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Grundstücksschätzung - Grundstück kostenlos schätzen lassen

Die Grundstückspreise in der Schweiz weisen eine grosse Bandbreite auf: von 100 Franken pro Quadratmeter auf dem Land bis weit über 1000 Franken pro Quadratmeter in gefragten Stadtlagen. Wie lässt sich der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf möglichst genau vorhersagen? Welche Rolle spielen die Lage und die Bebaubarkeit des Grundstücks?

Grundstück bewerten – Bodenrichtwerte als Anhaltspunkt

Ob eine Lage gefragt, lässt sich nicht nur anhand der Immobilienpreise im jeweiligen Stadtteil ablesen. Auch die Bodenrichtwerte der Gemeinden spiegeln das Preisniveau und sind ein erster Anhaltspunkt für den Wert eines Grundstücks. Der Verkehrswert eines Grundstücks, d.h. der tatsächlich am Markt erzielbare Preis ist aber nicht automatisch mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen.

Hinweis von immoverkauf24:

In der Praxis liegt der Verkehrswert des Grundstücks nicht selten 10 bis 20% über oder unter dem Bodenrichtwert.

Grundstückswert – Mikrolage beachten!

Grundstücksbewertung Schweiz

Jedes Grundstück ist einzigartig und damit besitzt auch jedes Grundstück potentiell einen eigenen Wert. Ein Eigentümer wird mehr Geld für sein Grundstück als der Nachbar erhalten, wenn sein Grundstück eine unverbaubare Sicht hat, das Nachbargrundstück aber z.B. zugebaut und schattig liegt.

Bei der Lagebewertung sind daher nicht nur Makrofaktoren wie Stadtteil oder Verkehrsanbindung wichtig, sondern auch Mikrofaktoren (Ist der Garten nach Südwesten ausgerichtet? Hat das Grundstück eine Hanglage? Ist der Boden verseucht?) zu berücksichtigen.

Bebaubarkeit des Grundstücks bestimmt Grundstückswert

Besonders wichtig für die Frage des Grundstückswerts ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf, ist fast nichts wert. Ein Grundstück, für das der Zonenplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt ist schon mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschliessung noch aussteht.

Am meisten ist ein Grundstück wert, wenn es bereits einen Gestaltungsplan gibt, der eine umfangreiche Bebauung zulässt.

Bebauungsplan studieren – dann Grundstück schätzen

Grundstücksbewertung

Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden kann. Im Plan ist unter anderem vorgegeben, welcher Teil des Grundstücks mit wie viel Wohnfläche und Geschossen bebaut werden darf.

Der Bebauungsplan enthält zudem Angaben über Baulinien, Baugrenzen und mögliche Bauauflagen wie Dachformen oder Farbgestaltung und ist bei der örtlichen Baubehörde einsehbar.

Liegen genaue Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vor, lässt sich der zu erzielende Verkaufspreis des Grundstücks u.a. aus einer Bauträgerkalkulation ableiten. Im Rahmen einer Bauträgerkalkulation zieht der Bauträger von dem erwarteten Verkaufserlös sowohl seine Kosten als auch seine angestrebte Ertragsmarge ab. Der Betrag, der danach übrigbleibt, ist der Betrag, den der Bauträger in etwa bereit ist, für ein Grundstück auszugeben.

Grundstückswert schätzen – Vereinfachte Bauträgerkalkulation

Grundstückswert
Grundstücksgrösse 600 m2
Grundflächenzahl (GRZ) 30 Prozent
Maximale überbaubare Fläche (Grundstücksgrösse x GRZ)

180 m2

Geschossflächenzahl (GFZ) 120 Prozent
Maximale bebaubare Fläche (Grundstücksgrösse x GFZ) 720 m2
davon bebaubare Wohnfläche (rund 80 Prozent 576 m2
Verkaufspreis Neubauwohnung pro m2 Wohnfläche 3000 Franken
Kosten Bauträger (Bau, Finanzierung, etc.) pro m2 Wohnfläche

2000 Franken

Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten pro m2 Wohnfläche

1000 Franken

Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten (Wohnfläche x Ergebnis pro m2) 576’000 Franken
Quelle: immoverkauf24
Immobilienbewertung kostenlos

Fazit der Berechnung

Würde der Bauträger den Grundstückskauf mit 576’000 Franken abschliessen, könnte er mit dem Projekt keinen Gewinn machen. Kauft er das Grundstück aber für 500’000 Franken, würde er 76’000 Franken Gewinn machen, vorausgesetzt die Plankalkulation geht auf.
Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen bzw. ihre Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer eines Grundstücks das Grundstück vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen, genauso wie er bei einem bebauten Grundstück eine Immobilienbewertung durchführen lassen würde.

Der Experte kann im Rahmen der Grundstücksbewertung auch einschätzen, ob das Grundstück eher an Bauträger oder Privatpersonen verkaufbar ist – und zu welchem Preis.

Einfach Online-Formular ausfüllen – Grundstück kostenlos und unverbindlich schätzen lassen.

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