Miteigentum: gemeinsam eine Immobilie kaufen

Miteigentum ist in der Schweiz weit verbreitet. Ob Sie eine Immobilie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner erwerben oder sich eine Liegenschaft mit den Geschwistern oder Ihrem Geschäftspartner teilen – beim Hauskauf sollten Sie genau überlegen, welche Eigentumsform sinnvoll ist. Lesen Sie in diesem Ratgeber mehr dazu, in welchen Punkten sich Miteigentum vom herkömmlichen Immobilienkauf unterscheidet und worauf zu achten ist.

Miteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentum an einer Liegenschaft besitzen. Anders als beim Gesamteigentum verfügen die Miteigentümer hier über ein Eigentumsrecht nach Quoten, das sich durch den Miteigentumsanteil definiert.

Wenn mehrere Personen mit ihren jeweiligen Bruchteilen zusammen eine Immobilie besitzen, wird dafür in der Schweiz der Begriff Miteigentum verwendet. Die äusserliche Aufteilung der Liegenschaft ist für das Bestehen von Miteigentum nicht erforderlich. Der Umfang der Beteiligung jeder Person an der Liegenschaft ist durch den Miteigentumsanteil transparent festgelegt.

Im Unterschied zum Gesamteigentum sind die Miteigentümer nicht persönlich aneinander gebunden. Daher ist es möglich, den jeweiligen Miteigentumsanteil an einen Dritten zu verkaufen. Ausserdem muss bei Miteigentum für die Entstehung kein Gemeinschaftsverhältnis bestehen, wie etwa bei einer Erbengemeinschaft oder einer einfachen Gesellschaft. In der Praxis handelt es sich beispielsweise um Miteigentum, wenn Ehepartner eine Immobilie kaufen und das Eigentum zu gleichen Anteilen aufteilen. In diesem Fall besitzt jeder Ehepartner die Hälfte der Liegenschaft. Der jeweilige Miteigentumsanteil wird im Grundbuch vermerkt.

Miteigentum an einer Liegenschaft entsteht durch:

• Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen, wobei die Miteigentumsquoten genau festgelegt werden.
• Umwandlung von Alleineigentum, wobei der Alleineigentümer einen oder mehrere Miteigentumsanteile veräussert und selbst einen Miteigentumsanteil einbehält.
• Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum bei einer Erbteilung, wobei die Erben zu Miteigentümern werden.

Die gesetzliche Grundlage für Miteigentum in der Schweiz findet sich in Art. 646 - 651 ZGB (Schweizerische Zivilgesetzbuch).

Der Art. 646 ZGB regelt, dass bei Miteigentum:

• die Liegenschaft zu gleichen Teilen unter den Miteigentümern aufgeteilt ist, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
• die Rechte und Pflichten eines jeden Miteigentümers denen eines gewöhnlichen Eigentümers entsprechen.

In Art. 647 ZGB ist definiert, dass Entscheidungen die Zustimmung der Mehrheit erfordern. Beispielsweise ist die mehrheitliche Zustimmung der Miteigentümer notwendig, um bauliche Massnahmen am Gebäude vorzunehmen.

Subjektiv-dingliches Miteigentum wird auch als unselbstständiges Miteigentum bezeichnet. Unselbstständig daher, da hier der Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Hauptgrundstück verbunden ist. Aufgrund der Verknüpfung mit dem Hauptgrundstück unterliegt subjektiv-dingliches Miteigentum weder dem gesetzlichen Vorkaufsrecht noch dem Aufhebungsanspruch. Als unselbstständiges Miteigentum werden in der Praxis häufig Anlagen wie Grünflächen, Grenzmauern und Parkplätze eingerichtet. Diese Anlagen dienen dem gesamten Grundstück und erfüllen damit einen dauernden Zweck. Daher ist es nicht möglich – wie beim gewöhnlichen Miteigentum – über diese Grundstücksteile separat zu verfügen.

Als Miteigentümer haben Sie das Recht, Ihren Miteigentumsanteil:

• zu veräussern
• zu verschenken
• zu verpfänden

Bei Miteigentum am Haus und Miteigentum am Grundstück sind die einzelnen Miteigentümer in der Regel hinsichtlich ihrer Nutzung nicht eingeschränkt. So bezieht sich das Miteigentum am Haus meist nicht auf bestimmte Räume. Anders kann es beim Miteigentum an einer Wohnung sein. Beim Stockwerkeigentum bezieht sich das Nutzungsrecht in diesem Falle nur auf eine bestimmte Wohneinheit.

Neben den Rechten ergeben sich durch das Miteigentum auch Pflichten. Nennenswert sind hier insbesondere Kosten, wie beispielsweise:

• Verwaltungskosten für gemeinsame Anlagen, wie etwa eine Tiefgarage
• Aufwendungen für erforderliche bauliche Massnahmen

Als Miteigentümer müssen Sie für notwendige bauliche Massnahmen aufkommen, wenn die Mehrheit der Miteigentümer-Gemeinschaft darüber entscheidet. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie von dieser Massnahme profitieren oder nicht. Alle Miteigentümer sind dazu verpflichtet, sich am Unterhalt von Aussen- und Innenanlagen zu beteiligen, selbst wenn sie diese nicht selbst nutzen.

• Gesamteigentum: Für diese Eigentumsform ist es erforderlich, dass die Eigentümer der Immobilie durch einen Vertrag bzw. eine Gesetzesvorschrift miteinander verbunden sind. Ehegatten können durch einen Ehevertrag das Gesamteigentum an einer Liegenschaft regeln. Ein weiteres Praxisbeispiel ist die Erbengemeinschaft, bei der alle Erben gemeinsam Eigentümer der geerbten Immobilie werden. Nachteil von Gesamteigentum ist, dass die Eigentümer nicht frei über ihren Anteil verfügen können. Soll die Immobilie verkauft werden, müssen alle beteiligten Personen zustimmen.
• Alleineigentum: Wenn Sie eine Liegenschaft als Alleineigentümer besitzen, können Sie selbst ohne Mitspracherecht durch andere frei über die Immobilie verfügen. Neben den Rechten kommen auch die Pflichten – wie die Zahlung von Steuern – auf Sie allein zu.
• Stockwerkeigentum: Dabei handelt es sich um eine Sonderform von Miteigentum, für das spezielle gesetzliche Vorschriften gelten. Stockwerkeigentum ermöglicht es, Eigentumswohnungen in einem Wohnhaus den einzelnen Eigentümern zuzuordnen. Die Stockwerkeigentümer sind zwar Teil einer Gemeinschaft, können jedoch über ihren räumlich abgegrenzten Eigentumsanteil allein verfügen.

Ein Miteigentümer kann seinen Miteigentumsanteil veräussern, vererben oder verschenken. Die Eigentumsübertragung muss wie auch bei gewöhnlichen Handänderungen im Grundbuch vermerkt werden. Eine Übertragung ist ausserdem durch die Änderung der Miteigentumsquoten möglich. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Aufteilung von 50/50 zu 25/75 geändert wird.

Gemäss den Bestimmungen des Art. 650 Abs. 1 ZGB haben Sie als Miteigentümer einen Anspruch darauf, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Gegen die Aufhebung sprechen nur einige gesetzlich definierte Gründe, etwa wenn es sich um Stockwerkeigentum (Miteigentum an einer Wohnung) handelt. Die Miteigentümer können jedoch eine Vereinbarung treffen, die eine Aufhebung für maximal 50 Jahre ausschliesst.

Das Miteigentum lässt sich auf folgende Weise aufheben:

• durch körperliche Teilung, beispielsweise wenn ein Baugrundstück in zwei Parzellen unterteilt wird
• durch freihändigen Verkauf
• durch eine Versteigerung
• durch Eigentumsübertragung des Miteigentumsanteils an andere Miteigentümer

Können sich die Miteigentümer nicht darauf einigen, das Miteigentum aufzuheben, bleibt nur noch der Weg über die Teilungsklage. Durch richterliche Anordnung wird das Miteigentum in diesem Fall bei einer Versteigerung angeboten. Wenn der Beklagte die Liegenschaft selbst kaufen möchte, so erfolgt die Versteigerung unter den Miteigentümern. Besteht seitens des Beklagten hingegen kein Interesse daran, kommt die Immobilie bei einer öffentlichen Versteigerung unter den Hammer.

Wichtig zu wissen ist, dass bei Miteigentum ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB besteht. Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkauft, haben die anderen Miteigentümer demnach Vorrang. Die Miteigentümer können dieses gesetzliche Vorkaufsrecht auch aufheben oder abändern. Dazu ist eine öffentlich zu beurkundende Vereinbarung aller Miteigentümer erforderlich. Zudem empfiehlt es sich, die Abänderung oder Aufhebung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Bei einer Scheidung (siehe Scheidung & Haus) gibt es mehrere Möglichkeiten:

• die Eheleute können ihre Miteigentumsanteile verkaufen und den Erlös aufteilen oder
• einer der Ehepartner übernimmt den anderen Miteigentumsanteil und zahlt den geschiedenen Ehepartner dafür aus oder
• beide Ehepartner behalten ihre Miteigentumsteile, wobei nur einer Person das Nutzungsrecht zugesprochen wird

Besitzen die Ehepartner die Liegenschaft mit ihrem Anteil jeweils zur Hälfte, so wird auch der Gewinn bei der Veräusserung hälftig aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wie viel jeder Partner zur Finanzierung der Immobilie beigetragen hat. Ebenso verhält es sich, wenn die Immobilie nur mit einem Verlust verkauft werden kann. In diesem Fall müssen beide Ehepartner den Wertverlust zur Hälfte tragen.

Ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft – sofern es sich nicht um Stockwerkeigentum handelt – ist einzeln nur schwer verkäuflich. Während sich räumlich abgegrenzte Wohneinheiten im Miteigentum einfach anbieten lassen, wird sich wohl kaum ein Käufer für den Bruchteil von 50 Prozent an einem Einfamilienhaus interessieren. Ein Immobilienverkauf ist daher meist nur an die anderen Miteigentümer möglich. Dabei müssen Sie allerdings sehr wahrscheinlich Abstriche beim Marktpreis machen. Oftmals sinnvoller ist es daher, eine Aufhebung des Miteigentums zu verlangen.