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Gewerbe verkaufen – erfolgreich Gewerbeimmobilie verkaufen

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gibt es daher einige Besonderheiten zu beachten. Erfahren Sie bei immoverkauf24, wie Sie Ihr Gewerbe erfolgreich verkaufen und downloaden Sie sich unseren kostenlosen Ratgeber mit 25 Verkaufstipps und praktischen Schritt-für-Schritt-Anleitungen.

1. Welche Gewerbeimmobilien-Typen gibt es?

Gewerbe verkaufen Ladenstrasse

Sie möchten eine Gewerbeimmobilie verkaufen? Dann stellt sich zunächst einmal die Frage, um was für eine Immobilie es sich konkret handelt. Es gibt die unterschiedlichsten Immobilientypen, die gewerblich genutzt werden. Gemeinsam ist ihnen, dass die Mieter die Räumlichkeiten nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken nutzen, sondern grösstenteils zu geschäftlichen Zwecken. Unter Gewerbeimmobilien fallen also alle Räumlichkeiten, die überwiegend gewerblich eingesetzt werden.

Beispiele für Gewerbeimmobilien sind:

  • Büroimmobilien
  • Hotels
  • Ladenlokale
  • Einkaufszentren
  • Supermärkte
  • Restaurants
  • Lagerflächen
  • Produktionshallen
  • Arztpraxen
  • Diskotheken
  • Fitnesscenter
  • Schwimmbäder
  • ....

2. Welche Fragen ergeben sich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

Möchte der Käufer einer Gewerbeimmobilie diese nicht selber nutzen, sondern die Immobilie als Kapitalanlage halten, spielen die folgenden Fragen in der Kaufentscheidung eine zentrale Rolle:

  • Mit welchen Mieteinnahmen kann in den nächsten Jahren gerechnet werden?
  • Wie hoch ist das Risiko, dass es zu Zahlungsausfällen kommt bzw. die Immobilie leer steht?
  • Welche Instandhaltungskosten sind künftig zu leisten?
  • Wie kann der Kauf der Gewerbeimmobilie finanziert werden?

Die Höhe, Dauerhaftigkeit und Sicherheit der Mieteinnahmen hängt bei Gewerbeimmobilien vor allem von der Lage der Immobilie ab. Ein Laden in einer 1A Lage lässt sich immer gut vermieten. Ein Laden in einer wenig frequentierten Seitenstrasse ist dagegen nicht vermietungssicher.

Natürlich spielt auch der Zustand der Immobilie für die Vermietbarkeit eine Rolle. Wie bei anderen Immobilien auch wird jeder künftige Eigentümer überlegen, welche Instandhaltungskosten auf ihn zukommen, um die Immobilie in einem für Mieter attraktiven Zustand zu halten.

Aber auch die Finanzierung spielt heute eine immer grössere Rolle. Seit der Finanzkrise bestehen Banken noch stärker auf einer hohen Eigenkapitalquote bei der Kaufpreisfinanzierung von Gewerbeimmobilien. Eine Eigenkapitalquote von 40% und mehr für die Aufnahme einer entsprechenden Hypothek ist heutzutage eher der Standard als die Ausnahme. Hintergrund: Das Mietausfallwagnis wird bei Gewerbeimmobilien in der Regel viel höher eingeschätzt als bei Wohnimmobilien.

3. Gewerbe frei oder vermietet verkaufen?

Die Immobilien sind so unterschiedlich wie die Gewerbetätigkeiten selbst. Grundsätzlich gilt aber: Die Gewerbeimmobilien können entweder frei oder vermietet veräussert werden.

Für eine vermietete Gewerbeimmobilie lässt sich in der Regel eine höhere Miete pro Quadratmeter erzielen als für eine Wohnimmobilie. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, sollte daher darauf achten, dass die Immobilie sehr gut vermietet ist. Leer stehende Gewerbeimmobilien lassen sich nur schwer verkaufen, weil Käufer Angst haben, dass die Immobilie nicht bzw. nur zu sehr niedrigen Mieten vermietet werden kann. Natürlich könnte ein Käufer die Immobilie auch frei kaufen und selbst nutzen, aber die meisten Unternehmen mieten lieber Immobilien als selbst Eigentümer zu werden.

4. Wie wirkt sich der Gewerbemietvertrag auf den Verkauf aus?

Die potenziellen Interessenten für den Kauf einer Gewerbeeinheit lassen sich immer die konkreten Gewerbemietverträge vorlegen, um die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen einschätzen zu können. Im Unterschied zu einem Mietvertrag über Wohnraum sind die Vertragsparteien bei einem Gewerbemietvertrag viel freier in der Vertragsgestaltung. Häufig werden Vertragslaufzeiten von drei oder fünf Jahren, manchmal auch von bis zu 10 Jahren vereinbart. Meist erhalten Gewerbemieter die Option, den Gewerbemietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit zu verlängern.

Tipp von immoverkauf24:

Je länger ein Mietvertrag einer gut vermieteten Gewerbeimmobilie zum Verkaufszeitpunkt noch läuft, desto besser lässt sich ein guter Verkaufspreis durchsetzen. Denn die Gewerbemietverträge können in der Regel nicht einfach vom Mieter während der Vertragslaufzeit gekündigt werden, bzw. nur mit Zustimmung des Vermieters. Wurden alle Mietverträge erst kurz vor Immobilienverkauf erneuert, kann die Immobilie mit einer über Jahre hinausgehenden Ertragssicherheit verkauft werden.

5. Gewerbe verkaufen: So gelingt der Gewerbeverkauf!

Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, muss zunächst der jeweilige Teilmarkt (z.B. Büroimmobilien oder Hotels) analysiert werden, dem die Immobilie zugerechnet werden kann. In jedem Teilmarkt gibt es andere Marktpreise, Marktgesetze, Kaufpreisfaktoren, etc.

Beispiel: Wer ein Hotelgebäude verkaufen möchte, muss wissen, dass ein Hotel nicht ohne weiteres für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Aufgrund des Zuschnitts der Zimmer wird ein Hotel auch nach Verkauf wahrscheinlich wieder als Hotel genutzt. Anders kann der Fall z.B. bei einem Bürogebäude liegen, dass in Wohneigentum umgewandelt werden kann.

Nach Analyse des Teilmarkts und nach Beantwortung der wichtigsten Käuferfragen für diesen Teilmarkt (Kaufpreisfaktoren, Mieten pro Quadratmeter, Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Möglichkeiten der Finanzierung, u.a.), sollte eine speziell auf den Teilmarkt zugeschnitte Vermarktungsstrategie entwickelt werden.

Beispiel: Wer ein Shopping-Center verkaufen möchte, würde sich vor allem an Grossinvestoren wenden (z.B. Immobilienfonds) und mit diesen in Verhandlungen treten. Wer eine Lagerhalle verkaufen will, wendet sich z.B. an Unternehmen der Logistikbranche.

6. Gewerbeimmobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Gewerbeimmobilie verkaufen

In der Regel gibt es für die vielen Teilmärkte im Bereich Gewerbeimmobilien spezialisierte Marktmittler. Dabei handelt es sich um Gewerbemakler oder Agenturen, die z.B. schon häufiger Büros oder Hotels verkauft haben.

Wenn Sie nicht selber schon häufiger Gewerbeimmobilien in dem jeweiligen Segment verkauft haben, lohnt sich die Inanspruchnahme eines professionellen Marktmittlers in jedem Fall. Dieser verfügt nicht nur über die entsprechende Verkaufserfahrung, sondern häufig auch über sehr gute Kontakte zu potentiellen Käufern.

immoverkauf24 empfiehlt Ihnen den besten qualifizierten Makler für Gewerbeimmobilien in Ihrem Ort und berät Sie rund um den Verkauf Ihrer Liegenschaft!

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