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Tragbarkeit der Hypothek: Was kann ich mir leisten?

Wie kann ich die Tragbarkeit einer Hypothek berechnen? Und wo finde ich einen Hypothek-Tragbarkeitsrechner? Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Tragbarkeit einer Hypothek erhalten Sie hier!

1. Tragbarkeit Hypothek: Was ist damit gemeint?

Tragbarkeit der Hypothek

Bei der Beantragung einer Hypothek spielt die Tragbarkeit eine wichtige Rolle. Bei der Berechnung der Tragbarkeit kommen zwei Faktoren ins Spiel: Ihr Bruttoeinkommen und die jährlichen Ausgaben für die Liegenschaft. Die Kosten der Liegenschaft setzen Sie mit Ihrem Bruttoeinkommen ins Verhältnis. Die daraus berechnete Prozentzahl ergibt die Tragbarkeit. Das kreditgebende Finanzinstitut möchte sicherstellen, dass die Wohnkosten in einem ausgewogenen Verhältnis zu Ihren Einkommensverhältnissen stehen. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass Sie sich die laufenden Kreditraten nicht mehr leisten können und in Zahlungsverzug geraten.

Beim Liegenschaftskauf geben also in erster Linie Ihr Einkommen und die Liegenschaftskosten vor, ob Sie sich die Immobilie überhaupt leisten können. Zu den Kosten der Liegenschaft gehören die kalkulatorischen Hypothekarzinsen, die Amortisation der Hypothek sowie die Unterhalts- und Nebenkosten. Als Unterhalts- und Nebenkosten geht man kalkulatorisch von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft aus.

Als Faustregel für die Tragbarkeitsrechnung gilt: Die Wohnkosten der Liegenschaft sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen. Einige Kreditinstitute akzeptieren bei der Vergabe einer Hypothek hingegen eine Tragbarkeit von bis zu 38 Prozent. Daher lohnt es sich, die Offerten zu vergleichen.

2. Belehnung Hypothek: Was ist damit gemeint?

Die Belehnung bei der Kreditvergabe beschreibt das Verhältnis zwischen der Hypothek und dem Verkehrswert der Immobilie. Beispielsweise bei einem Verkehrswert von 800'000 Franken und einer Hypothek von 400'000 Franken entspricht die Belehnung in diesem Fall 50 Prozent. Im Regelfall lässt sich eine Immobilie nur bis zu einer maximalen Belehnungsgrenze von 80 Prozent finanzieren. Ältere Kreditnehmer im Alter von über 65 Jahren erhalten meist nur eine Hypothek bis zu einer Belehnungsgrenze von 65 Prozent.

Zusammen mit der Tragbarkeit stellt die Belehnung also einen der Hauptpunkte bei der Beantragung einer Hypothek dar. Nur wenn Tragbarkeit und Belehnung die bankinternen Kriterien erfüllen, erhalten Sie die Hypothek für den Kauf der Liegenschaft.

3. Welche Voraussetzungen müssen für die Aufnahme einer Hypothek erfüllt werden?

Wenn Sie ein Haus kaufen und dafür eine Hypothek beantragen, prüft die Bank Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Gute Chancen auf eine Hypothek haben Sie, wenn Sie die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie arbeiten in einer krisensicheren Branche.
  • Sie haben eine unbefristete Festanstellung oder sind seit einigen Jahren selbstständig tätig.
  • Sie haben ein geregeltes, monatliches Einkommen.
  • Sie verfügen über ausreichend eigene Mittel.
  • Sie bestehen die Bonitätsprüfung und es liegt keine Betreibung gegen Sie vor.
  • Sie verdienen ausreichend, sodass die Liegenschaftskosten ein Drittel nicht übersteigen.

4. Wie viel Eigenkapital muss für die Hypothekarfinanzierung eingebracht werden?

Da die Belehnungsgrenze bei den meisten Banken bei 80 Prozent liegt, brauchen Sie mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft als Eigenkapital. Besser ist es aber, mehr Eigenmittel in die Finanzierung einzubringen. Dadurch reduziert sich die Belehnung und es sinken Ihre monatlichen Finanzierungskosten. Eigenkapital setzt sich nicht nur aus Ihrem Ersparten und Ihrem Bankguthaben zusammen. Ausserdem haben Sie die Möglichkeit, Guthaben aus der Vorsorge-Säule 3a zu verwenden.

Bei der Berechnung der maximalen Belehnung im Pensionsalter ist die folgende Faustregel zu berücksichtigen: 120 minus das Alter des Kreditnehmers. Wenn Sie also 66 Jahre alt sind, sollte die Belehnung nicht mehr als 54 Prozent betragen.

Hinweis von immoverkauf24:

Wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen, berechnet sich anhand des Wertgutachtens. Kaufen Sie beispielsweise eine Liegenschaft für einen Kaufpreis von 400'000 Franken, geht man zunächst von einem Eigenkapitalanteil von mindestens 80'000 Franken aus (20 Prozent). Ergibt die professionelle Wertermittlung aber nur einen Verkehrswert von 360'000 Franken, so müssen Sie die Differenz durch eigene Mittel ausgleichen. Der Eigenkapitalanteil erhöht sich damit auf 120'000 Franken.

5. Wie findet man raus, ob das Einkommen für die Finanzierung ausreicht?

Um herauszufinden, ob Sie sich eine Finanzierung leisten können sind Ihr Bruttoeinkommen, der Kaufpreis der Immobilie und Ihre Eigenmittel relevant. Damit lässt sich vorab grob prüfen, wie es um die Tragbarkeit bestellt ist. Ob Ihr Einkommen letztlich für die Finanzierung Ihres Wunschobjekts ausreicht, teilt Ihnen die Bank mit. Sollte das Einkommen nicht ausreichen, um 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie zu finanzieren, können Sie sich die Hypothek möglicherweise dennoch leisten. Dazu ist es aber erforderlich, dass Sie Ihren Anteil am Eigenkapital an der Kaufsumme erhöhen und damit die monatlichen Finanzierungskosten senken.

Gut zu wissen:

Lassen Sie sich von uns kostenlos und unverbindlich beraten. Die Finanzierungsberatung von immoverkauf24 hilft Ihnen dabei herauszufinden, ob Sie sich eine Finanzierung leisten können.

6. Welche Kosten müssen bei der Finanzierung einer Hypothek berücksichtigt werden?

  • Kalkulatorische Zinsen: Die kalkulatorischen Zinsen entsprechen nicht dem aktuellen Zinsniveau, sondern sind etwas höher angesetzt. Damit sorgt die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung für den Fall vor, dass die Zinsen in der Zukunft ansteigen. Bei der 1. Hypothek geht man heute meist von 5 Prozent aus und für die 2. Hypothek setzt die Bank 6 Prozent an.
  • Amortisation: Der Betrag für die Amortisation entspricht der Pflichtamortisation – wenn Sie beispielsweise Ihre Liegenschaft zu 80 Prozent des Verkehrswertes finanzieren, deckt die 1. Hypothek nur 65 Prozent ab, darüber hinaus kommt die 2. Hypothek für die restlichen 15 Prozent auf. Die 2. Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren oder bis spätestens zum 65. Lebensjahr amortisieren.
  • Unterhalts- und Nebenkosten: Für den jährlichen Unterhalt der Liegenschaft kalkulieren Sie mit 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.

Berechnung Tragbarkeit: Nebenkosten der Liegenschaft

Bei den Unterhalts- und Nebenkosten handelt es sich um die Ausgaben, die auf den Hausbesitzer beispielsweise für Renovationen, Strom, Versicherungen und Steuern zukommen. Die Bank geht bei der Berechnung der Tragbarkeit davon aus, dass der Eigentümer 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft monatlich für den Unterhalt aufwenden muss. Bei einem Verkehrswert von 800'000 Franken geht man also von Unterhalts- und Nebenkosten in Höhe von 8'000 Franken im Jahr aus. Im Monat wären dies 666,67 Franken.

7. Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?

Fallbeispiel 1 – Tragbarkeitsrechnung ausreichend

Berechnung der Tragbarkeit für Hypothek

Verkehrswert der Liegenschaft

1'000'000 Franken

Eigenmittel (20 Prozent)

200'000 Franken

Hypothek (80 Prozent)

800'000 Franken

Bruttoeinkommen im Jahr

240'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen

1. Hypothek (65 Prozent des Verkehrswerts)

650'000 Franken x 5 % = 32'500 Franken

2. Hypothek (folgende 15 Prozent des Verkehrswerts)

150'000 Franken x 6 % = 9'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen insgesamt

41'500 Franken

Amortisation

Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren

150'000 Franken : 15 Jahre = 10'000 Franken im Jahr

Unterhalts- und Nebenkosten

1 % vom Verkehrswert (1'000'000 Franken)

10'000 Franken im Jahr

Gesamtkosten der Liegenschaft im Jahr

61'500 Franken

Tragbarkeit der Liegenschaft

25,6 %

Bei 25,6 Prozent ist die Tragbarkeit der Liegenschaft im obigen Fallbeispiel gegeben.

Fallbeispiel 2 – Tragbarkeitsrechnung ungenügend

Berechnung der Tragbarkeit für Hypothek

Verkehrswert der Liegenschaft

1'200'000 Franken

Eigenmittel (20 Prozent)

240'000 Franken

Hypothek (80 Prozent)

960'000 Franken

Bruttoeinkommen im Jahr

140'000 Franken

Kalkulatorische Zinsen

1. Hypothek (65 Prozent des Verkehrswerts)

780'000 Franken x 5 % = 39'000 Franken

2. Hypothek (folgende 15 Prozent des Verkehrswerts)

180'000 Franken x 6 % = 10'800 Franken

Kalkulatorische Zinsen insgesamt

49'800 Franken

Amortisation

Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren

180'000 Franken : 15 Jahre = 12'000 Franken im Jahr

Unterhalts- und Nebenkosten

1 % vom Verkehrswert (1'000'000 Franken)

12'000 Franken im Jahr

Gesamtkosten der Liegenschaft im Jahr

73'800 Franken

Tragbarkeit der Liegenschaft

52,7 %

In diesem Fallbeispiel ergibt die Tragbarkeitsrechnung der Hypothek, dass sich der Kreditnehmer die Hypothek nicht leisten kann.

8. Was ist der Maximalwert?

Der Maximalwert in Bezug auf die Tragbarkeit einer Hypothek liegt in der Regel bei einem Drittel. Wenn Sie also beispielsweise 120'000 Franken im Jahr verdienen, dürfen die Wohnkosten nicht mehr als 40'000 Franken im Jahr betragen.

9. Lässt sich die Tragbarkeit einer Hypothek selber berechnen?

Hypothek

Sie können die Tragbarkeit einer Hypothek auch selbst berechnen. Die meisten Finanzinstitute stellen auf ihrer Webseite dafür einen Tragbarkeitsrechner zur Verfügung. In den Tragbarkeitsrechner für die Hypothek geben Sie die folgenden Daten ein:

  • Wert der Liegenschaft bzw. Kaufpreis beim Hauskauf
  • Höhe der Hypothek und Höhe der Eigenmittel
  • Ihr Bruttoeinkommen

10. Wird das Einkommen des Partners bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt?

Wenn Sie die Liegenschaft zusammen mit Ihrem Partner erwerben, berücksichtigt die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung beide Einkommen.

11. Wie verhält es sich im Hinblick auf die Tragbarkeit der Hypothek als Pensionär?

Auch Pensionäre können für den Immobilienkauf eine Hypothek aufnehmen oder durch eine Hypothek finanzielle Mittel aus dem Eigenheim freisetzen. Für die Berechnung der Tragbarkeit bei der Pensionierung prüft die Bank wie bei Angestellten, ob die monatlichen Bezüge ausreichend sind.

12. Welche Tipps gibt der Experte, um gute Konditionen mit der Bank zu verhandeln?

  • Prüfen Sie, ob in der aktuellen Zinssituation eine variable Hypothek, eine Festhypothek oder eine Libor Hypothek die bessere Wahl ist.
  • Nutzen Sie die Möglichkeiten, Ihre Eigenmittel zu erhöhen (z. B. durch eine Schenkung von Verwandten).
  • Verlassen Sie sich nicht auf Ihre Hausbank, sondern schauen Sie sich auch die Offerten anderer Finanzinstitute an.
  • Halten Sie die Belehnung möglichst gering. Um die Belehnung zu reduzieren, können Sie Zusatzsicherheiten verpfänden.

13. Was kann ich tun, wenn Eigenmittel oder Einkommen knapp sind?

Wenn Ihre Eigenmittel nicht ausreichen oder Ihr Einkommen für die Tragbarkeitsrechnung nicht genügt, haben Sie die folgenden Möglichkeiten:

  • Sprechen Sie mit Ihren Eltern und prüfen Sie, ob ein Erbvorbezug möglich wäre.
  • Ihre Eigenmittel können Sie auch durch eine Schenkung erhöhen.
  • Ein (zinsfreies) Darlehen eignet sich nur für die Aufstockung des Eigenkapitals, wenn keine Pflicht zur Rückzahlung besteht.
  • Verpfänden Sie zusätzliche Vermögenswerte, wie z. B. eine weitere Liegenschaft in Ihrem Besitz.
  • Lassen Sie sich eine Bürgschaft von einer solventen Person ausstellen.

14. Was kann ich tun, wenn die Bank die Immobilienfinanzierung ablehnt?

Wenn Sie von der Bank aufgrund mangelnder Tragbarkeit oder unzureichender Bonität keine Hypothek erhalten, kann der Mietkauf möglicherweise eine sinnvolle Alternative sein. Dafür brauchen Sie keine Hypothek aufzunehmen, sondern erhalten ein Darlehen vom Verkäufer.

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