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Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertschätzung

Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt. Aufgrund einer realistischen Abbildung des Marktgeschehens, gilt das Verfahren auch als eine der präzisesten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.

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1. Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertfahren wird vor allem für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien angewendet. Typische Anwendungsbeispiele sind Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräussert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmässig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

2. Wie funktioniert das indirekte Vergleichswertverfahren?

Verkehrswertermittlung

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie).

Für jedes Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Zu- und Abschläge beim indirekten Vergleichswertverfahren

Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Masse wertbeeinflussend sind wie z.B.:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Renovationsbedarf, Sanierungsbedarf)
  • Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksausrichtung, Dienstbarkeiten, etc.

Die Zu- und Abschläge sollten nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.

Vergleichswertverfahren: Beispiel

Angaben

Vergleichswohnung zu bewertende Wohnung Zu-/Abschlag in %
Grösse 80 m2 80 m2  
Baujahr 1980 1989 + 5%
Lage mittlere Lage mittlere Lage  
Stockwerk 1. Stock Parterre - 20%
Standard durchschnittlich durchschnittlich  
Zustand baujahrestypisch modernisiert + 15%
Vermietung unvermietet unvermietet  
Preis pro m2 6700 Fr. 6700 Fr.  
Wert absolut 536’000 Fr. 536’000 Fr.  
Quelle: immoverkauf24

Hinweis von immoverkauf24:

Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber «25 Tipps zum Immobilienverkauf». Dort finden Sie auch Checklisten zur Immobilienbewertung.

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