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Stockwerkeigentum – Rechte, Pflichten & Besonderheiten verstehen

Eigentumswohnungen werden gerade angesichts steigender Immobilienpreise immer beliebter. Im Vergleich zum Einfamilienhaus lässt sich die Wohnung wesentlich günstiger erwerben und ist daher vor allem für Erstkäufer und Investoren attraktiv. Mit dem Kauf einer Wohnung werden Sie zudem Mitglied der Stockwerkeigentumsgemeinschaft. Eigentum verpflichtet, beim Stockwerkeigentum trifft dieser Spruch definitiv zu. Was Sonderrecht und Miteigentumsanteil konkret für Sie bedeuten, verrät Ihnen dieser informative Ratgeber.

1. Was legt das Stockwerkeigentum fest?

Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum beschreibt in der Schweiz den Miteigentumanteil an einer Liegenschaft, der dem Miteigentümer ausserdem ein Sonderrecht über bestimmte Teile des Gebäudes einräumt. Diese Form des Eigentums hat ihren Ursprung im germanischen und hellenistischen Recht, wobei zu damaliger Zeit mit dem real geteilten Eigentum ein anderes Verständnis vorherrschte. Heute wird Stockwerkeigentum als qualifiziertes Miteigentum geführt und findet seine Anwendung bei Gebäuden mit mehreren Eigentumswohnungen: Der Eigentümer einer Wohneinheit besitzt einen Miteigentumsanteil an der Immobilie und sein Sonderrecht bezieht sich auf die Wohnung, über die er exklusiv verfügt. Der Miteigentumsanteil erstreckt sich auf das Grundstück, die Bauteile (Konstruktion und äussere Gestalt) und die Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die der gesamten Stockwerkeigentumgemeinschaft dienen. Das Sonderrecht über die Wohnung ist mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück untrennbar verbunden, weshalb eine Reihe an Besonderheiten zu beachten ist. Bevor Sie den Kauf eines Stockwerkeigentums in Betracht ziehen, ist es empfehlenswert, sich über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer zu informieren.

2. Welche Einschränkungen entstehen durch das Stockwerkeigentum?

Das Sonderrecht bezieht sich in der Regel auf das gesamte Stockwerk oder Teile des Stockwerks, in denen die Wohnung untergebracht ist. Als Stockwerkeigentümer sind Sie zur ausschliesslichen Nutzung und zur baulichen Ausgestaltung dieser Wohnung berechtigt. Alle anderen Teile der Liegenschaft, dazu gehören unter anderem das Treppenhaus und die Fassade, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Der Stockwerkeigentümer hat das Nutzungsrecht über seine Wohnung, d. h. er kann darin wohnen, Räume vermieten, Besucher empfangen. Ausserdem hat jeder Eigentümer das Recht, seine Wohnung selbst zu verwalten. Darunter fallen die Bezahlung der Betriebs- und Unterhaltskosten und der Abschluss von Versicherungen. Diese Verwaltungsaufgaben können auch an einen Immobilienbewirtschafter übertragen werden. Der Stockwerkeigentümer hat darüber hinaus das Recht, seine Wohneinheit nach Belieben zu möblieren und baulich auszugestalten. Die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile an der Liegenschaft ist hingegen reglementiert. Grundsätzlich kann jeder Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Teile nutzen, insofern die Nutzung mit den Rechten anderer vereinbar ist und der Zweckbestimmung entspricht. Gegenseitige Rücksichtnahme ist oberstes Gebot: Treppenaufgänge sind daher nicht mit Kinderwagen zu blockieren, im Aussenbereich sind ohne Erlaubnis der Gemeinschaft keine Geräte aufzustellen und Besucherparkplätze sollten für diese Zwecke freigehalten werden. Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile am Stockwerkeigentum obliegt der Gemeinschaft, die hierfür einen Verwalter einzusetzen hat. Die einzelnen Stockwerkeigentümer haben Teilnahme- und Stimmrechte in der Stockwerkeigentümerversammlung inne. Sie können ausserdem ihren Anspruch auf Werterhaltung der Immobilie ausüben. Für die gemeinschaftlichen Kosten der Liegenschaft kommt die Stockwerkeigentümergemeinschaft auf. Jeder Eigentümer ist dazu verpflichtet, seinen Beitrag zu den Ausgaben und Lasten zu leisten. Wie hoch die einzelnen Beiträge sind, richtet sich nach dem Reglement oder dem jeweiligen Wertanteil.

3. Welchem Eigentümer gehört was?

Bei welchen Teilen es sich um gemeinschaftliche Anlagen handelt und worauf sich das Sonderrecht erstreckt, ist in den Stockwerkaufteilungsplänen festgelegt. Um ein Grundstück mit Wohngebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufzuteilen, bedarf es einer Begründungserklärung durch den Eigentümer. Die Begründungserklärung muss öffentlich beurkundet werden. Für jede einzelne Stockwerkeinheit wird ein eigener Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Ein weiteres wichtiges Dokument für Käufer ist das Stockwerkeigentums-Reglement, das die Rechte und Pflichten eines jeden Eigentümers festlegt. Dieses Reglement ist ebenfalls im Grundbuch angemerkt. Es definiert, zu welchen Zwecken die gemeinschaftlichen Teile zu nutzen sind, was die Aufgaben des Verwalters sind sowie die Kostenverteilung und andere wichtige Punkte. Nicht im Reglement enthalten sind hingegen administrative und organisatorische Belange. Dafür wird eine Hausordnung geführt, die über den Putzplan, die Türschliessung etc. informiert.

4. Worauf Sie vor dem Kauf von Stockwerkeigentum achten sollten

Stockwerkeigentum Protokolle

Käufer einer Eigentumswohnung sollten berücksichtigen, dass sie ihr Kapital an das gesamte Objekt binden. Gleichzeitig können sie Entscheidungen, die das Gesamteigentum betreffen, nicht ohne die anderen Stockwerkeigentümer treffen. Als Miteigentümer sind Sie dem Einfluss der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ausgesetzt und Beschlüsse sind nach Mehrheitsentscheiden zu fällen. Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren, sollten Sie sich alle relevanten Dokumente zeigen lassen. Dazu zählen der Begründungsakt, Hausordnung, Wertquotenberechnungen, Protokolle der Versammlungen und Informationen zum eingesetzten Verwalter. Empfehlenswert ist es, das Reglement genau unter die Lupe zu nehmen. Darin können weitere Einschränkungen enthalten sein, wie etwa zur Haltung von Haustieren und zur Nutzung der Kellerräume. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind Sie an die Gemeinschaftsordnung gebunden, daher sollten Sie sich über diese gut informieren. Bringen Sie nach Möglichkeit zudem mehr über die Bewohner im Haus in Erfahrung. Die Interessen der Gemeinschaft bestimmen das Zusammenleben. Kompromissbereitschaft und Rücksichtnahme sind daher wichtige Voraussetzungen.

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