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Handänderungssteuer Schweiz: Aktuelle Steuersätze nach Kantonen

Wechselt eine Liegenschaft in der Schweiz die Hand, kann dieses Grundstücksgeschäft besteuert werden. Während die Steuerbehörden in Zürich keine Steuer erheben, kann es mit 3,3 Prozent im Kanton Neuchâtel schnell teuer werden. Ob Sie die Steuer zahlen müssen oder nicht und in welcher Höhe, richtet sich ganz nach den kantonalen Vorschriften. Dieser Ratgeber beantwortet Ihre Fragen rund um das Thema Handänderungssteuer in Ihrer Region.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn eine Immobilie in der Schweiz verkauft bzw. übertragen wird, kann die Handänderungssteuer anfallen.
  • Die Handänderungssteuer wird je Kanton unterschiedlich geregelt und wird in der Regel vom Käufer gezahlt. 
  • Grundlage der Berechnung ist der Verkaufspreis sowie der Steuertarif. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um zu erfahren, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

1. Was ist die Handänderungssteuer und wer muss sie zahlen?

Die Handänderungssteuer wird fällig, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen bzw. übertragen. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer beim Grundstücksgeschäft einen Gewinn gemacht hat oder nicht.

Die Handänderungssteuer bei der Eigentumsübertragung von Liegenschaften ist nicht vom Bund vorgegeben, sondern liegt in der Kompetenz der Kantone. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Nicht in allen Kantonen ist die Handänderungssteuer jedoch fällig. Einige Kantone wie z.B. der Kanton Schwyz haben ganz auf die Erhebung der Handänderungssteuer verzichtet.

Für die Kosten der Handänderungssteuer sehen die kantonalen Gesetze vor, dass der Käufer dafür aufkommt oder Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Mitunter kommt es auch auf die vertraglichen Regelungen an, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren (Kantone Aargau und Appenzell Ausserrhoden).

Vor dem Verkauf einer Liegenschaft sollten Sie sich als Eigentümer informieren, welche Kosten und Steuern auf Sie zukommen. Ein erfahrener Makler kann Sie dabei unterstützen, alle Aspekte im Vorfeld zu klären.

immoverkauf24 Tipp

Vor dem Verkauf einer Liegenschaft sollten Sie sich als Eigentümer informieren, welche Kosten und Steuern auf Sie zukommen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie dabei unterstützen, alle Aspekte im Vorfeld zu klären.

2. Was ist die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer?

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer ist in der Regel der Verkaufspreis. Doch nicht bei jedem Grundstücksgeschäft handelt es sich jedoch um eine Veräusserung zu marktüblichen Konditionen. Mitunter wird die Immobilie unentgeltlich übertragen oder zu einem offenkundig niedrigeren Preis als den Marktwert verkauft. In diesen Fällen hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, den Verkehrswert der Liegenschaft oder den amtlichen Wert zu Steuerzwecken heranzuziehen.

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3. Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?

Die Handänderungssteuer berechnet sich anhand der jeweils geltenden Bemessungsgrundlage und des Steuertarifs. Die Tarife aus den Steuergesetzen sind direkt anwendbar, wie das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht:

Im Kanton Bern wechselt eine Liegenschaft für einen Kaufpreis von 600'000 Franken den Eigentümer. Der Steuertarif in Bern beträgt 1,8 Prozent. Demzufolge wird eine Handänderungssteuer in Höhe von 600'000 Franken x 1,8 % = 10'800 Franken fällig.

Da jeder Kanton in seinen Steuergesetzen selbst über die Tarifhöhe entscheiden kann, gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Steuersätzen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick zu den kantonalen Tarifen bzw. Gebühren.

Überblick zu den Steuertarifen und Handänderungsgebühren:

Kanton Steuer Gebühr
 

Normalsatz

Reduzierter Satz

 

Zürich

x

 

0,1 % Beurkundungsgebühren

0,1 % Handänderungsgebühren

Bern

1,8 %

(unter 100 Fr. keine Erhebung)

- Kauf an Familienmitgliedern

- Erbschaft und Schenkung

x

Luzern

15 ‰

 

x

Uri

x

 

0,2 % für Eigentumsübertragungen (min. 50 Fr. max. 10.000 Fr.)

0,2 % für Eintragung von Grundpfandrecht (min. 50 Fr. max. 10.000 Fr.)

Schwyz

x

 

x

Obwalden

1,5 %

(unter 5’000 Fr. keine Erhebung)

 

x

Nidwalden

1,0 %

 

x

Glarus

 

 

0,5 % für Übertragung von Grundeigentum

0,3 % bei Erbgang

Zug

 

 

180 Fr. Stundenansatz (ggf. multipliziert mit Faktor 2-4)

Gezahlt von Käufer und VErkäufer zu gleichen Teilen.

Freiburg

1,5 % für entgeltliche Übertragung (ggfs. Gemeindesteuer i.H.v. max. 100 % der Kantonsteuer)

0,75 % für Eintragung oder Erhöhung von Grundpfandrechten

0,4 % für Grundpfandrechte bei Wohnbau- und Eigentumsförderung

0,35 % bei Aufhebung der Grundpfandrechte

 

Solothurn

2,2 %

1,1 % bei

Veräusserung an Ehegatten und Nachkommen

 

Basel-Stadt

3,0 % 

1,5 % bei Selbstbewohnung

 

Basel-Landschaft

2,5 % (Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen)

 

 

Schaffhausen

x

 

0,6 % für Übertragung von Grundstücken

0,2 % für Eintragung von Grundpfandrechten

Appenzell Ausserrhoden

max. 2,0 %

1,0 % bei Übertragung an Nachkommen oder Ehepartner

x

Appenzell Innerrhoden

1,0 %

 

x

St. Gallen

1,0 %

0,5 % bei Übertragungen zwischen Eltern und Nachkommen, bei Teilung von Nachlass unter Geschwistern

x

Graubünden

1,5 % in Chur

(vom Kanton festgelegter Steuertarif max. 2,0 %)

 

x

Aargau

x

 

0,4 % bei Kaufgeschäft (min. 100 Fr.)

0,35 % bei Vermächtnis (min. 50 Fr.)

0,2 % bei Erbgang und Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum (min. 50 Fr.)

0,1 % bei Enteignungen (min. 50 Fr.) und Baulandumlegungen (min. 100 Fr.)

Thurgau

1,0 %

 

x

Tessin

x

 

1,1 % bei Handänderungen mit einem Wert von bis zu 2 Mio. Franken.

1,3 % bei Handänderungungen mit einem Wert von über 2 Mio. Franken.

Waadt

2,2 % (ggfs. Zuschlag durch Gemeinde erhoben max. 1,1 %)

 

x

Wallis

2,2 %

 

x

Neuchatel

3,0 %

2,2 % bei Tauschgeschäften und Erstwohnungen

x

Genf

3,0 %

(keine Erhebung für ersten 17’595 Fr. bei Liegenschaften bis 1’172’986 Fr.)

1 % bei Erbteilung

1,5 % bei Tausch

x

Jura

2,1 % (min. 30 Fr.)

1,7 % bei Ersterwerbung und Selbstnutzung

1,1 % für Übertragungen / Erbgang / Erbteilung an Nachkommen und zwischen Ehegatten/ bei güterrechtlicher Auseinandersetzung infolge einer Scheidung (bzw. 0,9 % bei Ersterwerbung und Selbstnutzung)

 

x

Quelle: immoverkauf24 GmbH

4. Welche Ausnahmen gibt es zur Handänderungssteuerpflicht?

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen darüber entscheiden, welche Steuern beim Hausverkauf und welche Ausnahmen zur Steuerpflicht gelten.

Handänderungssteuer in Bern

Im Kanton Bern erfolgt unter gewissen Umständen eine Steuerbefreiung für die ersten 800'000 Franken des Kaufpreises. Dies ist der Fall, wenn die Liegenschaft vom Käufer selbst bewohnt wird. Von der Steuerpflicht ausgenommen sind

  • Erbgang (siehe: Haus erben)
  • Güterzusammenlegung
  • Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partner und Nachkommen
  • Umwandlung von Gesamteigentum und Miteigentum und umgekehrt

Handänderungssteuer in Luzern

In Luzern teilen sich der Kanton und die Gemeinden die Steuerhoheit. Von der Steuer ausgenommen sind

  • Übertragung von Erblasser auf Erbengemeinschaft
  • Geschäfte zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie
  • Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt
  • Güterzusammenlegung
  • Grundstückgeschäfte mit einem Wert unter 20'000 Franken

Handänderungssteuer in Solothurn

Im Kanton Solothurn ist der Kauf einer Liegenschaft seit 2011 steuerfrei, wenn die Immobilie vom Erwerber selbst bewohnt wird. Von der Handänderungssteuer befreit sind ausserdem

  • Erbgang, Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnis
  • Güterzusammenlegung
  • Umwandlung von Mit- in Gesamteigentum und umgekehrt
  • Erwerb von landwirtschaftlichen Liegenschaften unter amtlicher Mitwirkung

Handänderungssteuer in St. Gallen

Im Kanton St. Gallen obliegt es den Gemeinden, eine Handänderungssteuer zu erheben. Steuerbefreit sind

  • Erbgang
  • Erwerb unter Ehegatten
  • Zwangsverwertung
  • Enteignung

Handänderungssteuer in Zürich

In Zürich wurde die Handänderungssteuer zum 1. Januar 2005 abgeschafft. Hier fällt nur eine Gebühr bei Handänderungen an.

Handänderungssteuer in Baselland

Im Kanton Basel-Landschaft wird die Handänderungssteuer jeweils zur Hälfte vom Veräusserer und vom Erwerber geschuldet. Nicht von der Steuer betroffen sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis
  • Schenkung falls diese der Schenkungssteuer unterliegt
  • Übertragungen unter nahen Verwandten
  • Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum
  • Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum bei Ersatzbeschaffung

Handänderungssteuer im Aargau

Im Kanton Aargau fällt keine klassische Handänderungssteuer an. Erhoben werden nur eine Grundbuchgebühr und -abgabe (Gemengsteuer).

Handänderungssteuer in Graubünden

In Graubünden erhebt nicht der Kanton selbst die Steuer, sondern die Gemeinden. Die Steuertarife können daher regional voneinander abweichen, dürfen den Höchstsatz jedoch nicht übersteigen. Steuerbefreit sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnisses, Erbvorbezuges und Schenkung
  • Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
  • Güterzusammenlegung
  • Zwangsverwertung

Handänderungssteuer im Thurgau

Von der Handänderungssteuer befreit sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung
  • Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen, Geschwistern sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
  • Landumlegungen
  • Ersatzbeschaffung von selbst bewohnten Immobilien

Handänderungssteuer im Wallis

Steuerhoheit im Kanton Wallis haben die Gemeinden. Sie können die Steuersätze bestimmen und eine Zusatzabgabe erheben. Keine Handänderungssteuer ist zu entrichten bei

  • Eigentumsübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern

5. Welche Tipps gibt der Steuerberater zur Handänderungssteuer?

  1. Klären Sie durch Rücksprache mit der Steuerbehörde, wer in Ihrem Kanton steuerpflichtig ist. In einigen Kantonen ist es möglich, im Kaufvertrag hierzu eine Vereinbarung mit dem Käufer zu treffen.
  2. Selbst wenn der Erwerber gemäss kantonalem Steuergesetz steuerpflichtig ist, haftet in einigen Kantonen der Veräusserer solidarisch. Daher sollten Sie als Verkäufer sicherstellen, dass der Erwerber über die nötigen finanziellen Mittel verfügt.
  3. Prüfen Sie, ob bestimmte Eigentumsübergänge wie eine Schenkung in Ihrem Kanton von der Steuer ausgenommen sind.

6. Wie unterscheidet sich die Handänderungssteuer von anderen Steuern?

Die Handänderungssteuer unterscheidet sich wie folgt von den anderen Steuerarten, die ebenfalls im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft anfallen:

  • Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer wird nur auf den erzielten Gewinn erhoben, Grundlage der Steuer ist jedoch nicht die Handänderung an sich.
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer: Diese Steuern fallen grundsätzlich nur bei einer Erbschaft bzw. Schenkung an. In einigen Fällen kann gemäss den kantonalen Steuergesetzen zusätzlich noch die Handänderungssteuer geschuldet sein.
  • Handänderungsgebühr: Die Behörden können für ihre Auslagen eine Gebühr erheben. Dieses Entgelt wird für die Verwaltungstätigkeit, wie beispielsweise für die Eintragung des neuen Eigentümers, erhoben.

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FAQ – Handänderungssteuer Schweiz
Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Verkauf bzw. bei der Übertragung einer Immobilie fällig ist. Die Handänderungssteuer ist nicht vom Bund vorgegeben, sondern liegt in der Kompetenz der Kantone. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Nicht in allen Kantonen ist die Handänderungssteuer jedoch fällig.

Wer muss die Handänderungssteuer zahlen?

Für die Kosten der Handänderungssteuer sehen die kantonalen Gesetze vor, dass der Käufer dafür aufkommt oder Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Mitunter kommt es auch auf die vertraglichen Regelungen an, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren.

Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?

Die Handänderungssteuer berechnet sich anhand der jeweils geltenden Bemessungsgrundlage und des Steuertarifs. Bemessungsgrundlage für die Berechnung ist in der Regel der Verkaufspreis. In jedem Kanton gelten andere Steuersätze.

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