherheitsleistung bei der Vermietung von Wohnräumen nicht mehr als drei Monatszinse betragen darf. Dabei handelt es sich um die monatliche Bruttomiete.

Dazu ein Rechenbeispiel: Der Mietzins beträgt monatlich 740 Franken zuzüglich 160 Franken für Nebenkosten. Als Vermieter können Sie in diesem Fall eine Kaution von maximal 2'700 Franken vereinbaren.

6. Wie müssen Vermieter mit der Mietkaution umgehen?

Mietkaution

Die Mietkaution dürfen Sie nicht einfach auf Ihrem privaten Konto anlegen. Für das Mietzinsdepot müssen Sie bei der Bank ein spezielles Sperrkonto eröffnen. Erst dann ist der Mieter dazu verpflichtet, Ihnen die vereinbarte Mietkaution auszuhändigen.

Als Kontoinhaber ist der Name des Mieters anzugeben. Auf Ihrem Geschäftskonto hat die Sicherheitsleistung daher ebenso wenig zu suchen wie auf privaten Konten. Der Mieter kann aber in der Regel nicht bestimmen, bei welcher Bank das Konto angelegt wird.

Solange das Mietverhältnis anhält, ist das Konto gesperrt. Das Mietzinsdepot lautet zwar auf den Namen des Mieters, allerdings darf dieser das Geld nicht ohne Zustimmung des Vermieters abheben. Der Vermieter kann sich die Mietkaution wiederum nur auszahlen lassen, wenn er der Bank dazu einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorlegt.

Achtung!

Wenn Sie das Mietzinsdepot nicht auf einem Sperrkonto anlegen, so können Sie das Geld nicht mit allfälligen Ansprüchen gegen den Mieter verrechnen. Der Vermieter ist beim Auszug in diesem Fall dazu verpflichtet, die gesamte Mietkaution inklusive Zinsen an den Mieter auszuzahlen.

7. Welche Arten von Mietkautionen gibt es?

Die häufigste Form der Mietkaution ist die Bareinlage in Höhe von maximal drei Monatszinsen. Einige Mieter entscheiden sich hingegen für eine Depot- oder Mietkautionsversicherung. Ob sich diese Alternative lohnt und wo die Risiken liegen, erfahren Sie im nächsten Frage-Antwort-Tipp.

8. Was sind Mietkautionsbürgschaft und Mietkautionsversicherung?

Bei einer Mietkautionsversicherung handelt es sich um eine Alternative zur Mietkaution. Der Mieter braucht dafür keine Kaution an den Vermieter zu überweisen, sondern schliesst eine Versicherung ab. Für die Mietkautionsversicherung fällt neben der Einschreibgebühr zudem eine jährliche Prämie an. Wenn der Vermieter seine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen möchte, zahlt die Versicherung den Betrag aus. Der Mieter muss den Betrag aber in vollständiger Höhe dem Versicherungsanbieter erstattet. Zusätzlich wird eine Verwaltungsgebühr fällig. Seine Prämien und die gezahlten Gebühren erhält der Vermieter nach seinem Auszug nicht zurück. Der Mieterverband rät daher davon ab, eine entsprechende Versicherung abzuschliessen. Wenn sich der Mieter die Zahlung einer Mietkaution nicht leisten kann, bietet sich immer noch die Ratenzahlung an. Ein anderer Begriff für die Mietkautionsversicherung ist Mietkautionsbürgschaft. Ein Unterschied zwischen diesen Produkten besteht nicht, die Leistungen hängen von der jeweiligen Versicherung ab.

9. Wie verhält es sich mit der Mietkaution bei Sozialhilfeempfängern?

Bei Sozialhilfeempfängern sind es die Sozialbehörden, die zur Zahlung der Mietkaution verpflichtet sind. In der Praxis kommt es immer häufiger vor, dass der Vermieter statt Geldleistungen eine Garantieerklärung erhält. Damit soll der Zahlungsverkehr reduziert und der Aufwand für die Behörden gering gehalten werden. Als Vermieter steht es Ihnen frei, ob Sie eine Garantieleistung als Sicherheit akzeptieren. Wenn der Vermieter später Ansprüche gegen den Mieter hat, kann er sich mit der Mietzinsgarantie an die Verwaltungseinheit oder die Sozialbehörde wenden.

10. Wann ist für eine Mietkaution die Rückzahlung vorzunehmen?

Mietkaution

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, zeitnah nach Auszug des Mieters seine Schlussrechnung zu erstellen. Bei der Wohnungsübergabe sind in das Wohnungsprotokoll allfällige Forderungen aufzunehmen. Beispielsweise kann der Vermieter von seinem Mieter die Kosten für Reparaturen verlangen und diese gegen die Mietkaution anrechnen. Voraussetzung ist dafür aber, dass diese so ausdrücklich im Wohnungsprotokoll vermerkt sind und der Mieter unterschrieben hat. Andernfalls muss der Vermieter seine Ansprüche dem Mieter innerhalb von zwei bis drei Werktagen mitteilen. Bestehen keine mietrechtlichen Forderungen, erhält der Mieter seine Kaution unverzüglich zurück.

In einigen Fällen weigert sich der Vermieter, die Kaution auszuzahlen. Der Vermieter muss aber seine Ansprüche innerhalb eines Jahrs nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter rechtlich geltend machen. Danach muss die Bank die Mietkaution auflösen und das Mietzinsdepot an den Mieter auszahlen. Möchte der Mieter nicht so lange warten, kann er sich auch an die Schlichtungsbehörde wenden.

Hinweis von immoverkauf24:

In den «Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag» finden Sie weitere wissenswerte Informationen zur Mietkaution.

11. Was passiert mit der Mietkaution im Todesfall oder beim Verkauf?

Wenn der Mieter stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Dies ist nur der Fall, wenn in den Mietvertrag eine solche Klausel explizit aufgenommen wurde. Andernfalls – und das trifft auf die meisten Mietverträge in der Schweiz zu – geht der Mietvertrag und damit auch die Kaution auf die Erben über. Die Erbengemeinschaft wird sich in der Regel dazu entschliessen, den Mietvertrag zu kündigen und erhält die Kaution ausgezahlt, wenn der Vermieter keine Forderungen anmeldet.

Beim Verkauf einer Liegenschaft bleibt die Kaution bestehen, allerdings tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters der neue Eigentümer. Dieser hat wie der Vermieter zuvor einen Anspruch auf die Kaution, wenn der Mieter seinen Mietzins nicht zahlt oder wenn andere mietrechtliche Forderungen bestehen.

12. Gibt es Alternativen zur Mietkaution?

Eine weitere Alternative zur Mietkaution neben der Mietkautionsversicherung kann eine Bankgarantie sein. Die Bank kommt ähnlich der Versicherung für Forderungen des Vermieters auf. Dafür lässt sich die Bank aber auch vom Mieter bezahlen. Für die Bankgarantie zahlt der Mieter jeden Monat in Zinsen. Ausserdem verlangt die Bank häufig vom Mieter, dass dieser ausreichend Sicherheiten vorweisen kann.

Bitte kontaktieren Sie mich für eine kostenlose und unverbindliche Empfehlung eines Maklers für Vermietung in meiner Region.

Ihre Kontaktdaten

Ihre Immobilie

100 % sichere Datenübertragung
100 % unverbindlich
100 % kostenlos
Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 5 von 5 Punkten (2 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)