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Immobilienmarkt Schweiz 2022: Aktuelle Entwicklungen und Prognosen

Der Schweizer Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen starken Wandel durchgemacht. Wie die Lage des Immobilienmarkts aktuell aussieht und ob sich ein Immobilienverkauf lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Preise für Wohneigentum auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz sind durch die Corona-Pandemie stark gestiegen.
  • Bei Eigentumswohnungen ist ein Anstieg um 7,3 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen. Einfamilienhäuser sind um 8,8 Prozent teurer gegenüber dem Vorjahr.
  • Bei den Geschäftsimmobilien profitierten vor allem Verkaufsflächen in guten Lagen von steigenden Preisen.
  • Auch 2022 ist auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz mit der Entwicklung steigender Preise zu rechnen, jedoch wird diese deutlich langsamer sein als im Vorjahr. Um zu erfahren, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung!

1. Wie ist die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt 2022?

Rekordhohe Immobilienpreise, eine starke Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrenditen – der Immobilienmarkt in der Schweiz entwickelte sich 2021 trotz der Corona-Pandemie solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die niedrigen Hypothekarzinsen. Im Jahr 2022 sind die Immobilienpreise weiter in die Höhe geklettert, aber gleichzeitig sind auch die Hypothtekarzinsen gestiegen. Kennzahlen der Schweizer Wirtschaft im Überblick:

  • Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz hat sich seit dem Einbruch 2020 (-2,6 Prozent) im Jahr 2021 mit einer Steigerung von 4,2 Prozent gut erholt. Im 2. Quartal 2022 stand das BIP bei +2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
  • Zahl der Arbeitslosen: Im September 2022 betrug die Arbeitslosenquote 1,9 Prozent und ist gegenüber dem Vorjahresmonat somit um 25,6 Prozent gesunken.
  • Bevölkerung: In der Schweiz stieg 2021 das Bevölkerungswachstum um 1,16 Prozent gegenüber dem Vorjahr, denn die Anzahl der Geburten überstieg die Anzahl der Todesfälle. 2022 hat die Bevölkerung besonders wegen des Ukrainekriegs und der Instabilität in anderen Ländern an Wachstum gewonnen. Genaue Zahlen stehen noch nicht vor.
  • Hochbauinvestitionen: 2021 ist gegenüber dem Vorjahr 1,4 Prozent mehr Geld in Neu- und Umbauten geflossen.

Die Schweizer Wirtschaft hat sich schnell von der Coronakrise erholt und die Arbeitslosenquote ist stark gesunken. Ausserdem wächst die Bevölkerungszahl und somit der Bedarf an mehr Wohneigentum. Die Möglichkeit im Homeoffice zu arbeiten, hat auch den Wunsch für grössere Wohnräumlichkeiten geweckt. Dies wirkt sich wiederum auf den Schweizer Immobilienmarkt und die Nachfrage aus. Die Nähe am Arbeitsort ist auch in den Hintergrund geraten und hat anderen Faktoren, wie Garten, Terrasse, ein zusätzliches Zimmer usw. den Vorrang gelassen.

Anfang 2022 lag der Leitzins bei -0,75 Prozent, mittlerweile wurde er bereits zweimal erhöht und beträgt momentan 0,5 Prozent. Die SNB hat diese Massnahme ergriffen, um die Inflation zu bremsen. Für eine zehnjährige Festhypothek stehen die Zinsen aktuell bei 3,5 Prozent. Im Januar 2021 lag eine zehnjährige Hypothek noch bei 1,05 Prozent. Obwohl die Hypothekarzinsen noch relativ niedrig sind, warnen Experten vor dem Platzen der Immobilienblase in der Schweiz.

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2. Wie hat sich Wohneigentum auf dem Schweizer Immobilienmarkt entwickelt?

Die Preise für Wohneigentum sind auch 2022 weiter gestiegen (+8 Prozent). Der Wunsch nach Wohneigentum hat infolge der Corona-Pandemie nochmals zugenommen. Die eigenen vier Wände haben im vergangenen Jahr an Stellenwert gewonnen und Wohneigentum in der Peripherie und ländlichen Regionen gewinnen immer mehr an Attraktivität auf dem Immobilienmarkt. Dies bezeugt der Stand der Leerstandquote und der wachsende Preisanstieg:

  • Leerstandsquote: 2022 ist die Leerwohnungsziffer wegen der hohen Nachfrage und der geringen Neubautätigkeit unerwartet stark von 1,54 Prozent auf 1,31 Prozent gesunken.
  • Preiswachstum: Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind im 2. Quartal 2022 um 7,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Bei Einfamilienhäusern konnte sogar ein Wachstum von 8,8 Prozent verzeichnet werden.

Auch die Bautätigkeit spielt eine Rolle für das Verständnis der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz. Es wurde in den letzten Jahren nämlich ein deutlicher Rückgang in der Bautätigkeit verzeichnet, was auch den Rückgang der Leerwohnungsziffer in der Schweiz erklärt. Einfamilienhäuser mit Umschwung werden kaum noch gebaut. Die Tendenz geht eher in Richtung Renditeliegenschaften für Mietwohnungen. Dafür gibt es zwei Gründe:

  • Die Bodenknappheit verschiebt den Bauschwerpunkt immer mehr in Richtung Umbau und Ersatzneubau. Es soll das höchste Potenzial aus den Baugrundstücken herausgeholt werden.
  • 2022 hat sich die Inflation durch die Erhöhung der Baustoffpreise auch in der Baubranche bemerkbar gemacht. Der Hochbaumaterialpreisindex ist um 19,6 Prozent höher als im Vorjahresmonat. Höhere Preise der Baurohstoffe heisst höhere Baukosten und somit eine höhere Kapitalinvestition bzw. eine höhere Hypothek.

Ein weiterer Indikator für den Schweizer Immobilienmarkt ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Er ist im 3. Quartal 2022 von 1,58 auf 1,81 Punkte gestiegen. Das Risiko, dass die Immobilienblase auf dem Schweizer Immobilienmarkt platzen könnte, wird durch diesen Wert bekräftigt.

Wie hoch sind die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern in der Schweiz?

Die Immobilienpreise in der Schweiz lassen sich nicht stoppen und steigen weiter an. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann könnte jetzt ein guter Zeitpunkt dafür sein. Die Tabelle zeigt ein Überblick über die Preissituation für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Region Wohnungen Preis in CHF pro m2 Einfamilienhäuser Preis in CHF pro Haus

Zürich

31'000

3'544'000

Basel

9'240

2'615'000

Bern

19'180

2'169'000

Lausanne

8'180

2'432'000

Genf

10'530

3'142'000

Schweiz gesamt

8'300

1'200'000

Quelle: Wüest & Partner – Immobilienmarkt Schweiz, 2. Quartal 2022

Der Schweizer Wohnimmobilienpreisindex ist im 2. Quartal 2022 um 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Hauspreise haben ein Preiswachstum von 8,8 Prozent und die Wohnungspreise von 7,3 Prozent erreicht. Die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt lässt zwar leicht nach, aber bleibt immer noch auf hohem Niveau.

3. Wie haben sich Mietwohnungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt entwickelt?

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind die Mieten im 2. Quartal 2022 um 0,6 Prozent zum Vorjahresquartal gestiegen. Wüst & Partner prognostiziert somit eine Trendwende der Mieten. Grund für die Erhöhung der Mieten sind die grössere Nachfrage durch Bevölkerungswachstum sowie die Reduzierung der inserierten Wohnungen um 15,4 Prozent. Dazu kommt ein Rückgang von 1,1 Prozent für neubaubewilligten Mietwohnungen.

Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 2,4 Prozent einen Rückgang im Vergleich zu den 2,7 Prozent vom Vorjahr erlebt hat. Folge dieses Rückgangs, besonders auf dem Land und in Agglomerationen, ist ein zum Vorjahr unveränderter Mietzinsniveau (1,25%).

  • Leerstandsquote: Die fünf Schweizer Grosszentren verzeichnen im Jahre 2021 unterdurchschnittlich tiefe Leerstandsquoten auf dem Immobilienmarkt im Vergleich zum Rest der Schweiz. Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0,2 Prozent. Darauf folgen Bern mit 0,7 Prozent, Genf mit 0,8 Prozent, Lausanne mit 0,9 Prozent und schliesslich Basel mit 1,4 Prozent. Vom schweizweiten Durchschnitt von 2,4 Prozent sind also alle Grosszentren weit entfernt.
  • Gesamtrendite: Schweizweit lag die durchschnittliche Gesamtrendite bei 7,4 Prozent. Die beste Gesamtrendite erzielten Investoren in Zürich mit 8,4 Prozent sowie in Genf mit 7,6 Prozent.

4. Wie ist die Lage für Geschäftsflächen auf dem Immobilienmarkt?

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen: Während mehr freie Büroflächen auf den Immobilienmarkt kamen, sanken die Angebotsmieten gegenüber den Vorjahren weiter. Im Jahr 2021 sank zwar die Arbeitslosenquote, aber das hybride Arbeitsmodell reduzierte den Flächenbedarf für viele Unternehmen. Corona ist im Jahr 2022 in den Hintergrund geraten und somit haben viele Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro gerufen. Das zeigt ein leichter Anstieg der Nachfrage von Büroflächen im 2. Quartal gegenüber dem Vorquartal (+0,6 Prozent). Trotz des leichten Anstieges der Nachfrage sind die Mietpreise für Büroflächen gegenüber dem Vorjahresmonat zurückgegangen (-2,6 Prozent).

Die Detailhandelumsätze sind im August 2022 im Food- und Non-Food-Bereich unterschiedlich stark ausgefallen. Während der Non-Foodhandel gegenüber dem Vorjahr um 6,4 Prozent (real 4,6 Prozent) mehr Umsatz erzielt hat, verzeichnete der Food-Bereich eine Umsatzsteigerung von 2,6 Prozent (real +0,4 Prozent). Der reale Umsatz berücksichtigt die Teuerung. Diese Marktsituation für den Detailhandel ist sehr erfreulich, doch Verkaufsflächen werden wegen der günstigeren Variante des Online-Handels immer weniger benötigt. Dies erklärt auch den Rückgang der Mietpreise für Verkaufsflächen (-4,5 Prozent zu Vorjahresquartal).

  • Leerstandsquote: Die meisten leerstehenden Büroflächen befinden sich in Genf und verzeichnen 4,2 Prozent. In den anderen Schweizer Grosszentren Leerstandsquoten zwischen 1,3 und 3,4 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne an erster Stelle mit einer Leerstandsquote von 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Es folgen Basel mit 2,2 Prozent und Genf mit 1,5 Prozent. In Bern und Zürich stehen hingegen nur respektive 0,2 Prozent und 0,3 Prozent aller Verkaufsflächen leer.
  • Gesamtrendite: Die höchsten Renditen für Büroflächen im Jahr 2022 erzielte nach wie vor Zürich (+8,9 Prozent).
    Auch bei den Verkaufsflächen hält Zürich mit einer Gesamtrendite von 7 Prozent gut mit. Die Gesamtrendite in der Schweiz lieg bei 5 Prozent. Dabei ist die Lage der Geschäftsfläche der gewinnende Faktor. Lagen mit viel Passantenströmungen sind beliebter, weil sich dadurch die Chance eines Spontaneinkaufes und somit der Erfolg eines Unternehmens erhöhen.

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5. Was lohnt sich mehr: Immobilie vermieten oder verkaufen?

Viele Immobilieneigentümer erreichen einen Zeitpunkt, an dem sie sich für einen Verkauf oder eine Vermietung entscheiden müssen. Was sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt aktuell mehr lohnt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

  Verkauf Vermietung

Vorteile

  • Grosse Liquiditätssumme auf einen Schlag
  • Der Gewinn durch den starken Preisanstieg wird gesichert, bevor die Immobilienblase platzt
  • Keine Instandhaltungskosten mehr
  • Keine bürokratischen Angelegenheiten nach dem Verkauf
  • Zusätzliches monatliches Einkommen, was gerade für Pensionisten einen Unterschied im Lebensstil bedeuten kann.

Nachteile

  • Kein regelmässiges (Miet-)Einkommen
  • Höhere Liquidität auf dem Bankkonto bedeutet auch höhere Zinsen
  • Die Immobilie könnte noch eine weitere Wertsteigerung erfahren
  • Gerade bei unbefristeten Mietverträgen weiss man nie, wie lange die Mieter drinbleiben werden, wie sie sich um die Immobilie kümmern, ob sie rechtzeitig die Miete bezahlen usw.
  • Viele bürokratische Angelegenheiten (z.B. Notartermine, Vertragsänderungen, Betriebskostenabgleich)
  • Ständige Kosten: Notarkosten, Sanierungskosten/Instandhaltungskosten, Steuerkosten usw.

6. Immobilienmarkt Schweiz: Preisentwicklung und Prognose

Wie sich der Immobilienmarkt in der Schweiz 2022 entwickeln wird, ist schwer zu sagen. Klar ist, die Covid-19-Massnahmen haben die Sicht der Schweizer auf das eigene Zuhause geändert. In den letzten zwei Jahren hat eine Abwanderung aus den Grosszentren stattgefunden, wie eine Studie von Credit Suisse aufzeigt. Am meisten profitieren die umgebenden Agglomerationen. In diesen Regionen bestehen beträchtliche Unterschiede in der Preisentwicklung gegenüber den Schweizer Grosszentren. Ausserdem handelt es sich meistens um ruhigere Gegenden mit mehr Grünflächen und grösseren Räumlichkeiten zu einem niedrigeren Preis. Wegen ihrer neuen Attraktivität steigen auch die Immobilienpreise in den Agglomerationen.

Immobilienexperten gehen 2022 von einem leichten Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt sowie steigenden Zinsen bei Hypotheken aus. Der Leitzins wurde seit Anfang Jahr um 1,25 Punkte erhöht und dies widerspiegelt sich in den Hypothekarzinsen der Banken. Auch die Verkehrswerte von Liegenschaften steigen weiter an.

Wie werden sich die Immobilienpreise verändern? Aktuell eine Prognose zu wagen, ist in Anbetracht des Krieges und der Inflation sehr schwer und wahrscheinlich auch etwas frühzeitig. Sollten die Hypothekarzinsen jedoch weiter steigen, würde die Nachfrage höchstwahrscheinlich zurückgehen und somit auch die Immobilienpreise auf dem Schweizer Immobilienmarkt fallen. Jetzt heisst es, abwarten und die Lage im Auge behalten.

Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich daher gut überlegen, was Sie mit Ihrer Immobilie machen wollen. Eine Schätzung Ihrer Immobilie ist der erste Schritt, um weitere Entscheidungen treffen zu können. Hier können Sie erfahren, was Ihre Immobilie aktuell auf dem Schweizer Immobilienmarkt wert ist.

Wie hat sich der Schweizer Immobilienmarkt 2022 entwickelt?

Der Immobilienmarkt in der Schweiz verhielt sich 2022 bisher trotz des Ukrainekriegs solide. Eine steigende Nachfrage nach Wohneigentum, wegen Bevölkerungswachstum, hohe Immobilienpreise und stattliche Immobilienrenditen hatten dennoch einen grossen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt. Besonders profitiert haben Agglomerationen ausserhalb der Grosszentren.

Wie werden sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt 2022 entwickeln?

Angesichts der grossen Zuwanderung werden die Mietpreise wahrscheinlich steigen, während die Immobilienpreise für Wohneigentum langsam stagnieren oder sogar fallen werden. Grund dafür sind die überteuerten Immobilienpreise, die erhöhten Lebenskosten durch die Inflation und die gestiegenen Hypothekarzinsen.

Wie ist die Prognose für den Schweizer Immobilienmarkt 2022?

Ökonome und Immobilienexperte sehen eine immer grössere Gefahr einer Immobilienblase auf dem Schweizer Immobilienmarkt zukommen. Grund dafür sind die rekordhohe Immobilienpreise und die abrupte Zinswende, die den Kauf eines Eigenheims immer weniger Menschen zugänglich machen.

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