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Immobilienmarkt Schweiz 2020: Entwicklungen und Trends

Nach der grossen Preisrally in den letzten Jahren zeigte sich der Immobilienmarkt 2019 deutlich beständiger – das Preiswachstum hat sich verlangsamt. Doch welche Immobilien sind weiterhin besonders gefragt und wo sind die Preise stattdessen gesunken? Erfahren Sie mehr über die aktuellsten Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

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1. Wie ist die Ausgangslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt?

Moderat steigende Immobilienpreise, eine stabile Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrenditen – der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich 2019 im Vergleich zu den Vorjahren solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die nach wie vor niedrigen Hypothekarzinsen. Hinzu kommen das nach wie vor überwiegend positive Wirtschaftsklima in der Schweiz sowie fehlende Anlagealternativen und die hohe Kaufkraft. Kaum verwunderlich erscheinen die positiven Entwicklungen bei Betrachtung einiger wichtiger Kennzahlen:

  • Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz stieg im Jahr 2019 um 0.9 Prozent.
  • Zahl der Arbeitslosen: Die Arbeitslosenquote ist im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 0.3 Prozent gesunken.
  • Bevölkerung: In der Schweiz ist wie in den Jahren zuvor ein Bevölkerungswachstum von ca. 0.7 Prozent zu beobachten.
  • Hochbauinvestitionen: 2019 sind 0.6 Prozent mehr Geld in Neu- und Umbauten geflossen.

Der Geldmarkt bewirkt mit seinem Zinsniveau von 1.22 Prozent für eine 10-jährige Festhypothek sein Übriges und stützt die Nachfrage nach Immobilieninvestments. Die Hypothekarzinsen befinden sich nach wie vor auf einem absoluten Rekordtief.

2. Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Wohneigentum?

Während sich die Preise für Eigentumswohnungen aufgrund eines stellenweisen Überangebots stabilisiert haben, sind Einfamilienhäuser – besonders an zentralen Lagen – weiterhin sehr gefragt und verteuern sich weiter.

Schweizweit wurden 2019 etwas weniger Baubewilligungen vergeben als in den Vorjahren. Bei Häusern ist dies vor allem auf die Knappheit von Bauland zurückzuführen, das dadurch immer teuer wird. Die stärksten Preisanstiege sind in Städten und Ballungsgebieten zu beobachten, Preisrückgänge mussten hingegen einige Gemeinden in der Süd- und Westschweiz hinnehmen.

  • Leerstandsquote: Im Juni 2019 lag die durchschnittliche Leerstandsquote für Eigentumswohnungen in der Schweiz bei 0.6 Prozent. Bei Einfamilienhäusern lag sie schweizweit bei 0.8 Prozent. In Genf lag die Leerstandsquote bei ganzen 1.5 Prozent, während sie in den Grosszentren Zürich, Bern, Basel und Lausanne nur zwischen 0 und 0.2 Prozent lag.
  • Spitzenpreise: Die höchsten Preise erzielten Eigentumswohnungen in Genf mit 36’000 CHF / m2. Einfamilienhäuser waren wie erwartet besonders teuer in Zürich mit einem Spitzenpreis von 4’137'000 CHF.
  • Angebotspreisindex: Gegenüber dem Vorjahr gaben die Preise 2019 für Eigentumswohnungen um ganze 2 Prozent nach. Die Preise von Einfamilienhäusern hingegen stiegen durchschnittlich um 0.5 Prozent.

3. Wie sieht die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt aus?

Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 2.7 Prozent weiter angestiegen ist. Dies allerdings meist abseits der Schweizer Grosszentren, denn in den Städten ist die Nachfrage nach Mietwohnungen nach wie vor gross.

Konsequenz des Leerstands besonders auf dem Land und in Agglomerationen ist ein leicht fallendes Mietzinsniveau um etwa 1 Prozent. Die Überzahl an Einpersonenhaushalten lässt dabei die Angebotsmieten für grössere Mieteinheiten stärker sinken.

  • Leerstandsquote: Die vier Schweizer Grosszentren verzeichnen im Vergleich zum Rest der Schweiz unterdurchschnittlich tiefe Leerstandsquoten. Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0.1 Prozent. Darauf folgen Lausanne mit 0.4 Prozent, Bern und Genf mit 0.7 Prozent und schliesslich Basel mit 1.2 Prozent. Vom schweizweiten Durchschnitt von 2.7 Prozent sind also alle Grosszentren weit entfernt.
  • Gesamtrendite: Schweizweit lag die durchschnittliche Gesamtrendite 2019 bei 6.9 Prozent. Die beste Gesamtrendite erzielten Investoren in Zürich mit 7.8 Prozent sowie in Lausanne mit 7 Prozent.

4. Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Geschäftsflächen?

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen: Während mehr freie Büroflächen auf den Markt kamen, sanken die Angebotsmieten gegenüber den Vorjahren weiter. Dieser Trend wird sich auch 2020 voraussichtlich fortsetzen, denn die lebhafte Neubautätigkeit der letzten Jahre übt Druck auf die Büromieten aus.

2019 stieg allerdings die Anzahl der Beschäftigten im Detailhandel, was für einen zusätzlichen Verkaufsflächen-Bedarf von über 520'000 Quadratmetern gesorgt hat. Dieser sorgt für einen durschnittlichen Preisanstieg der Verkaufsflächen um 2 Prozent.

  • Leerstandsquote: Am meisten Büroflächen stehen in Genf leer (Quote: 5 Prozent). Die anderen Grosszentren bewegen sich bei einer Leerstandsquote zwischen 1.4 und 2.2 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne an erster Stelle mit einer Leerstandsquote von 1.8 Prozent, gefolgt von Basel und Genf mit 1.5 Prozent, wohingegen in Bern nur 0.4 Prozent der Verkaufsflächen leer stehen.
  • Gesamtrendite: Über eine hohe Rendite von 8.4 Prozent konnten sich in diesem Jahr die Eigentümer von Büroflächen in Zürich freuen. Auch bei den Verkaufsflächen lag Zürich mit einer Gesamtrendite von 4.9 Prozent vorne. Gar negativ war die Gesamtrendite für Verkaufsflächen in Basel mit -1.3 Prozent.
  • Angebotspreisindex: Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Angebotspreise für Verkaufsflächen um 2 Prozent an, für Büroflächen sanken sie im gleichen Zeitraum jedoch um 0.2 Prozent.

5. Wo können sich Immobilienbesitzer über eine hohe Nachfrage freuen und wo nicht?

  • Wohneigentum: Eine hohe Nachfrage verzeichnen Wohnimmobilien in den Grossstädten Zürich, Basel und Bern sowie in Luzern. Weniger attraktiv bei den Käufern ist Wohneigentum in der Süd- und Westschweiz. Hier sind auch die Verkaufspreise am stärksten gesunken. In den Zentren und in zentrumsnahen Lagen suchen Käufer vorwiegend nach Einfamilienhäusern. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist dagegen leicht zurückgegangen. Investoren setzen bei Wohnungen vor allem auf kleinere Einheiten, die der tendenziell höheren Nachfrage von Einpersonenhaushalten entsprechen.
  • Grundstücke: Bauland gehört insbesondere in den Ballungsgebieten zur Mangelware. Damit steht der hohen Nachfrage ein knappes Angebot gegenüber und lässt die Preise ansteigen. Sehr begehrt und teuer sind Grundstücke rund um den Zürich- und Genfersee.
  • Geschäftsflächen: Besonders gefragt sind Büro- und Verkaufsflächen in Zürich und Basel. Nachgelassen hat die Nachfrage nach Geschäftsflächen hingegen in Genf und Lausanne.

6. Wo sind die Angebots- und Transaktionspreise besonders hoch und wo am tiefsten?

Beim Vergleich der Angebots- und Transaktionspreise in den grossen Städten und Ballungsgebieten ergibt sich folgendes Bild:

  • Wohnungen: Mit einem Median-Angebotspreis von 13’610 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 15’690 CHF / m2 ist Genf der Spitzenreiter unter den Immobilienstandorten für Wohneigentum. Dahinter folgt Zürich mit einem Angebotspreis von 12’920 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 14’760 CHF / m2. Schlusslicht im Vergleich der grossen Städte ist Bern mit einem Angebotspreis von 7’510 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 8’900 CHF / m2.
  • Häuser: Bei den Einfamilienhäusern hält sich Zürich mit einem Angebotspreis von 1’971’470 CHF und einem Transaktionsaktionspreis von 2’742’000 CHF klar an der Spitze. Auf der anderen Seite des Spektrums steht Bern mit einem Median-Angebotspreis von 1’232’640 CHF und einem Transaktionspreis von 1’803’000 CHF.

7. Wie hoch sind die Verkaufspreise für Wohnungen und Häuser?

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick zu den Transaktionspreisen im 4. Quartal in 2019 in der Schweiz:

Region

Wohnungen Preis in CHF pro m²

Einfamilienhäuser Preis in CHF pro Haus

Zürich 14'760 2'742'000
Bern 8'900 1'803'000
Basel 10'150 2'102'000
Lausanne 11'620 1'856'000
Genf 15'690 2'587'000
Schweiz gesamt 7'200 1'005'000
Quelle: Wüest & Partner Immobilienmarkt Schweiz, 4. Quartal 2019

8. Wie ist das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen?

Ist der Immobilienkauf auf Dauer günstiger die Miete? Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Gerade in den grossen Schweizer Städten haben sich die Mietwohnungen in den letzten Jahren nicht so deutlich verteuert wie die Preise für Wohneigentum.

Bei der Frage, ob sich Kauf oder Miete eher lohnt, lässt sich folgende einfache Regel anwenden: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie um mehr als das 30-fache übersteigt, ist ein Kauf nicht günstiger. In begehrten Lagen wie Zürich überschreiten die Kaufpreise die Miete teilweise sogar um mehr als das 35-fache. Lohnenswert hingegen ist eine Finanzierung in den peripheren Lagen, wo das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen günstiger ausfällt.

9. Wie ist die Gefahr der Immobilienblase einzuschätzen?

Rasant steigende Verkaufspreise schüren bei Anlegern die Furcht vor einer Immobilienblase, die schon bald platzen könnte. Doch sind die Immobilienpreise in Zürich und anderen Ballungsgebieten tatsächlich so stark überbewertet? 

Bei näherer Betrachtung spricht einiges gegen diese Vermutung: Zwar haben die relativen Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zwar kräftig zugelegt, allerdings sind im gleichen Zeitraum auch die Einkommen angestiegen. Damit bleibt – in Kombination mit den günstigen Hypothekarzinsen – Wohneigentum in der Schweiz nach wie vor für viele Haushalte bezahlbar.

Gleichzeitig hat sich auch die Schweizer Wirtschaft positiv entwickelt. Ein Risikofaktor für eine Immobilienkrise wären Zinserhöhungen, die einem Platzen der Blase häufig vorausgehen – doch davon ist in näherer Zukunft nicht auszugehen.

10. Welches Fazit lässt sich zum Immobilienmarkt in der Schweiz ziehen?

  • Die Preise für Einfamilienhäuser sind weiter leicht gestiegen.
  • Die Preise für Eigentumswohnungen bewegten sich in 2019 eher stabil.
  • Bei den Mietpreisen ist 2020 eine weitere Entspannung in Sicht.
  • Bei den Geschäftsimmobilien profitierten vor allem Verkaufsflächen an guten Lagen von steigenden Preisen.

11. Wie wird sich der Immobilienmarkt künftig entwickeln?

Auch in 2020 ist zu erwarten, dass die Wirtschaft – und damit verbunden die Einkommen und die Kaufkraft – weiterhin wachsen werden. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor für den Immobilienmarkt in der Schweiz sind die Zinsen für Hypotheken. Es ist davon auszugehen, dass die Langfristzinsen in 2020 nur marginal ansteigen und damit Wohneigentum nach wie vor gefragt ist.

Die starke Nachfrage dürfte die Preise für Einfamilienhäuser weiter steigen lassen, von beschleunigten Preissteigerungen wie in den Jahren zuvor hat sich der Immobilienmarkt jedoch verabschiedet. Die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre in der Schweiz dämpft die Preisentwicklung zusätzlich und führt zu Preiskorrekturen in vielen zuvor überhitzten Regionen – vor allem bei den Mietpreisen.

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