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Tragbarkeit der Hypothek: Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Wie kann ich die Tragbarkeit einer Hypothek berechnen? Und wo finde ich einen Hypothek-Tragbarkeitsrechner? Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Tragbarkeit einer Hypothek erhalten Sie hier!

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Tragbarkeitsrechner der Banken geht von einem Zinssatz von 5 Prozent aus.
  • Unterhalts- und Nebenkosten sowie Amortisation werden für die Tragbarkeit der Hypothek ebenfalls miteinberechnet.
  • Im Rentenalter gelten verschärfte Finanzierungsregeln. Lassen sie sich den passenden Finanzierungsberater für Ihre Immobilie empfehlen.

1. Was wird unter Tragbarkeit der Hypothek verstanden?

Tragbarkeit der Hypothek

Beim Immobilienkauf benötigen die meisten Käufer einen Kredit. Die Tragbarkeit einer Hypothek ist einer der bestimmenden Kriterien für die Finanzierung eines Eigenheims in der Schweiz.

Die Faustregel für die Tragbarkeitsrechnung lautet: Die Wohnkosten der Liegenschaft dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen.

Unter Wohnkosten werden nicht nur die kalkulatorischen Hypothekarzinsen dazugerechnet, sondern auch die Amortisation der Hypothek und die Nebenkosten der Liegenschaft sowie Reparaturen und Renovierungsarbeiten. Bezüglich der Nebenkosten geht die Bank meistens von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft aus. Haben Sie ein jährliches Einkommen von 150'000 Franken, dann können die Wohnkosten im Jahr also nicht 50'000 Franken überschreiten, ansonsten ist die Tragbarkeit für die Hypothek nicht gegeben.

Um herauszufinden, ob Sie sich eine Finanzierung leisten können, sind Ihr Bruttoeinkommen, der Verkehrswert der Immobilie und Ihre Eigenmittel relevant. Damit lässt sich vorab grob prüfen, wie es um die Tragbarkeit der Hypothek bestellt ist.

immoverkauf24 Hinweis

Wenn Sie die Liegenschaft zusammen mit Ihrem Partner kaufen, berücksichtigt die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung beide Einkommen.

2. Was sind die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Hypothek?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen und dafür eine Hypothek beantragen, prüft die Bank Ihre Tragbarkeit, das heisst, Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Erfüllen Sie die folgenden Voraussetzungen, haben Sie gute Chancen auf eine Finanzierung:

  • Sie arbeiten in einer krisensicheren Branche.
  • Sie haben eine unbefristete Festanstellung oder sind seit einigen Jahren selbstständig tätig.
  • Sie haben ein geregeltes, monatliches Einkommen.
  • Sie besitzen mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft an Eigenkapital.
  • Sie bestehen die Bonitätsprüfung und es liegt keine Betreibung gegen Sie vor.
  • Sie verdienen ausreichend, sodass die Liegenschaftskosten ein Drittel nicht übersteigen.

immoverkauf24 Hinweis

Die Bank vergibt den Kredit auf Basis des Verkehrswerts der Liegenschaft und nicht anhand des ausgeschriebenen Kaufpreises. Angenommen der Kaufpreis des Hauses beträgt 1 Mio. Franken, dann würden Sie 200'000 Franken Eigenkapital (20 Prozent) für einen Kredit benötigen. Die professionelle Wertermittlung der Bank kommt aber auf einen Verkehrswert von 900'000 Franken, daher finanziert sie nur diesen Betrag. In diesem Fall müssten Sie also 280'000 Franken Eigenkapital vorzeigen müssen.

3. Welche Zinssätze werden für die Tragbarkeit einer Hypothek verwendet?

Zur Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek gehen die Banken von einem Zinssatz von 5 Prozent aus. Dies ist nicht der Zinssatz, den Sie als Kreditnehmer zahlen müssen, sondern nur eine zusätzliche Absicherung der Bank. Sie möchte nämlich sicher gehen, dass Kreditnehmer auch bei steigenden Zinsen zahlungsfähig sind. Je nachdem welches Finanzierungsmodell Sie aussuchen (Festhypothek, variable Hypothek oder SARON-Hypothek) wird der aktuelle Zinssatz für die festgelegte Laufzeit vertraglich festgehalten.

Der 5 Prozent Zinssatz gilt ausschliesslich zur Tragbarkeitsberechnung. Dies beeinflusst die Entscheidung der Kreditvergabe.

4. Welche Kosten werden bei der Tragbarkeit einer Hypothek berücksichtigt?

  • Kalkulatorische Zinsen: Die kalkulatorischen Zinsen entsprechen nicht dem aktuellen Zinsniveau, sondern sind etwas höher angesetzt. Damit sorgt die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung für den Fall vor, dass die Zinsen in der Zukunft ansteigen. Bei der 1. Hypothek geht man heute meist von 5 Prozent aus und für die 2. Hypothek setzt die Bank 6 Prozent an.
  • Amortisation: Der Betrag für die Amortisation entspricht der Pflichtamortisation – wenn Sie beispielsweise Ihre Liegenschaft zu 80 Prozent des Verkehrswertes finanzieren, deckt die 1. Hypothek nur 65 Prozent ab, darüber hinaus kommt die 2. Hypothek für die restlichen 15 Prozent auf. Die 2. Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren oder bis spätestens zum 65. Lebensjahr amortisieren.
  • Unterhalts- und Nebenkosten: Für den jährlichen Unterhalt der Liegenschaft rechnet die Bank mit 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.

Tragbarkeitsberechnung: Nebenkosten der Liegenschaft

Bei den Unterhalts- und Nebenkosten handelt es sich um die Ausgaben, die auf den Hausbesitzer beispielsweise für Renovationen, Strom, Versicherungen und Steuern zukommen. Um die Tragbarkeit zu berechnen, geht die Bank von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft, welches der Eigentümer monatlich für den Unterhalt aufwenden muss. Bei einem Verkehrswert von 800'000 Franken geht man also von Unterhalts- und Nebenkosten in Höhe von 8'000 Franken im Jahr aus. Im Monat wären diese 666,7 Franken.

5. Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?

Für die Tragbarkeitsberechnung müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Im Folgenden zwei Rechenbeispiele, die das Finanzierungsinstitut durchführen würde, um die Tragbarkeit zu berechnen:

Fallbeispiel 1 – Tragbarkeitsrechnung ausreichend

BERECHNUNG DER TRAGBARKEIT FÜR HYPOTHEK

 

Verkehrswert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

Eigenmittel (20 Prozent)

200'000 Franken

Hypothek (80 Prozent)

800'000 Franken

Bruttoeinkommen im Jahr

200'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen

 

1. Hypothek (65 Prozent des Verkehrswerts)

650'000 Franken x 5 % = 32'500 Franken

2. Hypothek (folgende 15 Prozent des Verkehrswerts)

150'000 Franken x 6 % = 9'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen insgesamt

41'500 Franken

Amortisation

 

Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren

150'000 Franken/15 Jahre = 10'000 Franken im Jahr

Unterhalts- und Nebenkosten

 

1 % vom Verkehrswert (1'000'000 Franken)

10'000 Franken im Jahr

Gesamtkosten der Liegenschaft im Jahr

61'500 Franken

Tragbarkeit der Liegenschaft

25,6 %

Bei 25,6 Prozent ist die Tragbarkeit der Liegenschaft im obigen Fallbeispiel gegeben.

Fallbeispiel 2 – Tragbarkeitsrechnung ungenügend

BERECHNUNG DER TRAGBARKEIT FÜR HYPOTHEK

 

Verkehrswert der Liegenschaft

1'200'000 Franken

Eigenmittel (20 Prozent)

240'000 Franken

Hypothek (80 Prozent)

960'000 Franken

Bruttoeinkommen im Jahr

140'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen

 

1. Hypothek (65 Prozent des Verkehrswerts)

780'000 Franken x 5 % = 39'000 Franken

2. Hypothek (folgende 15 Prozent des Verkehrswerts)

180'000 Franken x 6 % = 10'800 Franken

Kalkulatorische Zinsen insgesamt

49'800 Franken

Amortisation

 

Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren

180'000 Franken/15 Jahre = 12'000 Franken im Jahr

Unterhalts- und Nebenkosten

 

1 % vom Verkehrswert (1'200'000 Franken)

12'000 Franken im Jahr

Gesamtkosten der Liegenschaft im Jahr

73'800 Franken

Tragbarkeit der Liegenschaft

52,7 %

In diesem Fallbeispiel ergibt die Tragbarkeitsrechnung der Hypothek, dass sich der Kreditnehmer die Hypothek nicht leisten kann.

6. Wie verhält es sich im Hinblick auf die Tragbarkeit der Hypothek als Rentner?

Für Rentner sind die Voraussetzungen für eine Finanzierung strenger gehalten. Im Rentenalter finanzieren viele Banken nur noch 65 Prozent der Immobilie und nicht mehr 80 Prozent wie bei jüngeren Generationen. Grund dafür ist das geringere monatliche Einkommen.

Es genügt nicht, viel Eigenkapital zu besitzen. Um eine Finanzierung als Rentner zu erhalten, müssen Sie mehr Eigenkapital ins Haus stecken. Das mindert das Risiko der Bank. Eine weitere Möglichkeit ist es, zusätzliche Sicherheiten vorzuzeigen bzw. der Bank zu verpfänden (z.B. Wertschriftendepots).

7. Was kann ich tun, wenn die Bank die Immobilienfinanzierung ablehnt?

Wenn Sie von der Bank aufgrund mangelnder Tragbarkeit oder unzureichender Bonität keine Hypothek erhalten, kann der Mietkauf möglicherweise eine sinnvolle Alternative sein. Dafür brauchen Sie keine Hypothek aufzunehmen, sondern erhalten ein Darlehen vom Verkäufer.

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