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Realwertmethode – So wird der Realwert Ihrer Immobilie ermittelt

Das Realwertverfahren ist eine von mehreren Methoden zur Wertermittlung von Immobilien in der Schweiz. Erfahren Sie hier, wie der Realwert einer Immobilie berechnet wird, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen sowie alles zu den Vor- und Nachteilen dieser Methodik.

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Angaben zur Immobilie

Die 6 wichtigsten Punkte zum Thema Realwertmethode im Überblick

1. Was ist die Realwertmethode?

Die Realwertmethode findet bei der Bewertung von Immobilien Anwendung. Zur Ermittlung des Realwerts – häufig auch Substanzwert oder Sachwert genannt – wird der Wert der Immobilie bei diesem Verfahren aus der vorhandenen Bausubstanz sowie dem Landwert abgeleitet – es werden also die preisbildenden Eigenschaften einer Immobilie untersucht. 

Für die Bewertung des Bauwerts werden die Herstellungskosten eines hypothetischen Neubaus abgeschätzt. Mit anderen Worten: Wie viel würde es kosten, das Gebäude neu zu bauen? Am Ende werden für die Schätzung des Realpreises aber auch Wertminderungen und Abnützungen aufgrund des Gebäudealters berücksichtigt.

Im Vergleich zum alternativen Ertragswertverfahren, ist das Realwerterfahren eher komplex und wird meist nur angewandt, wenn sich die Ertragswertmethode als ungeeignet erweist. Es gibt daneben noch die Mischwertmethode, die aber für Verkehrswertschätzungen von Immobilien meist nicht praktikabel ist.

Rechtliche Regelungen zu den Bewertungsverfahren finden sich in den kantonalen Gesetzen zur Immobilienbewertung.

2. Wann wird das Realwertverfahren genutzt?

Für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für den privaten Immobilienverkauf ist das Realwertverfahren meist nicht geeignet und wird nur bei besonderen Verkaufsbedingungen eingesetzt.

So zum Beispiel wenn auch das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. In diesem Fall ist das Realwertverfahren eine mögliche Alternative zur Wertermittlung.

Vornehmlich findet die Realwertmethode bei eigengenutzten Immobilien Anwendung, die nicht auf die Erwirtschaftung einer Rendite ausgelegt sind, wie etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Es kann aber auch zusätzlich zum Ertragswertverfahren eingesetzt werden, um dessen Ergebnis zu validieren.

3. Welche Faktoren beeinflussen den Realwert einer Immobilie?

Wie bereits erwähnt kommt bei der Ermittlung des Realwerts einer Immobilie deren Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten eine zentrale Rolle zu. Folgende Kriterien werden dabei beurteilt:

Gebäudeart – Wie wurde das Haus ausgebaut?

  • Nutzbarkeit von Dachgeschoss (ausgebaut, teilweise ausgebaut)
  • Keller (unterkellert, teilweise unterkellert)

Ausstattungsmerkmale – Welche Qualität haben die einzelnen Bauteile?

  • Aussenwände
  • Dach
  • Fenster und Aussentüren
  • Deckenkonstruktion und Treppen
  • Fussböden
  • Sanitäreinrichtungen
  • Heizung
  • Sonstige technische Ausstattung

Neben den Herstellungskosten ist auch der Landwert bei der Ermittlung des Realwerts von Bedeutung. Dieser wird meist aus Mietwert und Lageklasse berechnet – es gibt aber verschiedene Schätzverfahren.

Die Vorbereitungsarbeiten sowie Herstellungskosten für bauliche Aussenanlagen wie Garagen, Mauern oder Wege, finden ebenso Berücksichtigung beim Realwertverfahren und können dabei auch nach Erfahrungswerten bewertet werden.

4. Wie wird der Realwert einer Immobilie ermittelt? Ein Rechenbeispiel

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch der Realwertmethode der Landwert und der Bauwert getrennt voneinander ermittelt. Der Realwert ergibt sich dann aus der Summe von Landwert und Bauwert – ein Marktanpassungsfaktor wie beim ähnlichen Sachwertverfahren in Deutschland ist in der Schweiz nicht nötig.

  • Realwert = Bauwert + Landwert 

Schritt 1: Bauwert berechnen

Der Bauwert einer Immobilie wird getrennt vom Landwert ermittelt. Er ergibt sich aus Summe von Neubaukosten und Nebenkosten, abzüglich der Altersentwertung.

  • Bauwert = Neubaukosten + Nebenkosten – Altersentwertung

Schritt 2: Landwert ermitteln

Für die Berechnung des Landwerts kommt entweder die Marktvergleichsmethode oder die Lageklassemethode zum Einsatz. Spezielle lokale Bedingungen können durch Aufschläge oder Abzüge zusätzlich berücksichtigt werden.

Realwertmethode Rechenbeispiel

Realwert Berechnung  
Bodenpreis pro m² 200 CHF
x Grundstücksfläche 500 m²
= Landwert 100'000 CHF
Neubaukosten 208’000 CHF
+ Nebenkosten 80’000 CHF
- Altersentwertung 28’000 CHF
= Bauwert 260’000 CHF
+ Landwert 100’000 CHF
= Realwert (Verkehrswert) 360'000 CHF
Quelle: immoverkauf24.ch

5. Vor- und Nachteile der Realwertmethode?

Dem Realwertverfahren wird häufig unterstellt, dass der mit diesem Verfahren ermittelte Wert nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entspreche. 

Beispiel: Eine Altbauvilla, die von Liebhabern jedem Neubau vorgezogen wird, wäre nach Realwertmethode ein "altes Haus", welches weitaus weniger wert ist als ein Neubau.

Das entspricht jedoch nicht dem Markt, denn viele Kaufinteressenten würden den Altbau einem Neubau aufgrund zahlreicher anderer Faktoren vorziehen. Daher wird die Realwertmethode nur in seltenen Fällen angewandt. Im Folgenden haben wir für Sie noch einmal die Vor- und Nachteile dieses Verfahrens zur Wertermittlung einander gegenüber gestellt:

Vorteile:

  • Intuitive Verständlichkeit der Bewertung anhand klarer Kriterien wie Herstellungskosten und Landwert
  • Möglichkeit, schwer vergleichbare Immobilien (z. B. Bahnhöfe, industrielle Gebäude) sowie Immobilien ohne Mietreferenz wie Einfamilienhäuser zu bewerten

Nachteile:

  • Mangelnde Datenbasis für die Bewertung moderner Häusertypen (z. B. Passivhäuser)
  • Der Wert einer Immobilie wird in Realität mehr durch Angebot und Nachfrage bestimmt und weniger über den Substanzwert allein
  • Renditeaspekte werden durch das Verfahren unzureichend berücksichtigt
  • Teilweise subjektives und aufwendiges Bewertungsverfahren, dass auf Sachkenntnis und umfangreiche Erfahrung von Gutachtern angewiesen ist

6. Kostenlos Realwert Ihrer Immobilie ermitteln

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte zunächst natürlich ihren Wert ermitteln. Dies erleichtert die Verkaufsverhandlungen und ebnet den Weg zum optimalen Verkaufspreis.

Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus und schon erhalten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie gratis.

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