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von Fabiola Mattarelli | Immobilienexpertin

Immobilienpreise & Preisentwicklung Schweiz 2022/2023

Die jüngsten Zahlen aus dem 4. Quartal 2022 zeigen es: Der Schweizer Immobilienmarkt kommt unversehrt durch die Corona-Krise. Für Einfamilienhäuser steigen die Immobilienpreise weiterhin, bei Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls ein Preisanstieg zu verzeichnen. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch und zwar insbesondere in den Agglomerationen und in den ländlichen Regionen. Sie denken als Immobilieneigentümer über einen Verkauf nach? Dann könnte jetzt ein guter Zeitpunkt dafür sein!

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienpreise in der Schweiz sind im Jahr 2022 weiter gestiegen.
  • Ausschlaggebend sind die erhöhte Nachfrage und das sinkende Angebot an Eigenheimen.
  • Neuer Trend: Flucht aus den Städten in Agglomerationen und ländlichen Regionen.
  • Der Preis einer Immobilie ist von zahlreichen Faktoren wie Lage und Zustand abhängig. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren!

1. Immobilienpreise Schweiz

Wie genau die Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz vorangegangen ist und welche Faktoren sie beeinflusst haben, werden Sie hier erfahren.

Wie hat sich Corona auf die Schweizer Immobilienpreise ausgewirkt?

Verkäufer von Immobilien können sich freuen, denn Corona hat die Immobilienpreise in der Schweiz stark ansteigen lassen. Der totale Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) für das 4. Quartal 2022 beträgt +5,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Einfamilienhäuser haben im 4. Quartal 2022 einen Preisanstieg von +6,7 % erreicht, während Eigentumswohnungen einen Aufschwung von +4,1 % erlebt haben.

Wohnimmobilienpreisindex Schweiz

  2021/IV 2022/I 2022/II 2022/III 2022/IV
Wohneigentum (Total) 110.7 110.3 113.2 114.6 116.0
Einfamilienhäuser 111.4 112.0 114.3 115.9 118.1

Eigentumswohnungen

110.0 108.7 112.2 113.5 114.1
Quelle: BFS, Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex (Basis 4Q 2019=100)

Der Anstieg der Immobilienpreise ändert aber kaum etwas am Kaufwunsch von Immobilieneigentum: 50 % der Schweizer wollen nach wie vor ein Eigenheim kaufen. 36 % der Mieter planen bereits eine Immobilie zu kaufen und zwei Drittel interessieren sich für einen Kauf. Auch unter den Eigentümern ist die Kaufplanung einer weiteren Immobilie in Aussicht (21 %).

Wo sind die Immobilienpreise in der Schweiz am höchsten und wo am niedrigsten?

Zürich und Genf verteidigen auch 2021 den Titel der teuersten Kantone für Immobilien in der Schweiz. Die Immobilienpreise in Zürich sind jedoch etwas überraschend: Die Silberküste hat, dank Kilchberg auf Platz eins mit einem Durchschnittspreis pro Einfamilienhaus von 2,97 Millionen CHF, die Goldküste (7. Küsnacht, 8. Herrliberg, 9. Erlenbach) überholt. Auch die Schweizer Steueroase Zug hat es auf den 6. Platz der teuersten Gemeinden der Schweiz geschafft.

Die Hauspreise in den 10 teuersten Gemeinden der Schweiz laut IAZI:

  1. Kilchberg ZH (2,97 Mio. CHF)*
  2. Genf (2,89 Mio. CHF)
  3. Zollikon ZH (2,60 Mio. CHF)
  4. Cologny GE (2,59 Mio. CHF)
  5. Rüschlikon ZH (2,53 Mio. CHF)
  6. Zug (2,50 Mio. CHF)
  7. Küsnacht ZH (2,49 Mio. CHF)
  8. Herrliberg ZH (2,47 Mio. CHF)
  9. Erlenbach ZH (2,45 Mio. CHF)
  10. Zürich (2,43 Mio. CHF)

*Durchschnittspreis pro Haus in Millionen Franken.

Die niedrigsten Regionen sind hingegen Leuk, Thal, Tre Valli, Mesolcina, Jura, das Glarner Hinterland und Entlebuch. Aber auch im Glarner Unterland, im Oberaargau, im Kandertal, um Grenchen und in Goms kosten die meisten Einfamilienhäuser weniger als 1 Million Schweizer Franken.

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Wohnfläche
ca.
Baujahr
ca.

Wie sind die Immobilienpreise in den Grossstädten und auf dem Land?

Ein Anstieg der Immobilienpreise ist schweizweit zu beobachten, obwohl es je nach Kanton und Region Abweichungen gibt. Das Bundesamt für Statistik unterscheidet fünf Gemeindekategorien für die Differenzierung des Schweizer Immobilienmarkts. Im Folgenden die Steigerung des Immobilienpreisindex von Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahresquartal mit Stand 4. Quartal 2022:

  • Städtische Gemeinde einer grossen Agglomeration (7,4 %)
  • Städtische Gemeinde einer mittelgrossen Agglomeration (1,1 %)
  • Städtische Gemeinde einer kleinen oder ausserhalb einer Agglomeration (3,7 %)
  • Intermediäre Gemeinde (5,6 %)
  • Ländliche Gemeinde (6,5 %)

Der grösste Preisanstieg fand in den Gemeinden Zürich, Basel, Bern und Genf statt. Aber auch in den Gemeinden Luzern, Zug, St. Gallen und Tessin stiegen die Immobilienpreise deutlich an. Der markante Preisanstieg in ländlichen Gemeinden ist bestimmt auch Corona in die Schuhe zu schieben: Durch das Homeoffice ist die Nähe am Arbeitsort nicht mehr die höchste Priorität und somit steigt auch der Wunsch der eigenen vier Wände.

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienpreis?

Einer der wichtigsten Faktoren hinsichtlich des Immobilienpreises ist die Lage der Liegenschaft. Ein Haus in einem Zentrum wie Zürich kann natürlich ein Vielfaches mehr wert sein als eine ähnlich ausgestattete Immobilie auf dem Land. Aber auch die Mikrolage, also die unmittelbare Nachbarschaft, hat Einfluss auf den Immobilienwert. Daher ist es für die Immobilienbewertung entscheidend, den Immobilienmarkt vor Ort zu analysieren.

Neben der Lage bestimmen weitere objektspezifische Merkmale der Immobilie ihren Verkaufspreis:

  • Größe von Haus und Grundstück
  • Wohnfläche
  • Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
  • Zustand der Immobilie
  • Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Des Weiteren spielen wirtschaftliche und gesellschaftspolitische Faktoren eine Rolle, wie Zinssituation, Konjunktur, Stadt- oder Landflucht sowie Zuwanderung.

2. Wie haben sich die Hauspreise in der Schweiz entwickelt?

Laut Wüest & Partner ist der Preisindex von Einfamilienhäusern 2022 gegenüber dem Vorjahr um 5,5 % gestiegen. Ähnliche zahlen hat auch das Bundesamt für Statistik herausgegeben.

Durchschnittlicher Hauspreis in den Schweizer Grossstädten

  ANGEBOTSPREIS PRO HAUS (Median) IN CHF TRANSAKTIONSPREIS PRO HAUS (Median) IN CHF SPITZENPREIS PRO HAUS IN CHF
Zürich 2 535 940.— 4 077 000.— 5 349 000.—
Basel 1 599 890.— 2 666 000.— 3 530 000.—
Bern 1 518 930.— 2 209 000.— 3 056 000.—
Lausanne 1 933 800.— 2 654 000.— 3 758 000.—
Genf 2 179 370.— 3 307 000.— 4 852 000.—
Schweiz gesamt 1 415 150.— 1 200 000.— -
Quelle: Wüest & Partner – Immobilienmarkt Schweiz, 4. Quartal 2022

Wie ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Einfamilienhäusern?

Trotz starkem Preisanstieg lässt die Nachfrage für Einfamilienhäuser nicht nach. Laut der Wohntraumstudie 2021 träumen 52 % der Schweizer von einem freistehenden Einfamilienhaus, insbesondere in der Altersgruppe der 25- bis 30-Jährigen (59 %).

Dies ist auch an den Leerständen im Eigenheimmarkt zu erkennen, die im Jahr 2022 stabil auf niedrigem Niveau sind. Die Nachfrage für Einfamilienhäuser ist somit deutlich vorhanden. Grund dafür sind auch die bisher niedrigen Hypothekarzinsen, welche eine Immobilienfinanzierung attraktiver machen. Trotz der Erhöhung des Leitzinses von -0.75% auf 1,5% sind die Hypothekarzinsen im Vergleich zum EU-Raum (3,5%) relativ niedrig. Was fehlt, ist jedoch das Angebot an Immobilien, das nachlässt.

Verkäufer von Immobilien können sich somit nicht nur über den höheren Gewinn durch die steigenden Hauspreise in der Schweiz freuen, sondern auch über die hohe Nachfrage. Im Durchschnitt geht ein Hausverkauf in der Schweiz nach 3 Monaten über die Bühne. Der Verkauf kann schnell verlaufen, wenn das nötige Know-How bezüglich der Verkaufsstrategie vorhanden ist. Zentral ist dabei die richtige Wertermittlung der Immobilie: Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, werden Sie das Haus nicht los. Wird mit einem zu niedrigen Marktwert in den Verkauf gegangen, verlieren Sie Geld.

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Erfahrene Makler kennen die Immobilienpreisentwicklung in ihren Regionen. Möchten Sie einen möglichst hohen Immobilienpreis beim Verkauf erzielen, nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung!

Können sich Käufer in der Schweiz überhaupt noch ein Haus leisten?

Die gute Nachricht für junge Käufer: Es stehen durchaus auch noch Einfamilienhäuser unter 1 Million Schweizer Franken zum Verkauf. Sie sollten aber kompromissfähig sein. Laut einer Studie von Raiffeisen über den Schweizer Immobilienmarkt wird für jede Pendelminute zum nächsten grossen Zentrum CHF 21 000.— am Hauspreis gespart. Sind Sie zum Beispiel bereit 20 Minuten von Zürich entfernt zu wohnen, beträgt der Hauspreis CHF 420 000.— weniger. Natürlich kann diese Berechnung nicht pauschal angewandt werden. Neben den Verkehrsanbindungen spielen auch andere Faktoren wie der Steuerfuss, die vorhandene Infrastruktur, Seenähe und Sonnenscheindauer eine Rolle.

Preisindex für Einfamilienhäuser bis 4. Quartal 2022 (4.Q 2019=100)

Liniendiagramm Preisindex Einfamilienhäuser CH 2022

Wie der Grafik zu entnehmen ist, stieg der Hauspreisindex in der Schweiz vom 4. Quartal 2019 bis auf das 4. Quartal 2022 um 18,1 %, mit steilem Anstieg ab Ende 2020. Der Kaufpreis eines Einfamilienhauses in der Schweiz betrug im Dezember 2021 durchschnittlich CHF 1 165 000.— pro Haus. Im Dezember 2022 lag der durchschnittliche Preis pro Haus bereits bei CHF 1 200 000.—

3. Wie haben sich die Wohnungspreise in der Schweiz entwickelt?

Viele Schweizer haben zwar den Traum der eigenen vier Wände, aber nicht genügend Geld, um sich ein Haus zu leisten. Also entscheiden sie sich für Stockwerkeigentum. Auch bei Eigentumswohnungen sind die Schweizer Wohnungspreise 2022 gegenüber dem Vorjahr um 5,2 % gestiegen.

Wohnungspreise pro Quadratmeter in den Schweizer Grossstädten

  ANGEBOTSPREIS IN CHF/M2 (Median) TRANSAKTIONSPREIS IN CHF/M2 (Median) SPITZENPREIS IN CHF/M2
Zürich 15 800.— 19 210.— 36 700.—
Basel 11 040.— 12 400.— 20 100.—
Bern   9 230.— 10 680.— 20 400.—
Lausanne 12 460.— 14 820.— 29 300.—
Genf 16 340.— 19 460.— 41 400.—
Schweiz gesamt

  8 230.—

  8 500.— -
Quelle: Wüest & Partner – Immobilienmarkt Schweiz, 4. Quartal 2022

Baugrundstücke werden immer knapper und die Baulandpreise steigen, weshalb Mehrfamilienhäuser auch logistisch sinnvoll sind. Aus der Wohntraumstudie 2021 geht hervor, dass 22% der Schweizer sich eine Eigentumswohnung wünschen. Besonders 3- bis 5-Zimmerwohnungen sind immer beliebter, während das Interesse für 1-Zimmerwohnungen zurückgeht. Dies hängt natürlich auch stark mit der neuen Homeoffice-Lage zusammen und dem Wunsch eines zusätzlichen Bürozimmers.

Bei der Bautätigkeit geht der Trend immer mehr in Richtung Umbau und Ersatzneubau anstatt neue freistehende Einfamilienhäuser mit grossem Umschwung zu bauen, dies zu Gunsten des Naturschutzes und der naturfreundlicheren Gestaltung der Quartiere.

Preisindex für Eigentumswohnungen bis 4.Quartal 2022 (4.Q 2019=100)

Liniendiagramm Preisindex Eigentumswohnungen CH 2022

Die Grafik bestätigt, dass die Immobilienpreise in der Schweiz ab 2020 einen steilen Anstieg begonnen haben. Vom Q4 2019 bis zum Q4 2022 ergab sich ein Immobilienpreiswachstum von 14,1%. Im Q4 2021 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen noch bei CHF 7 900, mittlerweile zahlt man CHF 8 500.— pro Quadratmeter Wohnungsfläche.

Haben Sie vor, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, lassen Sie sich am besten durch einen Immobilienmakler beraten, der einen fairen Preis für Sie erzielen wird. Gerade beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern braucht man den Zugang zu Investoren. Gerne machen wir Ihnen eine gezielte Maklerempfehlung.

4. Immobilienpreisentwicklung & Prognose 2022/2023

Eine Prognose für die Immobilienpreisentwicklung zu äussern, ist nicht so leicht. Viele wirtschaftliche und gesellschaftspolitische Faktoren beeinflussen nämlich den Immobilienmarkt. Trotzdem versuchen wir anhand der Meinung von Immobilienexperten Ihnen einen Überblick für die Immobilienpreisentwicklungen in der Schweiz im Jahr 2023 zu geben.

Wie werden sich die Schweizer Immobilienpreise 2023 entwickeln?

Die Immobilienpreise haben auch 2022 trotz oder gerade wegen der Coronakrise einen starken Aufschwung erlebt. Gleichzeitig ist aber immer von einer Immobilienblase die Rede.

Was prognostizieren Immobilienmarktexperten für das Jahr 2023?

Laut Fahrländer Partner werden sich 2023 die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren oder steigen - aber weniger dynamisch als bisher. 2023 sollen sich die Preise für Einfamilienhäuser im unteren und im oberen Preissegment stabilisieren, während die Preise im mittleren Preissegment weiterhin steigen werden. Eigentumswohnungen im unteren und mittleren Segment werden voraussichtlich einen weiteren Preiswachstum erleben, während die Wohnungspreise im gehobenen Segment stagnieren werden. Die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser sollten 2023 anhand der jetzigen Entwicklung hingegen eher fallen.

Dafür sprechen folgende Gründe:

  • Die Zinsen für Hypotheken sind zwar noch relativ niedrig, aber steigen langsam.
  • Die Nachfrage bleibt hoch, besonders nach Wohnraum in den Agglomerationen und ländlichen Regionen. 

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird in den nächsten Jahren voraussichtlich hoch bleiben, da dies für viele Familien immer noch die erstrebenswerteste Wohnform ist. Das gleiche gilt für Ferienwohnungen. Die niedrigen Hypothekarzinsen sorgen zudem dafür, dass sich Interessenten für einen Hauskauf oder Wohnungskauf entscheiden, obwohl ihre preisliche Schmerzgrenze inzwischen erreicht ist.

Aber: Die Corona-Pandemie hat für eine Rezession in der Schweiz gesorgt, die das Einkommen vieler Bürger schmälert. Dieser Umstand wird sich auch in Bezug auf die Immobilienpreisentwicklung bemerkbar machen: Käufer verfügen über weniger Kapital, Gewerbeimmobilien werden wegen geringerer Nachfrage häufiger leer stehen und auch Mieter sind finanziell weniger belastbar, was wiederrum die Vermieter zu spüren bekommen. Daher ist mittelfristig zumindest eine Verlangsamung der Preisentwicklung

immoverkauf24 Hinweis

Aktuell sind die Zinsen für Hypotheken besonders niedrig. Ein guter Zeitpunkt für Käufer, die ihr Geld in eine Liegenschaft investieren möchten. Diese Situation sorgt wiederum für eine solide Nachfrage und damit für gute Verkaufspreise für Immobilienbesitzer.

Was sind Anzeichen einer Immobilienblase?

Abrupte Zinsänderungen stellen momentan die grösste Gefahr für eine Immobilienblase dar. Das aktuelle Hypothekarvolumen beträgt CHF 1 145 Mrd. und übersteigt somit deutlich das Bruttoinlandprodukt (CHF 771 Mrd.). Steigen die Zinsen, gäbe es auch ein Problem bezüglich der Tragbarkeit der Hypotheken. Die Banken richten sich für die Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek nämlich nicht an die aktuellen Zinssätzen, sondern nehmen 5 % als Ausgangspunkt.

Seit dem Jahr 2000 sind die Immobilienpreise in der Schweiz um mehr als 70 %, die Reallöhne aber nur um 20 % gestiegen. Die Traumerfüllung des Eigenheims wird somit für jüngere Generationen immer schwieriger.

Eine Immobilienblase ist durchaus nicht ausgeschlossen, aber angesichts der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, der niedrigen Arbeitslosenquote (2,2 %), des steigenden Bevölkerungswachstums und der Negativzinspolitik bleibt die Nachfrage nach Wohnheimen weiterhin hoch.

5. Wie berechne ich einen angemessenen Immobilienpreis für den Verkauf?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bieten Ihnen Schweizer Immobilienportale einen guten Hinweis zu den aktuellen Verkaufspreisen in Ihrer Region. Noch besser ist es jedoch, den Wert der Liegenschaft von einem Experten vor Ort schätzen zu lassen.

Denn der Immobilienpreis für den Verkauf sollte realistisch angesetzt werden. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren!

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Welche Faktoren bestimmen die Immobilienpreise?

Möchten Sie den Preis für Ihre Immobilie ermitteln, ist vor allem die Lage der Liegenschaft ein relevanter Faktor. Des Weiteren sind zahlreiche objektspezifische Merkmale der Immobilie von Bedeutung, wie beispielsweise Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und Ausstattung, Sanierungsbedarf und Energiekennzahlen. Darüber hinaus haben Angebot und Nachfrage an Immobilien Einfluss auf die Höhe der Immobilienpreise. Nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung von immoverkauf24, um den Wert Ihrer Immobilien von einem Experten schätzen zu lassen.

Wer kann einen angemessenen Immobilienpreis für den Verkauf ermitteln?

Benötigen Sie für Ihren Immobilienverkauf Unterstützung bei der Festlegung eines optimalen Verkaufspreises? Erfahrene Immobilienmakler vor Ort kennen die Preisentwicklungen von Immobilien in ihren Regionen und wissen genau, welche Gegenden mehr gefragt sind und wo daher höhere Immobilienpreise möglich sind. Wir helfen Ihnen mit unserer unverbindlichen Maklerempfehlung weiter.

Welche Daten wurden als Grundlage verwendet?

Für die Entwicklung des Preisindex für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz wurden die Daten von Statista verwendet. Die Durchschnittspreise in den Schweizer Grossstädten wurden einer Studie von Wüest & Partner entnommen. Weitere Daten basieren auf zwei Studien, durchgeführt von Raiffeisen und Fahrländer & Partner. Natürlich wurden auch Daten vom Bundesamt für Statistik als Grundlage verwendet. Interessante Daten hat auch die Wohntraumstudie 2021 ergeben, eine Zusammenarbeit zwischen MoneyPark, alaCasa.ch und helvetia.

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