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Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Liegenschaft aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Beim Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Schätzung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer hat.

1. Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

2. Wie wird der Ertragswert berechnet?

Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird nach folgender Formel ermittelt.

Ertragswertverfahren Formel:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Dabei entspricht der Bodenwert dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Er kann über den Bodenrichtwert genauer bestimmt werden.

Der Gebäudeertragswert wird nach dieser Formel ermittelt:

Rohertrag (Jahresmiete, übliche Miete)
- laufende Kosten
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Multiplikator
= Gebäudeertragswert

3. Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Die Wertermittlung von Immobilien mithilfe des Ertragwertverfahrens beruht auf folgenden Grundlagen:

  • Rohertrag

Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.

  • Laufende Kosten

Dazu zählen alle Kosten, die für den ordnungsgemässen Unterhalt eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Unterhalt, Mietausfallrisiko und Verwaltungskosten.

  • Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Der Liegenschaftszins wird aus einem Basissatz (risikofreier Referenzzinssatz) und markt- sowie objektspezifischen Zuschlägen abgeleitet.

  • Multiplikator

Der Multiplikator ist eine Rechengrösse im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer)

  • Andere wertbeeinflussende Umstände

Darunter fallen z.B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Unterhaltsarbeiten, Mietobergrenzen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert mindern oder erhöhen.

Fazit zur Berechnungsmethode

Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis vom Immobilienmarkt.

4. Ertragswertverfahren in der Praxis

Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Immobilien vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc. Näherungswerte kostenlos anhand einer Immobilienbewertung zu bestimmen und so den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) vorherzusagen.

Denken Sie über den Verkauf einer vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilie nach? Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenlose Schätzung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus. Mögliche fehlende Angaben wie z.B. Mieteinnahmen werden telefonisch abgefragt.

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