Handänderungssteuer Schweiz: Aktuelle Steuersätze nach Kantonen

Wechselt eine Liegenschaft in der Schweiz die Hand, kann dieses Grundstücksgeschäft besteuert werden. Während die Steuerbehörden in Zürich keine Steuer erheben, kann es mit 3,3 Prozent im Kanton Neuchâtel schnell teuer werden. Ob Sie die Steuer zahlen müssen oder nicht und in welcher Höhe, richtet sich ganz nach den kantonalen Vorschriften. Dieser Ratgeber beantwortet Ihre Fragen rund um das Thema Handänderungssteuer in Ihrer Region.

Die Handänderungssteuer wird fällig, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen bzw. übertragen. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer beim Grundstücksgeschäft einen Gewinn gemacht hat oder nicht.

Die Handänderungssteuer bei der Eigentumsübertragung von Liegenschaften ist nicht vom Bund vorgegeben, sondern liegt in der Kompetenz der Kantone. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Nicht in allen Kantonen ist die Handänderungssteuer jedoch fällig. Einige Kantone wie z.B. der Kanton Schwyz haben ganz auf die Erhebung der Handänderungssteuer verzichtet.

Für die Kosten der Handänderungssteuer sehen die kantonalen Gesetze vor, dass der Käufer dafür aufkommt oder Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Mitunter kommt es auch auf die vertraglichen Regelungen an, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren (Kantone Aargau und Appenzell Ausserrhoden).

Vor dem Verkauf einer Liegenschaft sollten Sie sich als Eigentümer informieren, welche Kosten und Steuern auf Sie zukommen. Ein erfahrener Makler kann Sie dabei unterstützen, alle Aspekte im Vorfeld zu klären.

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer ist in der Regel der Verkaufspreis. Doch nicht bei jedem Grundstücksgeschäft handelt es sich jedoch um eine Veräusserung zu marktüblichen Konditionen. Mitunter wird die Immobilie unentgeltlich übertragen oder zu einem offenkundig niedrigeren Preis als den Marktwert verkauft. In diesen Fällen hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, den Verkehrswert der Liegenschaft oder den amtlichen Wert zu Steuerzwecken heranzuziehen.

Die Handänderungssteuer berechnet sich anhand der jeweils geltenden Bemessungsgrundlage und des Steuertarifs. Die Tarife aus den Steuergesetzen sind direkt anwendbar, wie das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht:

Im Kanton Bern wechselt eine Liegenschaft für einen Kaufpreis von 600'000 Franken den Eigentümer. Der Steuertarif in Bern beträgt 1,8 Prozent. Demzufolge wird eine Handänderungssteuer in Höhe von 600'000 Franken x 1,8 % = 10'800 Franken fällig.

Da jeder Kanton in seinen Steuergesetzen selbst über die Tarifhöhe entscheiden kann, gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Steuersätzen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick zu den kantonalen Tarifen bzw. Gebühren.

Der Kanton Schwyz erhebt als einziger Kanton weder die Handänderungssteuer noch Handänderungs- oder Grundbuchgebühren.

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen darüber entscheiden, welche Steuern beim Hausverkauf und welche Ausnahmen zur Steuerpflicht gelten.

Handänderungssteuer in Bern

Im Kanton Bern erfolgt unter gewissen Umständen eine Steuerbefreiung für die ersten 800'000 Franken des Kaufpreises. Dies ist der Fall, wenn die Liegenschaft vom Käufer für mindestens zwei Jahre ununterbrochen selbst bewohnt wird. Zusätzliche Ausnahmen von der Steuerpflicht liegen bei folgenden Fällen vor:

• Erbgang (siehe: Haus erben)
• Güterzusammenlegung
• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partner und Nachkommen
• Umwandlung von Gesamteigentum und Miteigentum und umgekehrt

Handänderungssteuer in Luzern

In Luzern teilen sich der Kanton und die Gemeinden die Steuerhoheit. Von der Steuer ausgenommen sind

• Übertragung von Erblasser auf Erbengemeinschaft
• Geschäfte zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie
• Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt
• Güterzusammenlegung
• Grundstückgeschäfte mit einem Wert unter 20'000 Franken

Handänderungssteuer in Solothurn

Im Kanton Solothurn ist der Kauf einer Liegenschaft seit 2011 steuerfrei, wenn die Immobilie vom Erwerber selbst bewohnt wird. Von der Handänderungssteuer befreit sind ausserdem

• Erbgang, Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnis
• Güterzusammenlegung
• Umwandlung von Mit- in Gesamteigentum und umgekehrt
• Erwerb von landwirtschaftlichen Liegenschaften unter amtlicher Mitwirkung

Handänderungssteuer in St. Gallen

Im Kanton St. Gallen obliegt es den Gemeinden, eine Handänderungssteuer zu erheben. Steuerbefreit sind

• Erbgang
• Erwerb unter Ehegatten
• Zwangsverwertung
• Enteignung

Handänderungssteuer in Zürich

In Zürich wurde die Handänderungssteuer zum 1. Januar 2005 abgeschafft. Hier fällt nur eine Gebühr bei Handänderungen an.

Handänderungssteuer in Baselland

Im Kanton Basel-Landschaft wird die Handänderungssteuer jeweils zur Hälfte vom Veräusserer und vom Erwerber geschuldet. Nicht von der Steuer betroffen sind

• Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis
• Schenkung falls diese der Schenkungssteuer unterliegt
• Übertragungen unter nahen Verwandten
• Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum
• Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum bei Ersatzbeschaffung

Handänderungssteuer im Aargau

Im Kanton Aargau fällt keine klassische Handänderungssteuer an. Erhoben werden nur eine Grundbuchgebühr und -abgabe (Gemengsteuer).

Handänderungssteuer in Graubünden

In Graubünden erhebt nicht der Kanton selbst die Steuer, sondern die Gemeinden. Die Steuertarife können daher regional voneinander abweichen, dürfen den Höchstsatz jedoch nicht übersteigen. Steuerbefreit sind

• Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnisses, Erbvorbezuges und Schenkung
• Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
• Güterzusammenlegung
• Zwangsverwertung

Handänderungssteuer im Thurgau

Von der Handänderungssteuer befreit sind

• Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung
• Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen, Geschwistern sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern
• Landumlegungen
• Ersatzbeschaffung von selbst bewohnten Immobilien

Handänderungssteuer im Wallis

Steuerhoheit im Kanton Wallis haben die Gemeinden. Sie können die Steuersätze bestimmen und eine Zusatzabgabe erheben. Keine Handänderungssteuer ist zu entrichten bei

• Eigentumsübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sowie zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern

1. Klären Sie durch Rücksprache mit der Steuerbehörde, wer in Ihrem Kanton steuerpflichtig ist. In einigen Kantonen ist es möglich, im Kaufvertrag hierzu eine Vereinbarung mit dem Käufer zu treffen.
2. Selbst wenn der Erwerber gemäss kantonalem Steuergesetz steuerpflichtig ist, haftet in einigen Kantonen der Veräusserer solidarisch. Daher sollten Sie als Verkäufer sicherstellen, dass der Erwerber über die nötigen finanziellen Mittel verfügt.
3. Prüfen Sie, ob bestimmte Eigentumsübergänge wie eine Schenkung in Ihrem Kanton von der Steuer ausgenommen sind.

Die Handänderungssteuer unterscheidet sich wie folgt von den anderen Steuerarten, die ebenfalls im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft anfallen:

• Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer wird nur auf den erzielten Gewinn erhoben, Grundlage der Steuer ist jedoch nicht die Handänderung an sich.

• Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer: Diese Steuern fallen grundsätzlich nur bei einer Erbschaft bzw. Schenkung an. In einigen Fällen kann gemäss den kantonalen Steuergesetzen zusätzlich noch die Handänderungssteuer geschuldet sein.

• Handänderungsgebühr: Die Behörden können für ihre Auslagen eine Gebühr erheben. Dieses Entgelt wird für die Verwaltungstätigkeit, wie beispielsweise für die Eintragung des neuen Eigentümers, erhoben.

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