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Wohnungskauf – Tipps & FAQ für Käufer

Der Kauf einer Wohnung ist eine wichtige Entscheidung. Worauf sollte ich also achten und wie kann ich mich vorbereiten? Lesen Sie hier, wie Sie erfolgreich eine passende Wohnung finden, kaufen und finanzieren. Inklusive Wohnungskauf-Checkliste als PDF!

1. Wann und für wen lohnt sich der Kauf einer Wohnung?

Wohnungskauf

Der Kauf einer Eigentumswohnung kommt grundsätzlich für zwei verschiedene Käufergruppen infrage:

  1. Eigennutzer, die selbst in der Wohnung leben möchten und daher vorzugsweise nach einer bezugsfreien Immobilie suchen.
  2. Kapitalanleger, die mit dem Kauf einer Wohnung regelmässige Mieteinnahmen erzielen möchten.

Der Kauf einer Wohnung bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger verschiedene Vorteile:

  • Eigentumswohnungen sind auch in zentralen Lagen verfügbar
  • eine Eigentumswohnung ist im Normalfall günstiger in der Anschaffung als ein Eigenheim
  • eine Eigentumswohnung eignet sich als Kapitalanlage, zum Vermieten und als Altersvorsorge
  • eine Eigentumswohnung bietet meist eine bessere Rendite als ein Haus
  • Wohneigentum lässt sich vererben
  • die Sanierungs- und Renovationskosten teilt sich bei Stockwerkeigentum die Eigentümergemeinschaft
  • um den Erhalt des Gebäudes und die Abrechnung der Nebenkosten kümmert sich eine Immobilienverwaltung
  • Unterhalts- und Nebenkosten fallen bei einer Eigentumswohnung meist geringer aus als bei einem Haus

2. Wie kann ich die richtige Wohnung finden? Welche Kaufkriterien sind zu beachten?

Eine Eigentumswohnung finden Sie:

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie auf die folgenden Kriterien achten:

  1. Lage: Der Standort ist das wichtigste Merkmal einer Immobilie. Als wertbeeinflussender Faktor hat die Lage einen wesentlichen Einfluss auf den heutigen und künftigen Wert der Liegenschaft.
  2. Zustand: Der bauliche Zustand gibt Auskunft darüber, mit welchen Folgekosten z. B. für den Austausch der Heizung zu rechnen ist.
  3. Anteil am Erneuerungsfonds: Der Erneuerungsfonds enthält Rückstellungen für allfällige Sanierungen und Modernisierungen.
  4. Grösse und Zuschnitt: Die Eigentumswohnung sollte Ihnen und Ihrer Familie ausreichend Platz bieten und zu Ihren Lebensgewohnheiten passen. Mit der Wohnfläche steigen aber auch der Kaufpreis und die monatlichen Nebenkosten.
  5. Rendite: Die Mietrendite stellt ein wichtiges Kriterium dar, wenn Sie eine Kapitalanlage kaufen möchten.
  6. Umfeld: Die Nachbarschaft hat auch einen Einfluss darauf, ob Sie sich in Ihrem neuen Zuhause wohlfühlen werden.
  7. Monatliche Kosten: Nicht vergessen sollten Sie bei Ihrer Kaufentscheidung die Budgetierung aller anfallenden Unterhalts- und Nebenkosten der Liegenschaft.

Bereits bei der Wohnungsbesichtigung haben Sie die Möglichkeit, alle relevanten Informationen zur Wohnung in Erfahrung zu bringen. Die folgende Auflistung gibt Ihnen einige Ideen für Fragen, die Kaufinteressenten den Verkäufer bei der Besichtigung fragen können:

  • Warum steht die Wohnung zum Verkauf?
  • Wie ist die Gemeinschaft im Haus?
  • Welche Flächen ausserhalb der Wohnung gehören dazu (z. B. Keller oder Estrich)?
  • Wie viele Stellplätze gehören zur Wohnung?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
  • Welche Sanierungen wurden in den letzten Jahren durchgeführt?
  • Welche Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte werden mit der Wohnung verkauft?

3. Bestehende Wohnung, Altbau oder Neubau kaufen?

Neubau Immobilie kaufen

Moderne Eigentumswohnung mit optimaler Energiebilanz oder Altbauwohnung mit hohen Decken – die Frage nach Alt- oder Neubau ist nicht nur einer Frage persönlicher Vorlieben. Bei Neubauobjekten sind die Immobilienpreise meist etwas höher als bei Bestandsimmobilien. Dafür brauchen Sie sich bei einer neuen Eigentumswohnung aber auch erst einmal nicht um Sanierungen zu sorgen. Kapitalanleger sollten ausserdem die Rendite vergleichen. Aufgrund niedrigerer Kaufpreise erzielen Altbauwohnungen nicht selten eine bessere Rendite als die Wohnung im Neubau. Wer auf Energieeffizienz grossen Wert legt (zu erkennen an den Werten im Gebäudeenergieausweis der Kantone), setzt am besten auf einen Neubau oder eine gut sanierte Altbauwohnung.

Wohnung aus Zwangsversteigerung?

Zwangsversteigerungen sind eine interessante Möglichkeit, eine Wohnung mit etwas Glück unter dem Verkehrswert der Liegenschaft zu erwerben. Die Auswahl an Objekten ist aber im Gegensatz zum freien Immobilienmarkt eher gering, weshalb sich die Zwangsversteigerung als Kaufoption nur für einige Käufer anbietet.

Laufende Kosten einer Wohnung?

Zu den laufenden Kosten einer Wohnung gehören neben den eigentlichen Nebenkosten (z. B. Wasser und Heizung) auch:

Wohnungskauf und Stockwerkeigentum?

Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen handelt es sich meist um Stockwerkeigentum. Als neuer Eigentümer der Eigentumswohnung werden Sie gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Entscheidungen über Renovationen und andere Angelegenheiten kann die Gemeinschaft nur gemeinsam treffen. Dafür teilen sich die Stockwerkeigentümer aber auch die Kosten, wenn z. B. das Treppenhaus zu erneuern ist.

4. Lohnt sich der Wohnungskauf als Kapitalanlage?

Wenn Sie Geld in Immobilien als Kapitalanlage investieren möchten, sollte dieser Schritt wohl überlegt sein. Der Kauf einer Liegenschaft ist meist mit viel Geld verbunden. Wer beim Wohnungskauf auf das richtige Objekt setzt, erzielt langfristig eine gute Immobilienrendite und kann die Immobilie später im besten Fall mit Gewinn verkaufen.

Wohnungen eignen sich im Regelfall besser als Geldanlage als ein Einfamilienhaus. Die Nebenkosten pro Quadratmeter fallen geringer aus und teure Sanierungskosten werden unter den Stockwerkeigentümern aufgeteilt. Eine Wohnung in innerstädtischer Lage verspricht zudem lukrative Mieteinnahmen.

5. Was ist besser: Wohnungskauf mit oder ohne Makler?

Die meisten Käufer finden ihre Eigentumswohnungen über ein Inserat in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal. Dennoch kann es sich lohnen, sein Kaufgesuch mit einem Immobilienmakler vor Ort zu registrieren. Makler führen eine Datenbank mit Kaufinteressenten und ihren Kriterien. Wenn eine passende Wohnung hereinkommt, erhalten Sie vom Makler eine Mitteilung dazu. So gehören Sie zu den ersten Käufern, die von der Liegenschaft erfahren.

6. Was sind die häufigsten Fehler beim Wohnungskauf?

Beim Wohnungskauf gibt es viele Fallstricke, die man als Käufer möglichst vermeiden sollte. Welche Gefahren und Risiken der Kauf einer Wohnung mit sich bringt, verrät Ihnen die folgende Auflistung:

  • Rendite bei Immobilien: Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, sollten Sie vorher die Mietrendite berechnen. Nur so können Sie erkennen, ob die Liegenschaft wirklich für die Vermietung geeignet ist.
  • Tragbarkeit der Hypothek: Finanziell sollten Sie sich beim Wohnungskauf nicht übernehmen. Bei einer vermieteten Wohnung sollte nach Abzug der Hypothekarkosten noch ein Überschuss bleiben.
  • Folgekosten: Gerade bei älteren Immobilien ist der Sanierungsbedarf nicht zu unterschätzen. Hat die Eigentümergemeinschaft nur einen geringen oder gar keinen Erneuerungsfonds angelegt, wird der Wohnungskauf bei grösseren Renovationen schnell zum Verlustgeschäft.
  • Baubeschrieb beim Neubau: Wenn Sie eine Neubauimmobilie kaufen, sollten Sie sich den Baubeschrieb genau anschauen. Was nicht darin enthalten ist, muss der Bauträger auch nicht erbringen.
  • Grundbuch: Schauen Sie sich beim Wohnungskauf unbedingt den Auszug aus dem Grundbuch an. Darin können allfällige Pfandrechte und Grunddienstbarkeiten (wie z. B. ein Wegerecht) eingetragen sein.
  • Kaufpreis: Trotz steigender Immobilienpreise ist es wichtig, nicht zu viel zu bezahlen. Wie viel eine Immobilie wert ist, erfahren Sie aus dem Wertgutachten.
  • Betrug: Für Käufer empfiehlt es sich, vor dem Wohnungskauf einen Bauexperten zu beauftragen. Der Fachmann deckt Mängel auf und klärt Sie zu den Kosten auf. Arglistig verschwiegene Mängel sind vom vereinbarten Haftungsausschluss übrigens ausgenommen.

7. Checkliste für den Wohnungskauf

Beim Kauf einer Wohnung ist auf viele Dinge zu achten. Damit Sie nichts aus den Augen verlieren, hilft Ihnen die Checkliste für den Wohnungskauf als Download.

Was muss ich beim Wohnungskauf beachten – Checkliste hier kostenlos downloaden!

8. Ablauf Wohnungskauf: Was sind die Schritte beim Wohnungskauf?

  1. Suche nach einer passenden Eigentumswohnung
    Grenzen Sie Ihre Suche anhand Ihrer persönlichen Kaufkriterien ein (z. B. Zimmeranzahl, Lage, Grösse, Ausstattung).
  2. Hausbesichtigung
    Nehmen Sie zur Besichtigung am besten eine Checkliste und Ihren Fragenkatalog mit.
  3. Verkaufsunterlagen
    Fordern Sie alle wichtigen Unterlagen wie z. B. einen Grundbuchauszug und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft an.
  4. Finanzierung
    Klären Sie die Finanzierung mit Ihrer Bank und stellen Sie sicher, dass Sie sich die Hypothek leisten können.
  5. Vorvertrag
    Häufig schliessen Käufer mit dem Verkäufer einen Vorvertrag ab und leisten eine Anzahlung. Dieser Vorvertrag muss ebenso wie der Hauptvertrag notariell beurkundet werden.
  6. Eigentumsübergang
    Sind alle Verträge unterschrieben und der Verkaufspreis gezahlt, wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
  7. Übergabe der Wohnung
    Prüfen Sie bei der Wohnungsübergabe, ob die Liegenschaft in ordentlichem Zustand ist und Mängel wie vereinbart beseitigt wurden.

9. Wie kann ich den Wohnungskauf finanzieren?

Wohnungsfinanzierung

Für den Kauf einer Wohnung benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Die eigenen Mittel müssen aber nicht nur aus Sparguthaben bestehen. Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen möchten, können Sie ausserdem Gelder aus der Säule 2 und 3a verwenden.

Der restliche Kapitalbedarf bis zu einer Belehnungsgrenze von 80 Prozent lässt sich mit einer Hypothek finanzieren. Hier haben Sie die Wahl zwischen einer variablen Hypothek, einer Festhypothek und einer Libor Hypothek. Der Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz bei keiner Bank möglich.

Für den Antrag benötigt das Finanzierungsinstitut eine Reihe an Unterlagen wie z. B. Bescheinigungen zu Ihrem Einkommen, den Kaufvertrag und einen Auszug aus dem Grundbuch.

10. Was sind die Nebenkosten beim Wohnungskauf?

Wenn Sie Ihren Kapitalbedarf für den Wohnungskauf kalkulieren, sollten Sie folgende Kaufnebenkosten berücksichtigen. Da die Kosten in jedem Kanton anders ausfallen, variieren die tatsächlichen Kosten von Region zu Region.

  • Beurkundungsgebühren für das Notariat – z. B. in Zürich belaufen sich die Notargebühren auf 0,01 Prozent, bei einem Kaufpreis von 450'000 Franken ergeben sich 450 Franken.
  • Handänderungsgebühren für die Anmeldung im Grundbuch – z. B. in Zürich belaufen sich die Grundbuchgebühren auf 0,01 Prozent, bei einem Kaufpreis von 450'000 Franken ergeben sich 450 Franken.
  • Errichtung eines Grundpfandrechts – z. B. in Zürich sind 0,2 Prozent der Pfandsumme zu entrichten, bei einer Hypothek von 300'000 Franken ergibt sich eine Gebühr von 800 Franken.
  • Handänderungssteuer – z. B. in St. Gallen zahlen Sie 1 Prozent auf den Kaufpreis, bei einem Kaufpreis von 450'000 Franken ergeben sich 4'500 Franken.

11. Empfiehlt sich ein Vorvertrag zum Wohnungskauf?

Ein Vorvertrag ist beim Wohnungskauf grundsätzlich empfehlenswert. Käufer und Verkäufer verpflichten sich mit dem Vorvertrag dazu, das Geschäft abzuschliessen und den künftigen Hauptvertrag aufzusetzen. In den Vorvertrag sollten Sie daher alle wesentlichen Punkte aufnehmen, die später in den Hauptvertrag gehören. Der Vorvertrag ist beim Wohnungskauf vom Notar öffentlich zu beurkunden.

Hinweis von immoverkauf24:

Die ebenfalls gebräuchliche Reservationsvereinbarung ist anders als der Vorvertrag kein rechtlich bindender Vertrag. Eine solche Vereinbarung lässt sich vom Käufer jederzeit wieder auflösen.

12. Wie laufen die Preisverhandlungen beim Wohnungskauf ab?

Sie haben eine schöne Wohnung gefunden, doch Sie möchten den Preis etwas herunterhandeln? Bei hoher Nachfrage ist es meist schwierig, die Preisvorstellungen des Verkäufers zu hinterfragen. Dennoch lohnt es sich, es gut vorbereitet zu versuchen und möglicherweise einen besseren Preis zu erzielen. Beim Wohnungskauf berechnet sich der Kaufpreis der Liegenschaft häufig nach dem ortsüblichen Quadratmeterpreis multipliziert mit der Wohnfläche. Hat die Wohnung einige Mängel, sind vom Quadratmeterpreis dementsprechend Abzüge zu machen.

Die folgenden Mängel wirken sich unmittelbar auf den Preis einer Wohnung aus:

  • Renovationsbedürftiger Zustand: Wenn die Wohnung vor dem Einzug erst noch renoviert werden muss, sollte auch der Kaufpreis niedriger sein.
  • Nachteilige Lage: Die Wohnung liegt z. B. im Hinterhaus und erhält daher tagsüber weniger Sonne als die Wohnungen vorne im Haus. Oder der Balkon befindet sich direkt über einer viel befahrenen Strasse.
  • Veraltete Ausstattung: Die Wohnung verfügt nur über eine Einfachverglasung oder es fehlt eine Einbauküche.

Argumente für Ihre Preisverhandlungen gibt es also einige. Sie können sich auch beim Makler nach dem Preisniveau im Ort erkundigen und die Wohnung schätzen lassen.

13. Wie sollte der Kaufvertrag aussehen?

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in der Schweiz im Normalfall von einem Notar aufgesetzt. Alle Parteien, auch der Notar, müssen den Kaufvertrag unterzeichnen. Die Wohnung geht anschliessend mit der Eintragung im Grundbuch in Ihren Besitz über. Um die Handänderung kümmert sich ebenfalls der Notar. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, den Kaufvertrag Punkt für Punkt auf alle wichtigen Klauseln zu überprüfen.

Kaufvertrag prüfen: Checkliste für Käufer

  • Ist im Kaufvertrag das Datum für die Übergabe der Wohnung angegeben?
    Wenn im Kaufvertrag dafür keine Regelung getroffen ist, erfolgt der Übergang von Nutzen und Gefahren mit dem Eintrag ins Grundbuch. Bei einem Neubau sollte die Wohnungsübergabe erst erfolgen, wenn die Wohnung baupolizeilich abgenommen ist.
  • Sind allfällige Bauhandwerkerpfandrechte durch den Verkäufer abzulösen?
    Im Grundbuch können solche Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen sein. Davor sollten Sie sich als Käufer schützen und verlangen, dass der Verkäufer diese ablöst.
  • Sind im Kaufvertrag allfällige Dienstbarkeiten aufgeführt?
    Da Dienstbarkeiten wie z. B. Nutzniessung und Wohnrecht die Nutzung der Liegenschaft einschränken können, sollten Sie sich rechtlich dazu beraten lassen.
  • Enthält der Kaufvertrag für den Neubau einen detaillierten Baubeschrieb?
    Wenn Sie eine neu errichtete Wohnung erwerben, gehört in den Kaufvertrag ein ausführlicher Beschrieb.
  • Welche Haftung trägt der Verkäufer für Mängel?
    Oftmals enthält der Kaufvertrag eine Wegbedingung für bauliche und rechtliche Mängel. Als Käufer sollten Sie wissen, was eine solche Regelung für Sie bedeutet. Fragen Sie daher beim Notar nach, welche Gewährleistungspflicht der Verkäufer hat.

14. Was ist bei der Wohnungsübergabe zu beachten?

  • Für die Übergabe der Wohnung empfiehlt es sich, ein Protokoll zu erstellen. Darin notieren Sie, falls die Wohnung noch durch den Verkäufer zu behebende Mängel aufweist. Ausserdem ist es sinnvoll, die Zählerstände aufzuschreiben.
  • Fragen Sie den Verkäufer, wo die Anschlüsse für die Waschmaschine, das Telefon etc. zu finden sind.
  • Lassen Sie sich die technischen Anlagen wie z. B. den Betrieb der Heizung erklären.
  • Bitten Sie den Verkäufer darum, Ihnen die Betriebsanleitungen für alle Geräte auszuhändigen.
  • Prüfen Sie, ob alle Einrichtungsgegenstände aus dem Inventar vorhanden sind.
  • Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen, auch die für den Briefkasten und den Keller.

15. Wie unterscheidet sich Wohnungskauf von Haus- und Grundstückskauf?

Der Wohnungskauf unterscheidet sich in diesen wesentlichen Punkten vom Hauskauf und vom Grundstückskauf:

  • Als Eigentümer einer Wohnung im Stockwerkeigentum sind Sie ab sofort Teil der Eigentümergemeinschaft. Sie müssen sich an die Hausordnung halten und können wichtige Entscheidungen zum Erhalt des Gebäudes nur gemeinsam mit den anderen Eigentümern treffen.
  • Die Nebenkosten berechnen sich anhand der Wertquote Ihrer Wohnung, die wiederum von der Grösse der Wohnfläche abhängt.
  • Die allgemeinen Bereiche der Liegenschaft wie beispielsweise den Garten dürfen Sie ohne Zustimmung der anderen Eigentümer nicht verändern.
  • Sie können ausserdem die Immobilienverwaltung nicht ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft wechseln.

16. Zusammenfassung: Tipps zum Wohnungskauf

  1. Suchen Sie nach einer Eigentumswohnung, die abhängig vom beabsichtigten Zweck gut für die Eigennutzung oder die Vermietung ist.
  2. Überlegen Sie sich, ob Sie lieber einen Neubau oder einen Altbau möchten und was die Folgekosten sind.
  3. Achten Sie darauf, den richtigen Preis für die Wohnung zu zahlen. Eine gute Orientierung dazu bietet Ihnen der Verkehrswert der Liegenschaft.
  4. Finden Sie eine passende Finanzierung und prüfen Sie, ob die Tragbarkeit der Hypothek gewährleistet ist.
  5. Informieren Sie sich darüber, welche Steuern in Ihrem Kanton und weitere Gebühren wie z. B. Notarkosten beim Wohnungskauf anfallen.
  6. Nehmen Sie den Kaufvertrag gut unter die Lupen und wenden Sie sich mit Ihren Fragen an den Notar.

17. Wie geht es nach dem Wohnungskauf weiter?

Nachdem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, folgt noch die Anmeldung der Handänderung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung sind Sie der neue Eigentümer der Liegenschaft. Führen Sie mit dem Verkäufer die Wohnungsübergabe durch, nehmen Sie alle Schlüssel entgegen und melden Sie sich bei den Versorgern an. Ausserdem empfiehlt es sich, eine Hausratversicherung abzuschliessen. Eine solche Versicherung ist zwar keine Pflicht, aber auf alle Fälle ratsam.

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