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Schlichtungsbehörde: Mietstreitigkeiten kostenfrei beilegen

Sie sind mit Ihrem Mieter in Streit geraten über offene Mietzahlungen, eine Kündigung oder Mängel am Objekt? Dann können Sie die Schlichtungsbehörde in Ihrer Region um Hilfe bitten. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte zu den Aufgaben der Schlichtungsbehörde und zum Ablauf der Schlichtungsverhandlung. Lesen Sie jetzt die Expertentipps für Vermieter!

1. Was ist die Schlichtungsbehörde?

Schlichtungsbehörde

Die Schlichtungsbehörde vermittelt zwischen Vermietern und Mietern in mietrechtlichen Streitigkeiten. Häufige Angelegenheiten sind z. B. Mietzinshinterlegungen aufgrund von Mängeln an der Wohnung, eine hohe Nebenkostenabrechnung oder Mietzinserhöhungen. Gemäss Art. 197 der schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) muss vor einer gerichtlichen Entscheidung ein Einigungsversuch durch eine Schlichtungsstelle stattfinden.

Bevor sich Hauseigentümer und Mieter vor Gericht treffen, unternimmt die regionale Schlichtungsbehörde zunächst einen Schlichtungsversuch. Dadurch erhalten die Streitparteien die Möglichkeit, sich aussergerichtlich zu einigen und zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen. Durch die Arbeit der Schlichtungsbehörden sollen ausserdem die Gerichte entlastet werden. Die Verhandlung vor der Schlichtungskommission ist im Gegensatz zum gerichtlichen Verfahren formlos und unbürokratisch organisiert. Dies bietet vor allem für juristisch unerfahrene Laien den Vorteil, ihre Rechte und Pflichten in der Streitsache einfacher zu begreifen. Für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sind die sogenannte «Paritätischen Schlichtungsbehörden» nach Art. 200 ZPO zuständig. Sie setzen sich aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung zusammen. Neben dem Vorsitzenden nehmen ein Fachrichter des Mieterverbands und ein Fachrichter der Hauseigentümerverbände am Schlichtungsversuch teil. So ist gewährleistet, dass sowohl die Interessen des Mieters als auch die des Hauseigentümers vertreten werden. Die Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht fungieren ausserdem als Rechtsberatungsstelle, wobei die Aufgaben von Kanton zu Kanton ganz unterschiedlich geregelt sein können.

2. Über welche Angelegenheiten dürfen Schlichtungsbehörden entscheiden?

Schlichtungsbehörden führen grundsätzlich in allen gerichtlichen Streitigkeiten einen Schlichtungsversuch durch. Davon ausgenommen sind lediglich einige Ausnahmen gemäss Art. 198 ZPO, bei denen das Schlichtungsverfahren entfällt. Dazu gehören unter anderem Scheidungsverfahren (siehe Scheidung & Haus).

3. Wann können sich Vermieter an die Schlichtungsbehörde wenden?

Zwischen einem Hauseigentümer und seinen Mietern kann es aufgrund verschiedenster Probleme zu Streitigkeiten kommen. Die Schlichtungsbehörde hilft als neutrale Stelle den Parteien dabei, sich zu einigen und den Weg vor Gericht möglichst zu vermeiden. Die folgenden Fallbeispiele veranschaulichen, mit welchen Belangen sich die Schlichtungsbehörden auseinandersetzen:

  • Streitigkeiten aufgrund von Kündigungen: z. B. wenn Sie Ihrem Mieter kündigen und dieser die Kündigung anfechtet
  • Erstreckung eines Mietverhältnisses: z. B. wenn der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach der Kündigung durch den Vermieter fordert
  • Mietzinserhöhungen: z. B. wenn Sie den Mietzins für Ihre Eigentumswohnung an das örtliche Mietzinsniveau angleichen möchten, der Mieter aber widerspricht
  • Mietzinsausstände: z. B. wenn der Mieter den Mietzins aufgrund von Mängeln an der Wohnung amtlich hinterlegt, Sie als Vermieter damit aber nicht einverstanden sind
  • ​​​​​​​Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Wohnungsabgabe: z. B. wenn es im Rahmen der Wohnungsübergabe nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Streitigkeiten aufgrund des Zustands des Wohnung kommt
  • Nebenkosten: z. B. wenn der Mieter schriftlich Einsprache gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt und nicht zahlt

4. Ist das Verfahren der Schlichtungsbehörden kostenpflichtig?

Nein, bei Schlichtungsverhandlungen in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht fallen gemäss Art. 113 ZPO keine Gerichtskosten an. Die Rechtsberatung und die Verhandlung vor der Schlichtungskommission sind damit für Sie kostenlos.

5. Wo finden Vermieter die für sie zuständige Schlichtungsbehörde?

Häufig sind die Schlichtungsbehörden an die Bezirksgerichte angegliedert. Durch Klick auf Ihren Kanton gelangen Sie zur Webseite Ihrer regionalen Schlichtungsbehörde.

6. Wie geht es nach den Schlichtungsverfahren weiter?

Die Schlichtungskommission ist darum bemüht, die Parteien zu versöhnen und eine gütliche Einigung in Form eines Vergleichs zu erreichen. Der Vergleich wird schriftlich festgehalten und an die Vereinbarungen haben sich die beiden Parteien nach dem Schlichtungsverfahren zu halten. Wenn die Schlichtungskommission aber keine Einigung herbeiführen kann, bleibt dem Vermieter das Verfahren vor Gericht. Bei einem Streitwert von unter 30’000 Franken kommt es zu einem vereinfachten Verfahren. Dabei stellt das Amt den Sachverhalt fest. Beträgt der Streitwert über 30’000 Franken, ist eine schriftliche Klage mit Beweismitteln für ein ordentliches Verfahren einzureichen.

7. Was passiert, wenn die Parteien sich geeinigt haben?

Mit ihrer Unterschrift unter der schriftlich abgefassten Einigung verpflichten sich Vermieter und Mieter dazu, die Vereinbarungen zu befolgen. Beispielsweise kann der Vermieter im Vergleich zustimmen, die notwendigen Reparaturen an der Mietsache innerhalb der gesetzten Frist vorzunehmen. Mit der Unterzeichnung ist das Verfahren beendet. Anschliessend haben Sie keine Möglichkeit mehr, die Einigung anzufechten. Daher sollten Sie dem Vergleich nur zustimmen, wenn Sie mit dem Ergebnis einverstanden sind.

Tipp von immoverkauf24:

Bestehen Ihrerseits noch Unklarheiten zur Einigung, können Sie um eine Bedenkzeit bitten und den Vergleich zu einem späteren Zeitpunkt unterschreiben.

8. Wie geht es weiter, wenn keine Einigung gefunden werden kann?

Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist es, dass sich beide Parteien auf eine einvernehmliche Lösung einigen. Doch nicht in allen Fällen gelingt es der Schlichtungsbehörde, eine Einigung zwischen dem Mieter und dem Hauseigentümer herbeizuführen. Die Schlichtungsbehörde hat in solch einer Situation drei verschiedene Möglichkeiten:

  • Klagebewilligung: Können sich Vermieter und Mieter bei der Schlichtungsverhandlung nicht aussöhnen, erteilt die Schlichtungsstelle der klagenden Partei die Klagebewilligung. Damit kann der Vermieter beim zuständigen Bezirksgericht die Klage gegen den Mieter einreichen. Im Falle einer Nicht-Einigung ist innert 30 Tagen das Gericht mit dem Klagegesuch anzurufen.
  • Urteilsvorschlag: In bestimmten Fällen kann die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag erlassen. Dieses Urteil wird innert 20 Tagen rechtskräftig, wenn keine der Parteien widerspricht und das Gericht anruft. Ein Urteilsvorschlag kann ergehen bei
    • der Hinterlegung von Mietzinsen aufgrund von Mängeln,
    • der Anfechtung von Kündigungen,
    • einem Gesuch um die Erstreckung des Mietverhältnisses,
    • Streitigkeiten um den Anfangsmietzins sowie Mietzinserhöhungen und -senkungen.
  • Entscheid: Bei Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 2'000 Franken hat die Schlichtungskommission die Möglichkeit, einen Entscheid zu fällen. Voraussetzung dafür ist, dass eine Partei dies beantragt. Der Schlichtungsstelle steht es aber frei, einen Entscheid zu treffen. Liegt kein Antrag vor, kann die Schlichtungskommission einen Vergleich oder einen Urteilsvorschlag herausgeben.

9. Welche Tipps gibt der Anwalt Vermietern in Bezug auf die Schlichtungsbehörde?

  • Lassen Sie sich vor der Schlichtungsverhandlung durch den örtlichen Hauseigentümerverband beraten, bevor Sie ein Verfahren bei Ihrer Schlichtungsstelle einleiten.
  • In komplexen Verfahren ist es sinnvoll, sich von einem Anwalt vertreten zu lassen. Da die Schlichtungsbehörde das Mietrecht anwendet und sich auch auf die aktuelle Rechtssprechung bezieht, ist die Rechtslage für den Laien nicht immer einfach zu durchschauen.
  • Die Schlichtungsverhandlung ist für den Vermieter mit deutlich weniger Kosten verbunden als ein gerichtliches Verfahren. Ein Vergleich mit dem Mieter kann sich daher in vielen Fällen eher lohnen, anstatt eine Klage einzureichen. Ein Gerichtsverfahren nach einem gescheiterten Schlichtungsversuch ist aus Kostengründen nur ratsam, wenn tatsächlich Aussicht auf Erfolg besteht.

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