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Immobilienmarkt Schweiz 2019: Entwicklungen und Trends

Nach der grossen Preisrally in den vorangegangenen Jahren zeigt sich der Immobilienmarkt 2019 deutlich beständiger. Das Preiswachstum hat sich verlangsamt. Doch welche Immobilien sind weiterhin besonders gefragt und wo sind die Preise gesunken? Erfahren Sie mehr über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz.

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1. Wie ist die Ausgangslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt?

Moderat steigende Immobilienpreise, eine stabile Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrenditen – der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich in 2018 im Vergleich zum Vorjahr solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die nach wie vor niedrigen Hypothekarzinsen. Hinzu kommen das positive Wirtschaftsklima in der Schweiz sowie fehlende Anlagealternativen und die hohe Kaufkraft. Kaum verwunderlich erscheinen die positiven Entwicklungen bei Betrachtung einiger wichtiger Kennzahlen:

  • Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz ging im 3. Quartal 2018 um 0,2% zurück.
  • Arbeitslosenquote: Die Zahl der Arbeitslosen ist gegen Ende 2018 leicht gestiegen.
  • Bevölkerung: In der Schweiz ist wie in den Jahren zuvor ein Bevölkerungswachstum zu beobachten.
  • Index der Konsumentenstimmung: Mit -6 Indexpunkten war die Konsumentenstimmung Ende 2018 überdurchschnittlich optimistisch.

Der Geldmarkt bewirkt mit seinem Zinsniveau von 1,56 Prozent für eine 10-jährige Festhypothek sein Übriges und stützt die Nachfrage. Damit befinden sich die Hypothekarzinsen nach wie vor auf einem absoluten Rekordtief. Das Niedrigzinsumfeld kam auch der Bauindustrie zugute: Zur Steigerung von 0,4 Prozent bei den Hochbauinvestitionen haben vor allem die Schaffung neuer Büroflächen und der Bau von Mehrfamilienhäusern beigetragen.

2. Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Wohneigentum?

Während die Preise für Eigentumswohnungen absacken, sind Einfamilienhäuser weiterhin gefragt und verteuern sich. Sowohl für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden weniger Baubewilligungen vergeben. Bei Häusern ist dies vor allem auf die Knappheit von Wohnbauland zurückzuführen. Gewinner unter den Standorten sind die Städte und Ballungsgebiete, Preisrückgänge mussten hingegen Gemeinden in der Süd- und Westschweiz hinnehmen.

  • Leerstandsquote: Im Juni 2018 werden insgesamt mehr als 72.000 leerstehende Wohnungen gezählt.  Nennenswert ist Oberaargau mit einer Leerstandsquote von 9,9 Prozent. Trotz hoher Leerstandsquoten wird in vielen Regionen der Schweiz fleißig weiter gebaut.
  • Spitzenpreise: Die höchsten Preise erzielten Eigentumswohnungen in Genf mit 30.800 CHF / m2. Einfamilienhäuser waren wie erwartet in Zürich besonders teuer mit Spitzenpreisen von 3.741.000 CHF.
  • Angebotspreisindex: Gegenüber dem Vorjahr gaben die Preise 2018 für Eigentumswohnungen um 1,69 Prozent nach, Einfamilienhäuser um 0,07 Prozent.

3. Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Mietwohnungen?

Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 2,4 Prozent ein neues Hoch erreicht hat. Konsequenz des Leerstands ist ein leicht fallendes Mietzinsniveau um etwa 1,1 Prozent. Die Überzahl an Einpersonenhaushalten lässt die Angebotsmieten für grössere Mieteinheiten stärker sinken.

  • Leerstandsquote: Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0,2 Prozent. Nur etwas darüber liegt Bern mit 0,7 Prozent. Im Kanton Aargau sind es bereits 2,7 Prozent, im Kanton Solothurn 3 Prozent.
  • Gesamtrendite: Eine ordentliche Gesamtrendite erzielten Investoren in Genf mit 9,1 Prozent. In Bern waren es immerhin noch 8,3 Prozent.
  • Angebotspreisindex: Gegenüber dem Vorjahr liessen die Angebotspreise für Mietwohnungen um 1,1 Prozent nach.

4. Wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt für Geschäftsflächen?

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen: Während mehr freie Büroflächen auf den Markt kamen, gingen die Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr etwas zurück. Dieser Trend wird sich auch in 2019 voraussichtlich fortsetzen. Die Zahl der Baubewilligungen nimmt zu und übt damit Druck auf die Mieten aus. Trotz Konkurrenz durch den Online-Handel stärken jedoch das gute Konsumklima und die Kaufkraft privater Konsumenten den Detailhandel in der Schweiz.

  • Leerstandsquote: Besonders viele Büroflächen stehen in Bern leer (Quote: 4,1 Prozent). Weniger betroffen sind Geschäfte in Basel mit einer Leerstandsquote von 1,7 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne vorne mit einer Leerstandsquote von 2,4 Prozent, wohingegen in Bern nur 0,4 Prozent der Flächen leer stehen.
  • Gesamtrendite: Über eine hohe Rendite von 6,1 Prozent konnten sich in diesem Jahr die Eigentümer von Büroflächen in Basel freuen. Bei den Verkaufsflächen lag Lausanne mit einer Gesamtrendite von 6,8 Prozent vorne.
  • Angebotspreisindex: Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Angebotspreise für Verkaufsflächen um 1,2 Prozent an, für Büroflächen sanken sie um 2,2 Prozent.

5. Wo können sich Immobilienbesitzer über eine hohe Nachfrage freuen und wo nicht?

  • Wohneigentum: Eine hohe Nachfrage verzeichnen Wohnimmobilien in den Grossstädten Zürich, Basel und Bern sowie in Luzern. Weniger attraktiv bei den Käufern ist Wohneigentum in der Süd- und Westschweiz. Hier sind auch die Verkaufspreise deutlich gesunken. In den Zentren und in zentrumsnahen Lagen suchen Käufer vorwiegend nach Einfamilienhäusern. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist dagegen leicht zurückgegangen. Investoren setzen bei Wohnungen vor allem auf kleinere Einheiten, die der tendenziell höheren Nachfrage von Einpersonenhaushalten entsprechen.
  • Grundstücke: Bauland gehört insbesondere in den Ballungsgebieten zur Mangelware. Damit steht der hohen Nachfrage ein knappes Angebot gegenüber und lässt die Preise ansteigen. Sehr begehrt und teuer sind Grundstücke rund um den Zürichsee und den Genfersee.
  • Geschäftsflächen: Besonders gefragt sind Büro- und Verkaufsflächen in Zürich, dicht gefolgt von Genf und Basel. Nachgelassen hat die Nachfrage nach Verkaufsflächen hingegen in Bern, Luzern und St. Gallen.

6. Wo sind die Angebots- und Transaktionspreise besonders hoch und wo nicht?

Beim Vergleich der Angebots- und Transaktionspreise in den grossen Städten und Ballungsgebieten ergibt sich folgendes Bild:

  • Wohnungen: Mit einem Angebotspreis von 12'220 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 14'350 CHF / m2 ist Genf der Spitzenreiter unter den Immobilienstandorten. Dahinter folgt Zürich mit einem Angebotspreis von 12'070 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 13'690 CHF / m2. Schlusslicht im Vergleich der grossen Städte ist Bern mit einem Angebotspreis von 7'170 CHF / m2 und einem Transaktionspreis von 8'420 CHF / m2.
  • Häuser: Bei den Einfamilienhäusern hält sich Zürich mit einem Angebotspreis von 1.684'520 CHF und einem Transaktionsaktionspreis von 2'438'000 CHF ganz klar oben auf dem Siegertreppchen. Moderater verhält es sich in Bern mit einem Angebotspreis von 1'176'290 CHF und einem Transaktionspreis von 1'646'000 CHF.

7. Wie hoch sind die Verkaufspreise für Wohnungen und Häuser?

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick zu den Transaktionspreisen im 1. Quartal in 2018 in der Schweiz:

Region

Wohnungen Preis in CHF pro m²

Einfamilienhäuser Preis in CHF pro Haus

Zürich 13'690 2'438'000
Bern 8'420 1'646'000
Basel 9'690 1'981'000
Lausanne 11'120 1'664'000
Genf 14'350 2'082'000
Schweiz gesamt 7'200 1'000'000

 

Quelle: Wüestpartner AG

8. Wie ist das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen?

Kaufen ist langfristig günstiger als ein Eigenheim zu mieten? Diese Vermutung trifft nicht immer zu. Gerade in den grossen Städten haben sich die Mietwohnungen in den letzten Jahren nicht so deutlich verteuert wie die Verkaufspreise für Wohneigentum. Bei der Bewertung – lohnt der Kauf oder doch besser mieten – lässt sich folgende Regel anwenden: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie um mehr als das 30-fache übersteigt, ist der Kauf nicht günstiger. In begehrten Lagen wie Zürich überschreiten die Kaufpreise die Miete teilweise um mehr als das 35-fache. Lohnenswert ist eine Finanzierung noch in den peripheren Lagen, wo das Verhältnis von Mieten zu Eigenheimpreisen niedriger ausfällt.

9. Wie ist die Gefahr der Immobilienblase einzuschätzen?

Rasant steigende Verkaufspreise schüren bei Anlegern die Furcht vor einer Immobilienblase, die schon bald platzen könnte. Doch sind die Immobilienpreise in Zürich und anderen Ballungsgebieten tatsächlich überbewertet? Bei näherer Betrachtung spricht einiges gegen diese Vermutung: Zwar haben die relativen Hauspreise in den vergangenen Jahren kräftig zugelegt, allerdings sind im gleichen Zeitraum auch die Einkommen angestiegen. Damit bleibt Wohneigentum in der Schweiz nach wie vor für viele Haushalte bezahlbar. Gleichzeitig hat sich die Wirtschaft positiv entwickelt. Risikofaktor für eine Immobilienkrise sind Zinserhöhungen, die einem Platzen der Blase häufig vorausgehen. Der Immobilienblasenindex der UBS fiel im 3. Quartal 2018 auf 0,87 Indexpunkte zurück und liegt damit nicht mehr in der Risikozone. Ursache für den Rückgang sind vor allem die weniger beschleunigten Preisentwicklungen für Eigenheime und ein geringeres Hypothekarvolumen.

10. Welches Fazit lässt sich zum Immobilienmarkt in der Schweiz ziehen?

  • Die Preise für Einfamilienhäuser sind weiter leicht gestiegen.
  • Die Preise für Eigentumswohnungen bewegten sich in 2018 eher seitwärts.
  • Bei den Geschäftsimmobilien profitierten vor allem Verkaufsflächen in 1a-Lagen.
  • Der Bau von Geschäftsflächen nimmt zu, bei Wohnimmobilien sinkt die Zahl der Baubewilligungen.
  • Der Immobilienmarkt in der Schweiz befindet sich im 3. Quartal 2018 wieder auf dem Stand von vor 6 Jahren und damit außerhalb der Gefahrenzone für eine Immobilienblase.

11. Wie wird sich der Immobilienmarkt künftig entwickeln?

Auch in 2019 ist zu erwarten, dass die Wirtschaft – und damit verbunden die Einkommen – weiterhin wachsen. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor für den Immobilienmarkt in der Schweiz sind die Zinsen für Hypotheken. Es ist davon auszugehen, dass die Langfristzinsen in 2019 nur marginal ansteigen und damit Wohneigentum nach wie vor gefragt ist. Die starke Nachfrage dürfte die Preise etwas anheben, von beschleunigten Preissteigerungen wie in den Jahren zuvor hat sich der Immobilienmarkt jedoch verabschiedet. Die hohe Bautätigkeit in der Schweiz dämpft zusätzlich die Preisentwicklungen und führt zu Korrekturen in vielen zuvor überhitzten Regionen.

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