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Eigenmietwert: Wohneigentum versteuern - alle Infos & Berechnung

Mit dem Eigenmietwert besteuert das Steueramt in der Schweiz selbst bewohnte Immobilien. Die Besteuerung der Eigenmietwerte hat in der Schweiz lange Tradition, ist jedoch seit einigen Jahren Gegenstand politischer Debatten. Lesen Sie hier, wie sich der «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften», kurz Eigenmietwert, berechnet und was Sie sonst noch wissen sollten - inklusive einer Auflistung der Bemessungsgrundlage in den einzelnen Kantonen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Profitieren können Hauseigentümer, wenn die Hypothekarzinsen unter dem Eigenmietwert liegen.
  • Mehr Steuern müssten die Eigentümer nach der Abschaffung des Eigenmietwerts zahlen, wenn sich das Zinsniveau stark erhöht. Sobald die Hypothekarzinsen den Eigenmietwert übersteigen, würde die Steuerschuld höher ausfallen als im bisherigen System.
  • Unabhängig von den Zinsen müssen Eigentümer von renovierungsbedürftigen Immobilien mehr Steuern zahlen, wenn sie hohe Reparaturkosten in Abzug bringen möchten.

1. Was ist der Eigenmietwert und wer muss die Steuer zahlen?

Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte. Sie wird im Schweizer Steuerrecht auch als «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» bezeichnet. Diese Einkünfte entsprechen den angenommenen Miet- und Pachteinnahmen, die ein Eigentümer bei der Vermietung seiner Liegenschaft erhalten würde. Das fiktive Einkommen unterliegt genauso der Einkommensteuer wie tatsächliche Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Selbstnutzung liegt vor, wenn

  • der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt.
  • Angehörige im selben Haushalt unentgeltlich wohnen (Ehepartner und Kinder).
  • Nutzniesser die Immobilie unentgeltlich nutzen.
  • Wohnberechtigte die Immobilie unentgeltlich nutzen.

Grundlage für den Eigenmietwert ist der Nutzwert der Liegenschaft bzw. der Wertzufluss. Durch den Eigengebrauch bezieht der Eigentümer ein Naturaleinkommen anstelle von Mieteinnahmen. Mit anderen Worten: Der Hausbesitzer zieht einen geldwerten Nutzen aus seiner selbst bewohnten Immobilie. Der Nutzwert entspricht dabei den gesparten Mietkosten. Auf den festgelegten Mietwert seines Eigenheims oder der Eigentumswohnung muss der Eigentümer daher Steuern zahlen. Mit diesem Verfahren versucht der Gesetzgeber, einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern selbstgenutzter Immobilien zu schaffen.

Der Eigenmietwert wird in der Steuererklärung dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Davon kann der Steuerpflichtige den Hypothekarzins und Unterhaltskosten für die Immobilie abziehen. Dadurch lässt sich das zu versteuernde Einkommen verringern. Mietern wird dieses Recht hingegen nicht eingeräumt, sie können ihre Wohnkosten nicht von der Einkommenssteuer abziehen. Bei der Festlegung des Eigenmietwerts spielen

  • die ortsüblichen Verhältnisse und
  • die tatsächliche Nutzung

eine Rolle. Wie hoch der Eigenmietwert ausfällt, ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt.

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Wer muss den Eigenmietwert bezahlen?

Vom Eigenmietwert ist grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen, der seine Immobilie selbst bewohnt. Dazu ist es nicht erforderlich, dass der Grundeigentümer dauerhaft in der Immobilie wohnt. Es genügt, dass der Eigentümer sich die Liegenschaft dauernd zur Verfügung hält. Daher wird der Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser angewendet.

Dem Eigentümer gleichgestellt sind Nutzniesser und Wohnberechtigte, die unentgeltlich in der Immobilie leben. Auch sie müssen bei Selbstnutzung den Eigenmietwert versteuern.

2. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt der Eigenmietwert?

Die gesetzliche Grundlage für den Eigenmietwert findet sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). In Art. 21 ist festgelegt, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar sind. Dazu zählt laut Abs. 1b:

  • "der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen".

Ausserdem legen die Kantone in ihren jeweiligen Steuergesetzen weitere Regelungen zum Eigenmietwert fest. Beispielsweise steht in §21 StG im Kanton Zürich, dass der Eigenmietwert zur Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge nicht mehr als 70 Prozent betragen darf. Bei der Berechnung des Eigenmietwerts müssen nach §21 StG die Qualitätsmerkmale der Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise der Zustand der Immobilie und das Baujahr.

3. Warum gibt es den Eigenmietwert?

Durch den Eigenmietwert sollen Eigentümer von Immobilien und Mieter gleichgestellt werden. Während Mieter für ihre Wohnung monatlich einen Mietzins zahlen, müssen Eigentümer für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuern aufkommen. Der Mieter kann die Mietausgaben jedoch nicht in seiner Steuererklärung geltend machen. Grundeigentümer können hingegen die Liegenschaftskosten einkommensmindernd in Abzug bringen. An dieser Stelle greift der Eigenmietwert, d. h. der fiktive Mietzins, den der Eigentümer aufgrund der Selbstnutzung einspart.

Die steuerliche Gleichbehandlung soll auch zwischen Grundeigentümern untereinander sichergestellt sein. Da ein Vermieter seine Mieterträge versteuern muss, soll dies auch für den Eigentümer gelten, der sein Eigenheim selbst bewohnt.

4. Wie wird der Eigenmietwert steuerlich behandelt?

Steuerlich wird der Eigenmietwert als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude) behandelt. Festgelegt werden die Eigenmietwerte durch die Steuerbehörde. Diese hat verschiedene Grundsätze bei der Berechnung der Steuer zu berücksichtigen.

  • Wird die Liegenschaft tatsächlich vom Eigentümer genutzt oder muss ein Unternutzabzug geltend gemacht werden, weil nur Teile der Immobilie in Gebrauch sind?
  • Handelt es sich um eine Ferienwohnung, die nur zeitweise bewohnt wird?
  • Handelt es sich um eine Wohnung mit WEG-Förderung?

Diese und weitere Aspekte sind von der Steuerbehörde bei der Festsetzung des Eigenmietwerts zu prüfen.

Voraussetzung für die steuerliche Behandlung des Eigenmietwerts ist die Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer oder die unentgeltliche Nutzung durch nahestehende Familienmitglieder bzw. Nutzniesser oder Wohnberechtigte. Die Erhebung der Steuer beruht auf dem Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit: Der Steuerpflichtige nimmt zwar mit der Eigennutzung seiner Liegenschaft kein Geldeinkommen ein, geniesst jedoch einen Wertzufluss. Dieser ergibt sich aus der Tatsache, dass der Eigenheimbesitzer einen Nutzwert in Höhe der eingesparten Mietkosten erhält. Der Eigenmietwert wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, daraus ergibt sich die fällige Steuerschuld.

immoverkauf24 Info

Über die Webseite der Schweizer Eidgenossenschaft können Sie die kantonalen Steuergesetze für Ihren Wohnort aufrufen.

5. Wie lässt sich der Eigenmietwert berechnen?

Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche. Zur Wohnflächenberechnung gehören neben Wohnräumen und Nasszellen auch Balkone und Terrassen als Raumeinheiten, die zusammengerechnet der Nettonutzfläche entsprechen. Die Höhe des Eigenmietwerts soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegenschaftsnutzung entsprechen, also der ortsüblichen Marktmiete, die den Norm-Jahresmietwert für die Liegenschaft festlegt. Dieser wird entsprechend der individuellen Wohnsituation korrigiert: Dazu werden unter anderem das Baujahr des Gebäudes, die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung herangezogen. Bei der Berechnung entpuppt sich dieser Grundsatz allerdings als schwierig. Da eine selbst genutzte Immobilie dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, hat sie an sich auch keinen Marktpreis. Nur durch den Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften ist es möglich, einen Mietzins zu schätzen. Während sich der Mietwert von Wohnungen im Stockwerkeigentum meist einfach bestimmen lässt, müssen für Eigenheime eine Reihe weiterer Kriterien herangezogen werden.

Zur Berechnung des Eigenmietwerts können die Steuerbehörden der Kantone verschiedene Verfahren anwenden:

  • Die Vergleichsmiete ergibt sich durch den Vergleich der Liegenschaften mit ähnlichen, vermieteten Immobilien. Diese Methode findet in den folgenden Kantone Anwendung: Appenzell-Innerrhoden, Appenzell-Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Wallis.
  • Der Einzelbewertungsverfahren wird oft auf Basis eines hedonischen Computermodells ermittelt. Es werden verschiedenste Faktoren für die Bewertung berücksichtigt wie z.B. das örtliche Mietzinsniveau, Ausbau und Zustand sowie Alter der Immobilie. Dieses Verfahren wird in den folgenden Kantonen angewandt: Aargau, Bern, Fribourg, Jura, Nidwalden, Obwalden, Thurgau.
  • Spezifische kantonale Schätzmethode:
    Basel-Landschaft nimmt den Gebäudeversicherungswert (= Brandlagerwert) als Grundlage und multipliziert ihn mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor.
    Basel-Stadt zieht neben dem Gebäudeversicherungswert noch die Altersentwertung und den Landwert (= Realwert) heran. 
    Genf berechnet den Eigenmietwert mittels eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung usw.
    Neuchâtel verwendet den Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (= Katasterwert) für die Berechnung des Eigenmietwertes.
    Solothurn geht von Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (=Katasterwert) aus. 
    Waadt berechnet den Eigenmietwert anhand der Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort etc.).
    Zug bedient sich des Kaufpreises bzw. des Verkehrswertes 
    Zürich berechnet den Eigenmietwert auf Basis Land- und Zeitbauwerts (= Verkehrswert).
  • Individuelle Bewertungen kommen für Sonderfälle infrage, dazu gehören luxuriöse Liegenschaften und Ferienhäuser.


Zusätzlich zur Immobilie, muss auch das Grundstück mitberechnet werden. Grössere Landflächen haben einen niedrigeren Prozentsatz. Damit soll verhindert werden, dass kleine Häuser auf riesigen Grundstücken zu tief oder grosse Häuser auf kleinen Grundstücken übermässig hoch besteuert werden.

Wichtig zu wissen:

Der Eigenmietwert wird für die Besteuerung tiefer angesetzt als der Marktwert der Immobilie. Damit soll selbst genutztes Wohneigentum gefördert werden. Der Eigenmietwert darf in der Regel allerdings nicht weniger als 60 Prozent des Marktwertes betragen. Ausserdem achtet die Eidgenössische Steuerverwaltung für die Erhebung der direkten Bundessteuer darauf, dass die ermittelten Eigenmietwerte im Kantonsdurchschnitt nicht unter 70 Prozent liegen.

Rechenbeispiel für die Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Solothurn

Für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Bauart in der Gemeinde Bellach wird ein Katasterwert von 187'000 Franken angenommen. Die Gemeinde liegt in der Gemeindegruppe II, hier gilt ein Prozentsatz von 10,02 Prozent.

Damit beträgt der Eigenmietwert

187'000 x 10,02 Prozent = 18'737 Franken im Jahr.

Ausgehend von diesem Betrag wird die Eigenmietwertsteuer berechnet.

6. Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage des Eigenmietwerts in den einzelnen Kantonen?

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen selbst festlegen, wie sich der Eigenmietwert berechnet. Die folgende Auflistung verdeutlich exemplarisch, wie der Eigenmietwert in den einzelnen Kantonen ermittelt wird. Unterteilt sind die Bestimmungen nach Gebäudeart in Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und die selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus bzw. alle diese Immobilien.

Eigenmietwert in den Kantonen
Eigenmietwert im Kanton Aargau
  • Alle Objekte: In Aargau wenden die Steuerbehörden das Einzelbewertungsverfahren nach Raumeinheiten an.
  • Die direkte Bundessteuer entspricht 120 Prozent des kantonalen Eigenmietwerts.
Eigenmietwert im Kanton Zürich
  • Einfamilienhäuser: 3,5 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft
  • Stockwerkeigentum: 4,25 Prozent des Verkehrswertes
  • Selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus: Vergleich mit gleichen oder ähnlichen Objekten, Einschlag von 30 Prozent
    Für die direkte Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert übernommen.
Eigenmietwert im Kanton Bern

Alle Objekte: Automatisierte Berechnung der Verkehrswerte. In Ausnahmefällen ist eine vor Ort Besichtigung nötig.
Die jeweilige Marktsituation spiegelt sich durch den Mietwertfaktor wider, die je nach Gemeinde anders ausfällt.
Seit 2020 gelten neue Mietwertfaktoren. Der Medianwert sollte 70 Prozent des Verkehrswertes anstreben.
Die Bundessteuer hat einen leicht höheren Mietwertfaktor als die Kantonssteuer.

Eigenmietwert im Kanton St. Gallen
  • Alle Objekte: Grundlage ist der Marktwert bzw. der Durchschnittspreis, zu dem sich vergleichbare Liegenschaften vermieten lassen.
  • Für das dauerhaft bewohnte Eigenheim (Hauptwohnsitz) wird der Eigenmietwert um 30 Prozent herabgesetzt. Für Ferienimmobilien bzw. Zweitwohnsitzimmobilien kann keine Herabsetzung des Eigenmietwert durchgeführt werden.
    Der kantonale Eigenmietwert wird für die direkte Bundessteuer übernommen.
Eigenmietwert im Kanton Luzern
  • Alle Objekte: Der Eigenmietwert liegt bei 70 Prozent der mittleren Marktmiete. Der mittlere Mietzins ist der Wert, der sich bei der Vermietung vergleichbarer Immobilien erzielen liesse.
  • Für dauerhaft bewohnte Liegenschaften kann der Eigenmietwert herabgesetzt werden, wenn eine übermässige Belastung vorliegt.
  • Der kantonale Eigenmietwert wird auch hier für die direkte Bundessteuer unverändert übernommen.
Eigenmietwert im Kanton Thurgau
  • Alle Objekte: Die Schätzungskommission ermittelt für jede Immobilie den Mietwert. Dieser wird jährlich an die Entwicklungen des Wohnungsmarkts durch die Indexierung angepasst.
  • Die Liegenschaftsschätzung wird in der Regel jede 15 Jahre durchgeführt.
  • Für am Wohnsitz selbst genutzte Immobilien gilt ein Abzug von 40 Prozent.
  • Die direkte Bundessteuer gewährt einen Abzug von 20 Prozent auf den kantonalen Eigenmietwert.
Eigenmietwert im Kanton Basel-Stadt
  • Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum: Auf kantonaler Ebene beträgt der Eigenmietwert 3,25 % des Steuerwertes, während er für die Bundessteuer 4 % ausmacht. Der Eigenmietwertsatz ist an den Referenzzinssatz gekoppelt und kann sich deshalb jedes Jahr verändern.
  • Der Steuerwert berechnet sich durch den Gebäudeversicherungswert abzüglich der Altersentwertung des Gebäudes und zuzüglich des relativen Landwertes.
  • Selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus: Der Eigenmietwert ergibt sich durch den Vergleich der Wohnung mit anderen Mieteineinheiten im selben Haus.
Eigenmietwert im Kanton Basel-Landschaft
  • Alle Objekte: Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Brandlagerwert, der um den jeweiligen Korrekturfaktor angepasst wurde. Der berechnete Eigenmietwert muss mindestens 60 % des marktüblichen Mietwertes betragen.
  • Für die Ermittlung der direkten Bundessteuer wird der kantonale Eigenmietwert mit dem Faktor 1,2 multipliziert.
Eigenmietwert im Kanton Solothurn
  • Alle Objekte: Basis für die Berechnung ist der Katasterwert, der zwischen 25 und 45 Prozent des Verkehrswertes liegt.
  • Katasterwerte bis 240'000 Franken: Mietwert beträgt zwischen 8,80 und 10,63 Prozent des Katasterwertes.
  • Katasterwerte über 240'000 Franken: Einzelbewertungsverfahren bestimmt den Mietwert.

7. Wie lässt sich der Eigenmietwert senken?

Der Eigenmietwert darf durch einige Abzüge im Bereich Unterhaltskosten und Hypothekarschulden verringert werden. Zusätzlich können Reparatur- und Renovierungskosten abgesetzt werden. Hier eine Liste der möglichen Abzüge:

  • Hypothekarzinsen
  • Renovationen der Fassade und des Dachs etc.
  • Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten
  • Ersatz von eingebauten Geräten wie Waschmaschine, Kühlschrank etc.
  • Investitionen in energiesparende Massnahmen
  • Abwasserentsorgung bzw. Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton)
  • Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht

immoverkauf24 Hinweis

Wertvermehrende Investitionen dürfen nicht von den Steuern abgezogen werden. Lässt ein Eigentümer z.B. eine Luxus-Küche einbauen, darf er nur die werterhaltenden Kosten abziehen. Eine Ausnahme stellen energiesparende und umweltschonende Investitionen (Solaranlage, Wärmedämmung). Diese dürfen aber erst fünf Jahre nach der Durchführung abgesetzt werden.

Der Eigenmietwert senkt sich auch bei Unternutzung. Das trifft nur dann zu, wenn die angegebenen Räume komplett leer stehen und diese gar nicht mehr verwendet werden (auch nicht als Abstellkammer). Dies könnte beispielsweise beim Auszug der Kinder vom Elternhaus eintreten. Die steuerlich bevorteilte Regelung zur Unternutzung gilt nur für den Hauptwohnsitz nicht aber für Ferienimmobilien.

Mitunter kann es vorkommen, dass der Eigenmietwert zu hoch angesetzt ist. Dies kann unter anderem bei Luxusimmobilien mit einem besonders hohen Marktwert vorkommen. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, eine individuelle Schätzung anzufordern. Im Kanton Zürich beispielsweise ist Voraussetzung dafür, dass der Vermögenssteuerwert höher als der Verkehrswert der Liegenschaft ist oder der festgelegte Eigenmietwert mehr als 70 Prozent der Marktmiete beträgt.

immoverkauf24 Tipp

Um Einspruch gegen den festgesetzten Eigenmietwert einzulegen, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Durch die kostenlose Immobilienbewertung können Sie den Wert Ihrer Liegenschaft schätzen lassen

8. Warum wird eine Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert und wie weit ist man damit?

Die Eigenmietwertbesteuerung wurde erstmals 1915 als einmalige Kriegssteuer eingeführt. 1934 wurde sie erneut eingeführt und seine Gültigkeitsdauer ständig verlängert, bis sie 1958 mit Zustimmung von Volk und Ständen als Dauersteuer aufgenommen wurde.

Immer wieder wird das Gesetz jedoch infrage gestellt: Warum soll eine Steuer bezahlt werden, für ein fiktives Einkommen, das nie eingeflossen ist? Im Jahr 2016 hat der HEV Schweiz dem Parlament eine Petition dazu übergeben. Seit dem vergangenen Jahr zeichnet sich langsam eine politische Trendwende ein: Die Wirtschaftskommissionen von Ständerat und Nationalrat haben sich mit einem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Eigenmietwert) eiverstanden erklärt. Momentan stehen zwei Varianten zur Diskussion: Entweder wird der Eigenmietwert für Hauptwohnsitze ganz abgeschafft oder der Eigenmietwert wird auf 60 % - 70 % der Markmiete beschränkt. In der Sitzung im August wird weiter beraten und hoffentlich auch zu einem Endresultat kommen. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert jedoch weiterhin gültig.

Vorlage des Ständerats von 21. September 2021

Selbstgenutztes Wohneigentum als Hauptwohnsitz

Zukünftig muss kein Eigenmietwert mehr versteuert werden.

  • Abzüge für Unterhalt- und Instandstellungskosten von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene sind nicht mehr gestattet. 
  • Auch Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten sind auf Bundesebene nicht mehr zugelassen. Den Kantonen ist es frei überlassen, ob sie diese Steuerabzüge beibehalten wollen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).
  • Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können weiterhin abgezogen werden.
  • Ersterwerber dürfen Schuldzinsen befristet abziehen: Für Ehegatten bis zu 10‘000 CHF, für übrige Steuerpflichtige bis zu 5‘000 CHF, absteigend über maximal 10 Jahre. 
  • Schuldzinsen können nur noch auf 70 % der steuerbaren Vermögenssteuer abgezogen werden.

Zweitwohnungen und Renditenliegenschaften im Privatvermögen

  • Der Eigenmietwert für Zweitwohnungen bleibt weiterhin bestehen. Bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen werden die Mietzinserträge versteuert. 
  • Abzüge für Unterhalt- und Instandstellungskosten von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin abgezogen werden. Auch Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten sind auf Bundesebene nicht mehr zugelassen. Den Kantonen ist es frei überlassen, ob sie diese Steuerabzüge beibehalten wollen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).
  • Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können weiterhin abgezogen werden.
  • Schuldzinsen können nur noch auf 70 % der steuerbaren Vermögenssteuer abgezogen werden.

9. Welche Gründe für und gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts gibt es?

Bereits seit längerer Zeit sprechen sich Hausbesitzer sowie der Hauseigentümerverband gegen die Steuerabgabe aus. Die Gründe dafür sind zahlreich:

  • Beim Eigenmietwert handelt es sich um eine Steuer auf ein Einkommen, über das nicht verfügt werden kann, weil er fiktiv ist und daher nie in die Hände der Immobilieneigentümer angelangt ist.
  • Die Ermittlung der Eigenmietwerte ist aufwendig und häufig zu ungenau, da sich die Miet- und Wohneigentumspreise schnell ändern können.
  • Insbesondere für ältere Hausbesitzer kann der Eigenmietwert eine hohe finanzielle Belastung darstellen. Da sie ihre Hypothek oftmals bereits abbezahlt haben, können sie keine Zinsen mehr abziehen.
  • Hausbesitzer argumentieren, dass ihre Immobilie bereits durch die Liegenschaftssteuer besteuert wird.

Befürworter des Eigenmietwerts sind anderer Meinung:

  • Sie befürchten, dass Mieter durch die Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich benachteiligt würden.
  • Gerade Ersterwerber mit einer höheren Hypothek hätten steuerliche Nachteile gegenüber Eigentümern mit grösserer Eigenkapitalquote.
  • Die Abschaffung könnte zu Steuerausfällen führen.

Man kann es nie allen recht machen, aber durch die Abschaffung des Eigenmietwertes würde Wohneigentum für viele Menschen attraktiver werden. Jetzt heisst es, abwarten und schauen, für welche Variante sich unsere Politiker entscheiden.

FAQ - Eigenmietwert
Was ist Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte. Dieser Einkommen entspricht den angenommenen Miet- und Pachteinnahmen, die ein Eigentümer bei der Vermietung seiner Liegenschaft erhalten würde. Das fiktive Einkommen unterliegt genauso der Einkommensteuer wie tatsächliche Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Wer muss die Steuer zum Eigenmietwert zahlen?

Der Eigenmietwert muss von allen Wohneigentümer bezahlt werden, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Sie gilt sowohl für den Hauptwohnsitz als auch für den Zweitwohnsitz bzw. Ferienimmobilien.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche. Die Höhe des Eigenmietwerts soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegenschaftsnutzung entsprechen, also der ortsüblichen Marktmiete, die den Norm-Jahresmietwert für die Liegenschaft festlegt. Dieser wird entsprechend der individuellen Wohnsituation korrigiert: Dazu werden unter anderem das Baujahr des Gebäudes, die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung herangezogen.

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