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Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertschätzung
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertfahren wird vor allem für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien angewendet. Typische Anwendungsbeispiele sind Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen.
Direkte und indirekte Vergleichswerte
Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräussert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmässig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.
Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung
Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie).
Für jedes Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.
Zu- und Abschläge beim indirekten Vergleichswertverfahren
Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Masse wertbeeinflussend sind wie z.B.:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
- Zustand der Immobilie (Renovationsbedarf, Sanierungsbedarf)
- Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung, Dienstbarkeiten, etc.
Die Zu- und Abschläge sollten nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.
Vergleichswertverfahren Beispiel
|
Angaben |
Vergleichswohnung | zu bewertende Wohnung | Zu-/Abschlag in % |
| Grösse | 80 m2 | 80 m2 | |
| Baujahr | 1980 | 1989 | + 5% |
| Lage | mittlere Lage | mittlere Lage | |
| Stockwerk | 1. Stock | Parterre | - 20% |
| Standard | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | baujahrestypisch | modernisiert | + 15% |
| Vermietung | unvermietet | unvermietet | |
| Preis pro m2 | 6700 Fr. | 6700 Fr. | |
| Wert absolut | 536’000 Fr. | 536’000 Fr. |
Fazit: Sowohl bei der Musterwohnung als auch bei der zu bewertenden Wohnung betrüge der Verkehrswert 536'000 Franken, da sich die Zu- und Abschläge für die abweichenden Merkmale ausgleichen.
Hinweis von immoverkauf24:
Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber «25 Tipps zum Immobilienverkauf». Dort finden Sie auch Checklisten zur Immobilienbewertung.