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Sachwertverfahren zur Verkehrswertschätzung

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft über das Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz abgeleitet.

Anwendung Sachwertverfahren

Sachwertverfahren Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerten nicht verwendet werden kann oder wenn das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt.

Es kann aber auch zusätzlich zum Ertragswertverfahren und zum Vergleichswertverfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

Wertermittlung über das Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch im Sachwertverfahren der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

Formel: Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die gewöhnlichen Herstellungskosten zugrunde gelegt, die noch um Abschreibungen gemindert werden müssen, da Gebäude der Abnutzung unterliegen.

Sachwertverfahren Beispiel

Sachwertverfahren    
Bodenrichtwert (pro m2) 200 Fr.  
Grundstücksfläche

500 m2

 
Bodenwert 100'000 Fr. Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit 1200 Fr.

je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung

Bruttogrundfläche 240 m2  
Gebäudeherstellungskosten 288’000 Fr. Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche
Alterswertminderung -28’000 Fr. Summe der linearen Abschreibungen
Gebäudesachwert 260’000 Fr.  
Vorläufiger Sachwert 360’000 Fr.

Bodenwert plus Gebäudesachwert

Marktanpassungsfaktor 0,90  
Sachwert (Verkehrswert) 324'000 Fr.  
Quelle: immoverkauf24.de

Sachwertverfahren – Erläuterung der Berechnung

Bodenwert: Zur Bewertung des Bodens können die Bodenrichtwerte der Gemeinde herangezogen werden. Bei der Wertermittlung wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt.

Regelherstellungskosten: Gemeint sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Diese unterscheiden sich nach Grundstücksart, Gebäudeklasse, Ausstattungsstandard und Baujahr.

Gebäudesachwert: Der Gebäudesachwert wird getrennt vom Boden ermittelt. Er ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung.

Alterswertminderung: Die Höhe der Wertminderung ist vom Alter der Immobilie und der Restnutzungsdauer abhängig. Es wird in der Regel eine gleichmässige, lineare Wertminderung unterstellt.

Vorläufiger Sachwert: Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert.

Marktanpassungsfaktor: Der vorläufige Sachwert wird um den Marktanpassungsfaktor korrigiert, um das Ergebnis an die Marktpreise anzupassen.

Fazit von immoverkauf24

Das Sachwertverfahren ermöglicht nur zum Teil zuverlässige Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie, da der Immobilienwert in erster Linie durch Angebot und Nachfrage und nicht durch die Herstellkosten bestimmt wird. Zwar werden durch den Marktanpassungsfaktor die Marktgegebenheiten im Verfahren berücksichtigt, aber eher pauschal als differenziert.

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