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  4. Grundbuch, Grundbuchauszug und Grundbuchamt

Grundbuch: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und benötigen dafür einen Grundbuchauszug? Erfahren Sie hier, welche Angaben im Grundbuch enthalten sind und welches Grundbuchamt für Sie zuständig ist.

1. Was ist das Grundbuch?

Definition: Das Grundbuch ist ein auf kantonaler Ebene organisiertes Register, das Auskunft über die Grundstücke mit ihren Rechtsverhältnissen gibt. Das amtlich geführte Register enthält Angaben zu bestehenden privatrechtlichen Rechten und Lasten eines Grundstücks.

Das Grundbuch ist nach der Grundbuchverordnung definiert als «öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen» und setzt sich aus den folgenden Teilen zusammen:

  • das Tagebuch (gibt Auskunft über die Grundbuchanmeldungen in chronologischer Reihenfolge)
  • das Hauptbuch (Gesamtheit aller Hauptbuchblätter)
  • die auf der amtlichen Vermessung beruhenden Pläne und Belege (beispielsweise Kaufvertrag für ein Grundstück)

Das Grundbuchwesen in der Schweiz ist auf kantonaler Ebene organisiert, ein gesamtschweizerisches Grundbuch existiert nicht. Jeder Kanton ist verantwortlich für die Einrichtung der Grundbuchämter und die Umschreibung der Grundbuchkreise. Der Aufbau des Grundbuchs erfolgt grundstücksbezogen. Für jedes Grundstück ist ein eigenes Hauptbuchblatt angelegt. Eine gute Ergänzung zum Grundbuch bietet der Internetdienst Cadastralinfo, der Ihnen verschiedene Informationen zu Grundstücken aus dem schweizerischen Katasterwesen online zur Verfügung stellt.

2. Welche Prinzipien sind für das Grundbuch von Bedeutung?

  • Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches gemäss Art. 973 ZGB: Dieses Prinzip bedeutet, dass die Angaben im Grundbuch verlässlich sind.
  • Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuches (= positive Rechtskraft des Grundbuches) gemäss Art. 970 ZGB: Alle Angaben zu einem Grundstück sind öffentlich einsehbar und daher kann man nicht behaupten, dass einem eine Grundbucheintragung nicht bekannt war.
  • Eintragungsprinzip für dingliche Rechte (=negative Rechtskraft des Grundbuches): Dingliche Rechte müssen im Grundbuch eingetragen sein, sonst gelten sie nicht (Art. 971 ZGB) und sie entstehen mit der Eintragung (Art. 972 ZGB). Ausnahmen dazu bilden Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil, bei denen das Eigentum am Grundstück bereits vor der Eintragung gültig ist (Art. 656 ZGB).
  • Antragsprinzip gemäss Artikel 963 ZGB: Damit beispielsweise ein neuer Eigentümer oder ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Verfügungsberechtigte dazu einen Antrag stellen.

3. Welche Informationen müssen im Grundbuch eingetragen werden?

Die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung dinglicher Rechte an Grundstücken erfolgt mit der Eintragung in das Grundbuch. In das Grundbuch werden die neuen Eigentümer bei Handänderungen (Immobilienverkauf, Haus erben, Schenkung) sowie Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen und Vormerkungen eingetragen. Detaillierte Informationen zu den einzelnen Angaben finden Sie unter Punkt 7.

Bei Ihrem Grundbuchamt können Sie ausserdem Auskunft zu nachbarrechtlichen Fragen erhalten. Beispielsweise informiert Sie das Grundbuchamt zu Grundstücksgrenzen, Eigentumsverhältnissen benachbarter Grundstücke und sogenannten prekaristischen Verhältnissen (beispielsweise Näherbaute).

4. Wer ist für die Grundbuchführung zuständig?

Für die Führung des Grundbuchs ist das Grundbuchamt des Kantons oder der Gemeinde zuständig. In einigen Kantonen führt nur ein Grundbuchamt das Register über die Grundstücke im gesamten Kanton. In anderen Kantonen sind mehrere Gemeinden in Grundbuchkreise zusammengefasst, die ihr eigenes Grundbuchamt haben. In den Kantonen Zürich und Winterthur sind mehrere Grundbuchämter zuständig. Für die Grundbuchführung kann anstelle eines eigenen Grundbuchamts auch ein Notariat zuständig sein, das gleichzeitig als Grundbuchamt eingesetzt ist.

5. Welche Leistungen erbringt das Grundbuchamt?

Grundbuchamt online

Die Grundbuchämter der Kantone sind für die folgenden Aufgaben verantwortlich:

  • die Führung des Grundbuches
  • die Beratung in sachen-, erb- und gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten
  • die Erarbeitung und öffentliche Beurkundung sämtlicher Grundstücksverträge (Eigentum, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Pfandrechte)
  • die öffentliche Beurkundung von Dokumenten
  • amtliche Beglaubigungen
  • Grundbuchauszüge
  • die Führung des kantonalen Schiffsregisters

Die Grundbuchkosten für die verschiedenen Eintragungen, Auskünfte und weitere Dienstleistungen finden sich im jeweiligen Grundbuchgebührentarif des Kantons. Der Grundbuchgebührentarif stützt sich auf Art. 954 ZGB. Die Höhe der Grundbuchkosten richtet sich nach der Art des Rechtsgeschäfts (z. B. Verkauf) und der Höhe des Wertes. Bei einem Hauskauf können die Grundbuchkosten beispielsweise anders ausfallen als bei einem Erbgang.

Zuständig ist das Grundbuchamt in Ihrem Kanton bzw. in Ihrer Gemeinde.

6. Was ist der Grundbuchauszug und wofür wird dieser benötigt?

Definition: Der Grundbuchauszug enthält alle wichtigen Angaben zu einem Grundstück und dient beim Hauskauf als Entscheidungsgrundlage. Vor der Vertragsunterzeichnung können sich Käufer durch Blick in den Grundbuchauszug über die Eigentumsverhältnisse sowie die Lasten, Rechte und Pflichten informieren, die beim Erwerb auf den neuen Eigentümer übergehen.

Auskunft zu öffentlichen Grundbucheinträgen bzw. einen öffentlichen Auszug aus dem Grundbuch erhält grundsätzlich jeder. Zu den öffentlichen Daten im Grundbuch gehören die folgenden Informationen:

  • Bezeichnung des Grundstücks und Grundstückbeschreibung (u.a. Katasterwert, Versicherungswert und Grösse der Gartenanlage)
  • Name und Identifikation des Eigentümers (u.a. Name, Geburtsdatum und Anschrift)
  • Eigentumsform und Erwerbsdatum (z. B. Miteigentum mit jeweiligem Anteil)
  • Dienstbarkeiten und Grundlasten (z. B. Nutzniessung und Wohnrecht sowie Wasserlieferungspflicht)
  • Anmerkungen (z. B. Begründung von Stockwerkeigentum vor Baubeginn, mit Ausnahmen, Art. 26 Abs. 1 lit. c GBV)

Einsicht in das Grundbuch und die Auszüge mit weiteren Angaben steht allerdings nur Personen zu, die ein rechtlich schutzwürdiges Interesse glaubhaft machen können. Ein rechtliches Interesse haben beispielsweise der Eigentümer des Grundstücks und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte (u.a. der Inhaber eines Wohnrechts). Der Grundbuchverwalter entscheidet, ob ein solches Interesse besteht. Einen vollständigen Grundbuchauszug erhalten Eigentümer, Dienstbarkeitsberechtigte und Grundpfandgläubiger.

7. Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

  • Grundstücksbeschrieb: Enthält Angaben zum Grundstück, wie den Katasterwert, den Versicherungswert des Grundstücks und die Grösse.

  • Eigentümer: Listet die Namen und Anschriften aller Eigentümer auf inklusive ihrer Miteigentumsanteile und dem Erwerbsdatum.

  • Anmerkungen: Informiert zu allen angemerkten Rechtsverhältnissen, wie beispielsweise öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.

  • Vormerkungen: Gängige Beispiele für Vormerkungen sind Vorkaufsrechte (private Vormerkungen), Pfändung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt (Verfügungsbeschränkungen) und Bauhandwerkerpfandrecht (vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte).

  • Dienstbarkeiten und Grundlasten: Enthält Angaben zu Dienstbarkeiten (beispielsweise Nutzniessung und Wohnrecht, Baurecht sowie Fuss- und Fahrwegrechte) und zu den Grundlasten (beispielsweise Holzlieferungspflicht).

  • Grundpfandrechte: Dabei handelt es sich meist um Schuldbriefe der finanzierenden Bank für die Sicherung der Hypothek.

Ein Beispiel für einen Grundbuchauszug finden Sie auf der Webseite der Grundbuchämter in Luzern.

8. Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug?

Rein für Informationszwecke ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ausreichend. Wenn Sie den Grundbuchauszug bei einer Behörde vorlegen, ist in der Regel ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch erforderlich. Fragen Sie daher vorab nach, ob eine Beglaubigung notwendig ist. Das Grundbuchamt kann Ihnen dazu keine Auskunft geben, ob ein beglaubigter oder ein unbeglaubigter Grundbuchauszug erforderlich ist. Bei der Bestellung des Grundbuchauszugs können Sie angeben, ob Sie einen beglaubigten Auszug benötigen. Dafür werden zusätzlich Grundbuchkosten in Höhe von ca. 20 Franken fällig.

9. Kann ich einen Grundbuchauszug online anfordern?

Auszüge aus dem Grundbuch können Sie online beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Jeder Kanton hat dafür sein eigenes Bestellformular und eine eigene Gebührenordnung.

Tipp von immoverkauf24:

Über die Webseite der Schweizerischen Eidgenossenschaft wählen Sie Ihren Kanton aus und gelangen so direkt zum kantonalen Grundbuchamt und dem Online-Bestellformular.

10. Was ist die Grundeigentümer-Abfrage?

Wenn Sie wissen möchten, wem ein Grundstück gehört, können Sie eine Grundeigentümer-Abfrage stellen. Die Grundeigentümer-Abfrage bzw. Eigentümer-Abfrage stellt eine Reihe von Informationen zur Verfügung. Dazu gehören die folgenden Angaben:

  • Grundstücksbezeichnung und -beschreibung
  • Name und Identifikation des Eigentümers
  • Adresse
  • Eigentumsform (beispielsweise Miteigentum)
  • Erwerbsdatum

Viele Kantone stellen online einen Grundbuchplan oder GIS-Plan zur Verfügung, über den sich die Eigentümerschaft grundstücksbezogen abfragen lässt. Beispielsweise für den Kanton Luzern können Sie die Eigentümerdaten über den kantonalen Grundbuchplan abfragen.

11. Welcher gesetzlichen Grundlage unterliegt das Grundbuch?

Gesetzliche Grundlage für das Grundbuch, die Grundbuchämter und den Grundbuchauszug ist die Grundbuchverordnung (GBV). Weitere Vorschriften finden sich in Art. 942ff. ZGB. Auf kantonaler Ebene legen die Dekrete über die Grundbuchgebühren die Kosten fest, wie beispielsweise für die Eintragung von Grundpfandrechten ins Grundbuch.

12. Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein Auszug aus dem Grundbuch ist in jedem Fall kostenpflichtig. Die Gebühr richtet sich danach, wie detailliert der Auszug für Ihre Zwecke sein soll. Kostenlos erhalten Sie beim Grundbuchamt nur mündliche Auskünfte. Wie hoch die Gebühr für den Grundbuchauszug ist, erfahren Sie bei der Online-Anfrage über die Webseite des Grundbuchamts. Die Grundbuchkosten für einen unbeglaubigten Auszug aus dem Grundbuch betragen meist zwischen 20 und 30 Franken. Für Beglaubigen erhebt das Grundbuchamt einen Aufschlag von etwa 20 Franken. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, gehört der Grundbuchauszug zu den Verkaufsunterlagen. Es empfiehlt sich, den Auszug aus dem Grundbuch bereits als Anlage dem Exposé beizulegen. So können sich potenzielle Käufer umfassend zur Immobilie informieren.

Kostenloser Grundbuchauszug für Ihr Grundstück – hier anfordern:

1. Tragen Sie Ihre Kontaktdaten und die Angaben zu Ihrer Immobilie in das untenstehende Formular ein. Senden Sie das Formular durch Klick auf «Jetzt Empfehlung erhalten» ab.

2. Innert 24 Stunden erhalten Sie von uns eine Nachricht mit Vorschlägen für einen passenden Makler für Ihren Immobilienverkauf. Im Falle einer Beauftragung kümmert sich der Makler um den Grundbuchauszug und übernimmt die Kosten.

3. Wenn Sie mit dem empfohlenen Makler einverstanden sind, stellen wir den Kontakt zwischen Ihnen und dem Makler her.

Bitte empfehlen Sie mir einen Immobilienmakler mit kostenlosem Grundbuchauszug-Service:

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