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Handänderungssteuer 2018: Tabellen mit allen Infos nach Kantonen

Wechselt eine Liegenschaft in der Schweiz die Hand, kann dieses Grundstücksgeschäft besteuert werden. Während die Steuerbehörden in Zürich keine Steuer erheben, kann es mit 3,3 Prozent im Kanton Neuenburg schnell teuer werden. Ob Sie die Steuer zahlen müssen oder nicht und in welcher Höhe, richtet sich ganz nach den kantonalen Vorschriften. Dieser Ratgeber beantwortet Ihre Fragen rund um das Thema Handänderungssteuer in Ihrer Region.

1. Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer wird beim Verkauf bzw. bei der Übertragung einer Immobilie als Rechtsverkehrssteuer fällig. Dabei ist es unerheblich, ob der Verkäufer beim Grundstücksgeschäft einen Gewinn gemacht hat oder nicht.

In der Schweiz können die Kantone und Gemeinden für die Eigentumsübertragung von Liegenschaften eine Handänderungssteuer erheben. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Die kantonalen Gesetze regeln zudem, welche Geschäfte der Steuer unterliegen und wer steuerpflichtig ist. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer kommt es bei der Handänderungssteuer nicht auf den eigentlichen Gewinn an. Selbst wenn eine Liegenschaft mit Verlust verkauft wird, muss die Handänderungssteuer gezahlt werden.

2. Wer muss die Handänderungssteuer zahlen?

Wer steuerpflichtig ist, richtet sich nach den kantonalen Steuergesetzen. Während in den meisten Kantonen der Erwerber der Steuerpflichtige ist, teilen sich in anderen Kantonen beide Parteien die Handänderungssteuer. Mitunter kommt es auch auf die vertraglichen Regelungen an, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren (Kantone Aargau und Appenzell Ausserrhoden).

Im Detail geregelt ist die Handänderungssteuer in den Steuergesetzen der Kantone. Dazu gehören beispielsweise das Gesetz betreffend die Handänderungssteuer (HG) im Kanton Bern, das Gesetz über die Handänderungssteuer (HStG) im Kanton Luzern und das Gesetz über die Handänderungssteuer (Handänderungssteuergesetz) im Kanton Basel-Stadt.

Tipp von immoverkauf24:

Vor dem Verkauf einer Liegenschaft sollten Sie sich als Eigentümer informieren, welche Kosten und Steuern auf Sie zukommen. Ein erfahrener Makler kann Sie dabei unterstützen, alle Aspekte im Vorfeld zu klären.

3. Was ist die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer? inklusive Tabelle

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer ist in der Regel der Verkaufspreis. Nicht bei jedem Grundstücksgeschäft handelt es sich jedoch um eine Veräusserung zu marktüblichen Konditionen. Mitunter wird die Immobilie unentgeltlich übertragen oder zu einem offenkundig niedrigeren Preis als dem Marktwert. In diesen Fällen hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, den Verkehrswert der Liegenschaft oder den amtlichen Wert zu Steuerzwecken heranzuziehen.

Die folgende Tabelle liefert Ihnen eine Übersicht zur Bemessungsgrundlage in den einzelnen Kantonen. Wann welcher Wert anstelle des Kaufpreises herangezogen wird, regeln die kantonalen Steuergesetze.

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer nach Kanton:

Kanton Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer

Kauf - / Erwerbspreis

Amtlicher Wert

Verkehrswert

Zürich

Keine Handänderungssteuer, nur Grundbuchgebühr

Bern

X

Luzern

X

X

X

Uri

Keine Handänderungssteuer, nur Grundbuchgebühr

Schwyz

Keine Handänderungssteuer und keine Grundbuchgebühr

Obwalden

X

X

Nidwalden

X

X

Glarus

Keine Handänderungssteuer, nur Grundbuchgebühr

Zug

Keine Handänderungssteuer, nur Grundbuchgebühr

Freiburg

X

X

Solothurn

X

Basel-Stadt

X

X

Basel-Landschaft

X

X

Schaffhausen

Keine Handänderungssteuer, nur Grundbuchgebühr

Appenzell Ausserrhoden

X

X

Appenzell Innerrhoden

X

X

St. Gallen

X

X

Graubünden

X

X

Aargau

X

X

X

Thurgau

X

X

Tessin

X

X

Waadt

X

X

Wallis

X

X

Neuenburg

X

X

Genf

X

X

Jura

X

X

Quelle: immoverkauf24 GmbH

Hinweis von immoverkauf24:

Sie möchten wissen, wie viel Steuern Sie beim Hausverkauf voraussichtlich zahlen müssen? Mit der kostenlosen Wertermittlung können Sie den Marktwert Ihrer Immobilie schnell und einfach herausfinden.

4. Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?

Die Handänderungssteuer berechnet sich anhand der jeweils geltenden Bemessungsgrundlage und des Steuertarifs. Die Tarife aus den Steuergesetzen sind direkt anwendbar, wie das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht:

Im Kanton Bern wechselt eine Liegenschaft für einen Kaufpreis von 600.000 Franken den Eigentümer. Der Steuertarif in Bern beträgt 1,8 Prozent. Demzufolge wird eine Handänderungssteuer in Höhe von 600.000 Franken x 1,8 % = 10.800 Franken fällig.

5. Wie ist die Handänderungssteuer in den einzelnen Kantonen geregelt? inklusive Tabelle

Da jeder Kanton in seinen Steuergesetzen selbst über die Tarifhöhe entscheiden kann, gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Steuersätzen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick zu den kantonalen Tarifen bzw. Gebühren.

Überblick zu den Steuertarifen und Handänderungsgebühren:

Kanton Steuer Gebühr

Normalsatz

Reduzierter Satz

Zürich

x

1,5 ‰ für Eigentumsänderungen (min. 100 Fr)

50 Fr. pro Grundstück bei Erbfolge

Bern

18 ‰

(unter 100 Fr. keine Erhebung)

x

Luzern

15 ‰

x

Uri

x

2 ‰ für Eigentumsübertragungen (min. 50 Fr. max. 10.000 Fr.)

2 ‰ für Eintragung von Grundpfandrecht (min. 50 Fr. max. 10.000 Fr.)

Schwyz

x

x

Obwalden

15 ‰

x

Nidwalden

10 ‰

x

Glarus

5 ‰ für Übertragung von Grundeigentum

3 ‰ bei Erbgang

Zug

180 Fr. Stundenansatz (ggf. multipliziert mit Faktor 2-4)

Freiburg

15 ‰ für entgeltliche Übertragung (ggfs. Gemeindesteuer i.H.v. max. 100 % der Kantonsteuer)

7,5 ‰ für Eintragung oder Erhöhung von Grundpfandrechten

4 ‰ für Grundpfandrechte bei Wohnbau- und Eigentumsförderung

3,5 ‰ bei Aufhebung der Grundpfandrechte

Solothurn

22 ‰

11 ‰ bei

Veräusserung an Ehegatten und Nachkommen

Basel-Stadt

30 ‰

15 ‰ bei Selbstbewohnung

Basel-Landschaft

25 ‰

Schaffhausen

x

7 ‰ für Übertragung von Grundstücken

3 ‰ für Eintragung von Grundpfandrechten

Appenzell Ausserrhoden

max. 20 ‰

10 ‰ bei Übertragung an Nachkommen

x

Appenzell Innerrhoden

10 ‰

x

St. Gallen

10 ‰

5 ‰ bei Übertragungen zwischen Eltern und Nachkommen, bei Teilung von Nachlass unter Geschwistern

x

Graubünden

15 ‰ in Gemeinde Chur

(vom Kanton festgelegter Steuertarif max. 20 ‰)

x

Aargau

x

4 ‰ bei Kaufgeschäft (min. 100 Fr.)

3,5 ‰ bei Vermächtnis (min. 50 Fr.)

2 ‰ bei Erbgang und Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum (min. 50 Fr.)

1 ‰ bei Enteignungen (min. 50 Fr.) und Baulandumlegungen (min. 100 Fr.)

0,5 ‰ für Berichtigungen (min. 50 Fr.)

Thurgau

10 ‰

x

Tessin

x

11 ‰ bei entgeltlichen Handänderungen sowie Eintragung von Baurechten

10 ‰ bei Schenkung oder Erbvorbezug (max. 500 Fr. bei Nutzniessung oder Wohnrecht)

5 ‰ / 7 ‰ für Eintragung von Grundpfandrecht)

1,375 ‰ / 5 ‰ bei Erbschaft (unter 20.000 Fr. steuerfrei)

1,375 ‰ bei Erbteilung und Auflösung von Miteigentum

1,375 ‰ für Fusionen und Umstrukturierungen

Waadt

22 ‰ (ggfs. Zuschlag durch Gemeinde erhoben max. 11 ‰)

x

Wallis

10 – 15 ‰ (abhängig vom Wert der Liegenschaft)

x

Neuenburg

33 ‰

22 ‰ bei Tauschgeschäften und Erstwohnungen

x

Genf

30 ‰

(keine Erhebung für ersten 17’679 Fr. bei Liegenschaften bis 1’178’571 Fr.)

1 ‰ bei Erbteilung

15 ‰ bei Tausch

2 ‰ bei Tausch von landwirtschaftlichen Grundstücken

1 ‰ bei Rückkaufrechten

2,1 ‰ bei Grundlasten

x

Jura

21 ‰ (min. 30 Fr.)

17 ‰ bei Ersterwerbung und Selbstnutzung

11 ‰ (bzw. 9 ‰ bei Ersterwerbung und Selbstnutzung) für Übertragungen / Erbgang / Erbteilung an Nachkommen und zwischen Ehegatten), bei güterrechtlicher Auseinandersetzung

3,5 ‰ für Eintragung von Grundpfandrechten

x

Quelle: immoverkauf24 GmbH

In der folgenden Auflistung finden sich zudem einige Besonderheiten, die in Ihrem Kanton im Hinblick auf die Handänderungssteuer gelten:

Handänderungssteuer in Bern

Im Kanton Bern erfolgt unter gewissen Umständen eine Steuerbefreiung für die ersten 800.000 Franken des Kaufpreises. Dies ist der Fall, wenn die Liegenschaft vom Käufer selbst bewohnt wird. Von der Steuerpflicht ausgenommen sind

  • Erbgang (siehe: Haus erben)
  • Güterzusammenlegung
  • Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partner und Nachkommen
  • Umwandlung von Gesamteigentum und Miteigentum und umgekehrt

Handänderungssteuer in Luzern

In Luzern teilen sich der Kanton und die Gemeinden die Steuerhoheit. Von der Steuer ausgenommen sind

  • Übertragung von Erblasser auf Erbengemeinschaft
  • Geschäfte zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie
  • Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt
  • Güterzusammenlegung
  • Grundstückgeschäfte mit einem Wert unter 20.000 Franken

Handänderungssteuer in Solothurn

Im Kanton Solothurn ist der Kauf einer Liegenschaft seit 2011 steuerfrei, wenn die Immobilie vom Erwerber selbst bewohnt wird. Von der Handänderungssteuer befreit sind ausserdem

  • Erbgang, Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnis
  • Güterzusammenlegung
  • Umwandlung von Mit- in Gesamteigentum und umgekehrt
  • Erwerb von landwirtschaftlichen Liegenschaften unter amtlicher Mitwirkung

Handänderungssteuer in St. Gallen

Im Kanton St. Gallen obliegt es den Gemeinden, eine Handänderungssteuer zu erheben. Steuerbefreit sind

  • Erbgang
  • Erwerb unter Ehegatten
  • Zwangsverwertung
  • Enteignung

Handänderungssteuer in Zürich

In Zürich wurde die Handänderungssteuer zum 1. Januar 2005 abgeschafft. Hier fällt nur eine Gebühr bei Handänderungen an.

Handänderungssteuer in Baselland

Im Kanton Basel-Landschaft wird die Handänderungssteuer jeweils zur Hälfte vom Veräusserer und vom Erwerber geschuldet. Nicht von der Steuer betroffen sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis
  • Schenkung falls diese der Schenkungssteuer unterliegt
  • Übertragungen unter nahen Verwandten
  • Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum
  • Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum bei Ersatzbeschaffung

Handänderungssteuer im Aargau

Im Kanton Aargau fällt keine klassische Handänderungssteuer an. Erhoben werden nur eine Grundbuchgebühr und -abgabe (Gemengsteuer).

Handänderungssteuer in Graubünden

In Graubünden erhebt nicht der Kanton selbst die Steuer, sondern die Gemeinden. Die Steuertarife können daher regional voneinander abweichen, dürfen den Höchstsatz jedoch nicht übersteigen. Steuerbefreit sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnisses, Erbvorbezuges und Schenkung
  • Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
  • Güterzusammenlegung
  • Zwangsverwertung

Handänderungssteuer im Thurgau

Von der Handänderungssteuer befreit sind

  • Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung
  • Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen, Geschwistern sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
  • Landumlegungen
  • Ersatzbeschaffung von selbst bewohnten Immobilien

Handänderungssteuer im Wallis

Steuerhoheit im Kanton Wallis haben die Gemeinden. Sie können die Steuersätze bestimmen und eine Zusatzabgabe erheben. Keine Handänderungssteuer ist zu entrichten bei

  • Eigentumsübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern

6. Welche Ausnahmen gibt es zur Handänderungssteuerpflicht?

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen darüber entscheiden, welche Ausnahmen zur Steuerpflicht gelten. So ist beispielsweise in einigen Kantonen in den folgenden Fällen keine Handänderungssteuer geschuldet:

Hinweis von immoverkauf24:

Da sich die kantonalen Steuergesetze teils stark voneinander unterscheiden, empfiehlt sich die Rücksprache mit der Steuerbehörde. Zuständig ist die Behörde am Standort der Immobilie.

7. Welche Tipps gibt der Steuerberater zur Handänderungssteuer?

  • Klären Sie durch Rücksprache mit der Steuerbehörde, wer in Ihrem Kanton steuerpflichtig ist. In einigen Kantonen ist es möglich, im Kaufvertrag hierzu eine Vereinbarung mit dem Käufer zu treffen.
  • Selbst wenn der Erwerber gemäss kantonalem Steuergesetz steuerpflichtig ist, haftet in einigen Kantonen der Veräusserer solidarisch. Daher sollten Sie als Verkäufer sicherstellen, dass der Erwerber über die nötigen finanziellen Mittel verfügt.
  • Prüfen Sie, ob bestimmte Eigentumsübergänge wie eine Schenkung in Ihrem Kanton von der Steuer ausgenommen sind.

8. Wie unterscheidet sich die Handänderungssteuer von anderen Steuern?

Die Handänderungssteuer unterscheidet sich wie folgt von den anderen Steuerarten, die ebenfalls im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft anfallen:

  • Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer wird nur auf den erzielten Gewinn erhoben, Grundlage der Steuer ist jedoch nicht die Handänderung an sich.
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer: Diese Steuern fallen grundsätzlich nur bei einer Erbschaft bzw. Schenkung an. In einigen Fällen kann gemäss den kantonalen Steuergesetzen zusätzlich noch die Handänderungssteuer geschuldet sein.
  • Handänderungsgebühr: Die Behörden können für ihre Auslagen eine Gebühr erheben. Dieses Entgelt wird für die Verwaltungstätigkeit, wie beispielsweise für die Eintragung des neuen Eigentümers, erhoben.

9. Welche Veränderungen sind bei der Handänderungssteuer zu erwarten?

In den Kantonen Zürich und Schwyz wurde die Handänderungssteuer bereits durch mehrheitliche Abstimmung abgeschafft. Auch in anderen Kantonen regt sich der Unmut über die Abgabe. Gegner der Handänderungssteuer argumentieren, dass durch die Abschaffung die Wohnkosten für Eigentümer und Mieter gesenkt werden könnten. Hohe Transaktionskosten stellen eine Belastung dar und können sich als Standortnachteil für den Kanton erweisen. Geringe Kosten beim Grundstücksgeschäft könnten den Immobilienmarkt in der Schweiz hingegen flexibler machen.

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