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Immobilienmarkt Schweiz 2022: Aktuelle Entwicklungen und Prognosen

Der Schweizer Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen starken Wandel durchgemacht. Wie die Lage des Immobilienmarkts aktuell aussieht und ob sich ein Immobilienverkauf lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Preise für Wohneigentum auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz sind durch die Corona-Pandemie stark gestiegen.
  • Bei Eigentumswohnungen ist ein Anstieg um 6,9 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen. Einfamilienhäuser sind um 8,2 Prozent teurer gegenüber dem Vorjahr.
  • Bei den Geschäftsimmobilien profitierten vor allem Verkaufsflächen in guten Lagen von steigenden Preisen.
  • Auch 2022 ist auf dem Immobilienmarkt mit der Entwicklung steigender Preise zu rechnen, jedoch wird diese deutlich langsamer sein als im Vorjahr. Um zu erfahren, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung!

1. Wie ist die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt 2022?

Rekordhohe Immobilienpreise, eine starke Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrenditen – der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich 2021 trotz der Corona-Pandemie solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die niedrigen Hypothekarzinsen. Kennzahlen der Schweizer Wirtschaft im Überblick:

  • Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz hat sich seit dem Einbruch 2020 (-2,6 Prozent) im letzten Jahr mit einer Steigerung von 3,7 Prozent gut erholt. In Anbetracht der Covid-19-Pandemie eine bemerkenswerte Leistung.
  • Zahl der Arbeitslosen: Die Arbeitslosenquote betrag im Jahr 2021 2,6 Prozent und ist gegenüber dem Vorjahr somit um -28 Prozent gesunken.
  • Bevölkerung: In der Schweiz stieg 2021 der Bevölkerungswachstum um 1,16 Prozent gegenüber dem Vorjahr, denn die Anzahl der Geburten überstieg die Anzahl der Todesfälle.
  • Hochbauinvestitionen: 2021 ist gegenüber dem Vorjahr 1,4 Prozent mehr Geld in Neu- und Umbauten geflossen.

Die Schweizer Wirtschaft hat sich schnell von der Coronakrise erholt und die Arbeitslosenquote ist stark gesunken. Ausserdem wächst die Bevölkerungszahl und somit der Bedarf an mehr Wohneigentum. Die Möglichkeit im Homeoffice zu arbeiten, hat auch den Wunsch für grössere Wohnräumlichkeiten geweckt. Dies wirkt sich wiederum auf den schweizer Immobilienmarkt und die Nachfrage aus. Die Nähe am Arbeitsort ist auch in den Hintergrund geraten und hat anderen Faktoren, wie Garten, Terrasse, ein zusätzliches Zimmer usw. den Vorrang gelassen.

Zudem haben die (trotz leichtem Anstieg im Jahr 2021) niedrigen Hypothekarzinsen (1,10 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek) die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in die Höhe getrieben. Das Jahr 2022 hat mit einem Rückgang der Hypothekarzinsen begonnen. Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine hat die Richtung der Zinsen aber deutlich geändert und zwar um 0,4 Prozent seit Anfang des Jahres. Für eine zehnjährige Festhypothek stehen die Zinsen aktuell bei 1,73 Prozent. Im Januar 2021 lag eine zehnjährige Hypothek noch bei 1,05 Prozent.

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Wohnfläche
ca.
Baujahr
ca.

2. Wie hat sich Wohneigentum auf dem Schweizer Immobilienmarkt entwickelt?

Die Preise für Wohneigentum sind auch 2021 aufgrund von erhöhter Nachfrage und gleichzeitig sinkendem Angebot um 7,6 Prozent gestiegen. Der Wunsch nach Wohneigentum hat infolge der Corona-Pandemie nochmals zugenommen. Die eigenen vier Wände haben im vergangenen Jahr an Stellenwert gewonnen und Wohneigentum in der Peripherie und ländlichen Regionen gewinnen immer mehr an Attraktivität auf dem Immobilienmarkt. Dies bezeugt der Stand der Leerstandquote und der wachsende Preisanstieg:

  • Leerstandsquote: 2021 ist die Leerwohnungsziffer wegen der hohen Nachfrage und der geringen Neubautätigkeit unerwartet stark von 1,72 Prozent auf 1,54 Prozent gesunken. Einzig in den Städten wurde ein Anstieg vermerkt, die Leerstandsquote bleibt hier aber nach wie vor tief.
  • Preiswachstum: Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind 2021 um 6,9 Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern konnte sogar ein Wachstum von 8,2 Prozent verzeichnet werden.

Auch die Bautätigkeit spielt eine Rolle für das Verständnis der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz. Es wurde in den letzten Jahren nämlich ein deutlicher Rückgang in der Bautätigkeit verzeichnet, was auch den Rückgang der Leerwohnungsziffer in der Schweiz erklärt. Einfamilienhäuser mit Umschwung werden kaum noch gebaut. Die Tendenz geht eher in Richtung Renditeliegenschaften für Mietwohnungen. Dafür gibt es zwei Gründe:

  • Die Bodenknappheit verschiebt den Bauschwerpunkt immer mehr in Richtung Umbau und Ersatzneubau. Es soll das höchste Potenzial aus den Baugrundstücken herausgeholt werden.
  • 2021 hat sich die Inflation durch die Erhöhung der Baustoffpreise auch in der Baubranche bemerkbar gemacht. Der Hochbaumaterialpreisindex ist um 11,4 Prozent gestiegen. Höhere Preise der Baurohstoffe heisst höhere Baukosten und somit eine höhere Kapitalinvestition bzw. eine höhere Hypothek.

Ein weiterer Indikator für den Schweizer Immobilienmarkt ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der mit 1,49 Punkten im 4.Quartal 2021 den Immobilienmarkt immer noch als Risikolage bzw. Gefahr einer Immobilienblase einstuft. Die Situation hat sich gegenüber dem Vorjahr mit einem Höhepunkt von 2,05 Punkten im 3. Quartal 2020 zwar um einiges verbessert, aber angesichts der weiterhin steigenden Preisen bleibt die Lage am Immobilienmarkt angespannt.

Wie hoch sind die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern in der Schweiz?

Die Immobilienpreise in der Schweiz lassen sich nicht stoppen und steigen weiter an. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann könnte jetzt ein guter Zeitpunkt dafür sein. Die Tabelle zeigt ein Überblick über die Preissituation für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Region Wohnungen Preis in CHF pro m2 Einfamilienhäuser Preis in CHF pro Haus

Zürich

17'070

3'341'000

Basel

10'730

2'456'000

Bern

8'700

2'072'000

Lausanne

11'380

2'247'000

Genf

15'790

3'082'000

Schweiz gesamt

8'000

1'165'000

Quelle: Wüst & Partner – Immobilienmarkt Schweiz, 4. Quartal 2021.

Der Schweizer Wohnimmobilienpreisindex ist 2021 um 7,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Hauspreise haben einen Preiswachstum von 8,2 Prozent und die Wohnungspreise von 6,9 Prozent erreicht. Das sind sehr hohe Zahlen und die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt lässt nicht nach, denn der Wunsch von den eigenen vier Wänden bleibt nach wie vor die begehrteste Wohnvariante in der Schweiz.

3. Wie haben sich Mietwohnungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt entwickelt?

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind die Mieten um 2,6 Prozent gesunken. Wüst & Partner prognostiziert, dass die Mieten bis Ende 2022 um weitere 0,8 Prozent fallen werden. Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 2,4 Prozent einen Rückgang im Vergleich zu den 2,7 Prozent vom Vorjahr erlebt hat. Folge dieses Rückgangs, besonders auf dem Land und in Agglomerationen, ist ein zum Vorjahr unveränderter Mietzinsniveau (1,25%).

  • Leerstandsquote: Die fünf Schweizer Grosszentren verzeichnen im Jahre 2021 unterdurchschnittlich tiefe Leerstandsquoten auf dem Immobilienmarkt im Vergleich zum Rest der Schweiz. Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0,2 Prozent. Darauf folgen Bern mit 0,7 Prozent, Genf mit 0,8 Prozent, Lausanne mit 0,9 Prozent und schliesslich Basel mit 1,4 Prozent. Vom schweizweiten Durchschnitt von 2,4 Prozent sind also alle Grosszentren weit entfernt.
  • Gesamtrendite: Schweizweit lag die durchschnittliche Gesamtrendite bei 7,0 Prozent. Die beste Gesamtrendite erzielten Investoren in Zürich mit 8,2 Prozent sowie in Lausanne mit 7,3 Prozent.

4. Wie ist die Lage für Geschäftsflächen auf dem Immobilienmarkt?

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen: Während mehr freie Büroflächen auf den Immobilienmarkt kamen, sanken die Angebotsmieten gegenüber den Vorjahren weiter. Im Jahr 2021 sank zwar die Arbeitslosenquote, aber das hybride Arbeitsmodell reduzierte den Flächenbedarf für viele Unternehmen. An diesem Modell wird sich vorerst auch nichts ändern, was sich auch auf die Mietpreise für Büroflächen auswirken wird. Sinkt die Nachfrage an Büroflächen, sinken auch die Mietpreise auf dem Immobilienmarkt. Im 4. Quartal 2021 wurde ein Mietrückgang für Büroflächen von -2,6 Prozent verzeichnet.

Die Detailhandelumsätze sind 2021 im Food- und Non-Food-Bereich unterschiedlich ausgefallen. Während der Non-Foodhandel gegenüber dem Vorjahr um 3,7 Prozent mehr Umsatz erzielt hat, verzeichnete der Food-Bereich einen Verlust von -1 Prozent. Diese Marktsituation erklärt auch die fallenden Zahlen (-2,9 Prozent) von Verkaufsflächen im Detailhandel.

  • Leerstandsquote: Die meisten leerstehenden Büroflächen befinden sich in Genf, obwohl ein Rückstand von 5,0 auf 4,2 Prozent zu verzeichnen ist. In den anderen Schweizer Grosszentren hat die Leerstandsquote von Büroflächen hingegen zugenommen. Dort bewegen sich die Leerstandsquoten zwischen 1,3 und 3,4 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne an erster Stelle mit einer Leerstandsquote von 3 Prozent gegenüber 1,9 Prozent im Vorjahr. Es folgen Basel mit 2,2 Prozent (Vorjahr 1,3 Prozent), Genf unverändert mit 1,5 Prozent.  In Bern und Zürich stehen hingegen nur respektive 0,2 Prozent und 0,3 Prozent aller Verkaufsflächen leer.
  • Gesamtrendite: Die höchsten Renditen im Jahr 2021 erzielte nach wie vor Zürich. Sie sind aber von 8,3 Prozent im Jahr 2020 auf 6,6 Prozent im Jahr 2021 deutlich gesunken. Dabei ist die Lage der Geschäftsfläche der gewinnende Faktor. Lagen mit viel Passantenströmung sind beliebter, weil sich dadurch die Chance eines Spontaneinkaufes und somit der Erfolg eines Unternehmens erhöhen.
    Auch bei den Verkaufsflächen hält Zürich mit einer Gesamtrendite von 5,4 Prozent gut mit. Nur in Genf konnten Eigentümer sich noch über eine höhere Gesamtrendite von 5,8 Prozent freuen. Die Gesamtrendite für Verkaufsflächen in Basel hat sich 2021 von -1,8 Prozent auf 0,2 Prozent deutlich verbessert, liegt aber immer noch weit unter der durchschnittlichen Schweizer Gesamtrendite von 3,9 Prozent.

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5. Was lohnt sich mehr: Immobilie vermieten oder verkaufen?

Viele Immobilieneigentümer erreichen einen Zeitpunkt, an dem sie sich für einen Verkauf oder eine Vermietung entscheiden müssen. Was sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt aktuell mehr lohnt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

  Verkauf Vermietung

Vorteile

  • Grosse Liquiditätssumme auf einen Schlag
  • Der Gewinn durch den starken Preisanstieg wird gesichert, bevor die Immobilienblase platz
  • Keine Instandhaltungskosten mehr
  • Keine bürokratischen Angelegenheiten nach dem Verkauf
  • Zusätzliches monatliches Einkommen, was gerade für Pensionisten einen Unterschied im Lebensstil bedeuten kann.

Nachteile

  • Kein regelmässiges (Miet-)Einkommen
  • Höhere Liquidität auf dem Bankkonto bedeutet auch höhere Zinsen
  • Die Immobilie könnte noch eine weitere Wertsteigerung erfahren
  • Gerade bei unbefristeten Mietverträgen weiss man nie, wie lange die Mieter drinbleiben werden, wie sie sich um die Immobilie kümmern, ob sie rechtzeitig die Miete bezahlen usw.
  • Viele bürokratische Angelegenheiten (z.B. Notartermine, Vertragsänderungen, Betriebskostenabgleich)
  • Ständige Kosten: Notarkosten, Sanierungskosten/Instandhaltungskosten, Steuerkosten usw.
  • Die Mietpreise sind 2021 gegenüber dem Vorjahr um -2,6 Prozent gefallen und 2022 wird dieser Trend voraussichtlich nicht aufhören.

6. Immobilienmarkt Schweiz: Preisentwicklung und Prognose

Wie sich der Immobilienmarkt in der Schweiz 2022 entwickeln wird, ist schwer zu sagen. Klar ist, die Covid-19-Massnahmen haben die Sicht der Schweizer auf das eigene Zuhause geändert. In den letzten zwei Jahren hat eine Abwanderung aus den Grosszentren stattgefunden, wie eine Studie von Credit Suisse aufzeigt. Am meisten profitieren die umgebenden Agglomerationen. In diesen Regionen bestehen beträchtliche Unterschiede in der Preisentwicklung gegenüber den Schweizer Grosszentren. Ausserdem handelt es sich meistens um ruhigere Gegenden mit mehr Grünflächen und grösseren Räumlichkeiten zu einem niedrigeren Preis. Wegen ihrer neuen Attraktivität, steigen auch die Immobilienpreise in den Agglomerationen.

Immobilienexperten gehen 2022 von einem leichten Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt sowie steigenden Zinsen bei Hypotheken aus. Die Hypothekarzinsen sind seit Anfang Jahr bereits um 0,4% gestiegen, die Verkehrswerte von Liegenschaften steigen ebenfalls weiter an. Dies scheint die Nachfrage nach Wohneigentum auf dem Schweizer Immobilienmarkt aber nicht zu stoppen.

Wie werden sich die Immobilienpreise verändern? Aktuell eine Prognose zu wagen, ist in Anbetracht des Krieges und der Inflation sehr schwer und wahrscheinlich auch etwas frühzeitig. Sollten die Hypothekarzinsen jedoch weiter steigen, würde die Nachfrage höchstwahrscheinlich zurückgegen und somit auch die Immobilienpreise auf dem Schweizer Immobilienmarkt fallen. Jetzt heisst es, abwarten und die Lage im Auge behalten.

Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich daher gut überlegen, was Sie mit Ihrer Immobilie machen wollen. Eine Schätzung Ihrer Immobilie ist der erste Schritt, um weitere Entscheidungen treffen zu können. Hier können Sie erfahren, was Ihre Immobilie aktuell auf dem Schweizer Immobilienmarkt wert ist.

FAQ - Immobilienmarkt Schweiz
Wie hat sich der Schweizer Immobilienmarkt 2021 entwickelt?

Der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich 2021 trotz der Corona-Pandemie solide. Eine steigende Nachfrage nach Wohneigentum, hohe Immobilienpreise und stattliche Immobilienrenditen hatten dennoch einen großen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt. Besonders profitiert haben Agglomerationen außerhalb der Großzentren.

Wie werden sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entwickeln?

Im Jahr 2021 stieß die Nachfrage nach Eigenheimen auf dem Schweizer Immobilienmarkt extrem in die Höhe und das Angebot verringerte sich, auch wegen den geringeren Neubautätigkeiten. Dies ist außerdem anhand der rückgängigen Leerstandsquote ersichtlich. Experten gehen davon aus, dass dieser Trend sich weiter in dieselbe Richtung entwickeln wird.

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