Wohnflächenberechnung – So berechnen Sie die Wohnfläche richtig

Die Wohnfläche einer Wohnung bietet häufig Anlass für Konflikte. Häufig stellen Käufer oder Mieter durch einfaches Nachmessen fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht mit dem angegebenen Wert im Vertrag übereinstimmt. Verkäufer bzw. Vermieter sollten deshalb unbedingt darauf achten, die Wohnfläche korrekt zu ermitteln. Doch dies ist gar nicht so einfach. Denn in der Schweiz besteht die Herausforderung, dass es keine einheitliche und verbindliche Methode der Wohnflächenberechnung gibt. Wir klären die wichtigsten Fragen und geben Ihnen Tipps zur Berechnung!

Als Wohnfläche bezeichnet man die Summe der anrechenbaren Grundfläche einer Immobilie. Das heisst, die Wohnfläche muss nicht zwingend mit der tatsächlichen Grundfläche der Räume übereinstimmen. Hintergrund ist, dass es unterschiedliche Varianten der Wohnflächenberechnung gibt. Je nach Berechnungsart werden beispielsweise Räume mit Dachschrägen oder Wintergärten unterschiedlich berücksichtigt.

In vielen Wohnungsinseraten werden die Begriffe „Nutzfläche“, „Grundfläche“ und „Wohnfläche“ bunt durcheinandergewürfelt. Dabei gibt es eine klare Definition der jeweiligen Begrifflichkeiten, die sich von der Grösse der Quadratmeterzahl ableiten lässt. Die Grundfläche ist dabei die grösste Einheit, dann folgt die Nutzfläche und danach die Wohnfläche.

Was ist die Grundfläche?

Grundflächen sind grundsätzlich die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. In höheren Stockwerken die Flächen des Fussbodens.

Was ist die Nutzfläche?

Zur Nutzfläche zählen alle Räume in einem Haus oder einer Wohnung, die genutzt werden können. Sie müssen aber nicht unbedingt bewohnbar sein (wie Keller oder Estrich).

Zur Wohnfläche zählen die anrechenbaren Grundflächen, die ausschliesslich zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen insbesondere:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Küche
• Schlaf- und Kinderzimmer
• Badezimmer und Gäste-WC
• Flure
• Abstellräume innerhalb der Wohnung

Tipps zur Wohnflächenberechnung

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die Sie verkaufen oder vermieten wollen und möchten die Wohnfläche für das Exposé korrekt ermitteln? Dann greifen Sie selbst zum Zollstock und messen die Quadratmeterzahl einfach nach!

Tipp 1: Informieren Sie sich zuerst genau, welche Räume der Wohnung grundsätzlich in die Berechnung einfliessen dürfen und welche Besonderheiten für die Berechnung gelten.

Tipp 2: Um eine bessere Übersicht zu den einzelnen Räumen und der zugehörigen Quadratmeterzahl zu bekommen, erstellen Sie am besten handschriftlich einen Grundrissplan und addieren die errechneten Flächen dann miteinander.

Tipp 3: Wenn Sie nicht auf den Zollstock setzen wollen, können Sie sich auch für einen Laserentfernungsmesser entscheiden, der die Entfernung von Wand zu Wand misst. Er ist vor allem auch an schwierigen Stellen wie Nischen oder Schrägen hilfreich.

Tipp 4: Möchten Sie Ihre Immobilie für den Verkauf bewerten und mögliche Fehler beim Vermessen der Räume vermeiden, empfehlen wir Ihnen sich von einem Experten unterstützen zu lassen. Vor allem bei einem Immobilienverkauf ist es wichtig, dass die Wohnfläche korrekt berechnet wird.

Es gibt einige Besonderheiten zu beachten. So können Nischen an Türen, Fenstern oder Wänden nur mitgerechnet werden, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen. Es werden nur Raumabschnitte, die höher als 1,50 Meter sind, zur Wohnfläche gezählt. Niedrigere Raumabschnitte gehören nicht zur Wohnfläche. 

Besonderheit bei Dachschrägen

In der Schweiz herrscht grosse Uneinigkeit, wie Dachschrägen bei der Berechnung von Wohnflächen berücksichtig werden sollen. Während es in Deutschland beispielsweise üblich ist, eine Fläche zwischen einer Raumhöhe von ein bis zwei Metern zu 50 Prozent zur Wohnfläche zu berücksichtigen, gibt es in der Schweiz keine einheitliche und rechtsverbindliche Berechnungsmethode. Teilweise werden Flächen ab einer Höhe von 1,50 Metern vollständig einberechnet.

Nicht mit einbezogen werden die Flächen von Hausfluren, Estrichen und Kellern (sofern sie nicht ausgebaut sind und als Wohnraum dienen), Heizungs-, Wasch-, Trocken- und Abstellräume ausserhalb der Wohnung, Garagen oder Geschäftsräume.

Die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie ist in unterschiedlichen Situationen wichtig. So ist die Grösse zum Beispiel sowohl beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf als auch bei der Vermietung von Objekten von Belang: Verkäufer ermitteln unter anderem auf Grundlage der Wohnfläche den Verkaufspreis; Vermieter berechnen die Höhe der Miete und Mieter orientieren sich anhand der angegebenen Wohnfläche, ob die Wohnung zu ihnen passt und die Höhe der Miete gerechtfertigt ist.

Hier ein Überblick der unterschiedlichen Anlässe:

• Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf

Die Grösse der Wohnfläche einer Immobilie ist vor allem für die Festlegung des Verkaufspreises bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf relevant. Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet logischerweise mehr als ein ähnlich ausgestattetes Haus mit 90 Quadratmetern. Deshalb ist es für Sie als Verkäufer wichtig, vor dem Verkauf die Wohnfläche exakt zu berechnen.

Auch für Käufer einer Immobilie ist die Grösse mit das wichtigste Kriterium bei der Wohnungssuche. Eine korrekt berechnete Wohnfläche ist für sie auch mit Blick auf den sich daran orientierenden Kaufpreis unverzichtbar. Verkäufer sollten zudem wissen, dass eine falsch berechnete Wohnfläche unter Umständen sogar dazu führen kann, dass ein bereits unterzeichneter Kaufvertrag seine Gültigkeit verliert.

• Vermietung

Was bei Immobilienverkäufen für den Verkaufspreis gilt, gilt bei Mietobjekten für die Miete: Ein wichtiges Kriterium für die festgelegte Höhe der Kaltmiete ist die Wohnungsgrösse. Doch nicht nur dafür ist die Wohnfläche die Berechnungsgrundlage: Auch die Höhe der Nebenkosten geht teilweise auf die Quadratmeterzahl der Räume zurück. Je grösser die Wohnung, desto höher fällt die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung aus.

Vermieter sollten unbedingt darauf achten, dass sie die Wohnfläche bereits im Exposé und im Mietvertrag korrekt angeben, denn Mieter können eine Mietminderung durchsetzen, wenn sie die Räume ihrer Wohnung selbst nachmessen und feststellen, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde.

• Hausbau

In einem Bauantrag muss die Nutzungsart eines Gebäudes angegebenen werden. Dabei entscheidet der Anteil der Wohnfläche darüber, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Bei einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfe der Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die Flächenermittlung ist ausserdem Berechnungsgrundlage für die Baugenehmigungs- und Bauwerkskosten.

• Baufinanzierung

Bei einem Immobilienkauf gibt die Höhe der Wohnfläche der Bank Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit des Kaufvorhabens und der Finanzierung. Dabei spielt der Wert der als Sicherheit hinterlegten Immobilie eine Rolle.

• Versicherungen

Bei Gebäude- oder Hausratsversicherungen ist die Grösse der Wohnfläche mitentscheidend für die Festlegung der Versicherungssumme. Es gibt beispielsweise Modelle, bei denen der Wert des Hausrats über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt wird.

Beim Immobilienverkauf stellt die berechnete Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses eine wichtige Bezugsgrösse bei der Ermittlung des Immobilienwerts – und damit zusammenhängend auch des Verkaufspreises – dar. Gleiches gilt bei der Vermietung eines Objekts für die Höhe der Miete. Sie orientiert sich in erster Linie an der Wohnfläche einer Wohnung. Die Wohnfläche sorgt somit dafür, dass Verkaufs- und Mietpreise miteinander verglichen werden können.

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