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Immobilienmarkt Schweiz 2021: Entwicklungen und Trends

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind trotz der Corona-Pandemie gestiegen. Bei Eigentumswohnungen ist ein Anstieg um 5.1 Prozent zum Vorjahr verzeichnen. Für Einfamilienhäuser sind die Preise um 5.4 Prozent höher als im Vorjahr.
  • Auch 2021 ist mit einer Verteuerung von Eigenheimen zu rechnen, deutlich langsamer jedoch als im Vergleich zum Vorjahr.
  • Marktmieten sanken besonders in ländlichen Regionen aufgrund des Überangebots um rund zwei Prozent zum Vorjahr.
  • Bei den Geschäftsimmobilien profitierten vor allem Verkaufsflächen in guten Lagen von steigenden Preisen.

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1. Wie ist die Ausgangslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt?

Moderat steigende Immobilienpreise, eine weiterhin steigende Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrendite – der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich 2020 trotz der Corona-Pandemie solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die nach wie vor niedrigen Hypothekarzinsen. Kennzahlen der Schweizer Wirtschaft im Überblick:

  • Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz sank im Jahr 2020 um etwa 3.3 Prozent. In Anbetracht der Covid-19-Pandemie ein durchaus glimpflicher Ausgang.
  • Zahl der Arbeitslosen: Die Arbeitslosenquote ist im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 0.9 Prozent gestiegen.
  • Bevölkerung: In der Schweiz ist wie in den Jahren zuvor ein Bevölkerungswachstum von ca. 0.6 Prozent zu beobachten.
  • Hochbauinvestitionen: 2020 ist -1.8 Prozent weniger Geld in Neu- und Umbauten geflossen.

Während ein sindkendes BIP und eine höhere Arbeitslosenquote für eine rückläufige Nachfrage sprechen könnten, sorgt das niedrige Angebot sowie wenig betroffende Haushalte mit mittlerem und hohen Einkommen dennoch für eine steigende Nachfrage und somit für steigende Preise. Der Geldmarkt bewirkt mit seinem Zinsniveau von 1.25 Prozent für eine 10-jährige Festhypothek sein Übriges und stützt die Nachfrage nach Immobilieninvestments. Die Hypothekarzinsen befinden sich nach wie vor auf einem absoluten Rekordtief.

1.1 Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Wohneigentum?

Die Preise für Wohneigentum sind auch 2020 aufgrund von erhöhter Nachfrage und gleichzeitig sinkendem Angebot gestiegen. Der Wunsch nach Wohneigentum hat infolge der Corona-Pandemie nochmals zugenommen. Die eigenen vier Wände haben im vergangenen Jahr an Stellenwert gewonnen und Wohneigentum in der Peripherie gewinnt durch vermehrtes Arbeiten von zu Hause an Attraktivität.

Schweizweit nahm die Neubautätigkeit in 2020 weiter ab. Bei Häusern ist dies vor allem auf die Knappheit von Bauland zurückzuführen, das dadurch immer teuer wird. Die stärksten Preisanstiege sind in Städten und Ballungsgebieten zu beobachten.

  • Leerstandsquote: Im Vergleich zum Vorjahr sind Leerstände aufgrund sinkender Neubautätigkeit und einem damit grösseren Nachfrageüberhang, leicht gesunken. Die durchschnittliche Leerstandsquote für Eigentumswohnungen in der Schweiz lag 2020 bei 0.55 Prozent (2019: 0.6 Prozent). Bei Einfamilienhäusern lag sie schweizweit bei 0.61 Prozent (2019: 0.8 Prozent).
  • Preiswachstum: Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind 2020 um 5.1 Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern konnte sogar ein Wachstum von 5.4 Prozent verzeichnet werden. Für 2021 wird weiterhin ein hohes Preiswachstum erwartet.

1.2 Wie sieht die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt aus?

Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 2.75 Prozent weiter angestiegen ist. Konsequenz des Leerstands besonders auf dem Land und in Agglomerationen ist ein leicht fallendes Mietzinsniveau um etwa 2.1 Prozent.

  • Leerstandsquote: Die vier Schweizer Grosszentren verzeichnen im Vergleich zum Rest der Schweiz unterdurchschnittlich tiefe Leerstandsquoten. Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0.2 Prozent. Darauf folgen Lausanne mit 0.6 Prozent, Bern und Genf mit 0.7 Prozent und schliesslich Basel mit 1.2 Prozent. Vom schweizweiten Durchschnitt von 2.75 Prozent sind also alle Grosszentren weit entfernt.
  • Gesamtrendite: Schweizweit lag die durchschnittliche Gesamtrendite bei 6.9 Prozent. Die beste Gesamtrendite erzielten Investoren in Genf mit 9.2 Prozent sowie in Basel mit 7.5 Prozent.

1.3 Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Geschäftsflächen?

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen: Während mehr freie Büroflächen auf den Markt kamen, sanken die Angebotsmieten gegenüber den Vorjahren weiter. In 2020 konnte trotz der Corona-Pandemie in klassischen Bürobranchen ein leichtes Stellenwachstum verzeichnet werden, was sich wiederum mit einem Plus von 0.2 Prozent bei inserierten Mietpreisen für Büroflächen bemerkbar macht.

Der stationäre Detailhandel hat sich 2020 in der Gesamtbetrachtung stabil entwickelt. Während im Non-Food-Bereich erhebliche Umsatzverluste zu verzeichnen waren, konnte der Food-Bereich stark zulegen. Letzteres sorgte für einen durschnittlichen Preisanstieg der Verkaufsflächen um 2.3 Prozent.

  • Leerstandsquote: Am meisten Büroflächen stehen in Genf leer (Quote: 5 Prozent). Die anderen Grosszentren bewegen sich bei einer Leerstandsquote zwischen 1.1 und 2.2 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne an erster Stelle mit einer Leerstandsquote von 1.9 Prozent, gefolgt von Genf mit 1.5 Prozent und Basel mit 1.3 Prozent, wohingegen in Bern und Zürich nur 0.3 Prozent der Verkaufsflächen leer stehen.
  • Gesamtrendite: Über eine hohe Rendite von 8.3 Prozent konnten sich 2020 die Eigentümer von Büroflächen in Zürich freuen. Auch bei den Verkaufsflächen lag Zürich mit einer Gesamtrendite von 5.7 Prozent vorne. Nur in Lausanne konnten Eigentümer sich noch über eine höhere Gesamtrendite von 6.6 Prozent freuen. Gar negativ war die Gesamtrendite für Verkaufsflächen in Basel mit -1.8 Prozent.

2. Wie hoch sind die Verkaufspreise für Wohnungen und Häuser?

Beim Vergleich der Transaktionspreise in den grossen Städten und Ballungsgebieten ergibt sich folgendes Bild:

  • Wohnungen: Mit einem Transaktionspreis von 18’140 CHF / m2 ist Genf der Spitzenreiter unter den Immobilienstandorten für Wohneigentum. Dahinter folgt Zürich mit einem Transaktionspreis von 16’060 CHF / m2. Schlusslicht im Vergleich der grossen Städte ist Bern mit einem Transaktionspreis von 9’660 CHF / m2.
  • Häuser: Bei den Einfamilienhäusern hält sich Zürich mit einem Transaktionsaktionspreis von 3’014’000 CHF klar an der Spitze. Auf der anderen Seite des Spektrums steht Bern mit einem Transaktionspreis von 1’907’000 CHF.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick zu den Transaktionspreisen im 4. Quartal in 2020 in der Schweiz:

Region

Wohnungen Preis in CHF pro m²

Einfamilienhäuser Preis in CHF pro Haus

Zürich 16'060 3'014'000
Bern 9'660 1'907'000
Basel 11'270 2'202'000
Lausanne 12'700 1'951'000
Genf 18'140 2'834'000
Schweiz gesamt 7'400 1'050'000
Quelle: Wüest & Partner Immobilienmarkt Schweiz, 4. Quartal 2020

3. Wie ist das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen?

Ist der Immobilienkauf auf Dauer günstiger als die Miete? Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Gerade in den grossen Schweizer Städten haben sich die Mietwohnungen in den letzten Jahren nicht so deutlich verteuert wie die Preise für Wohneigentum.

Bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete eher lohnt, lässt sich folgende einfache Regel anwenden: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie um mehr als das 30-fache übersteigt, ist ein Kauf nicht günstiger. In begehrten Lagen wie Zürich überschreiten die Kaufpreise die Miete teilweise sogar um mehr als das 35-fache. Lohnenswert hingegen ist eine Finanzierung in den peripheren Lagen, wo das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen günstiger ausfällt.

4. Wie wird sich der Immobilienmarkt künftig entwickeln?

Rasant steigende Verkaufspreise schüren bei Anlegern die Furcht vor einer Immobilienblase, die schon bald platzen könnte. Doch sind die Immobilienpreise in Zürich und anderen Ballungsgebieten tatsächlich so stark überbewertet

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der das Risiko einer Immobilienblase misst, sank Ende 2020 zuletzt von 2,05 auf 1,75 Punkte. Ab einem Wert von zwei ist das Risiko einer Immobilienblase als erhöht zu bewerten. Der Indexrückgang kann auf das starke Wirtschaftswachstum im zweiten Halbjahr 2020 zurückgeführt werden. Experten prognostizieren bis Ende 2021 einen weiteren Rückgang auf 1,54 Punkte.

Regionen rund um Zürich und weitere Ballungszentren der Zentralschweiz zählen jedoch weiterhin zu den Gefahrenregionen, in denen das Verhältnis der Preise für Wohneigentum zu den Jahresmieten und den Haushaltseinkommen weitaus höher liegt.

Auch in 2021 ist zu erwarten, dass die Wirtschaft – und damit verbunden die Einkommen und die Kaufkraft – weiterhin wachsen werden. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor für den Immobilienmarkt in der Schweiz sind die Zinsen für Hypotheken. Es ist davon auszugehen, dass die Langfristzinsen in 2021 nur marginal ansteigen und damit Wohneigentum nach wie vor gefragt ist. Die starke Nachfrage dürfte die Preise für Einfamilienhäuser weiter steigen lassen.

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