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Grundstückgewinnsteuer: Das ist beim Verkauf zu beachten

Wechselt eine Liegenschaft den Besitzer, möchten die Kantone am Gewinn mitverdienen. Wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnet und was zu beachten ist, zeigt Ihnen dieser Ratgeber.

1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Definition Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer der Schweiz ist eine Objektsteuer (im Gegensatz zu den Einkommens- und Vermögenssteuern, die Subjektsteuern sind). Als Bemessungsgrundlage dient der Gewinn auf dem Objekt, berechnet aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagewert. Macht ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, muss er diesen versteuern. Damit zielt die Grundstückgewinnsteuer auf die Wertvermehrung bei Immobilien ab.

Bei der Veräusserung von Immobilien können sich Verkäufer in vielen Fällen über einen Gewinn freuen. Gewinne liegen stets vor, wenn der Verkaufserlös über dem Betrag liegt, den der Eigentümer selbst einmal gezahlt hat. Der Gewinn ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Die Anlagekosten entsprechen dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen, wie beispielsweise die Errichtung eines Anbaus. Erhoben wird die Grundstückgewinnsteuer von den Kantonen bzw. in einigen Kantonen von den Gemeinden. Der Bund selbst nimmt keine Grundstückgewinnsteuern ein.

Bei Immobilienverkauf im Privatvermögen und je nach Kanton auch bei Immobilien im Geschäftsvermögen wird der erzielte Gewinn nach Art. 12 StHG mit einer Grundstückgewinnsteuer belastet. Die Besteuerung der Gewinne wird dabei kantonal unterschiedlich geregelt.

Der Gewinn wird aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten ermittelt. Die Anlagekosten bestehen dabei grundsätzlich aus:

  • Erwerbspreis
  • mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen wie Notariats- und Grundbuchgebühren
  • wertvermehrenden Investitionen
  • Vermittlungskosten
  • Bewilligungsgebühren
  • Anwaltskosten
  • Weitere Kosten, die mit der Veräusserung der Immobilie im Zusammenhang stehen

In der Schweiz wird zwischen verschiedenen Kategorien von Grundstückgewinnen unterschieden. Die Mehrheit der Kantone und der Bund wenden dabei das sogenannte dualistische System an. Dabei werden die Grundstückgewinne natürlicher Personen, die ein Grundstück aus dem Privatvermögen verkaufen, einer Sondersteuer unterstellt und jene von juristischen Personen (z.B. AGs) der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer.

Bei der Besteuerung kommen unterschiedliche Systeme zur Anwendung:

  • Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura: In diesen Kantonen gilt das monistische System. Hier unterliegen alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen der Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer. Diese ist unabhängig davon zu entrichten, ob es sich um den Verkauf von Privat- oder Geschäftsvermögen handelt.
  • Alle anderen Kantone: In den anderen Regionen richtet sich die Besteuerung nach dem dualistischen System, d. h., nur natürliche Personen werden beim Verkauf ihres Privatvermögens mit der Sondersteuer besteuert. Die Kapitalgewinne von Gewerbetreibenden und juristischen Personen unterliegen hingegen der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
  • Sonderfall Genf: Im Kanton Genf fällt zusätzlich zur Sondersteuer für gewerbliche und juristische Personen die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer an. Damit sich keine Doppelbesteuerung ergibt, kann der Steuerpflichtige die bereits geleistete Sondersteuer in der Steuererklärung in Abzug bringen.

2. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt die Grundstückgewinnsteuer?

Gesetzliche Grundlage Grundstückgewinnsteuer

In Art. 655 ZGB (Schweizerisches Gesetzbuch) ist geregelt, was als Grundstück zählt und damit der Grundstückgewinnsteuer unterliegt:

  • Liegenschaften
  • selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind
  • Bergwerke
  • Miteigentum an Grundstücken

Die einzelnen Steuertarife sind in den Steuerbüchern der jeweiligen Kantone festgelegt.

Art. 2 Abs. 1 Bst. d des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben. Die Grundzüge dieser Steuer sind in Art. 12 StHG festgelegt.

Die Besteuerung der Gewinne wird kantonal unterschiedlich geregelt und ist in den kantonalen Steuergesetzen verankert. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton.

In Kantonen, in denen nur der Kanton die Steuer erhebt, partizipieren die Gemeinden in der Regel am Ertrag. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem beziehungsweise der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert. Nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.

Hinweis von immoverkauf24:

Steuerhoheit hat der Kanton, in dem sich der Standort der Immobilie befindet.

3. Wann fällt die Grundstückgewinnsteuer an? Wer ist steuerpflichtig?

Grundstückgewinne werden zum Zeitpunkt der Handänderung realisiert, d. h. bei der Veräusserung der Liegenschaft. Die Steuer fällt auch beim Verkauf von Miteigentumsanteilen an. Ausserdem unterliegt die Veräusserung von selbstständigen und dauernden Rechten, wie etwa einem Baurecht, der Grundstückgewinnsteuer. Voraussetzungen für zivilrechtliche Handänderungen sind, dass ein Vertrag (bzw. ein Testament oder ähnliches) vorliegt und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vermerkt wird. Mit dem Tag der Eintragung ins Grundbuch entsteht die Steuerschuld.

Unter gewissen Voraussetzungen kann ein Aufschub der Steuerzahlung erwirkt werden (siehe Punkt 7: "Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben oder umgehen?"). Steuerpflichtig ist der Veräusserer des Grundstücks, in der Regel der Eigentümer. Außerdem gibt einige Ausnahmen, bei denen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird. Dazu zählen Landeskirchen, gemeinnützige Institutionen, Kantone, Gemeinden, die Eidgenossenschaft und ihre Anstalten sowie öffentlich-rechtliche Körperschaften.

Tipp von immoverkauf24:

Positive Kehrseite der Grundstückgewinnsteuer ist, dass Sie beim Immobilienverkauf einen Profit erzielt haben. Den bestmöglichen Preis kann für Sie ein Immobilienmakler herausholen.

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4. Wer haftet für die Grundstückgewinnsteuer?

Steuerpflichtiger bei der Veräusserung einer Liegenschaft ist stets der Verkäufer. Dabei handelt es sich grundsätzlich um den zivilrechtlichen Eigentümer der Immobilie, der als solcher mit seinem Namen im Grundbuch vermerkt ist. Als Veräusserer kann auch die Person infrage kommen, die Verfügungsgewalt über das Grundstück hat. Dem Staat steht für Grundstückgewinnsteuern einschliesslich Ausgleichszinsen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zu. Kommt der Veräusserer seiner Steuerpflicht nicht nach, haftet der Käufer. Wenn mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, haften sie solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer. Kann eine Person nicht zahlen, müssen demnach die anderen Eigentümer für die Steuerschuld aufkomme. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, kann die Steuerbehörde ihr Pfandrecht am Grundstück einlösen.

Besondere Regelungen zur Haftung sind in den Kantonen Bern und Neuenburg zu beachten. Hier sind auch Personen steuerpflichtig, die gewinnanteilsberechtigt sind. Dies kann entweder aufgrund eines Vertrags oder eines Gesetzes der Fall sein. Im Kanton Jura trifft diese Regelung ebenfalls zu, allerdings muss sich hier das Gewinnanteilsrecht aus dem Gesetz ergeben. Beispielsweise findet sich im BGBB (Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht) eine Reihe an Bestimmungen zu Gewinnanteilsrechten, die unter anderem für Miterben gelten.

Vorsicht:

Haftbar ist immer derjenige Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist. Wenn die Handänderung bereits erfolgt ist und der Käufer als neuer Besitzer im Grundbuch steht, muss er für die Steuerschuld haften. Grundlage hierfür ist das eingetragene Pfandrecht im Grundbuch, das die Steuerbehörde zur Eintreibung der Steuer nutzen kann.

5. Welche Tarife gelten und wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Berechnung Grundstückgewinnsteuer

Die steuerliche Behandlung von Grundstückgewinnen erfolgt bei Bund und Kantonen sehr unterschiedlich. Es werden zwei Systeme angewendet:

Monistiches System

  • Alle Grundstückgewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, die sowohl auf Gewinne natürlicher als auch juristischer Personen erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine exklusive Steuer − die Gewinne dieser „exklusiven“ Steuer unterliegen keiner weiteren Belastung.

Dualistisches System

  • Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen nur die Gewinne aus der Veräusserung von Immobilen des Privatvermögens.

  • Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens werden mit der Einkommenssteuer (Selbstständigerwerbende) bzw. mit der Gewinnsteuer (juristische Personen) erfasst.

Die Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Land, Tessin und Jura wenden das monistische System an, die übrigen Kantone das dualistische System. Eine besondere Regelung kennt der Kanton Genf.

Grundsätzlich kommt für jeden Steuerpflichtigen eine Sondersteuer zur Anwendung. Zusätzlich versteuern juristische Personen sowie Selbstständigerwerbende die Grundstückgewinne (auf dem Geschäftsvermögen) aber auch im Rahmen der ordentlichen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer. Um die dadurch resultierende Doppelbesteuerung zu beheben, können diese Steuerpflichtigen die bereits entrichtete Sondersteuer von der geschuldeten Jahressteuer in Abzug bringen. Der eventuell zu viel erhobene Betrag wird zurückerstattet.

Bei der Berechnung des steuerbaren Gewinns kommt die folgende Formel zur Anwendung:

Veräusserungserlös
./. Anlagekosten
./. wertvermehrende Aufwendungen
./. gesetzlich vorgesehene Abzüge

Der Veräusserungserlös entspricht dem Verkaufspreis und gegebenenfalls zusätzlichen Leistungen. Weitere Leistungen liegen beispielsweise vor, wenn der Erwerber mit dem Kauf eines Baugrundstücks gleichzeitig einen Werkvertrag mit dem Verkäufer über den Bau eines Einfamilienhauses schliesst.

Die Anlagekosten lassen sich in der Regel dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag entnehmen. Ist dies nicht möglich, so kann die Steuerbehörde den Steuerwert für die Berechnung heranziehen. Wertvermehrende Aufwendungen sind alle Auslagen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern, wie etwa Umbauten und Erschliessungskosten. Hierzu sind im Einzelnen die kantonalen Regelungen zu beachten. Als gesetzlich vorgesehene Abzüge lassen sich beispielsweise die Maklerprovision und Handänderungskosten geltend machen.

Der Tarif für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer richtet sich nach:

  • der Höhe des Gewinns und
  • der Besitzdauer.

Auf kurzfristig realisierte Gewinne muss in den meisten Kantonen eine höhere Steuer gezahlt werden. Beispielsweise erhöht sich die Grundstückgewinnsteuer in Zürich um 50 Prozent, wenn die Liegenschaft nach einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr wieder verkauft wird. Im Gegenzug werden Ermässigungen für eine lange Besitzdauer gewährt. Beispielsweise in Bern reduziert sich der Steuerbetrag um 10 Prozent bei einer Besitzdauer von fünf Jahren. Der folgende Auszug aus den Steuertarifen für den Kanton St. Gallen verdeutlicht, wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnen lässt.

Proportionaler und progressiver Tarif

Elf Kantone (Aargau, Appenzell Ausserhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri, Waadt) wenden einen proportionalen Tarif an. Hier wird also jeder Gewinn, unabhängig von seiner Höhe, zum gleichen Steuersatz besteuert. Diese Kantone berücksichtigen dafür die Besitzdauer mit einem degressiven Steuersatz bzw. mit einem Zu- oder Abschlag. Die Mehrheit der Kantone kennt einen progressiven Tarif, der je nach Höhe des Gewinnes variiert.

Gemeinsamkeiten und Unterschiede in den Kantonen

In fast allen Kantonen hängt der Satz davon ob, wie lange das Grundstück dem Verkäufer gehörte. Mit Ausnahme der Kantone Basel-Land und Obwalden sehen alle Kantone bei Grundstückgewinnen, die nach längerer Besitzdauer erzielt werden, eine Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer vor (maximale Ermässigung: 100 Prozent im Kanton Genf nach 25 Jahren, gefolgt von Glarus mit 90 Prozent). Umgekehrt berechnet jeder Kanton mit Ausnahme von Solothurn einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne, um Spekulanten stärker zu belasten (maximaler Zuschlag: 70 Prozent im Kanton BE bei weniger als einem Jahr Besitzdauer).

Steuerfreibeträge

Die meisten Kantone verzichten auf eine Besteuerung von Kleinstgewinnen:

  • Der Steuerfreibetrag beträgt je nach Kanton zwischen CHF 500.– (Basel-Stadt) und CHF 13'000.– (Luzern).

  • In den Kantonen Thurgau, Tessin, Wallis und Neuenburg sind diejenigen Gewinne steuerbefreit, auf denen die geschuldete Steuer einen bestimmten Frankenbetrag (zwischen CHF 30.– und CHF 100.–) nicht übersteigt.

  • Zwei Kantone gewähren einen allgemeinen Abzug, der bei Veräusserungen im Kalenderjahr nur einmal gewährt wird: Uri (CHF 10'000.–) und Schwyz (CHF 2'000.–).

Steuertarife der Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen:

Gewinn einfache Steuer Gewinn einfache Steuer

5'000

14

300'000

27'780

20'000

543

350'000

33'030

50'000

2'745

400'000

38'280

75'000

5'020

450'000

43'530

100'000

7'520

500'000

49'000

150'000

12'520

550'000

54'500

200'000

17'520

600'000

60'000

250'000

22'530

>600'000

10%

Hinzu kommen die folgenden Zuschläge bei kurzer Besitzdauer:

  • im ersten Jahr nach dem Erwerb 5%
  • im zweiten Jahr 4%
  • im dritten Jahr 3%
  • im vierten Jahr 2%
  • im fünften Jahr 1%
  • ab dem sechsten Jahr 0%

Bzw. die folgenden Ermässigungen bei langer Besitzdauer:

Eigentumsdauer Selbstnutzung Gewinn Ermässigung in % Maximalreduktion

< 15 Jahre

-

-

> 15 Jahre

keine

1,5%, max. 30%

nach 35 Jahren

> 15 Jahre

< 15 Jahre

1,5%, max. 30%

nach 35 Jahren

> 15 Jahre

> 15 Jahre

< 500'000

1,5%, max. 40,5%

nach 42 Jahren

> 15 Jahre

> 15 Jahre

> 500'000

auf 500'000 1,5%, max. 40,5%

auf Rest 1,5%,

max 30%

nach 42 Jahren

nach 35 Jahren

Berechnungsbeispiele für die Grundstückgewinnsteuer:

Folgende Rechenbeispiele verdeutlichen, wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnet. Angenommen wird dabei eine Besitzdauer von 16 Jahren und ein Grundstückgewinn von 150.000 Franken.

Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer in Bern:

Gewinnberechnung in CHF
Erlös 150'000
Anlagekosten 0
Rohgewinn 150'000
Besitzesdauerabzug (Anzahl Jahre 16 = 32 Prozent) -48'000
Grundstückgewinn 102'000
Steuerbarer Grundstückgewinn gerundet 102'000
Steuerberechnung in CHF
Satzbestimmender Gesamtgewinn 102'000
Gesamtsatz 6.21526471 %
Anlage Gewinn Steuern Total
Kanton 3.0600 102'000 19'399.10 19'399.10
Gemeinde 1.5400 102'000 9'762.95 9'762.95
Kirchgemeinde 0.0000 102'000 0.00 0.00
Total Grundstückgewinnsteuer 29'162.05

Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer in Luzern:

Steuern

Steuerbetrag bei 4.2 Einheiten

28'637.70

Ermässigung

7%

Total Grundstückgewinnsteuer

26'633.05

Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer in St. Gallen:

Eigenschaften Auswahl
Steuerjahr mit Gesamtsteuerfuss im Kanton SG, inkl. Gemeindeanteil 2018-335
Mutmasslicher steuerbarer Grundstückgewinn CHF 150'000.00
100% einfache Steuer CHF 12'520.05
Grundstückgewinnsteuer brutto CHF 41'942.00
massgebliche Eigentumsdauer 16 Jahre
Zuschlag für kurze Haltedauer CHF 0.00
Rabatt für lange Haltedauer CHF -630.00
Grundstückgewinnsteuer netto CHF

41'312.00

Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer in Thurgau:

Steuerbarer Grundstückgewinn in CHF

150'000

Grundstückgewinnsteuer in CHF

60'000.00

Abzug in CHF

26'400.00

Steuerbetrag in CHF

33'600.00

Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer in Graubünden:

Kantonssteuer

Steuersatz / Grundstückgewinn / Steuerbetrag

12,7493 % v.

150 000,00

19 123,95

Reduktion / Zuschlag für Eigentumsdauer

-9,00 % v.

19 123,95

-1 721,16

17 402,79

Gemeindesteuer

Steuersatz / Grundstückgewinn / Steuerbetrag

12,7493 % v.

150 000,00

19 123,95

Reduktion / Zuschlag für Eigentumsdauer

-9,00 % v.

19 123,95

-1 721,16

17 402,79

Total Grundstückgewinnsteuer Kanton und Gemeinde

34 805,59

Tipp von immoverkauf24:

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6. Welche Tipps gibt der Steuerberater zur Grundstückgewinnsteuer?

  • Prüfen Sie, welche gesetzlich vorgesehenen Abzüge Sie in Ihrem Kanton geltend machen können. Dazu zählen unter anderem die Vermittlergebühren, Kosten für die Errichtung von Grundpfandverschreibungen sowie Beurkundungskosten und Grundbuchgebühren.
  • Unterscheiden Sie zwischen wertvermehrenden Aufwendungen und werterhaltenden Aufwendungen. Kosten für den Werterhalt lassen sich nicht abziehen, dies sind beispielsweise Aufwendungen für Reparaturen.
  • Vorsicht bei Verkäufen unter Wert, die dem Steueraufschub unterliegen. Wird beispielsweise eine Liegenschaft innert der Familie deutlich unter dem Verkehrswert verkauft, muss aufgrund des Steueraufschubs zunächst keine Grundstückgewinnsteuer gezahlt werden. Bei einem späteren Wiederverkauf an einen Dritten kann es jedoch teuer werden, da die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis in diesem Fall wesentlich höher liegt.

Mit der Grundstückgewinnsteuer befassen sich viele erst detailliert, wenn es bereits zu spät ist. Hier ein paar wichtige Tipps:

  • Es gibt Möglichkeiten, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben, zu minimieren oder sogar ganz zu vermeiden. Da die Steuer kantonal geregelt ist, informieren Sie sich am besten beim Kanton, in welchem sich Ihre Immobilie befindet.
  • Allgemein gilt: Eine kurze Besitzdauer wirkt sich negativ, eine lange Besitzdauer hingegen positiv auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer aus. Je nachdem lohnt es sich, mit dem Immobilienverkauf zu warten (zumal die meisten Kantone Abschläge erst nach vollendeten Jahren, nicht nach Monaten gewähren). Beim Verkauf steht Ihnen immoverkauf24 gerne zur Seite: Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos, empfehlen Ihnen einen kompetenten Makler und verkaufen Sie auch gern für Sie.
  • Kaufen Sie innert zwei bis drei Jahren nach dem Verkauf Ihrer Immobilie eine neue und investieren dabei Ihren gesamten Gewinn aus dem Verkauf der anderen Immobilie, so wird die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Die Steuer wird also erst fällig, falls Sie die neue Immobile ebenfalls mit Gewinn weiterverkaufen. Behalten Sie diese jedoch Ihr Leben lang, entfällt die Steuer komplett.
  • Ein solcher Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist ebenfalls in einigen Sonderfällen möglich, z.B. wenn sich bei der Scheidung einer Ehe im Rahmen des Güterrechts Änderungen in den Besitzverhältnissen des Grundstücks ergeben – oder auch, wenn das Grundstück vererbt wird.
  • Da sich die Höhe der Grundstückgewinnsteuer aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten ableitet, sollten Hauseigentümer sämtliche Belege über Renovationen aufbewahren. Diese wertvermehrenden Investitionen mindern bei einem späteren Verkauf den Grundstückgewinn und damit auch die steuerliche Belastung.
  • Viele Kantone erheben die Grundstückgewinnsteuer nach der Handänderung. Die Handänderung ist aber auch der Moment, wo die Steuerbehörde Grundstückgewinnsteuer-Schulden, die der Vorbesitzer der Liegenschaft beim Fiskus hat, beim neuen Besitzer einfordern kann – sofern auf dem Grundstück ein Steuerpfandrecht lastet.

7. Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben oder umgehen?

Für einige Fälle sehen die Regelungen der Kantone einen Steueraufschub vor. Damit ist der Grundstückgewinn erst bei der nächsten Handänderung zu besteuern. In den folgenden Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben:

  • Schenkungen
  • Umstrukturierungen
  • Tausch von zwei Liegenschaften ohne Aufgeld, wenn diese vergleichbar und im gleichen Kanton gelegen sind
  • Begründung, Änderung oder Aufhebung des ehelichen Güterstandes (zum Beispiel Wechsel des Güterstands, etwa bei Tod, Trennung oder Scheidung)
  • Eigentumsübertragung unter Familienangehörigen
  • Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie, insofern der Gewinn innert angemessener Frist zur Anschaffung einer Ersatzliegenschaft verwendet wird
  • Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung, sofern keine zusätzlichen Ausgleichszahlungen entrichtet werden
  • Ersatzbeschaffung Landwirtschaft / Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke, sofern es sich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt und das veräusserte Grundstück sowie das Ersatzgrundstück vom Eigentümer selbst bewirtschaftet ist
  • Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen

Das Aufschieben der Grundstückgewinnsteuer bedeutet in vielen Fällen sogar ein Umgehen dieser Sondersteuer: Kauft ein Veräusserer zum Beispiel innert der Frist ein neues Eigenheim und wohnt dort bis an sein Lebensende, wird für ihn keine Grundstückgewinnsteuer fällig.

Darüber hinaus finden sich verschiedene weitere Steueraufschubtatbestände im Zusammenhang mit Verwaltungsakten und einer Enteignung. In einigen Kantonen sind zu den einzelnen Tatbeständen weitere Besonderheiten zu berücksichtigen. Daher ist es empfehlenswert, sich im Falle der Handänderung vorab an die zuständige Behörde zu wenden.

Es findet keine Besteuerung statt, wenn ein sogenannter Bagatellgewinn vorliegt. Die Grenze dafür liegt bei den folgenden beispielhaft ausgewählten Beträgen:

  • Zürich: 5.000 Franken
  • Bern: 5.200 Franken
  • Aargau: 3.000 Franken
  • Luzern: 13.000 Franken
  • St. Gallen: 2.200 Franken
  • Thurgau: keine Besteuerung, wenn Steuerbetrag unter 50 Franken
  • Graubünden: 4.400 Franken
  • Solothurn: 10.000 Franken

Der Kanton Genf sieht eine Sonderregelung bei langjährigem Besitz vor: Wenn die Liegenschaft für mindestens 25 Jahre im Besitz des Verkäufers war, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Hinweis von immoverkauf24:

Wurde der Verkaufspreis zur Umgehung der Steuer offensichtlich untersetzt, kann in mehreren Kantonen die Steuerbehörde den amtlichen Verkaufspreis selbst festlegen.

8. Welche Steuern werden ausserdem bei der Veräusserung von Grundstücken fällig?

Neben der Grundstückgewinnsteuer kann abhängig von den Steuergesetzen im Kanton zusätzlich die Handänderungssteuer sowie Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer anfallen. Jeder Kanton kann die Besteuerung selbst regeln. In den Kantonen Zürich und Schwyz gibt es beispielsweise keine Handänderungssteuer mehr.

Handänderungssteuer

Fast alle Kantone besteuern den Eigentumswechsel bei Häusern und Grundstücken mit einer Handänderungssteuer. In einigen Kantonen wird sie von den Gemeinden erhoben. Die Steuer hängt vom Kaufpreis ab und muss meistens vom Käufer bezahlt werden. In der Regel beträgt sie 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Den höchsten Steuersatz verlangt der Kanton Neuenburg mit 3,3 Prozent.

Der Kanton Schwyz erhebt keine Handänderungssteuer. Die Kantone Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen und Aargau kennen keine eigentliche Handänderungssteuer, wohl aber Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren. In Bern wird die Handänderungssteuer erst ab einem Liegenschaftswert von 800'000 Franken fällig, in Solothurn wird im Fall von Eigennutzung keine Handänderungssteuer erhoben. Manche Kantone besteuern Handänderungen im engsten Familienkreis oder Handänderungen infolge Erbschaft weniger stark oder gar nicht.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Ist eine Immobilie Teil eines Erbes oder einer Schenkung, so wird sie neben der Handänderungssteuer auch von der Erbschafts- und Schenkungssteuer erfasst. Dies kann zu Härtefällen führen. Viele Kantone kennen Regelungen, welche diese Härtefälle ausschliessen, indem sie in ihren Steuergesetzen den Erwerb von Grundeigentum beim Erbgang von der Handänderungssteuer befreien oder diese doch zumindest mildern, indem sie nur eine reduzierte Abgabe erheben.

Einkommens- und Vermögenssteuern

Die Veräusserung einer Liegenschaft hat ebenfalls Einfluss auf die Einkommens- und Vermögenssteuern. Da der Eigenmietwert beim aktuell tiefen Zinsniveau in der Regel höher liegt als die abzugsfähigen Hypothekarzinsen und die (pauschalen) Liegenschaftsunterhaltskosten, reduziert sich die Einkommenssteuer nach der Veräusserung der Liegenschaft. Im Gegenzug entfällt die Möglichkeit der Steuerplanung zum Beispiel in Bezug auf umfangreiche Unterhaltsarbeiten. Anders verhält es sich bei der Vermögenssteuer: Durch den Wegfall der steuerlich tief bewerteten Liegenschaften sowie der darauf lastenden Hypotheken kann sich das steuerlich relevante Vermögen erhöhen – was wiederum zu einer höheren Vermögenssteuer führt.

9. Wie verhält es sich mit der Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft?

Bei einer Erbschaft und einer Erbengemeinschaft wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern es erfolgt ein Steueraufschub. Verkauft der Erbe das Haus später wieder, muss er die Steuer nachzahlen. Massgeblich ist dabei die Gewinnspanne zwischen dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Der Übernahmepreis zum Zeitpunkt des Erbes spielt hierbei keine Rolle. Von Vorteil ist jedoch, dass die Besitzdauer des Erblassers mit angerechnet wird. Bleibt der Erbe in der Liegenschaft wohnen, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

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Auskunft zur Grundstückgewinnsteuer

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