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Gewerbe vermieten: worauf Vermieter achten sollten

Die Vermietung von Gewerbeobjekten bietet gute Renditechancen. Doch was macht eine Gewerbeimmobilie rentabel? Erfahren Sie hier, wie Sie bei der Vermietung vorgehen sollten und welche rechtlichen Besonderheiten zu beachten sind.

1. Gewerbe vermieten: die wichtigsten Tipps kurz zusammengefasst

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen lässt das Mietrecht mehr Gestaltungsspielraum als beim Mietvertrag zu. Die wesentlichen Unterschiede zu Mietverträgen für Wohnräume sind in den folgenden Tipps zusammengefasst:

  1. Vereinbaren Sie im vermieterfreundlichen Mietvertrag eine Mietkaution. Die Höhe des Mietzinsdepots ist bei Gewerbe nicht auf eine Höchstgrenze beschränkt, angemessen sind aber in der Regel sechs Monatsmieten.
  2. In einen befristeten Gewerbemietvertrag gehört unbedingt eine Klausel für Mietzinsanpassungen (Staffelmiete, Indexmiete oder Umsatzmiete).
  3. Wenn der Mieter in Zahlungsrückstand gerät, kann der Vermieter das Mobiliar, Waren oder Geräte vom Mieter einbehalten.
  4. Unbefristete Gewerbemietverträge lassen sich unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine kündigen.
  5. Gewerbeobjekte verkaufen sich besser, wenn die Räume vermietet sind.

2. Welche Steuern fallen bei der Vermietung von Gewerbe an?

Mieteinnahmen sind in der Schweiz im Rahmen der jährlichen Steuererklärung zu versteuern. Die Einnahmen aus der Vermietung gehören zu den Einkünften, die der Einkommensteuer unterliegen. Daher müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern, selbst wenn Sie privat Gewerbeimmobilien vermieten. Als Vermieter haben Sie aber den Vorteil, dass sich verschiedene Kosten von der Steuer absetzen lassen. Darunter fallen

  • Kosten für die Verwaltung durch Dritte
  • Liegenschaftssteuer
  • Aufwendungen für werterhaltende Renovationen
  • Versicherungsprämien
  • Schuldzinsen für die Hypothek
  • Investitionen in die Energieeffizienz des Gebäudes (energetische Sanierungen)

3. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt die Vermietung von Gewerbe?

Die gesetzlichen Regelungen für die Gewerbevermietung finden sich hauptsächlich im Obligationenrecht (OR). Zu den wichtigsten Bestimmungen gehören die folgenden Artikel:

  • Gemäss Art. 253a OR gelten die Bestimmungen über die Miete auch für Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit den Geschäftsräumen überlässt. Ist z. B. die Gewerbefläche mit einer Teeküche und einer Werkstatt ausgestattet, so beziehen sich die mietrechtlichen Bestimmungen auch auf diese Sachen.
  • Gemäss Art. 257b OR gehören zu den in der Nebenkostenabrechnung verrechenbaren Nebenkosten nur die tatsächlichen Aufwendungen, die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen.
  • Gemäss Art. 257e OR muss die Mietkaution auf ein Sperrkonto angelegt werden, das auf den Namen des Mieters lautet.
  • Gemäss Art. 257f OR kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser vorsätzlich der Mietsache schweren Schaden zufügt.
  • Gemäss Art. 266d OR lassen sich unbefristete Gewerbemietverträge mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen. Wenn kein Ortsgebrauch vorliegt, dann ist der Mietvertrag auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündbar.

4. Welche Laufzeiten haben Gewerbemietverträge?

Zahlungsverzug

Gewerbemietverträge sind für gewöhnlich auf eine bestimmte Mietdauer befristet. Feste Laufzeiten bieten Gewerbetreibenden mehr Planungssicherheit, da das Geschäft oftmals standortgebunden ist und der Mieter häufig hohe Investitionen für den Ausbau tätigt. Einen befristeten Mietvertrag kann der Vermieter nur in gewissen Ausnahmefällen vor Fristablauf kündigen. So muss der Mieter nicht befürchten, dass der Vertrag während der Laufzeit vorzeitig endet. Nur wenn sich der Mieter nicht an den Vertrag hält, kann der Vermieter den Mieter kündigen. Typische Kündigungsgründe bei einer Kündigung durch den Vermieter sind Zahlungsverzug (Art. 257d OR) oder ein Verstoss gegen die Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR).

In der Schweiz ist bei Gewerbemietverträgen eine befristete Laufzeit von fünf Jahren üblich. Die Vertragsparteien können die Laufzeit aber nach eigenem Ermessen verhandeln und im Mietvertrag festlegen. Noch mehr Flexibilität erhält der Mieter durch ein einmaliges Kündigungsrecht nach z. B. zwei Jahren und eine Option auf Verlängerung.

Während der Vertragsdauer kann es vorkommen, dass der Mieter seinen Gewerbebetrieb aufgibt oder die Räumlichkeiten wechselt. Das Mietrecht legt dem Gewerbemieter an dieser Stelle keine Steine in den Weg, sondern eröffnet zwei verschiedene Möglichkeiten. Wenn der Mieter vor Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte, kann er einen Nachmieter stellen oder gemäss Art. 263 OR den Mietvertrag auf einen Dritten übertragen.

5. Wie lässt sich der Mietpreis für Gewerberäume bestimmen?

Wenn Sie Gewerberäume vermieten, können Sie den Mietzins frei festlegen. Das Mietrecht räumt dem Mieter aber einen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gemäss Art. 253b OR ein. Missbräuchlich ist der Mietpreis, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erwirtschaftet.

Welcher Mietpreis angemessen ist, richtet sich in erster Linie nach der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Ausstattung und weiteren Kriterien. Wenn Sie die orts- und quartierüblichen Mietpreise herausfinden möchten, können Sie in Vermietungsanzeigen nachschauen und einen Makler vor Ort im Rat bitten.

6. Wie lässt sich ein Gewerbe besser verkaufen – mit oder ohne Mieter?

Gewerbe verkaufen Ladenstrasse

Wohneigentum verkauft sich besser ohne Mieter, da die neuen Käufer die Liegenschaft meist selbst nutzen und direkt einziehen wollen. Anders verhält es sich bei Gewerbeobjekten. Käufer gewerblicher Immobilien sind in vielen Fällen finanzstarke Kapitalanleger, die auf eine gute Rendite bei Immobilien aus sind. Eine vermietete Gewerbeimmobilie, möglichst mit langer Vertragslaufzeit, sichert dem Eigentümer langfristige Mieteinnahmen. Das Leerstandsrisiko ist bei Gewerbe generell etwas höher als bei Wohnungen. Daher suchen sich Investoren eher die Objekte aus, die voll vermietet sind. Ein hoher Vermietungsstand und regelmässige Geldeingänge wirken sich positiv auf den Wert von Gewerbeobjekten aus. Eine gewerbliche Liegenschaft, die bereits seit geraumer Zeit leer steht, erzielt dagegen einen niedrigeren Verkaufspreis.

7. Ist die Eigenbedarfskündigung möglich bei Gewerbemietverträgen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei Gewerberäumen seltener anzutreffen als bei Wohneigentum. Die Möglichkeit haben Eigentümer aber schon, und zwar bei einem Immobilienverkauf. Gemäss Art. 261 OR kann der neue Eigentümer davon Gebrauch machen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte anmeldet.

Hinweis von immoverkauf24:

Kündigt der neue Eigentümer einer Gewerbeimmobilie dem Mieter wegen Eigenbedarfs vorzeitig, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Für den Schaden, der dem Mieter aus der Kündigung entsteht, muss aber der bisherige Vermieter haften.

8. Welche Mieterhöhungen sind möglich bei der Vermietung von Gewerbe?

Als Vermieter möchten Sie wissen, wie sich Mietzinserhöhungen bei Gewerberäumen durchsetzen lassen. Dabei kommt es zunächst darauf an, ob es sich um einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt:

  • Bei unbefristeten Mietverträgen ohne feste Laufzeit können Sie den Mietzins gemäss Art. 269d OR auf den nächstmöglichen Kündigungstermin anpassen. Das Schreiben mit der Mietzinsanpassung müssen Sie dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen und dazu das amtlich genehmigte Formular für Ihren Kanton verwenden. Das Formular erhalten Sie bei der örtlichen Schlichtungsbehörde.
  • Bei befristeten Mietverträgen lässt sich der Mietzins nur anpassen, wenn Sie im vermieterfreundlichen Mietvertrag eine Klausel dazu aufgenommen haben.

Für die Mietzinsanpassung bei Gewerbemietverträgen bieten sich mehrere Möglichkeiten an:

  • Staffelmiete: Bei einer Mietzinsstaffelung erhöht sich der Mietzins stufenweise, wobei die Erhöhung nur einmal jährlich möglich ist. Beispielsweise zahlt der Mieter im ersten Jahr 600 Franken im Monat, im darauffolgenden Jahr erhöht sich die Miete auf 700 Franken monatlich und im dritten Jahr auf 800 Franken monatlich. Voraussetzung für die Staffelmiete ist gemäss Art. 269c OR, dass der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens drei Jahren abgeschlossen wird.
  • Indexmiete: Wenn Sie eine Indexklausel im Mietvertrag vereinbaren, lässt sich der Mietzins entsprechend der statistisch erhobenen Wertziffer anpassen. Ein Mietvertrag mit Indexmiete muss gemäss Art. 269b OR für eine Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen werden.
  • Umsatzmiete: Der Vermieter kann sich durch eine Regelung im Mietvertrag auch an den Umsätzen des Gewerbes beteiligen lassen. Mieter und Vermieter sollten sich auf eine branchenübliche Vereinbarung einigen, da beispielsweise ein Hotel andere Umsätze erwirtschaftet als ein Restaurant oder ein Café.

9. Wer bezahlt die Maklerprovision bei der Gewerbevermietung?

Wie auch bei der Vermietung von Wohnräumen ist es in der Schweiz bei der Gewerbevermietung üblich, dass der Eigentümer die Maklerprovision übernimmt. Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Makler damit beauftragt, ein passendes Gewerbeobjekt zu finden. Dann kann der Makler für den Suchauftrag ein Honorar verlangen.

10. Worauf ist zu achten, wenn Sie Gewerbe vermieten?

Maklerempfehlung

Die Herausforderung bei der Vermietung von Gewerbe besteht vor allem in den spezifischen Anforderungen von Gewerbemietern. Eine Anwaltskanzlei stellt ganz andere Ansprüche an die Räumlichkeiten als ein Callcenter oder eine Arztpraxis. Daher ist es üblich, dass Gewerbeobjekte vor dem Einzug erst einmal umgebaut werden müssen. Teilweise übernehmen die Mieter den Ausbau selbst. In vielen Fällen ist es aber üblich, dass der Vermieter die Kosten vorstreckt und später auf den Mietzins umlegt. Bei dem im Inserat angegebenen Mietzins handelt es sich daher um den Mietpreis im Rohbauzustand.

11. Wie aufwendig ist die Vermietung von Gewerbe?

Die Vermietung von Gewerbe ist meist mit wesentlich mehr Aufwand verbunden als die Wohnungsvermietung. Es dauert seine Zeit, bis der richtige Mieter für das Objekt gefunden ist. Dann geht es an die Vertragsverhandlungen, bei denen die Vertragsparteien viele Regelungen frei vereinbaren können. Ein Immobilienmakler für Vermietung nimmt Ihnen den Grossteil der Arbeit ab und sorgt dafür, dass Sie Fehler bei der Vertragsgestaltung und bei der Übergabe der Räume vermeiden. Der Makler kümmert sich um die Inserate, führt Besichtigungen durch, beantwortet die Fragen von Mietinteressenten und nimmt eine sorgfältige Mieterauswahl vor. In rechtlichen Belangen profitieren Sie zudem von der Fachkompetenz und Erfahrung des Vermietungsprofis.

Bitte kontaktieren Sie mich für eine kostenlose & unverbindliche Empfehlung eines Maklers für die Vermietung aus meiner Region.

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