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Haus verkaufen – was müssen Sie beim Hausverkauf beachten?

Das eigene Haus ist oftmals der grösste Vermögenswert, den man besitzt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie sich daher nichts dem Zufall überlassen und sich vorher ausführlich informieren & vorbereiten.

Doch wie können Sie sich optimal auf den Hausverkauf vorbereiten? Welche Unterlagen benötigen Sie? Was ist bei der Vermarktung wichtig? Und wie sollten Sie am besten vorgehen, um nichts zu vergessen? Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sind viele Fragen zu klären. Hier finden Sie eine 33-Punkte-Checkliste zum Abhaken und alle nützlichen Tipps zum Hausverkauf – von Profis für Sie zusammengestellt.

1. Welche Fragen sollten Sie sich vor dem Verkaufsbeginn stellen?

Haus verkaufen

An wen können Sie Ihr Haus verkaufen? - Je nach Haus gibt es natürlich unterschiedliche Personen, die als Zielgruppe in Fragen kommen. Sehr häufig werden Häuser von Familien gekauft, die sich Ihren Wohntraum verwirklichen wollen. Ob Sie ihr Haus gut verkaufen können oder nicht, kann dann z.B. davon abhängen, ob es genügend Kinderzimmer gibt und – was heutzutage immer wichtiger wird – ob diese auch gross genug sind. Viele Familien wollen auch nur Häuser erwerben, die über eine Wohnküche verfügen. Weist ein Haus nicht alle "gefragten" Merkmale auf, so kann es dennoch zum Immobilienverkauf kommen, wenn z.B. entsprechende Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden sind.

Weitere wichtige Fragen, die Sie sich vor dem Verkaufsstart stellen sollten:

  • Ist gerade ein guter Zeitpunkt, um mein Haus zu verkaufen?
  • Wie lange wird der Verkauf etwa dauern? Wann brauche ich das Geld?
  • Fallen bei einem Hausverkauf Steuern an? Wann ist ein Wertgewinn zu versteuern
  • Habe ich bereits eine Anschlussimmobilie? Wie gestalte ich die Finanzierung?
  • Soll mit dem Verkaufserlös ein bestehendes Darlehen abgelöst werden?
  • Würde eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen? In welcher Höhe?

Hinweis von immoverkauf24:

Beim Hausverkauf müssen Sie verschiedene Steuern und Gebühren an den Staat entrichten. Ob Sie in Ihrem Kanton die jeweilige Steuer zahlen müssen oder nicht und wie hoch die Steuer ausfällt ist kantonal unterschiedlich geregelt. Unter anderem können durch den Hausverkauf eine Handänderungssteuer, Handänderungsgebühr sowie die Grundstückgewinnsteuer fällig werden. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten, welche Abgaben bei Ihrem Hausverkauf fällig werden.

2. Vorbereitung des Hausverkaufs – welche Unterlagen brauchen Sie?

Die Vorbereitung des Hausverkaufs ist genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Deshalb ist es ratsam, schon frühzeitig die Weichen richtig zu stellen. Hübschen Sie Ihr Haus daher für den Verkauf auf: Setzen Sie das Haus für den Verkauf in Szene. Räumen Sie auf, mähen Sie den Rasen und beseitigen Sie offensichtliche Mängel. Der erste Eindruck kann entscheidend sein.

Dazu sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für Hausverkauf bereit legen: Stellen Sie alle Unterlagen zum Haus zusammen, die ein potentieller Käufer gerne sehen möchte. Dazu gehören z.B. Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis beim Hausverkauf oder Aufstellungen über Instandhaltungsmassnahmen. Käufer können unglaublich viele Fragen stellen. Eine schlecht beantwortete Frage, lässt Kaufinteressenten skeptisch werden.

Diese Fragen sollten Sie in der Vorbereitungsphase klären:

  • Habe ich einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)? Welchen brauche ich? Was kostet dieser?
  • Habe ich einen aktuellen Grundbuchauszug? Wo erhalte ich diesen?
  • Sind die Grundrisse korrekt und aussagekräftig? Kann ich diese grafisch aufbereiten?
  • Sollte ich noch Renovationen durchführen? Welche? Wie viel Budget?
  • Wie präsentiere ich meine Immobilie am besten? Was noch herrichten? Möbliert verkaufen?

3. Haus schätzen lassen vor dem Verkauf – wie viel ist Ihr Haus wert?

Hauswert schätzen lassen

Ausserdem ist es entscheidend Ihr Haus im Vorfeld durch einen Fachmann bewerten zu lassen: Nur wenn Sie wissen, was das Haus wert ist, können Sie den Angebotspreis sinnvoll festlegen und eine Vermarktungsstrategie entwickeln.

Die Bewertung eines Hauses ist viel schwieriger als die Bewertung einer Wohnung. Denn: zur Ermittlung des Verkehrswertes des Hauses wird nicht nur das Gebäude, sondern auch das Grundstück bewertet. Eine sorgfältige Grundstücksbewertung ist durchaus anspruchsvoll, da die Bebauungsmöglichkeiten genau geprüft werden müssen und nicht einfach nur die Bodenrichtwerte angesetzt werden können.

Grundstücks- und Gebäudewert können nicht einfach addiert werden, auch wenn dies im Sachwertverfahren so vorgesehen ist. Letztlich fällt der Markt ein Urteil über den Gesamtwert von Haus und Grundstück.

Diese Fragen sollten Sie sich zur Hausbewertung stellen:

  • Wie kann der Wert meines Hauses seriös und kostengünstig ermittelt werden?
  • Wie läuft eine Hausschätzung ab? Wie viel ist mein Haus aktuell wert?
  • Zu welchem Preis sollte es am Markt angeboten werden? Mit Verhandlungsspielraum?

Jeder Hausverkauf wirft individuell unterschiedliche Fragen auf. Deswegen ist es ratsam, diese speziell für Ihr Haus bzw. Ihre Situation zu klären. Bei einem Vor-Ort-Termin kann z. B. genau geschaut werden, ob ausreichend Informationen zum Haus vorliegen oder ob z. B. noch eine Liste mit den letzten Renovationen aufgestellt werden sollte. Auch kann der Hauswert bestimmt und ein Vermarktungsansatz – konkret für Ihre Liegenschaft – gefunden werden, der einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen soll.

Tipp von immoverkauf24:

Wir ermitteln den Verkehrswert Ihres Hauses kostenlos & unverbindlich – einfach Formular ausfüllen und unser Immobilienprofi ermittelt den Hauswert vor Ort für Sie. Erfahren Sie, welcher Verkaufspreis erzielbar ist und was beim Verkauf Ihres Hauses zu beachten ist. Hier zur kostenlosen Hausschätzung!

4. Vermarktung des Hauses – wie gelingt der Hausverkauf am besten?

Auch bei guter Vorbereitung entscheidet die Vermarktung über Erfolg und Misserfolg beim Hausverkauf. Dabei sind in der Vermarktungsphase mehr Aspekte zu beachten als viele Eigentümer denken. Generell gilt: Je professioneller die Vermarktung, desto höher die Chance, das eigene Haus schnell und zu einem hohen Preis zu verkaufen. Hier 3 wichtige Tipps bei der Hausvermarktung:

Tipp 1: Wägen Sie genau ab, ob Sie den Hausverkauf selbst in die Hand nehmen möchten oder einen Makler damit beauftragen. Die Maklerentscheidung ist die wichtigste Entscheidung beim Hausverkauf. Ein professioneller Makler kann den entscheidenden Unterschied machen. Holen Sie sich eine Empfehlung für einen seriösen und zugleich verkaufsstarken Makler ein und stellen ihn bei einem Termin vor Ort auf die Probe. Treffen Sie danach Ihre Entscheidung.

Tipp 2: Achten Sie darauf, dass das Verkaufsexposé in jeder Hinsicht professionell ist. Das Exposé soll die richtigen Kaufinteressenten anlocken. Es sollte aussagekräftig sein und sehr gute Fotos enthalten. Superlative sollten vermieden werden, um keine falschen Erwartungen zu wecken.

Tipp 3: Das Haus sollte so breit wie möglich beworben werden. Je mehr Interessenten sich für ein Haus interessieren, desto grösser ist die Wahrscheinlichkeit den Wunschpreis zu bekommen. Sparen Sie deshalb auf keinen Fall bei den Vermarktungskosten und streuen Sie die Vermarktung über unterschiedliche Vermarktungskanäle. Es ist normal, dass die Gebote der Käufer weit auseinanderliegen. Nur wenn Sie den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft am Markt finden, können Sie einen exzellenten Verkaufspreis erzielen.

Diese Fragen sollten Sie sich vor der Vermarktungsphase stellen:

  • Wer ist der ideale Käufer für mein Haus? Wie finde ich diesen?
  • Habe ich Zeit, Geld, Wissen und Verkaufskanäle, um den Verkauf allein durchzuführen?
  • Kann ich selbst einen Beschrieb erstellen und ein Verkaufsschild aufbauen?
  • Wie hoch wären die Kosten und der Zeitaufwand bei Eigenvermarktung?
  • Wie würde ein Makler vorgehen? Wie hoch wäre seine Maklerprovision?
  • Wer bezahlt den Makler? Was ist verhandelbar?
  • Wie finde ich den besten Immobilienmakler? Was ist bei der Beauftragung zu beachten?

5. Wie koordinieren Sie Besichtigungstermine & Kaufverhandlungen optimal?

Zur Vermarktung zählen auch die Termine für die Hausbesichtigung und schliesslich die Kaufverhandlungen. In dieser Phase ist es wichtig die Besichtigungen gut zu koordinieren und den Kaufinteressenten alle wichtigen Fragen beantworten zu können.

Mit diesen Fragen bereiten Sie sich optimal auf Besichtigungen und Kaufverhandlungen vor:

  • Wer ruft alle Interessenten an und plant Termine? Wann kann / soll besichtigt werden?
  • Wie läuft eine Besichtigung ab? Welche Fragen können auftauchen, z. B. zur Bausubstanz etc.?
  • Worauf sollte ich bei Besichtigungen hinweisen? Gibt es versteckte Mängel? Welche?
  • Wie verbleibt man mit den Interessenten? Wer übernimmt die weitere Kommunikation?
  • Wie holt man konkrete Kaufangebote ein? Wie verhandelt man diese?
  • Kann ein Kaufinteressent bezahlen? Wie viel Eigenkapital bringt er mit?
  • Hat er eine Finanzierungsbestätigung? Wer prüft den Nachweis der Finanzierung?

6. Worauf sollten Sie bei der Erstellung des Kaufvertrags und der Kaufabwicklung achten?

Findet ein erfolgreicher Abschluss der Verkaufsverhandlunden statt, muss der Kaufvertrag vorbereitet und notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden alle Details die zwischen Vekäufer und Käufer zum Eigentumsübergang abgesprochen wurden. Mit der Unterzeichnung beim Notar kommt ein rechtlich bindender Immobilienverkauf zustande, daher sollten im Vorfeld alle Unklarheiten geklärt werden.

Diese Fragen sollten Sie sich zum Kaufvertrag und Kaufabwicklung stellen:

  • Welchen Notar schlage ich vor, falls der Käufer keinen Notar benennt?
  • Welche Punkte sollen im Kaufvertrag stehen (z. B. Einbauküche wird nicht mitverkauft)?
  • Auf welche rechtlichen Risiken ist zu achten (z. B. Haftung bei falscher Angabe der Wohnfläche etc.?
  • Soll der Kaufpreis direkt oder erst auf ein Treuhandkonto überwiesen werden?
  • Wann soll das Haus übergeben werden? Was soll im Übergabeprotokoll stehen?

7. Alle wichtigen Fragen zusammen gefasst – Checkliste für den Hausverkauf zum Download

Damit Sie immer den besten Überblick darüber haben, welche Fragen im Verlauf des Hausverkaufs auf Sie zukommen, können Sie sich hier die 33-Punkte-Checkliste zum Abhaken ganz einfach downloaden – damit sind sie jederzeit auf alle relevanten Fragestellungen rund um den Verkauf Ihres Hauses vorbereitet.

Einfach Formular ausfüllen – Hausschätzung direkt bei Ihnen vor Ort kostenlos und unverbindlich erhalten!

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