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Stockwerkeigentum – Rechte, Pflichten und was es zu beachten gilt!

Das Stockwerkeigentum gibt es seit fast 60 Jahren und wurde eingeführt, um mehr Menschen den Traum des Eigenheimes zu ermöglichen. Wegen der Bodenknappheit wird die Suche nach einem freien Baugrundstück immer schwieriger und teurer. Das Stockwerkeigentum stellt eine gute und günstigere Alternative für ein eigenes Zuhause dar. Diese Alternative ist besonders für Investoren und Erstkäufer attraktiv. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch zum Mitglied der Stockwerkeigentumsgemeinschaft, mit all ihren Sonderrechten und Verpflichtungen. Was das genau bedeutet, wird hier erklärt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Stockwerkeigentum ist das Miteigentum an einem Grundstück und an Teil des Gebäudes.
  • Sonderrechte gelten nur für die eigene Eigentumswohnung und den dazugehörigen Räumlichkeiten, über die Sie frei verfügen können.
  • Die Stockwerkeigentümer und die einzelnen Gebäudeanteile sind im Grundbuch zu finden.
  • Die Rechte und Pflichten beim Stockwerkeigentum sind im Reglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft festgehalten. Die Hausordnung dient hingegen für die tägliche Organisation des Zusammenlebens (z.B. Putzplan).
  • Kosten von Sanierungsarbeiten bei gemeinschaftlichen Anteilen müssen von der ganzen Stockwerkgemeinschaft bezahlt werden.

1. Was ist das Stockwerkeigentum in der Schweiz?

Das Stockwerkeigentum wurde 1965 in der Schweiz eingeführt und ist – nach Art. 712a Abs. 1 des Zivilgesetzbuches (ZGB) - der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Der Eintrag des Stockwerkeigentums erfolgt im Grundbuch.

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2. Was legt das Stockwerkeigentum fest?

Nachfrage nach Eigentumswohnungen

Heute wird Stockwerkeigentum in der Schweiz als qualifiziertes Miteigentum geführt und findet seine Anwendung bei Gebäuden mit mehreren Eigentumswohnungen: Der Eigentümer einer Wohneinheit besitzt einen Miteigentumsanteil an der Immobilie, der sich auf das Grundstück, die Bauteile (Konstruktion und äussere Gestalt) und die Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes erstreckt, die der gesamten Stockwerkeigentumsgemeinschaft dienen. Das Sonderrecht über die Wohnung ist mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück untrennbar verbunden, weshalb eine Reihe an Besonderheiten zu beachten ist.

Die Regelungen für das Stockwerkeigentum finden sich in folgenden Gesetzesteilen:

  • Art. 712a bis 712t ZGB (Stockwerkeigentum)
  • Art. 646 bis 651a ZGB (Miteigentum)
  • Art. 60 bis 79 ZGB (Vereinsrecht)

3. Welche Sonderrechte gelten beim Stockwerkeigentum?

Das Sonderrecht bei Stockwerkeigentum bezieht sich in der Regel auf die Wohnung, genauer auf das Innere der Eigentumswohnung und den dazugehörigen Nebenräumen wie Keller- oder Dachbodenabteile und private Waschküche. Das Sonderrecht erlaubt dem Stockwerkeigentümer daher seine Wohneinheit nach Belieben zu möblieren und baulich auszugestalten.

Der Stockwerkeigentümer hat darüber hinaus das Nutzungsrecht über diese Räumlichkeiten, das heisst er kann darin wohnen, Räume vermieten und Besucher empfangen. Ausserdem darf jeder Eigentümer seine Wohnung selbst verwalten. Darunter fallen die Bezahlung der Betriebs- und Unterhaltskosten und der Abschluss von Versicherungen. Die Verwaltung von Stockwerkeigentum kann auch an einen Immobilienbewirtschafter übertragen werden.

4. Wann benötigen Sie ein Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht beim Stockwerkeigentum ist für die Festlegung von Gemeinschaftsanteilen erforderlich, für die man ein Recht auf alleinige Nutzung haben möchte, zum Beispiel:

  • Gartensitzplatz
  • Gartenanteil
  • Dachterrasse
  • Autoabstellplatz

Dieses Recht sowie die damit verbundenen Kosten (z.B. Gartenpflege) werden im Reglement beim Stockwerkeigentum klar definiert. Im Gegensatz zum Sonderrecht, ist es dem Nutzungsberechtigten untersagt, Veränderungen ohne die Einwilligung der anderen Stockwerkeigentümer durchzuführen.

5. Wo werden die Rechte und Pflichten beim Stockwerkeigentum festgehalten?

Rechte und Pflichten Miteigentum

Die Grundlagen für das Stockwerkeigentum werden im Reglement festgehalten. Das Reglement dient zur Reglung des Zusammenlebens aller Stockwerkeigentümer und wird meistens von einem Notar verfasst und im Grundbuch vermerkt. Sollte kein Reglement beim Stockwerkeigentum vorliegen, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Folgende Punkte werden im Reglement definiert:

  • Rechte und Pflichten des Eigentümers von Stockwerkeigentum im Einzelnen
  • Unterhaltspflicht
  • Beitragspflicht an die gemeinschaftlichen Kosten
  • Verteilschlüssel
  • Informationen und Vorschriften zur Durchführung der jährlichen Versammlung
  • Modalitäten über die Beschlussfassungen
  • Festlegungen über den Erneuerungsfonds
  • Aufgaben der Verwaltung von Stockwerkeigentum

Neben dem Reglement gibt es auch die Hausordnung beim Stockwerkeigentum. Darin wird das tägliche gemeinschaftliche Zusammenleben geregelt wie zum Beispiel Putzplan, Türschliessung usw.

6. Wer muss die Kosten für Reparaturen beim Stockwerkeigentum bezahlen?

Handelt es sich um Reparaturen in der eigenen Wohnung, muss der Stockwerkeigentümer für die Kosten aufkommen. Sind aber Sanierungs- oder Reparaturarbeiten in den gemeinschaftlichen Anteilen fällig, muss die ganze Stockwerkeigentümerschaft diese Kosten bezahlen. Beispiele dafür sind das Streichen der Fassade, Dachreparaturen oder Installierung eines neuen Heizungssystems für das Haus. Vor der Sanierung muss eine Stockwerkeigentumversammlung einberufen werden, um abzustimmen; wird die Mehrheit erreicht, können die Reparaturarbeiten beginnen. Zur Finanzierung des Inhaltstandes vom Gebäude empfiehlt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband jährlich 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in den Erneuerungsfond einzubezahlen.

7. Was besagt die Wertquote beim Stockwerkeigentum?

Die Wertquote beim Stockwerkeigentum bestimmt den Anteil jedes Stockwerkes am Wert der Liegenschaft. Es existiert kein gesetzlich festgelegtes Berechnungsvorgehen der Wertquote. Diese sollte jedoch weder vom Kaufpreis noch vom Zustand der Stockwerkeinheiten abhängen. Folgende Kriterien haben sich zur Wertquotenberechnung durchgesetzt:

  • Grösse der Räume im Sonderrecht
  • Grösse der Nebenräume (Kellerabteile, Waschküche usw.)
  • Fläche der Anteile mit Sondernutzungsrecht (Gartenanteile, Terrassen, Parkplätze)

Die Bewertung von Stockwerkeigentum ist sehr aufwändig. Die Wertquote beim Stockwerkeigentum ist direkt mit bestimmten Rechten der Stockwerkeigentümergemeinschaft verbunden: Stimmkraft, Einfluss auf die Beschlussfähigkeit und Verteilung finanzieller Leistungen von Dritten. Auch bestimmte Pflichten wie Kostenverteilung und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind zu berücksichtigen.

8. Was müssen Sie beim Kauf eines Stockwerkeigentums beachten?

Käufer einer Eigentumswohnung sollten berücksichtigen, dass sie ihr Kapital an das gesamte Objekt binden. Als Miteigentümer sind Sie dem Einfluss der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ausgesetzt und Beschlüsse zum Gesamteigentum sind nach Mehrheitsentscheiden zu fällen. Stellen Sie vor dem Kauf sicher, alle relevanten Dokumente gelesen zu haben: Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, Wertquotenberechnungen, Protokolle der Versammlungen und Informationen zum eingesetzten Verwalter. Darin erhalten Sie Auskunft über Ihre Rechte und Pflichten beim Stockwerkeigentum. Bringen Sie nach Möglichkeit zudem mehr über die Bewohner im Haus in Erfahrung. Die Interessen der Gemeinschaft bestimmen das Zusammenleben. Kompromissbereitschaft und Rücksichtnahme sind daher wichtige Voraussetzungen.

FAQ zum Stockwerkeigentum
Wie funktioniert Stockwerkeigentum?

Kauft man eine Eigentumswohnung, erwirbt man gleichzeitig ein Grundstücksanteil des Gebäudes. Die Aufteilung der Gebäudeanteile ist im Grundbuch festgelegt und ist zentral für die Kostenverteilung zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümer. Die Rechte und Pflichten der Einzelnen gegenüber ihrer Eigentumswohnung sowie der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sind im Reglement beim Stockwerkeigentum definiert.

Wem gehört was im Stockwerkeigentum?

Alles was dem Sonderrecht unterliegt, gehört den einzelnen Stockwerkeigentümer (Wohnung plus Nebenräume), während die gemeinschaftlichen Anteile Miteigentum der gesamten Stockwerkeigentumsgemeinschaft sind. Das trifft auch auf die Verteilung der Kosten von Sanierungsarbeiten beim Stockwerkeigentum: Muss beispielsweise die Fassade neu gestrichen oder der Lift ausgetauscht werden, kommen alle Stockwerkeigentümer für die Kosten auf. Bricht hingegen etwas in einer Wohnung, muss nur der Besitzer der Wohnung die Reparatur bezahlen.

Kann Stockwerkeigentum vermietet oder verkauft werden?

Ein Stockwerkeigentümer hat das alleinige Nutzungsrecht über seine Wohnung, das heisst, er kann darin wohnen oder die Räume des Stockwerkeigentums vermieten. Grundsätzlich kann das Stockwerkeigentum auch verkauft werden. Hierfür sollte ein Kaufvertrag erstellt werden, der bei der Unterzeichnung notariell beurkundet sein muss.

Was muss ich beim Kauf eines Stockwerkeigentums beachten?

Stellen Sie vor dem Kauf von Stockwerkeigentum immer sicher, dass Sie Einblick in alle rechtlichen Dokumente erhalten haben: Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, Wertquotenberechnungen, Protokolle der Versammlungen und Informationen zur eingesetzten Verwaltung von Stockwerkeigentum. Informieren Sie sich immer auch über das Gemeinschaftsleben und die Toleranzfähigkeit der anderen Stockwerkeigentümer.

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