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Maklerprovision – Immobilienrecht einfach erklärt

Beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie ist in den meisten Fällen die Zahlung der Maklerprovision verpflichtend. Die rechtliche Grundlage für den Mäklervertrag findet sich im Obligationenrecht. Dieser Ratgeber informiert Sie über die wichtigsten Regeln und beantwortet die sieben meist gestellten Fragen zum Thema Maklerprovision.

1. Wann darf der Makler eine Provision verlangen?

Ein Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber kann schriftlich oder auch mündlich zustande kommen. Wird das Objekt erfolgreich veräussert, ist der Verkäufer oder Käufer zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet. Der Provisionsanspruch kann sich durch:

  • Zuführungsmäkelei (Makler bringt Interessenten und Verkäufer miteinander in Kontakt),
  • Vermittlungsmäkelei (Makler nimmt an Vertragsverhandlungen teil) oder
  • Nachweismäkelei (Makler benennt Interessenten oder Objekt) ergeben.

Zusammengefasst bedeutet dies: Wenn der Makler massgeblich für den Vertragsabschluss verantwortlich ist, darf er seine Provision verlangen. In der Praxis hat es sich bewährt, einen schriftlichen Maklervertrag abzuschliessen, der die Höhe und Fälligkeit der Zahlung festlegt. Bei der Anmietung einer Wohnung verlangen Makler meist eine Registrierungsgebühr. Findet der Makler eine passende Wohnung, hat der neue Mieter eine Maklerprovision zu zahlen. Diese beträgt in der Regel eine Monatsmiete.

2. Wer leistet die Maklerprovision – Verkäufer oder Käufer?

Maklerprovision

Der Makler kann seine Courtage abhängig von der Vertragssituation vom Verkäufer oder Käufer einer Immobilie verlangen. Beauftragt ein Käufer den Makler mit der Suche nach einer Immobilie, muss er häufig im Erfolgsfall den Maklerlohn zahlen. Wer die Maklergebühr zahlt, richtet sich jedoch auch nach der Situation auf dem Immobilienmarkt und den lokalen Usanzen.

Mitunter wird die Maklerprovision von beiden Vertragsparteien anteilig zur Hälfte getragen. Gleiches gilt bei der Anmietung einer Wohnung. Ist diese als provisionspflichtig inseriert, muss der Mieter bei Vertragsabschluss die Maklergebühren leisten. In der Praxis ist dies jedoch seltener zu beobachten. Die meisten Wohnungen sind nicht provisionspflichtig für den Mieter und der Vermieter übernimmt die Gebühren.

Hinweis von immoverkauf24:

Vorsicht ist geboten bei Doppelmäkelei: Gemäss OR 415 kann der Makler in diesem Fall keinen Lohn für seine Tätigkeit verlangen. Dies liegt vor, wenn der Makler seine Provision sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer verlangt. Zulässig ist die Doppelmäkelei nur, wenn eine Nachweismäkelei vorliegt. Dies trifft zu, wenn der Makler beide Parteien über sein Doppelmandat informiert und keine Einwände bestehen.

3. Wie hoch darf die Maklerprovision ausfallen – welche Raten sind üblich?

Die Höhe der Maklerprovision ist Verhandlungssache – die Schweizer Rechtsprechung gibt hierfür keine festgelegten Raten vor. In der Praxis üblich sind Vereinbarungen zwischen 1 bis 5 %, abhängig von der zu vermittelnden Immobilie und dem Verkaufspreis. Dennoch gibt es gewisse Einschränkungen zur Provisionshöhe. Die Herabsetzung der Maklerprovision ist in Artikel 417 des Obligationenrechts geregelt. Wird die Provisionshöhe als unverhältnismässig angesehen, kann sie auf Antrag vom Richter herabgesetzt werden. Zusätzlich zu seiner Courtage kann der Makler einen Aufwendungsersatz für Reisekosten, Spesen, Werbekosten und weitere Ausgaben in Rechnung stellen. Diese Aufwendungen sollten genau im Vertrag festgelegt werden und sind, anders als die Provision, unabhängig vom Verkauf der Immobilie fällig.

Fallbeispiel: Makler und Verkäufer vereinbarten im Vertrag, dass ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatz für die Erstellung des Exposés zu zahlen ist. Die Immobilie wird schliesslich verkauft und der Makler ist nicht am Vertragsabschluss beteiligt. Er darf in diesem Fall jedoch seinen Aufwand geltend machen. Verlangt der Makler hingegen pauschal die Zahlung einer Gebühr, wenn der Verkäufer das Objekt selbst privat vermittelt, ist diese Vereinbarung unwirksam.

4. Ist die Provision verhandelbar? Tipps für Verkäufer

Maklercourtage

Wie zuvor erwähnt, können Makler und Auftraggeber die Höhe der Verkaufsprovision frei verhandeln. Von diesem Recht sollten Verkäufer Gebrauch machen. Tarifempfehlungen lassen sich von den örtlichen Berufsverbänden einholen. Generell lohnt es sich, mehrere Offerten bei verschiedenen Immobilienmaklern einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Unterschiede im Honorar ergeben sich auch abhängig vom Vertrag.

Hinweis von immoverkauf24:

Für einen exklusiven Mäklervertrag gelten häufig etwas geringere Raten. Dieser setzt voraus, dass kein weiterer Makler mit der Suche beauftragt wird.

5. Anspruch auf Maklergebühren – lässt sich Provision legal umgehen?

Die simple Antwort auf diese Frage lautet: Nein!

Probleme können jedoch entstehen, wenn die Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss nicht als kausal angesehen werden kann. Dies kann auf folgende Situationen zutreffen:

  • Der Makler kann im Streitfall nicht beweisen, welche Tätigkeiten zum Abschluss des Kaufvertrags geführt haben.
  • Ein befristeter Maklervertrag ist bereits abgelaufen und es besteht eine Unterbrechung der Kausalität.
  • Das Objekt wird unter der Preislimite verkauft.

Bei Verkäufern und Interessenten bestehen einige geläufige Irrtümer bei der Bestellung eines Maklers. Häufig wird versucht, die Courtage zu umgehen, indem das Objekt an eine nahestehende Person des vermittelten Interessenten verkauft wird. Solche und ähnliche Tricks entbinden den Verkäufer jedoch nicht von seiner Zahlungspflicht. Sämtliche Aktivitäten, die auf eine Vereitelung des Provisionsanspruchs abzielen, werden als Umgehungsgeschäfte bezeichnet. Sie sind dem Abschluss des Hauptvertrags gleichgestellt und der Makler hat Anspruch auf sein Honorar.

6. Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

Wann die Maklergebühren zu zahlen sind, wird im Vertrag geregelt. Dies tritt üblicherweise ein, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Mitunter kann für den Hauptvertrag eine bestimmte Form vorgeschrieben sein, beispielsweise wenn das Geschäft öffentlich zu beurkunden ist. In diesem Fall kann der Makler seine Provision erst verlangen, sobald diese Vorgabe erfüllt ist.

Hinweis von immoverkauf24:

Schliessen Verkäufer und Käufer lediglich einen Vorvertrag ab, ist keine Courtage geschuldet. Hierfür bedarf es einer gesonderten Abrede.

7. In welchen Fällen muss die Maklercourtage nicht bezahlt werden?

Maklervertrag kündigen

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber als unwirksam anzusehen. Verletzt der Makler seine Treuepflichten oder besteht eine unzulässige Doppelmäkelei, verwirkt er seinen Provisionsanspruch.

Beispiel: Ein Konflikt kann dazu führen, dass der Makler den Anspruch auf sein Honorar und den Aufwendungsersatz verliert. Dieser Fall liegt vor, wenn der Makler die Interessen des Käufers und die des Verkäufers vertritt. Die Doppeltätigkeit macht den Mäklervertrag unwirksam. Keine Auswirkung auf den Courtageanspruch besteht, wenn der Makler den Nachweis erbringt und nicht an den Verhandlungen beteiligt ist.

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