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von Fabiola Mattarelli | Immobilienexpertin

Grundstückspreise und Baulandpreise Schweiz 2022/2023

Grund und Boden sind beschränkt. Hohe Nachfrage und knapper Boden lassen die Grundstückspreise in der Schweiz steigen. Wir verraten Ihnen, wie der Markt funktioniert, auf was Sie achten müssen und wie sich die Grundstückspreise in der Schweiz entwickeln werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundstückspreise in der Schweiz sind auch 2022 wieder gestiegen.
  • Eine hohe Nachfrage und ein niedriges Angebot bestimmen die Baulandpreise
  • Zahlreiche Faktoren bestimmen den Preis eines Grundstücks. Lassen Sie für den Verkauf Ihr Grundstück schätzen, um den Wert zu erfahren!

1. Aktuelle Baulandpreise 2022/2023 nach Region

Die Schweiz ist 41'285 Quadratkilometer gross. 7 Prozent davon dürfen bebaut werden. Der Rest wird landwirtschaftlich genutzt, ist bewaldet oder kann nicht bebaut werden. Von den verfügbaren freien Bauflächen sind nur noch 11 bis 14 Prozent unbebaut. Viele davon befinden sich an weniger guten, dezentralen Lagen. Fachleute erwarten, dass es in 20 Jahren kaum noch freies Bauland in der Schweiz geben wird. Die grössten Baulandreserven befinden sich heute in den Kantonen Wallis, Freiburg, Waadt und Zug, die kleinsten in den Kantonen Basel-Stadt, Obwalden, Basel-Landschaft und Zürich. In Regionen mit weniger Reserven werden die Baulandpreise tendenziell stärker steigen als in Regionen mit mehr Reserven.

Aktuelle Baulandpreise pro Quadratmeter (m²)

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
Stadt Zürich 5.040 3% 9.270 9%
Region Pfannenstiel 3.250 11% 2.600 5%
Region Zimmerberg 2.990 7% 3.060 13%
Region Knonaueramt 2.070 4% 1.640 6%
Region Zug 4.430 10% 3.290 10%
Region Luzern 1.880 14% 1.860 8%
Region Innerschwyz 1.950 22% 1.180 4%
Region Aargauer Freiamt 900 6% 830 6%
Quelle: Baulandpreise Wüest & Partner, 3.Q 2022

2. Entwicklung der Baulandpreise in der Schweiz

Die Baulandpreise und Bodenpreise in Zürich sind seit 2009 stark gestiegen. Grund dafür ist vor allem die erhöhte Nachfrage nach Grundstücken und das sinkende Angebot an Immobilien und Bauland. Wer sein Grundstück verkaufen möchte, kann sich 2023 über hohe Grundstückspreise freuen.

Baulandpreise Stadt Zürich

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m2 Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m2 Steigerung zum Vorjahr in %
2012 3.530 8% 4.050 23%
2013 4.040 14% 4.330 7%
2014 3.840 -5% 4.970 15%
2015 3.750 -2% 5.400 9%
2016 3.950 5% 5.780 7%
2017 4.270 8% 6.320 9%
2018 3.980 -7% 6.710 6%
2019 4.160 5% 7.190 7%
2020 4.530 9% 7.730 8%
2021 4.870 8% 8.470 10%
2022 5.040 3% 9.270 9%

 

Quelle: Wüest & Partner, 3.Q 2022
Weitere Baulandpreise für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser nach Region
Baulandpreise Region Pfannenstiel

Baulandpreise Pfannenstiel

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 2.380 10% 1.780 14%
2013 2.700 13% 1.860 4%
2014 2.730 1% 1.980 6%
2015 2.790 2% 2.070 5%
2016 2.650 -5% 2.240 8%
2017 2.810 6% 2.160 -4%
2018 2.400 -15% 2.130 -1%
2019 2.570 7% 2.130 0%
2020 2.650 3% 2.270 7%
2021 2.930 11% 2470 9%
2022 3.250 11% 2.600 5%

 

Baulandpreise Region Zimmerberg

Baulandpreise Zimmerberg

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 1.920 8% 1.620 18%
2013 2.390 24% 1.790 10%
2014 2.400 0% 1.910 7%
2015 2.390 0% 2.140 12%
2016 2.430 2% 2.290 7%
2017 2.580 6% 2.470 8%
2018 2.250 -13% 2.210 -11%
2019 2.310 3% 2.170 -2%
2020 2.500 8% 2.490 15%
2021 2.800 12% 2.700 8%
2022 2.990 7% 3.060 13%
Baulandpreise Region Knonaueramt

Baulandpreise Knonaueramt

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 1.280 8% 930 15%
2013 1.370 7% 1.050 13%
2014 1.470 7% 1.140 9%
2015 1.460 -1% 1.280 12%
2016 1.570 8% 1.460 14%
2017 1.650 5% 1.560 7%
2018 1.440 -13% 1.460 -6%
2019 1.450 1% 1.400 -4%
2020 1.610 11% 1.470 5%
2021 2.000 24% 1.540 5%
2022 2.070 4% 1.640 6%
Baulandpreise Region Zug

Baulandpreise Zug

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 2.180 12% 1.730 13%
2013 2.960 36% 1.960 13%
2014 3.110 5% 2.100 7%
2015 2.870 -8% 2.290 9%
2016 2.940 2% 2.580 13%
2017 3.070 4% 2.620 2%
2018 2.740 -11% 2.680 2%
2019 3.260 19% 2.710 1%
2020 3.450 6% 2.740 1%
2021 4.020 17% 2.990 9%
2022 4.430 10% 3.290 10%
Baulandpreise Region Luzern

Baulandpreise Luzern

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 930 8% 1.080 32%
2013 1.090 17% 1.230 14%
2014 1.140 5% 1.380 12%
2015 1.190 4% 1.570 14%
2016 1.180 -1% 1.700 8%
2017 1.250 6% 1.830 8%
2018 1.110 -11% 1.860 2%
2019 1.290 16% 1.850 -1%
2020 1.340 4% 1.710 -8%
2021 1.650 23% 1.730 1%
2022 1.880 14% 1.860 8%
Baulandpreise Region Innerschwyz

Baulandpreise Innerschwyz

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 1.220 26% 830 30%
2013 1.340 10% 910 10%
2014 1.430 7% 1.030 13%
2015 1.350 -6% 1.130 10%
2016 1.380 2% 1.300 15%
2017 1.380 0% 1.280 -2%
2018 1.300 -6% 1.180 -8%
2019 1.360 5% 1.080 -8%
2020 1.380 1% 1.030 -5%
2021 1.600 16% 1.140 11%
2022 1.950 22% 1.180 4%
Baulandpreise Region Aargauer Freiamt

Baulandpreise Aargauer Freiamt

  Baulandpreise Einfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in % Baulandpreise Mehrfamilienhäuser in CHF/m² Steigerung zum Vorjahr in %
2012 650 12% 450 36%
2013 550 -15% 560 24%
2014 580 5% 630 13%
2015 600 3% 720 14%
2016 690 15% 800 11%
2017 700 1% 740 -8%
2018 690 -1% 730 -1%
2019 730 6% 740 1%
2020 730 0% 760 3%
2021 850 16% 780 3%
2022 900 6% 830 6%

3. Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise in der Schweiz?

Der Markt für Bauland funktioniert wie alle Märkte: Angebot und Nachfrage bestimmen den Grundstückspreis in der Schweiz. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot sinkt. Darum sind die Bodenpreise in der Schweiz so teuer. Andere wichtige Faktoren, welche die Grundstückspreise beeinflussen, sind

  • Lage
  • Erschliessung
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur
  • Aussicht
  • Lärmbelastung
  • Sonderbauvorschriften
  • spezielle Auflagen der Ausnützungsziffer oder Bauzonen
  • die Qualität des Grundstücks

Grundstückspreise in der Schweiz variieren nicht nur regional, sondern auch innerhalb der Gemeinden. Das kann vom S-Bahn-Anschluss, von den Schulen und Geschäften im Quartier, aber auch vom Zonenplan oder der Ausnützungsziffer abhängen. Je höher die Ausnützungsziffer - das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und höchstzulässiger Wohnfläche - desto teurer das Bauland.

4. Wie kann ich den Grundstückspreis in der Schweiz berechnen?

Die Wertermittlung eines Grundstücks ist angesichts der Bodenknappheit und der regionalen Preisunterschiede sowie die Preisunterschiede auf Gemeindeebene sehr schwierig. Der Immobilienmarkt ist nicht einheitlich und darum auch nicht sehr transparent. Im Kanton Zürich beispielsweise wechseln mehr Grundstücke die Hand durch Erbgang oder Schenkung als durch Freihandverkäufe. Das führt zu volatilen Preisen auf dem Grundstücksmarkt. Schwankungen von plus/minus 20 Prozent in kurzer Zeit sind durchaus möglich.

Zur Wertermittlung von Grundstückspreisen wird somit oft die sogenannte Residualwertmethode verwendet. Dies bedeutet, dass von einem fiktiven Marktwert einer Immobilie die Baukosten abgezogen werden. Die Differenz (Residuum) macht den Wert des Baulandes aus. Eine Abweichung von +/- 25% ist je nach den berücksichtigten Faktoren möglich.

Grundstückspreis für den Verkauf berechnen

Wenn Sie hingegen ihr Grundstück verkaufen wollen, gehen Sie folgende Schritte durch:

  1. Verschaffen Sie sich den Grundbuchsauszug zu Ihrem Grundstück. Auf www.zbgr.ch können Sie online abfragen, welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück verantwortlich ist.
  2. Klären Sie ab, ob sich das Grundstück immer noch im selben Zonenplan befindet oder ob in den letzten Jahren eine Umwidmung des Zonenplans (z.B. von Landwirtschaftszone zu Baulandzone) stattgefunden hat.
  3. Stellen Sie sicher, dass das Bauland voll erschlossen ist. Falls nicht, kann die Erschliessung 100 bis 150 Franken pro Quadratmeter kosten. Ein Erschliessungsverfahren kann einige Wochen oder Monate in Anspruch nehmen.
  4. Klären Sie ab, wie hoch das Haus gebaut werden kann und ob Baueinschränkungen, bzw. Bauvorschriften gelten.
  5. Lassen Sie das Grundstück professionell durch einen Experten schätzen, damit Sie beim Verkauf Ihres Grundstücks mit einem marktgerechten Verkaufspreis ansetzen können. Der Makler setzt sich auch gerne selbst mit dem Grundbuchsamt in Verbindung und klärt alle nötigen Fragen für Sie, um eine akkurate Grundstücksbewertung erstellen zu können.

Grundstückspreis für den Kauf berechnen

Möchten Sie ein Grundstück kaufen, aber wissen nicht, ob die Baulandpreise marktkonform sind, bleiben Ihnen nur folgende Möglichkeiten:

  • Reden Sie mit einem Immobilienmakler aus der Region.
  • Suchen Sie auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Grundstücken in der Nähe.
  • Reden Sie mit Leuten, die in der Nachbarschaft leben.
  • Reden Sie mit einem Immobilienmakler aus der Region.
  • Fragen Sie auf dem Grundbuchamt. Die Leute kennen den Markt und wissen, ob ein Planungsverfahren oder eine Zonenplanänderung läuft.
     

Haben Sie das passende Grundstück gefunden, sollten Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Immobilie informieren.

5. Grundstückspreisentwicklung & Prognose 2023

Bauland ist und bleibt ein rares Gut und das Angebot deckt auch 2023 bei Weitem nicht die Nachfrage. Darum werden die Grundstückspreise in der Schweiz voraussichtlich so lange steigen, bis die Nachfrage befriedigt ist. Das dürfte noch eine Weile dauern. Zum einen, weil die Schweiz wächst, zum anderen, weil die Auflagen streng sind. So ist es in der Schweiz schwierig, eine Baubewilligung für ein flächenschonendes Hochhaus zu erhalten. Darum müssen für neuen Wohnraum neue Flächen überbaut werden – und das sorgt weiterhin für steigende Grundstückspreise.

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FAQ – Grundstückspreise & Baulandpreise Schweiz

Wie wird ein angemessener Preis für mein Grundstück berechnet?

Da es für Bauland wenige Vergleichsobjekte in der Schweiz gibt, wird die so genannte Residualwertmethode für die Ermittlung der Bodenpreise verwendet. Dies bedeutet, dass vom Marktwert einer Immobilie die Baukosten abgezogen werden. Die Differenz (Residuum) macht den Wert des Baulandes aus. Eine Abweichung von +/- 25% ist je nach den berücksichtigten Faktoren möglich.

Für eine genaue Wertermittlung sollte daher ein Experte herangezogen werden. Lassen Sie für den Verkauf eine kostenlose Grundstücksbewertung von immoverkauf24 machen.

Welche Faktoren bestimmen die Grundstückspreise?

Die Baulandpreise in der Schweiz werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot sinkt. Darum ist Bauland in der Schweiz so teuer. Andere wichtige Faktoren, welche die Grundstückspreise beeinflussen, sind:

  • Lage,
  • Erschliessung,
  • Verkehrsanbindung,
  • Infrastruktur,
  • Aussicht,
  • Lärmbelastung,
  • Sonderbauvorschriften
  • spezielle Auflagen der Ausnützungsziffer oder Bauzonen und
  • die Qualität des Baugrundes.
Werden die Grundstückspreise in der Schweiz sinken?

Bauland ist und bleibt ein rares Gut und das Angebot deckt auch 2023 bei Weitem nicht die Nachfrage. Darum werden die Grundstückspreise in der Schweiz voraussichtlich so lange steigen, bis die Nachfrage befriedigt ist. Das dürfte noch eine Weile dauern. Zum einen, weil die Schweiz wächst, zum anderen, weil die Auflagen streng sind.

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