Vermieterrechte: Mietrecht verständlich erklärt

Welche Rechte Sie als Vermieter haben, erfahren Sie mit Blick in das Obligationenrecht. Die rechtlichen Bestimmungen zum Mietrecht finden sich im Achten Titel: Die Miete.

Zu den wichtigsten Vermieterrechten gehören:

• die verschiedenen Kündigungsrechte (Art. 257d OR, 257f OR, 261 OR, 266c OR, 266d OR, 266g OR und 266h OR)
• das Retentionsrecht bei der Vermietung von Gewerbe (Art. 268 OR)
• das Recht auf Mietzinsanpassungen (Art. 269d OR)
• das Recht auf Zutritt in bestimmten Fällen (Art. 257h OR)

Das Mietrecht in der Schweiz ist eher mieterfreundlich gestaltet und setzt dem Vermieter gewisse gesetzliche Grenzen. Dennoch ist es für Vermieter empfehlenswert, eine Reihe an Punkten im Mietvertrag zu regeln. Unter anderem lassen sich dazu folgende Aspekte auflisten:

• Mietkaution
• Nebenkosten
• Haustierhaltung
• Kleinreparaturen und Ersatzteile
• Mietzinserhöhung

Welche Vereinbarungen Sie im Einzelnen mit dem Mieter treffen sollte, erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema vermieterfreundlicher Mietvertrag.

Durch die Vereinbarung einer Mietkaution sichert sich der Vermieter finanziell gegen Schadensersatzansprüche ab, sollte der Mieter z. B. seinen Mietzins nicht zahlen. Bei Wohnräumen darf das Mietzinsdepot drei Monatsmietzinse nicht übersteigen. Wenn das Mietverhältnis endet, erstellt der Vermieter eine Schlussabrechnung und listet alle allfälligen Forderungen auf. Auf das Mietzinsdepot darf der Vermieter aber nicht einfach so zugreifen, wenn er sein Vermieterrecht bei Auszug geltend machen möchte. Um beispielsweise das Mietzinsdepot aufgrund von Mietschulden einzubehalten, muss der Vermieter dies gerichtlich beantragen. Dazu sucht er die Schlichtungsbehörde auf, leitet eine Betreibung ein oder beantragt die Klage beim Gericht.

Vermieter haben das Recht, die Kosten für Heizung und Warmwasser sowie weitere zulässige Nebenkosten vom Mieter bezahlen zu lassen. Dazu erstellt der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung.

Die Zahlung der Nebenkosten können Sie vom Mieter gemäss Art. 257a OR aber nur verlangen, wenn Sie dazu eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben. Vorauszahlungen für Nebenkosten werden im Mietvertrag in der Regel als «Akonto» bezeichnet. Ist im Mietvertrag hingegen eine Pauschale vereinbart, lassen sich die Nebenkosten nicht abrechnen. In diesem Fall muss der Vermieter dafür aufkommen, wenn die tatsächlichen Nebenkosten die Pauschale übersteigen.

Der Erhalt der Mietsache gehört gemäss Art. 256 OR zu den Pflichten des Vermieters. Davon gibt es aber eine Ausnahme. Für kleine Reparaturen (auch bekannt als «kleiner Unterhalt») ist der Mieter verantwortlich. Unter diese Regelungen fallen alle Arbeiten, die sich leicht vom Mieter erledigen lassen und kein Fachwissen erfordern. Z.B. kann vom Mieter verlangt werden, eine defekte Sicherung auszutauschen oder die Scharniere an der Wohnungstür zu ölen. Vermieter sollten in den vermieterfreundlichen Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, die den kleinen Unterhalt regelt.

Steigende Vermietungskosten, wertvermehrende Arbeiten oder auch eine Erhöhung des örtlichen Mietniveaus können den Vermieter dazu veranlassen, eine Mietzinsanpassung zu verlangen. Gemäss Art. 269d OR haben Sie als Vermieter das Recht, den Mietzins anzupassen. Die Mietzinsanpassung muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Das vom Kanton genehmigte Formular bekommen Sie bei Ihrer zuständigen Schlichtungsbehörde.

Die Mietzinsanpassung müssen Sie in jedem Fall begründen. Erhöhen lässt sich der Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Das Schreiben muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Sie dürfen dem Mieter aber keinesfalls mit der Kündigung drohen, um die einseitige Vertragsänderung durchzusetzen. Dann ist die Mietzinserhöhung nämlich nichtig.

Wenn Sie beispielsweise Ihr vermietetes Haus verkaufen möchten, muss Ihnen der Mieter gemäss Art. 257h OR den Zutritt für Besichtigungen gestatten. Sie sind als Vermieter aber in der Pflicht, die Termine beim Mieter im Voraus anzumelden. Der Mieter ist ausserdem dazu berechtigt, bei den Besichtigungsterminen anwesend zu sein. Da durch die Besichtigung die Privatsphäre des Mieters eingeschränkt ist, darf er auch eine Mietzinsreduktion von Ihnen verlangen.

Ohne vorherige Ankündigung dürfen Sie die Liegenschaft nicht einfach betreten. Der kurzfristige Zutritt ist nur in äussersten Notfällen möglich, beispielsweise bei einem Rohrbruch.

In der Schweiz geniessen Vermieter grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin bei Wohnräumen (Art. 266c OR) bzw. sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin bei Geschäftsräumen (Art. 266d OR) kündigen. Gibt es keinen Ortsgebrauch, lässt sich das Mietverhältnis auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.

Darüber hinaus sieht das Mietrecht weitere Kündigungsgründe vor, die dem Vermieterschutz dienen und eine ausserordentliche oder fristlose Kündigung rechtfertigen. Und zwar ist das der Fall, wenn der Mieter:

• mit dem Mietzins im Rückstand ist und trotz Abmahnung nicht zahlt (Art. 257d OR).
• gegen seine Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verstösst und trotz Mahnung nicht davon ablässt (Art. 257f OR).
• der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt (Art. 257f OR).
• Konkurs ist und innert der geforderten Frist keine Sicherheitsleistungen für künftige Mietzahlungen stellt (Art. 266h OR).

Zum Vermieterrecht bei einer Kündigung gehört auch die Ausweisung des Mieters, wenn der Mieter nicht freiwillig ausziehen sollte.

Beim Immobilienverkauf kann der Verkäufer unbefristete Mietverträge mit den vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Befristete Mietverträge aber sind durch den Verkäufer nicht so einfach kündbar. Der neue Eigentümer hat bei der Handänderung hingegen das Recht, dringenden Eigenbedarf geltend zu machen. Wenn der neue Eigentümer für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte dringenden Eigenbedarf nachweisen kann, darf er das Mietverhältnis gemäss Art. 261 OR mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

Selbstnutzer suchen vorrangig nach Wohnungen, die nicht vermietet sind. In die leer stehende Immobilie kann der neue Eigentümer direkt selbst einziehen und braucht nicht erst den nächstmöglichen Kündigungstermin abzuwarten. Daher verkaufen sich Wohnungen in nicht vermietetem Zustand meist besser. Aber auch eine vermietete Wohnung ist für ein bestimmtes Käufer Klientel durchaus attraktiv. Kapitalanleger interessieren sich gezielt für vermietete Liegenschaften mit einem hohen Mietzins, die eine gute Rendite versprechen.

Im Mietrecht gilt ein Grossteil der Bestimmung sowohl für Wohnräume als auch für Geschäftsräume. Wenn Sie ein Gewerbe vermieten, haben Sie im Mietvertrag aber mehr Gestaltungsspielraum, als wenn Sie ein Haus vermieten oder eine Wohnung vermieten. In der Tabelle sind die wesentlichen Unterschiede zwischen Gewerbe und Wohneigentum aufgelistet.

Vermieter sollten bei allen Fragen rund um ihre Kündigungsrechte und andere Vermieterrechte nicht vergessen, dass sie auch Pflichten gegenüber dem Mieter haben. Zu den wichtigen Pflichten gehören:

• Gemäss Art. 256 OR muss der Vermieter die Mietsache pünktlich zum vereinbarten Vertragsbeginn in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten. Unter diese Regelung fällt auch die Pflicht des Vermieters, für eine funktionierende Heizung während der Heizperiode zu sorgen.
• Ferner hat der Vermieter gemäss Art. 256a OR eine Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter. Er muss diesem auf Verlangen das Rückgabeprotokoll des vorherigen Mieters vorlegen und die Höhe des vorherigen Mietzinses mitteilen.
• Der Vermieter trägt gemäss Art. 256b OR zudem die mit der Liegenschaft verbundenen Lasten und Abgaben (z. B. die Liegenschaftssteuer).
• Möchte der Mieter die Immobilie untervermieten, so muss der Vermieter gemäss Art. 262 OR der Untervermietung zustimmen. Die Zustimmung lässt sich nur in bestimmten Fällen verweigern, z. B. wenn dem Vermieter durch den Untermieter ein Nachteil entsteht.

Was für Mieter der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) ist, sind für Vermieter die Hauseigentümerverbände (HEV). Beim HEV können Sie sich telefonisch zu mietrechtlichen Belangen beraten lassen und erhalten zudem eine Vielzahl an Informationen rund um die Vermietung.

Wenn Sie einem Mieter kündigen oder ein Gesuch auf Ausweisung eines Mieters stellen, empfiehlt es sich, die Sachlage zunächst mit einem Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht zu besprechen. Der Fachanwalt unterstützt Sie dabei, zu Ihrem Recht zu kommen und klärt Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten auf. Tipps für Vermieter erhalten Sie auch bei einem auf Vermietung spezialisierten Immobilienmakler.