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Eigenmietwert: Wohneigentum versteuern - alle Infos & Berechnung

Mit dem Eigenmietwert besteuert das Steueramt in der Schweiz selbst bewohnte Immobilien. Die Besteuerung der Eigenmietwerte hat in der Schweiz lange Tradition, ist jedoch seit einigen Jahren Gegenstand politischer Debatten. Lesen Sie hier, wie sich der «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften», kurz: Eigenmietwert, berechnet und was Sie sonst noch wissen sollten - inklusive einer Auflistung der Bemessungsgrundlage in den einzelnen Kantonen.

1. Was ist der Eigenmietwert?

Eigenmietwert Wohneigentum

Der Eigenmietwert – im Schweizer Steuerrecht auch als «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» bezeichnet – ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte. Diese Einkünfte entsprechen den angenommenen Miet- und Pachteinnahmen, die ein Eigentümer bei Vermietung seiner Liegenschaft erhalten würde. Das fiktive Einkommen unterliegt wie tatsächliche Erträge aus Vermietung und Verpachtung der Einkommenssteuer.

Für selbst genutzte Immobilien nimmt die Eidgenössische Steuerverwaltung sogenannte steuerbare Erträge aus unbeweglichem Vermögen an. Selbstnutzung liegt vor, wenn

  • der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt.
  • Angehörige im selben Haushalt unentgeltlich wohnen (Ehepartner und Kinder).
  • Nutzniesser die Immobilie unentgeltlich nutzen.
  • Wohnberechtigte die Immobilie unentgeltlich nutzen.

Grundlage für den Eigenmietwert ist der Nutzwert der Liegenschaft bzw. der Wertzufluss. Durch den Eigengebrauch bezieht der Eigentümer ein Naturaleinkommen anstelle von Mieteinnahmen. Mit anderen Worten: Der Hausbesitzer zieht einen geldwerten Nutzen aus seiner selbst bewohnten Immobilie. Der Nutzwert entspricht dabei den gesparten Mietkosten. Auf den festgelegten Mietwert seines Eigenheims oder der Eigentumswohnung muss der Eigentümer daher Steuern zahlen. Mit diesem Verfahren versucht der Gesetzgeber, einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern selbstgenutzter Immobilien zu schaffen. Der Eigenmietwert wird in der Steuererklärung dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Davon kann der Steuerpflichtige den Hypothekarzins und Unterhaltskosten für die Immobilie abziehen. Dadurch lässt sich das zu versteuernde Einkommen verringern. Mietern wird dieses Recht hingegen nicht eingeräumt, sie können ihre Wohnkosten nicht von der Einkommenssteuer abziehen. Bei der Festlegung des Eigenmietwerts spielen

  • die ortsüblichen Verhältnisse und
  • die tatsächliche Nutzung

eine Rolle. Wie hoch der Eigenmietwert ausfällt, ist von Kanton zu Kanton ganz unterschiedlich geregelt.

Seit Jahren fordern Initiativen, dass dieses Steuerverfahren abgeschafft wird. Immobilienbesitzer sehen sich benachteiligt und argumentieren, dass sich Eigentümer und Mieter nicht grundsätzlich in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen befinden. Insbesondere ältere Menschen, die von einer kleinen Pension leben, trifft die zusätzliche Steuerbelastung hart.

2. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt der Eigenmietwert?

Die gesetzliche Grundlage für den Eigenmietwert findet sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). In Art. 21 ist festgelegt, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar sind. Dazu zählt laut Abs. 1b:

  • "der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen".

Ausserdem legen die Kantone in ihren jeweiligen Steuergesetzen weitere Regelungen zum Eigenmietwert fest. Beispielsweise steht in §21 StG im Kanton Zürich, dass der Eigenmietwert zur Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge nicht mehr als 70 Prozent betragen darf. Bei der Berechnung des Eigenmietwerts müssen nach §21 StG die Qualitätsmerkmale der Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise der Zustand der Immobilie und das Baujahr.

3. Warum gibt es den Eigenmietwert?

Durch den Eigenmietwert sollen Eigentümer von Immobilien und Mieter gleichgestellt werden. Während Mieter für ihre Wohnung monatlich einen Mietzins zahlen, müssen Eigentümer für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuern aufkommen. Der Mieter kann die Mietausgaben jedoch nicht in seiner Steuererklärung geltend machen. Grundeigentümer können hingegen die Liegenschaftskosten einkommensmindernd in Abzug bringen. An dieser Stelle greift der Eigenmietwert, d. h. der fiktive Mietzins, den der Eigentümer aufgrund der Selbstnutzung einspart.

Die steuerliche Gleichbehandlung soll auch zwischen Grundeigentümern untereinander sichergestellt sein. Da ein Vermieter seine Mieterträge versteuern muss, soll dies auch für den Eigentümer gelten, der sein Eigenheim selbst bewohnt.

4. Wie wird der Eigenmietwert steuerlich behandelt?

Steuerlich wird der Eigenmietwert als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude) behandelt. Festgelegt werden die Eigenmietwerte durch die Steuerbehörde. Diese hat verschiedene Grundsätze bei der Berechnung der Steuer zu berücksichtigen. Wird die Liegenschaft tatsächlich vom Eigentümer genutzt oder muss ein Unternutzabzug geltend gemacht werden, weil nur Teile der Immobilie in Gebrauch sind? Handelt es sich um eine Ferienwohnung, die nur zeitweise bewohnt wird? Handelt es sich um eine Wohnung mit WEG-Förderung? Diese und weitere Aspekte sind von der Steuerbehörde bei der Festsetzung des Eigenmietwerts zu prüfen. Voraussetzung für die steuerliche Behandlung des Eigenmietwerts ist die Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer oder die unentgeltliche Nutzung durch nahestehende Familienmitglieder bzw. Nutzniesser oder Wohnberechtigte. Die Erhebung der Steuer beruht auf dem Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit: Der Steuerpflichtige nimmt zwar mit der Eigennutzung seiner Liegenschaft kein Geldeinkommen ein, geniesst jedoch einen Wertzufluss. Dieser ergibt sich aus der Tatsache, dass der Eigenheimbesitzer einen Nutzwert in Höhe der eingesparten Mietkosten erhält. Der Eigenmietwert wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, daraus ergibt sich die fällige Steuerschuld.

5. Wen betrifft der Eigenmietwert?

Vom Eigenmietwert ist grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen, der seine Immobilie selbst bewohnt. Dazu ist es nicht erforderlich, dass der Grundeigentümer die Immobilie dauerhaft bewohnt. Es reicht schon aus, dass er sich die Liegenschaft dauernd zur Verfügung hält. Daher wird der Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser angewendet.

Dem Eigentümer gleichgestellt sind Nutzniesser und Wohnberechtigte, die unentgeltlich in der Immobilie leben. Auch sie müssen bei Selbstnutzung den Eigenmietwert versteuern.

6. Wie lässt sich der Eigenmietwert berechnen?

Eigenmietwert berechnen

Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche. Dazu gehören neben Wohnräumen und Nasszellen auch Balkone und Terrassen als Raumeinheiten, die zusammengerechnet der Nettonutzfläche entsprechen. Die Höhe des Eigenmietwerts soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegenschaftsnutzung entsprechen, also der ortsüblichen Marktmiete, die den Norm-Jahresmietwert für die Liegenschaft festlegt. Dieser wird entsprechend der individuellen Wohnsituation korrigiert: Dazu werden unter anderem das Baujahr des Gebäudes, die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung herangezogen. Bei der Berechnung entpuppt sich dieser Grundsatz allerdings als schwierig. Da eine selbst genutzte Immobilie dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, hat sie an sich auch keinen Marktpreis. Nur durch den Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften ist es möglich, einen Mietzins zu schätzen. Während sich der Mietwert von Wohnungen im Stockwerkeigentum meist einfach bestimmen lässt, müssen für Eigenheime eine Reihe weiterer Kriterien herangezogen werden.

Zur Berechnung der Eigenmietwerte können die Steuerbehörden der Kantone verschiedene Verfahren anwenden:

  • Die Vergleichsmiete ergibt sich durch den Vergleich der Liegenschaften mit ähnlichen, vermieteten Immobilien.
  • Die Berechnung auf der Grundlage kantonaler Liegenschaftsschätzungen ist anwendbar, wenn der Kanton den Wert von Immobilien einheitlich bestimmt. Der ermittelte Wert wird häufig als Vermögenssteuerwert bezeichnet. Der Eigenmietwert wird in diesem Fall durch einen festgelegten Prozentsatz bestimmt.
  • Beim Einzelbewertungsverfahren werden verschiedenste Faktoren einbezogen, darunter das örtliche Mietzinsniveau, Ausbau und Zustand sowie Alter der Immobilie.
  • Individuelle Bewertungen kommen für Sonderfälle infrage, dazu gehören luxuriöse Liegenschaften und Ferienhäuser.

Bei der Berechnung des Eigenmietwerts sind einige grundlegende Prinzipien zu berücksichtigen. So sollen die Eigenmietwerte stets massvoll besteuert werden und das örtsübliche Mietpreisniveau gilt als Bemessungsgrundlage.

Wichtig zu wissen:

Der Eigenmietwert wird für die Besteuerung tiefer angesetzt als der Marktwert der Immobilie. Damit soll selbst genutztes Wohneigentum gefördert werden. Der Eigenmietwert darf in der Regel allerdings nicht weniger als 60 Prozent des Marktwertes betragen. Ausserdem achtet die Eidgenössische Steuerverwaltung für die Erhebung der direkten Bundessteuer darauf, dass die ermittelten Eigenmietwerte im Kantonsdurchschnitt nicht unter 70 Prozent liegen.

Rechenbeispiel für die Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Solothurn:

Für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Bauart in der Gemeinde Gerlafingen wird ein Katasterwert von 180'000 Franken angenommen. Die Gemeinde liegt in der Gemeindegruppe II, hier gilt ein Prozentsatz von 10,02 Prozent. Damit beträgt der Eigenmietwert 180'000 x 10,02 Prozent = 18'036 Franken im Jahr.

Hinweis von immoverkauf24:

Über die Webseite der Schweizer Eidgenossenschaft können Sie die kantonalen Steuergesetze für Ihren Wohnort aufrufen.

7. Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage des Eigenmietwerts in den einzelnen Kantonen?

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen selbst festlegen, wie sich der Eigenmietwert berechnet. Die folgende Auflistung verdeutlich exemplarisch, wie der Eigenmietwert in den einzelnen Kantonen ermittelt wird. Unterteilt sind die Bestimmungen nach Gebäudeart in Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und die selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus bzw. alle diese Objekte.

Eigenmietwert im Kanton Aargau

  • Alle Objekte: In Aargau wenden die Steuerbehörden das Einzelbewertungsverfahren nach Raumeinheiten an.
  • Die direkte Bundessteuer entspricht 120 Prozent des kantonalen Eigenmietwerts.

Eigenmietwert im Kanton Zürich

  • Selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus: Vergleich mit gleichen oder ähnlichen Objekten, Einschlag von 30 Prozent
  • Für die direkte Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert übernommen.

Eigenmietwert im Kanton Bern

  • Alle Objekte: Basis ist der Protokollmietwert, der im Einzelbewertungsverfahren bei der Bestimmung des amtlichen Wertes festgelegt wird. Die jeweilige Marktsituation spiegelt sich durch den Mietwertfaktor wider, der je nach Gemeinde zwischen 0,76 und 0,96 liegt.
  • Bei der Berechnung der Bundessteuer wird ein Mietwertfaktor zwischen 0,89 und 1,12 angewendet.

Eigenmietwert im Kanton St. Gallen

  • Alle Objekte: Grundlage ist der Marktwert bzw. der mittlere Preis, zu dem sich vergleichbare Liegenschaften vermieten lassen.
  • Für das dauerhaft bewohnte Eigenheim (Erstwohnung) wird der Eigenmietwert um 30 Prozent herabgesetzt.
  • Der kantonale Eigenmietwert wird für die direkte Bundessteuer übernommen.

Eigenmietwert im Kanton Luzern

  • Alle Objekte: Der Eigenmietwert liegt bei 70 Prozent der mittleren Marktmiete. Der mittlere Mietzins ist der Wert, der sich bei der Vermietung vergleichbarer Immobilien erzielen liesse.
  • Für dauerhaft bewohnte Liegenschaften kann der Eigenmietwert herabgesetzt werden, wenn eine übermässige Belastung vorliegt.
  • Der kantonale Eigenmietwert wird auch hier für die direkte Bundessteuer unverändert übernommen.

Eigenmietwert im Kanton Thurgau

  • Alle Objekte: Die Schätzungskommission ermittelt für jede Immobilie den Mietwert. Dieser wird durch eine Indexierung an die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt angepasst.
  • Für am Wohnsitz selbst genutzte Immobilien gilt ein Abzug von 40 Prozent.
  • Die direkte Bundessteuer gewährt einen Abzug von 20 Prozent auf den kantonalen Eigenmietwert.

Eigenmietwert im Kanton Basel-Stadt

  • Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum: Der Eigenmietwert entspricht 4 Prozent des Steuerwertes. Der Steuerwert berechnet sich durch den Gebäudeversicherungswert abzüglich der Altersentwertung des Gebäudes und zuzüglich des relativen Landwertes.
  • Selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus: Der Eigenmietwert ergibt sich durch den Vergleich der Wohnung mit anderen Mieteineinheiten im selben Haus.
  • Für die direkte Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert um 20 Prozent erhöht.

Eigenmietwert im Kanton Basel-Landschaft

  • Alle Objekte: Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Brandlagerwert, der um den jeweiligen Korrekturfaktor angepasst wurde. Der berechnete Eigenmietwert muss mindestens 60 Prozent des marktüblichen Mietwertes betragen.
  • Für die Ermittlung der direkten Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert mit 1,2 multipliziert.

Eigenmietwert im Kanton Solothurn

  • Alle Objekte: Basis für die Berechnung ist der Katasterwert, der zwischen 25 und 45 Prozent des Verkehrswertes liegt.
  • Katasterwerte bis 240'000 Franken: Mietwert beträgt zwischen 8,80 und 10,63 Prozent des Katasterwertes.
  • Katasterwerte über 240'000 Franken: Einzelbewertungsverfahren bestimmt den Mietwert.

8. Wie lässt sich der Eigenmietwert senken?

Eigenmietwert

In einigen Ausnahmefällen ist es möglich, die steuerliche Belastung durch den Eigenmietwert zu senken. Voraussetzung dafür ist eine Unternutzung. Bestes Beispiel aus der Praxis dafür ist, wenn Bewohner ausziehen und bestimmte Räume daher nicht mehr genutzt werden: etwa wenn sich Ehepartner scheiden lassen und einer auszieht oder wenn die erwachsenen Kinder das elterliche Heim verlassen. Um einen tieferen Eigenmietwert anzumelden, dürfen die Räume jedoch nicht mehr benutzt werden. Sie können das alte Kinderzimmer daher nicht einmal mehr als Abstellkammer für Hausrat benutzen. Die steuerlich bevorteilte Regelung zur Unternutzung gilt übrigens nur für den Hauptwohnsitz.

Mitunter kann es vorkommen, dass der Eigenmietwert zu hoch angesetzt ist. Dies kann unter anderem bei Luxusimmobilien mit einem besonders hohen Marktwert vorkommen. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, eine individuelle Schätzung anzufordern. Im Kanton Zürich beispielsweise ist Voraussetzung dafür, dass der Vermögenssteuerwert höher als der Verkehrswert der Liegenschaft ist oder der festgelegte Eigenmietwert mehr als 70 Prozent der Marktmiete beträgt.

Tipp von immoverkauf24:

Um Einspruch gegen den festgesetzten Eigenmietwert einzulegen, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Durch die kostenlose Immobilienbewertung können Sie den Wert Ihrer Liegenschaft schätzen lassen.

9. Warum wird eine Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert?

Die Eigenmietwertbesteuerung besteht bereits seit dem Jahr 1940. Immer wieder wird das Gesetz jedoch infrage gestellt: Weshalb müssen fiktive Einkünfte versteuert werden, wo Eigentümer doch gar keinen tatsächlichen Geldeingang haben? Seit dem vergangenen Jahr zeichnet sich langsam eine politische Trendwende ein: Die Wirtschaftskommissionen von Ständerat und Nationalrat wollen Änderungen vornehmen. Damit sind die politischen Diskussionen rund um den «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» aktueller denn je. Bis der Systemwechsel tatsächlich ins Rollen gekommen ist, muss der Eigenmietwert jedoch weiterhin gezahlt werden.

10. Welche Stimmen gibt es zur Abschaffung des Eigenmietwerts?

Bereits seit längerer Zeit sprechen sich Hausbesitzer gegen die Steuerabgabe aus. Gründe dafür gibt es einige:

  • Die Ermittlung der Eigenmietwerte ist aufwendig und häufig zu ungenau, da sich die Miet- und Wohneigentumspreise schnell ändern können.
  • Insbesondere für ältere Hausbesitzer kann der Eigenmietwert eine hohe finanzielle Belastung darstellen. Da sie ihre Hypothek oftmals bereits abgezahlt haben und daher keine Zinsen in Abzug bringen können, fällt die Steuer höher aus.
  • Hausbesitzer argumentieren, dass ihre Immobilie bereits durch die Liegenschaftssteuer besteuert wird.

Befürworter des Eigenmietwerts haben da ganz andere Ansichten:

  • Sie befürchten, dass Mieter steuerlich benachteiligt würden.
  • Gerade Ersterwerber mit einer höheren Hypothek hätten steuerliche Nachteile gegenüber Eigentümern mit grösserer Eigenkapitalquote.
  • Die Abschaffung könnte zu Steuerausfällen führen.

11. Wer profitiert und wer verliert durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Auf den ersten Blick erscheint eine Abschaffung des Eigenmietwerts als vorteilhaft für alle Eigentümer von Wohneigentum. Bei näherer Betrachtung ist dies jedoch nicht der Fall. Die folgenden vereinfachten Simulationsrechnungen zeigen, in welchen Situationen die Abschaffung zu Steuererleichterungen führen würde. Angenommen wird dafür ein Immobilienwert von 1'500'000 Franken und ein Eigenmietwert von 40'000 Franken im Jahr. Der Zinssatz von 2 Prozent erhöht sich später auf 4 Prozent.

Rechenbeispiel 1: Restschuld von 1'200'000 Franken

Zinssatz von derzeit 2 % Franken
Eigenmietwert 40'000
./. Hypothekarzinsen 24'000
./. abzugsfähige Kosten (20 % Pauschale)

Veränderung steuerbares Einkommen

8'000

8'000

Steuer senkt sich bei Abschaffung um 2'400
Zinssatz erhöht sich auf 4 %  
Eigenmietwert 40'000
./. Hypothekarzinsen 48'000
/. abzugsfähige Kosten (20 % Pauschale)

Veränderung steuerbares Einkommen

8'000

-16'000

Steuer erhöht sich bei Abschaffung um 8'000

Rechenbeispiel 2: Restschuld von 400'000 Franken

Zinssatz von derzeit 2 %  
Eigenmietwert 40'000
./. Hypothekarzinsen 8'000
./. abzugsfähige Kosten (20 % Pauschale)

Veränderung steuerbares Einkommen

16'000

16'000

Steuer senkt sich bei Abschaffung um 7'200
Zinssatz erhöht sich auf 4 %  
Eigenmietwert 40'000
./. Hypothekarzinsen 48'000
./. abzugsfähige Kosten (20 % Pauschale)

Veränderung steuerbares Einkommen

8'000

-16'000

Steuer senkt sich bei Abschaffung um 4'800

Fazit zur Abschaffung des Eigenmietwerts:

  • Profitieren können Hauseigentümer, wenn die Hypothekarzinsen unter dem Eigenmietwert liegen.
  • Mehr Steuern müssten die Eigentümer nach der Abschaffung des Eigenmietwerts zahlen, wenn sich das Zinsniveau stark erhöht. Sobald die Hypothekarzinsen den Eigenmietwert übersteigen, würde die Steuerschuld höher ausfallen als im bisherigen System.
  • Unabhängig von den Zinsen müssen Eigentümer von renovierungsbedürftigen Immobilien mehr Steuern zahlen, wenn sie hohe Reparaturkosten in Abzug bringen möchten.

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