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Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Liegenschaft aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen. Beim Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Schätzung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer hat.

Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird nach dieser Formel ermittelt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Bodenwert entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Er kann über den Bodenrichtwert genauer bestimmt werden.

Der Gebäudeertragswert wird nach dieser Formel ermittelt:

Rohertrag (Jahresmiete, übliche Miete)
- laufende Kosten
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Multiplikator
= Gebäudeertragswert

Ertragswertverfahren Beispiel

Ertragswertverfahren
Grundstücksgrösse 500 m2
Bodenrichtwert pro m2 120 Fr.
Bodenwert 60’000 Fr. Grundstückgrösse x Bodenrichtwert
Rohertrag 28’000 Fr.
ortsübliche Jahresmiete
- laufende Kosten 4000 Fr.
Verwaltung, Mietausfall, Unterhalt, Abschreibungen
= Reinertrag des Grundstücks 24’000 Fr.
- Bodenwertverzinsung 3000 Fr. Bodenwert x Liegenschaftszins (im Beispiel 5%)
= Gebäudereinertrag 21’000 Fr.
Multiplikator 14 für eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren
Gebäudeertragswert 294'000 Fr.
Vorläufiger Ertragswert 354'000 Fr. Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert
Andere wertbeeinflussende Umstände 30’000 Fr in diesem Beispiel wertmindernde Mängel
Ertragswert (Verkehrswert) 324'000 Fr.

In diesem Beispiel würde der über die im Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert bei 324’000 Franken liegen.

Grundlagen der Berechnung

Rohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.

Laufende Kosten: Dazu zählen alle Kosten, die für den ordnungsgemässen Unterhalt eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Unterhalt, Mietausfallrisiko und Verwaltungskosten.

Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Der Liegenschaftszins wird aus einem Basissatz (risikofreier Referenzzinssatz) und markt- sowie objektspezifischen Zuschlägen abgeleitet.

Multiplikator: Der Multiplikator ist eine Rechengrösse im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer)

Andere wertbeeinflussende Umstände: Darunter fallen z.B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Unterhaltsarbeiten, Mietobergrenzen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert mindern oder erhöhen.

Fazit zur Berechnungsmethode: Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis.

Ertragswertverfahren in der Praxis

Ertragswertverfahren Ermittlung

Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc. Näherungswerte kostenlos zu bestimmen und so den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) vorherzusagen.

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie zu verkaufen? Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenlose Schätzung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus. Mögliche fehlende Angaben wie z.B. Mieteinnahmen werden telefonisch abgefragt

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