Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Zertifizierte Sicherheit von immoverkauf24 durch comodo.com
  1. immoverkauf24immoverkauf24 Startseite
  2. Immobilienbewertung

Kostenlose Immobilienbewertung: Ihre Immobilie schätzen lassen

Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kein Problem: Unser Immobilienpartner in Ihrer Region bewertet Ihre Immobilie und ermittelt den aktuellen Verkehrswert. Sie erhalten damit eine fundierte Einschätzung über den am Markt erzielbaren Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Ausserdem zeigen wir Ihnen, worauf Sie bei der Wertermittlung Ihrer Liegenschaft achten sollten und welche unterschiedlichen Verfahren es gibt, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie herauszufinden.

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, unterstützen wir Sie mit einer professionellen Immobilienbewertung durch unsere Experten - kostenlos und ohne jede Verpflichtung für Sie! Möchten Sie diesen Service in Anspruch nehmen? Füllen Sie einfach das Formular am Ende der Seite aus und unsere Experten melden sich zwecks Terminabsprache bei Ihnen. Ausserdem erhalten Sie in diesem Ratgeber Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung.

1. Wann und wofür braucht man eine Immobilienbewertung?

Beim Kauf und Verkauf von Wohneigentum ist viel Geld im Spiel. Als Verkäufer möchten Sie Ihre Liegenschaft zu einem möglichst guten Preis verkaufen. Doch wie viel ist das Haus wert, für welchen Preis lässt sich die Wohnung verkaufen und wie sind die aktuellen Grundstückspreise? Die Immobilienbewertung ist Expertensache. Bei einer eigenen Bewertung besteht das Risiko, den Marktwert völlig zu überschätzen. Ein zu hoch angesetzter Preis kann Kaufinteressenten verschrecken und die Immobilie wird so zum Ladenhüter. Bei einem zu niedrigen Verkaufspreis würden Sie als Verkäufer hingegen Geld verschenken. Die professionelle Immobilienbewertung bietet Ihnen vielerlei Vorteile:

  • Jede Immobilie ist anders und der jeweilige Marktpreis hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Nur wer sich auf dem Immobilienmarkt vor Ort auskennt, kann den Wert der Immobilie richtig bewerten.
  • Gerade in ländlichen Regionen gibt es häufig nur wenige Transaktionen, anhand derer sich der Wert einer Immobilie ableiten lässt. Neben Marktkenntnis bedarf es Erfahrung und Expertise in den unterschiedlichen Bewertungsmethoden.
  • Eigentümer schätzen den Marktwert ihrer Immobilie oftmals zu hoch ein, da sie emotional mit ihrem Objekt verbunden sind. Eine Selbstschätzung kommt daher nur selten zu einem objektiven Ergebnis.
  • Der Immobilienmarkt ist stetig in Bewegung und die Immobilienpreise in der Schweiz ändern sich. Wertsteigerungen bzw. -verluste lassen sich nur durch eine Schätzung feststellen.

Ohne eine professionelle Bewertung durch einen Experten ist es für Eigentümer nicht möglich, den Wert realistisch einzuschätzen. Der erfahrene Schätzer ermittelt den aktuellen Verkehrswert, an dem Sie sich bei Ihrem Vorhaben orientieren können. Wichtig ist der Verkehrswert etwa für die Vermarktung oder wenn es um die Aufteilung von Vermögenswerten geht.

2. Welche Faktoren wirken sich auf die Immobilienbewertung aus?

Immobilienbewertung

Die Lage – kaum ein anderes Kriterium ist, neben Angebot und Nachfrage, bei der Immobilienbewertung so wichtig wie der Standortfaktor: Die Aussicht, Nachbarschaft, Erschliessung, Besonnung und Lärmbelastung, der Steuerfuss sowie die Auflagen im Zonenplan (Ausnützungsziffer) beeinflussen den Verkaufspreis massgeblich. Während Sie für ein Haus in einer weniger gefragten Region noch moderate Preise zahlen, kostet ein vergleichbares Objekt in Städten wie Zürich ein Vielfaches. Neben der Lage berücksichtigen professionelle Schätzer zudem eine Reihe weiterer Faktoren für die Bewertung von Immobilien:

  • Infrastruktur
  • Zustand
  • Bauqualität
  • Ausstattung
  • Baujahr
  • Wohnfläche und Grundstücksfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Grundriss
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Sanierungsbedarf
  • Energiekennzahlen aus dem GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone)
  • Ggfs. Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
  • Angebot- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt

Tipp von immoverkauf24:

Als Verkäufer haben Sie die Möglichkeit, einige der wertbestimmenden Kriterien zu beeinflussen. Mit einem Pinsel und etwas Farbe oder dem Einbau einer neuen Heizung können Sie Ihr Haus in Schuss bringen und dadurch die Verkaufschancen steigern. Weitere Hinweise bietet Ihnen der Ratgeber «25 Praxistipps zum Immobilienverkauf».

3. Welche Gründe gibt es für eine Immobilienbewertung?

Unerlässlich ist die professionelle Immobilienschätzung vor allem für die folgenden Situationen:

  • Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu verkaufen.
  • Bei einer Scheidung, um die Vermögenswerte unter den Ehepartnern aufzuteilen.
  • Wenn Sie zu einer Erbengemeinschaft gehören und jeder Erbe seinen Erbanteil an der Liegenschaft erhalten soll.
  • Wenn Sie sich dafür interessieren, wie viel Ihre Liegenschaft mittlerweile wert ist
  • Wenn das Steueramt eine Vermögensaufstellung verlangt oder weil der Wert der Immobilie in einem Gerichtsverfahren relevant ist.

4. Welche Tipps gibt es für den Eigentümer zur Immobilienschätzung?

1. Versuchen Sie, emotional Abstand zu nehmen von Ihrem Objekt: Denken Sie nicht zu viel darüber nach, wie viel Geld und Arbeit Sie in Ihre Immobilie gesteckt haben. Das Haus ist nur so viel wert, wie interessierte Käufer aktuell dafür zahlen würden.

2. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen, die für die Schätzung relevant sein könnten. Dazu gehören unter anderem Baupläne, Mietverträge bei vermieteten Immobilien sowie das Reglement bei Stockwerkeigentum.

3. Kontaktieren Sie einen qualifizierten Experten für Wertgutachten in Ihrer Region.

4. Holen Sie mehrere Offerten von Schätzern ein und vergleichen Sie die Preise und Bewertungsmethoden.

5. Wie werden die verschiedenen Objektarten geschätzt?

Bei der Bewertung der verschiedenen Objektarten sind folgende Besonderheiten zu beachten:

  • Haus schätzen: Bei Häusern wird der Wert vom Gebäude selbst und vom Grundstück bestimmt. Abhängig von der Bewertungsmethode werden diese beiden Werte separat ermittelt.
  • Grundstück schätzen: Bei der Bewertung von Grundstücken bestimmt sich der Wert vorwiegend danach, ob das Land bebaubar und bereits erschlossen ist.
  • Wohnung schätzen: Relevante Informationen für die Immobilienschätzung sind hier der Erneuerungsfond und der Zustand des gesamten Gebäudes.
  • Mehrfamilienhaus schätzen: Mehrfamilienhäuser sind meist Renditeobjekte, bei denen die künftig erzielbaren Mieterträge eine Rolle spielen.
  • Vermietete Immobilie schätzen: Neben den Mieteinnahmen sind bei der Bewertung auch die Ausgaben zu prüfen. Können die Einkünfte die Kosten kaum decken, fällt auch der Schätzwert niedrig aus.

6. Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Die vermietete Wohnung, das selbstgenutzte Einfamilienhaus oder die Gewerbeimmobilie – all diese Immobilienarten weisen ganz unterschiedliche Merkmale auf. Um zu einem verlässlichen Marktwert zu gelangen, muss der Schätzer daher bei der Immobilienbewertung die jeweils passende Methode einsetzen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick zu den in der Praxis häufig eingesetzten Schätzverfahren für Immobilien.

Die Verfahren zur Immobilienbewertung im Überblick:

Verfahren Merkmale Vorteile Geeignet für Immobilienart
Realwertmethode Diese Methode ermittelt den Realwert (Substanz- bzw. Sachwert), der sich aus dem Landwert für das Grundstück und dem Zeitwert für das Objekt zusammensetzt. Der ermittelte Marktpreis lässt sich bei dieser Methode gut nachvollziehen. Vorteilhaft ist ausserdem, dass Grundstückswert und Gebäudewert separat betrachtet werden. Selbstgenutzte Immobilien, historische Gebäude, Gewerbe- und Industrieobjekte
Weniger geeignet für: ertragsorientierte Immobilien
Ertragswertmethode Dieses Verfahren betrachtet die Einkünfte, die mit der Vermietung bzw. Verpachtung der Immobilie erzielt werden. Bei der Berechnung wird ausserdem der Kapitalisierungssatz herangezogen, der die objekt- und lagespezifischen Risiken sowie die Aufwendungen widerspiegelt. Für die Berechnung des Ertragswerts werden im Vergleich zur Discounted Cashflow Methode weniger Daten benötigt. Der ermittelte Marktpreis ist leicht nachvollziehbar und prüfbar.

Renditeimmobilien wie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt

Weniger geeignet für: nicht ertragsorientierte Immobilien

Hedonistische Methode Diese Bewertungsmethode beruht auf dem Vergleichswertverfahren und gewinnt bei der Immobilienschätzung zunehmend an Bedeutung. Der Schätzer bewertet die Liegenschaft auf der Basis aktueller Transaktionen vergleichbarer Objekte. Die hedonistische Schätzung liefert ein schnelles Ergebnis und lässt sich für Immobilien in der ganzen Schweiz verwenden. Da das Bewertungsverfahren statistische Daten nutzt, lassen sich Marktnähe und Objektivität gewährleisten.

Standardobjekte wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

Weniger geeignet für: Spezialobjekte wie Bauernhöfe und Luxusimmobilien

Discounted Cashflow Methode (DCF) Dabei handelt es sich um ein international anerkanntes Verfahren, dass – ähnlich der Ertragswertmethode – dynamisch die Geldströme und einen objektbezogenen Diskontsatz betrachtet. Das Verfahren bietet eine höhere Transparenz und ist flexibel einsetzbar. Da es international zur Anwendung kommt, geniesst es eine hohe Akzeptanz bei institutionellen Investoren.

Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, Büros und Hotels

Weniger geeignet für: nicht ertragsorientierte Immobilien

Mithilfe der geeigneten Bewertungsmethode kann der Schätzer den Verkehrswert der Liegenschaft bestimmen. Abzugrenzen vom Verkehrswert sind zweckgebundene Werte, die beispielsweise für eine Hypothek oder für die Besteuerung ermittelt werden:

  • Amtlicher Wert: Dabei handelt es sich um den Vermögenssteuerwert, der unter anderem der Berechnung der Liegenschaftssteuer dient. Die amtliche Schätzung wird von einem kantonalen Schätzer durchgeführt und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert.
  • Belehnungswert: Dieser Wert wird von den Banken bei der Vergabe von Hypotheken herangezogen. Da die Banken nur ein niedriges Risiko eingehen und daher das Niederstwertprinzip anwenden, ist der Belehnungswert mitunter niedriger als der tatsächliche Marktwert.
  • Gebäudeversicherungswert: Beim Abschluss einer Versicherung für Ihr Haus verwendet die Versicherung den Wert des Gebäudes ohne das Grundstück. Die Gebäudeversicherungssumme wird im Rahmen einer Gebäudeschätzung durch einen Experten festgelegt.

7. Wie unterscheidet sich die Expertenschätzung von der hedonistischen Bewertung?

Immobilie schätzen

Auf der Basis von Transaktionspreisen ähnlicher Objekte liefert Ihnen die hedonistische Schätzung schnell und einfach den Wert Ihrer Liegenschaft. Sie geben die Daten zu Ihrem Objekt in ein Online-Formular ein und erhalten innert kurzer Zeit ein Ergebnis. In den meisten Fällen lässt sich der Verkehrswert mit diesem Verfahren ziemlich genau ermitteln. Schwachpunkt dieser Methode ist jedoch, dass Besonderheiten und spezifische Merkmale der Liegenschaft nur teilweise in die Bewertung einfliessen.

Soll der Verkehrswert ganz präzise bestimmt werden, empfiehlt sich die Schätzung von Haus und Grundstück bzw. Wohnung durch einen Bewertungsexperten. Der Gutachter besichtigt die Immobilie und schaut sich weitere Dokumente wie Baupläne und den Katasterplan an.

Tipp von immoverkauf24:

Wählen Sie als Fachmann einen Makler aus Ihrer Region, der den Immobilienmarkt vor Ort gut kennt und Ihre Immobilie verlässlich bewerten kann.

8. Wie wird Stockwerkeigentum bewertet?

Die Immobilienschätzung bei Stockwerkeigentum gestaltet sich um einiges komplexer. Neben der Wohneinheit selbst muss der Schätzer ausserdem die gemeinschaftlich genutzten Räume sowie die Flächen mit Sonderrecht berücksichtigen. Zu den Gebäudeteilen, die der Sondernutzung unterliegen, gehören beispielsweise Kellerabteile und Garagen.

Zur Bewertung von Stockwerkeigentum zieht der Gutachter zudem die folgenden Unterlagen heran:

  • Begründungsurkunde
  • Reglement der Gemeinschaft
  • Anteil des Stockwerkeigentümers am Erneuerungsfond
  • Wertquotenberechnung
  • Letzte Nebenkostenabrechnung
  • Protokolle der letzten Versammlungen

9. Wie geht es nach der Immobilienschätzung weiter?

Mit der Immobilienbewertung in der Hand haben Sie eine gute Vorstellung davon, für welchen Preis Sie Ihr Haus anbieten können. Der ermittelte Verkehrswert sollte allerdings als rechnerischer Wert verstanden werden – abhängig von der Nachfrage kann Ihre Liegenschaft beim Verkauf durchaus mehr oder auch weniger erzielen. Gerade bei Liebhaberobjekten und Luxusimmobilien gibt das Verkehrswertgutachten nur einen Anhaltspunkt. Verkaufen lässt sich die Liegenschaft für den Preis, den der Höchstbietende bereit ist zu zahlen. Der Makler vor Ort kennt den lokalen Immobilienmarkt und unterstützt Sie bei der Preisfindung.

Verkehrswert gleich Marktwert

Bei einer Immobilienschätzung wird der Verkehrswert ermittelt, unabhängig vom Verfahren. Das ist der Marktwert, also der Preis, für den Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einer Genauigkeit von plus oder minus 10 Prozent wahrscheinlich verkaufen können. Einen richtigen Preis gibt es nicht, weil jede Immobilie letztlich so viel wert ist, wie der Käufer dafür bezahlen will. Immobilienpreise sind Verhandlungssache. Mit einer Immobilienbewertung in der Hand wissen Sie aber, wie viel angemessen ist und für wie viel Sie Ihre Immobilie ausschreiben können.

10. Kostenlose Immobilienbewertung von immoverkauf24 – der Ablauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, übernehmen wir die professionalle Bewertung Ihrer Liegenschaft kostenlos für Sie. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus - auf Basis Ihrer Angaben wählen wir einen geeigneten Experten aus, der schon häufiger vergleichbare Immobilien an Ihrem Wohnort bewertet und verkauft hat. In Abstimmung mit Ihnen wird dieser Experte einen Termin vereinbaren, um Ihre Immobilie umfassend bewerten zu können. Er wird sämtliche Objektunterlagen studieren, sich Ihre Immobilie anschauen und mit ähnlichen Objekten vergleichen. Auf der Basis seiner Bewertung und der Marktlage wird er einen Verkehrswert beziehungsweise eine Verkehrswertspanne berechnen. Dank unserer Immobilienbewertung wissen Sie dann, welcher Verkaufspreis für Ihr Objekt realistisch ist. So steigern Sie Ihre Chance, Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht unter Wert zu verkaufen.

Kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung erhalten - Einfach Formular ausfüllen.

Angaben zur Immobilie

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Punkten (71 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)