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Wohnungsübergabe: Leitfaden für Vermieter

Ihr Mieter hat die Wohnung gekündigt und zieht demnächst aus? Muss der Mieter für die Wohnungsübergabe die Wände streichen? Wann kann ich als Vermieter die Mietkaution einbehalten? Was alles bei der Wohnungsübergabe in der Schweiz rechtlich zu beachten ist, das verraten wir Ihnen hier in diesem informativen Artikel. Jetzt informieren und teure Fehler bei der Wohnungsabnahme vermeiden!

1. Wann findet die Wohnungsübergabe statt?

Wohnungsübergabe

Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung spätestens am letzten Tag der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgeben. Die Wohnungsübergabe erfolgt dann während der Bürozeiten der Immobilienverwaltung. Dazu empfiehlt es sich, einen Termin mit dem Mieter zu vereinbaren. Wenn der letzte Tag des Mietverhältnisses auf das Wochenende oder einen Feiertag fällt, verlängert sich die Frist zur Übergabe bis zum darauffolgenden Werktag. Die eigentliche Wohnungsübergabe ist mit der Rückgabe der Schlüssel beendet. Danach hat der Mieter kein Zutrittsrecht mehr zur Wohnung.

In einigen Mietverträgen ist die Wohnungsabnahme näher definiert. Demnach ist beispielsweise die Wohnung bis 12 Uhr des darauffolgenden Tages zurückzugeben. Hat der Mieter zum 30. Juni gekündigt, muss er die Wohnung demnach bis spätestens 12 Uhr am 1. Juli abgeben. In einigen Kantonen ist die Wohnungsrückgabe grundsätzlich am nächsten Tag nach Ende der Kündigungsfrist möglich. Dies ist der Fall in den Kantonen Glarus, Graubünden, Schwyz, Schaffhausen, Zug und Zürich.

2. Worauf sollten Vermieter bei der Wohnungsübergabe achten?

Vermieter sollten die Wohnungsübergabe gründlich durchführen und alle wesentlichen Punkte in einem Übergabeprotokoll notieren. Wichtig ist dies vor allem, wenn der Mieter Schäden an der Mietsache verursacht hat. So lässt sich vermeiden, dass der Vermieter später auf den Reparaturkosten sitzen bleibt.

Checkliste – Wohnungsübergabe und Tipps für Vermieter

  • Kündigungsbestätigung zustellen und Liste beilegen, in der alle erforderlichen Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten durch den Mieter aufgeführt sind
  • Termin zur Wohnungsübergabe mit Mieter abstimmen
  • Wohnungsübergabe möglichst bei Tageslicht durchführen
  • Falls beim Einzug ein Protokoll erstellt wurde, dieses zur Abnahme mitbringen
  • Übergabeprotokoll für Wohnung anfertigen und Mängel auflisten
  • Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentieren
  • Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung und Gas notieren
  • Protokoll vom Mieter unterzeichnen lassen

Tipp von immoverkauf24:

Vermieter können auch einen Experten beauftragen, der die Wohnungsübergabe durchführt. Dazu wenden Sie sich an den Hauseigentümerverband (HEV), der Ihnen einen Experten vermittelt.

3. Wohnungsabnahmeprotokoll –Hier Checkliste zur Wohnungsabnahme!

Bei jeder Wohnungsabgabe sollten Sie als Vermieter stets ein Protokoll erstellen. Die folgende Wohnungsabnahme-Checkliste zeigt Ihnen, welche Punkte in das Protokoll gehören. Die folgende Checkliste können Sie ebenfalls zur Wohnungsübergabe bei Einzug eines neuen Mieters nutzen.

Checkliste – Protokoll für die Wohnungsabnahme

4. In welchem Zustand muss der Mieter die Wohnung übergeben?

Mieter müssen die Wohnung nach ihrer Mietzeit in einem gründlich gereinigten Zustand übergeben. Dazu gehört es beispielsweise auch, die Badarmaturen zu entkalken und den Teppich mit einem speziellen Reiniger zu säubern. Doch in der Praxis besteht zwischen den Parteien nicht immer Einigkeit darüber, in welchem Umfang die Wohnung zu reinigen ist. Daher empfiehlt es sich, dem Mieter eine Checkliste an die Hand zu geben. So weiss der Mieter, was alles zu erledigen ist, und es gibt später bei der Wohnungsübergabe weniger Diskussionen.

In den Kantonen in der Nordschweiz ist im Mietvertrag häufig die Klausel enthalten, die Wohnung «besenrein» zu übergeben. Hinter diesem Begriff verbirgt sich die Vorgabe, die Wohnung ordentlich und sauber zu hinterlassen. Für die gründliche Reinigung nach Auszug durch den Mieter ist im Mietvertrag ein Pauschalbetrag vereinbart. Die Reinigungspauschale liegt meist bei 6 Franken pro Quadratmeter.

Streichen muss der Mieter die Wohnung nur, wenn er die Wände farbig angemalt hat oder beispielsweise Kinderkritzeleien vorhanden sind. Der Vermieter kann in diesem Fall verlangen, dass die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand gebracht wird.

5. Was zählt zur normalen Abnutzung?

Wohnungsabnutzung

Eine Wohnung nutzt sich mit der Zeit ab, davon sollten Vermieter grundsätzlich ausgehen. Wenn beispielsweise nach 10 Jahren Mietzeit der Parkettboden stumpf aussieht und die einst weissen Wände allmählich grau werden, fällt dies unter die normale Abnutzung. Der Mieter muss für Schäden durch normale Abnutzung nicht aufkommen. Anders sieht es aber bei Schäden aus, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Eine Orientierung für die Bewertung von Einrichtungen und die Verrechnung von Neuerungen bietet die sogenannte «Paritätische Lebensdauertabelle». Über die Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) können Sie die Lebensdauertabelle mit Berechnungstool aufrufen. Wenn der Mieter beispielsweise den Spiegel im Badezimmer nach 10-jähriger Mietzeit beschädigt hat, so muss er bei einer festgesetzten Lebensdauer von 20 Jahren für 50 Prozent der Kosten aufkommen.

Nicht zur normalen Abnutzung gehören die folgenden Schäden, für die der Mieter aufkommen muss:

  • «Kleiner Unterhalt»: Alle kleineren Reparaturen kann der Mieter selbst vornehmen, wie beispielsweise Schrauben nachziehen oder das beschädigte Backblech im Ofen austauschen.
  • Durch übermässige Abnutzung entstandene Schäden: Zu bezahlen hat der Mieter aber nur den Zeitwert und nicht die gesamten Reparaturkosten. Übermässige Abnutzung von normaler Abnutzung zu unterscheiden, ist in der Praxis nicht immer ganz einfach. Hat der Mieter beispielsweise Rotwein auf dem Teppich verschüttet oder ist die Wohnungstür vom Hund zerkratzt worden, dann handelt es sich um übermässige Abnutzung.
  • Starke Beschädigungen: Bei grossen Reparaturen sollte der Vermieter darauf bestehen, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Ausserdem kann der Vermieter vom Mieter auch Schadensersatz verlangen, wenn der neue Mieter aufgrund der aufwendigen Reparaturen erst später einziehen kann.

6. Was, wenn die Wohnung nicht im ordnungsgemässen Zustand übergeben wird?

Wird die Wohnung nicht in einem ordnungsgemässen Zustand übergeben, kann der Vermieter dem Mieter eine angemessene Nachfrist setzen. Innerhalb dieser Frist hat der Mieter alle beanstandeten Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten zu erledigen. Wenn die Wohnung bei erneuter Wohnungsübergabe noch immer nicht in Ordnung ist, darf der Vermieter die Wohnung reinigen lassen und die Kosten dafür vom Mieter zurückfordern.

7. Wie kann der Vermieter sichergehen, dass der Mieter für Schäden aufkommt?

Übergabeprotokoll

Bei der Wohnungsübergabe sollte der Vermieter unbedingt ein Protokoll erstellen und alle Schäden dokumentieren. Gemäss Art. 267a OR muss der Vermieter die Mietsache bei der Übergabe prüfen und Mängel dem Mieter unverzüglich mitteilen. Wenn der Vermieter seine Forderungen nicht sofort geltend macht, verliert er seine Ansprüche.

Der Vermieter sollte sich das Protokoll nach der Wohnungsübergabe vom Mieter unterzeichnen lassen. Dazu ist der Mieter aber nicht verpflichtet, wenn der mit fraglichen Positionen nicht einverstanden ist. Selbst wenn der Mieter das Protokoll nicht unterschreibt, gilt die Wohnung nach der Schlüsselübergabe als abgegeben.

8. Wie soll man mit Einbauten und anderen Gegenständen des Mieters umgehen?

Der Mieter hat bei seinem Auszug alle Einbauten zu entfernen, die er selbst vorgenommen hat. Wenn er beispielsweise Schränke ins Schlafzimmer eingebaut hat, muss er diese zur Wohnungsübergabe wieder herausgenommen haben. Der Vermieter kann mit dem Mieter selbstverständlich andere Abreden dazu treffen. Verpflichtet ist der Vermieter aber nicht, Einbauten zu übernehmen oder den Mieter gar dafür zu entschädigen. Gleiches gilt für Gegenstände des Mieters. Zur gründlichen Reinigung der Wohnung gehört es auch, alle Einrichtungsgegenstände und Hausrat zu entfernen.

9. Was ist bei der Schlüsselübergabe zu beachten?

Im Rahmen der Wohnungsübergabe hat der Mieter alle Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Dazu gehören ebenfalls Schlüssel, die der Mieter während der Mietdauer nachgemacht hat. Wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat, muss er für einen neuen aufkommen. Für die Kosten der gesamten Schliessanlage des Gebäudes muss der Mieter aber nur haften, wenn ein missbräuchlicher Gebrauch durch unbefugte Dritte zu befürchten ist. Im Zweifelsfall ist es Sache des Mieters, nachzuweisen, wie der Schlüssel abhanden gekommen ist.

Wenn der Mieter die Schlüssel nicht zurückgeben will und die Wohnungsübergabe dadurch verhindert, kann der Vermieter eine Ausweisung des Mieters beantragen. Der Vermieter ist aber keinesfalls dazu berechtigt, einfach selbst die Schlösser auszutauschen. Selbsthilfe durch den Vermieter kann sogar strafrechtliche Sanktionen nach sich ziehen.

10. Was tun, wenn es bei der Wohnungsübergabe zu Uneinigkeiten und Streitigkeiten kommt?

Bei der Wohnungsübergabe kann es schnell zum Streit kommen, wenn sich die Parteien uneinig sind über Mängel in der Wohnung. In solch einem Fall kann der Mieter im Protokoll die strittigen Punkte mit einer Notiz kennzeichnen. Nach der Wohnungsübergabe sollte der Vermieter die Mängel nochmals auflisten und dem Mieter mit einem eingeschriebenen Brief unverzüglich innert drei Werktagen rügen.

Bei Streitigkeiten hilft die Schlichtungsbehörde in Ihrer Region weiter. Die Schlichtungskommission entscheidet darüber, wer im Recht ist. Wenn der Mieter für Schäden haftbar gemacht werden kann, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten.

11. Müssen Vermieter und Mieter persönlich für die Wohnungsübergabe anwesend sein?

Bei der Wohnungsübergabe ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, persönlich anwesend zu sein. Dennoch ist es empfehlenswert, dass beide Parteien zur Übergabe erscheinen. Der Vermieter stellt dadurch sicher, dass er bei allfälligen Mängeln seine Forderungen gegen den Mieter geltend machen kann. Der Mieter schützt sich durch seine Anwesenheit wiederum davor, für Mängel aufkommen zu müssen, die er nicht verursacht hat.

12. Können Mängel auch nachträglich angezeigt werden?

Mängel sind dem Mieter sofort mitzuteilen. Davon ausgenommen sind gemäss Art. 267a OR lediglich Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht unmittelbar erkennbar waren. Solche Mängel kann der Vermieter dem Mieter auch noch später mitteilen.

13. Wie geht es nach der Wohnungsübergabe weiter?

Mietkaution

Nach der Wohnungsübergabe ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Mietzinsdepot freizugeben. Wenn aber Schäden aus übermässiger Abnutzung vorhanden sind, kann der Vermieter die Kosten in der Schlussrechnung aufführen und mit der Mietkaution verrechnen.

Für zu erwartende Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter ebenfalls einen Teilbetrag der Kaution zurückhalten. Beim Auszug hat der Mieter kein Recht darauf, eine vorzeitige Zwischenabrechnung zu verlangen. Der Vermieter muss den Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode aber berücksichtigen. Zieht der Mieter beispielsweise Ende März aus und erfolgt die Abrechnung im Dezember, so muss er auch nur anteilig für die jährlichen Reinigungskosten des Treppenhauses und andere Nebenkosten aufkommen.

14. Sonderfälle: Fallbeispiele zur Wohnungsübergabe aus der Praxis

Wohnungsübergabe bei Tod des Mieters

Bei Tod des Mieters geht der Mietvertrag auf die eingesetzten Erben über. Die Erben haben gemäss Art. 266i OR das Recht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen. Für Schäden an der Wohnung sind die Erben haftbar.

Wohnungsübergabe bei Auszug eines einzigen Mieters

Wenn nur ein Mieter auszieht, so bleibt das Hauptmietverhältnis in der Regel weiter bestehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und der Ehemann die Familienwohnung verlässt. Eine Wohnungsübergabe mit dem Vermieter findet nicht statt.

Wohnungsübergabe, wenn die Wohnung anschliessend renoviert wird

Wenn nach der Wohnungsübergabe beispielsweise die Küche komplett saniert werden soll, braucht der Mieter den Raum nicht gründlich zu reinigen. Hier reicht es aus, wenn die Küche besenrein gesäubert ist.

Bitte kontaktieren Sie mich für eine kostenlose & unverbindliche Empfehlung eines Maklers für die Vermietung aus meiner Region.

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