Vorkaufsrecht: darauf ist beim Hausverkauf zu achten

Das Vorkaufsrecht bringt dem Vorkaufsberechtigten den Vorteil im Falle eines Immobilienverkaufs von Haus, Wohnung oder Grundstück das Objekt für sich zu beanspruchen und Eigentümer zu werden, bevor ein Dritter zum Zug kommt. In der Praxis hat dieses Recht jedoch so seine Tücken. Alle Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Vorkaufsrecht finden Sie in diesem Ratgeber.

Das Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft räumt dem Vorkaufsberechtigten das Privileg ein, im Falle der Veräusserung vor einem Dritten in den Kaufvertrag einzutreten.

Von Bedeutung ist das Vorkaufsrecht insbesondere beim Verkauf von Häusern, Grundstücken und Stockwerkeigentum. Als Vorkaufsrechtbegünstigter haben Sie die Möglichkeit, die Liegenschaft anstelle eines anderen Kaufwilligen zu erwerben. Hat der Verkäufer vor, mit einem Dritten einen Kaufvertrag abzuschliessen, so muss er Ihnen den Vortritt lassen.

Beim Vorkaufsrecht muss zutreffen, dass:

• der Verkäufer die Liegenschaft tatsächlich verkaufen will und
• der Verkäufer dem Vorkaufsrechtbegünstigen zuvor das Vorkaufsrecht an der Immobilie zugesichert hat und
• der Vorkaufsrechtbegünstigte sein Vorkaufsrecht ausdrücklich ausübt und ein Kaufvertrag zustande kommt.

Gut zu wissen: Die Vertragsvereinbarungen – dazu gehört vor allem der Kaufpreis – bleiben in der Regel gleich. Hat der Verkäufer beispielsweise mit dem kaufwilligen Dritten einen Kaufpreis in Höhe von 200.000 Franken für ein Grundstück verhandelt, so kann er vom Vorkaufsrechtbegünstigten nicht mehr Geld verlangen. Eine Ausnahme macht hier nur das limitierte Vorkaufsrecht, bei dem der Kaufpreis bereits im Vorkaufsvertrag festgelegt wurde.

Das Vorkaufsrecht soll bestimmten Personen ermöglichen, die Liegenschaft bei einem Verkauf bevorzugt zu erwerben. Beispielsweise kann ein langjähriger Mieter ein Interesse daran haben, das Haus zu kaufen, anstatt im Verkaufsfall ausziehen zu müssen.

Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen dem vertraglichen Vorkaufsrecht und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht:

Das vertragliche Vorkaufsrecht entsteht durch einen Vorkaufsrechtsvertrag, den der Vorkaufsverpflichtende und der -begünstigte abgeschlossen haben. Mit dem Vorkaufsrechtsvertrag verpflichtet sich der Eigentümer dazu, dem Begünstigen den Vorrang beim Immobilienverkauf zu gewähren.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht entsteht gemäss Art. 682 ZGB durch:

• ein Miteigentumsverhältnis (wenn Sie sich das Eigentum an einer Immobilie mit anderen teilen und die Miteigentumsanteile im Grundbuch festgehalten sind)
• ein Baurechtsverhältnis (wenn Sie als Baurechtsnehmer dazu berechtigt sind, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten)
• Bodenrechte an landwirtschaftlichen Grundstücken (gemäss dem Bäuerlichen Bodengesetz in der Schweiz)

Ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht lässt sich immer dann ausüben, wenn ein sogenannter Vorkaufsfall vorliegt. Ein Vorkaufsfall tritt ein, wenn die Immobilie verkauft wird und es einen Begünstigten gibt. Das Vorkaufsrecht gilt ebenfalls bei allen anderen Rechtsgeschäften, die dem Verkauf gleichgestellt sind. Damit soll verhindert werden, dass beispielsweise durch die Einräumung eines Baurechts das Vorkaufsrecht umgangen wird. Kein Vorkaufsfall liegt hingegen vor, wenn beispielsweise:

• die Immobilie durch eine Schenkung übertragen wird,
• bei einer Erbengemeinschaft die Liegenschaft von einem Erben übernommen wird.

In der Schweiz ist das gesetzliche Vorkaufsrecht in Art. 681 ff. ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) geregelt. Der Paragraph besagt, dass gesetzliche Vorkaufsrechte:

• sich auch bei Zwangsversteigerungen ausüben lassen,
• entfallen, wenn der Käufer über ein Vorkaufsrecht im gleichen oder im vorderen Rang verfügt,
• sich nicht vererben oder abtreten lassen.

Weitere Bestimmungen zu vertraglichen Vorkaufsrechten finden sich unter Art. 216 ff. OR (Obligationenrecht). Darin ist definiert, dass:

• vertragliche Vorkaufsrechte für eine maximale Dauer von 25 Jahren vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden dürfen,
• falls nicht anders vereinbart, vertragliche Vorkaufsrechte vererbt, jedoch nicht abgetreten werden dürfen.

Wurden im Vorvertrag bereits bestimmte Konditionen zum Kaufpreis der Immobilie festgelegt, handelt es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht. Beispielsweise lässt sich im Vorvertrag für ein Haus festlegen, dass der Begünstigte die Liegenschaft im Vorkaufsfall zu einem Kaufpreis von 350.000 Franken erwerben kann. Unabhängig davon, ob der kaufwillige Dritte mehr oder weniger für die Immobilie bezahlt hätte. Der Kaufpreis lässt sich auch nach oben limitieren, d. h., es wird eine Maximalgrenze festgelegt.

Beim unlimitierten Vorkaufsrecht gelten die Vertragskonditionen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Verkauft der Eigentümer seine Liegenschaft beispielsweise für 400.000 Franken, so gilt dieser Preis auch für den Begünstigten. Wie das limitierte Vorkaufsrecht muss auch das unlimitierte Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam ist. Eine öffentliche Beurkundung ist bei dieser Form des Vorkaufsrechts nicht erforderlich, hier reicht die Schriftform.

1. Vorkaufsrechtsvertrag: Der Hauseigentümer verpflichtet sich vertraglich dazu, im Vorkaufsfall dem Begünstigen den Vortritt zu lassen. Einen Vorkaufsvertrag als Muster erhalten Sie bei K-Tipp.
2. Öffentliche Beurkundung: Vertragliche, limitierte Vorkaufsrechte müssen stets öffentlich beurkundet werden. Durch die Vereinbarung fester Konditionen im Vorkaufsvertrag legt sich der Eigentümer vorzeitig auf einen Kaufpreis fest. Entwickelt sich der Immobilienmarkt positiv und steigt der Verkehrswert der Liegenschaft, bleibt der vereinbarte Kaufpreis im Vorvertrag dennoch bestehen. Damit könnte für den Eigentümer ein Verlust entstehen. Aus diesem Grund ist die öffentliche Beurkundung durch einen Notar erforderlich.
3. Grundbucheintrag: Ein vertragliches Vorkaufsrecht sollte stets im Grundbuch vermerkt werden. Nur dadurch stellen Sie sicher, dass Ihr Vorkaufsrecht rechtswirksam ist und von Dritten anerkannt wird. Ohne Grundbucheintragung können Sie Ihr Anrecht nur gegenüber dem Vertragspartner geltend machen, nicht aber beispielsweise gegenüber dem neuen Eigentümer.

Vorkaufsberechtigt ist bei vertraglichen Vorkaufsrechten stets die Person, die mit dem Vorkaufverpflichtenden einen Vorvertrag abgeschlossen hat.

Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten gelten die Bestimmungen der jeweiligen Entstehungsgründe:

• Miteigentum: Das Vorkaufsrecht haben die anderen Miteigentümer der Liegenschaft gegenüber jedem kaufwilligen Nichtmiteigentümer.
• Baurecht: Das Vorkaufsrecht haben sowohl der Eigentümer des Grundstücks als auch die Person, die über das Baurecht verfügt
• Landwirtschaftliche Grundstücke: Vorkaufsberechtigt sind nahe Verwandte und der Pächter.

Der Verkäufer muss gegenüber dem Begünstigten seine Mitteilungspflicht einhalten, sollte ein Vorkaufsfall vorliegen. Der Begünstigte hat wiederum das Recht, sein Vorkaufsrecht auszuüben und in den Kaufvertrag einzutreten. Entscheidet sich der Begünstigte für den Kauf, kann der Verkäufer ihm dies nicht verweigern. Er ist dazu verpflichtet, die Liegenschaft an den Begünstigten zu verkaufen.

Ist Ihre Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet, sind die folgenden Schritte bei der Veräusserung einzuhalten:

Schritt 1 - Verkauf der Liegenschaft: Wenn Sie einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, schliessen Sie mit dem kaufwilligen Interessenten einen Kaufvertrag ab.

• Achtung: Vertragsverhandlungen allein aktivieren nicht das Vorkaufsrecht des Begünstigten. Ein Vorkaufsfall liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer mit dem kaufwilligen Dritten tatsächlich einen Kaufvertrag geschlossen hat.

Schritt 2 - Mitteilung an den Begünstigten: Sobald ein Kaufvertrag vorliegt, müssen Sie als Verkäufer den Inhaber des Vorkaufsrechts darüber informieren. Die Mitteilung enthält neben dem Verkaufspreis ausserdem alle weiteren Inhalte des Kaufvertrags und sollte schriftlich erfolgen.

Schritt 3 - Ausübung des Vorkaufsrechts: Innert drei Monaten kann der Begünstigte darüber entscheiden, ob er die Liegenschaft kaufen möchte oder nicht. Mit Verstreichen dieser Frist verwirkt das Vorkaufsrecht. Um sein Recht auszuüben, muss der Begünstigte dem Eigentümer dies ausdrücklich erklären.

Schritt 4 - Vertragsunterzeichnung: Entschliesst sich der Begünstigte zum Kauf, muss er zudem einen Kaufvertrag mit dem Eigentümer abschliessen. Die einseitige Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts allein reicht nicht aus.

Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann für eine beliebig lange Dauer, allerdings nur für maximal 25 Jahre im Vorkaufsvertrag festgelegt werden. Für das gesetzliche Vorkaufsrecht gibt es hingegen keine zeitlichen Einschränkungen.

Vertragliche Vorkaufsrechte erlöschen von selbst mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens jedoch nach 25 Jahren. Zudem ist es möglich, das vertragliche Vorkaufsrecht einzuschränken und dafür spezielle Vereinbarungen zu treffen. Beispielsweise können Sie vereinbaren, dass der Begünstigte sein Vorkaufsrecht nicht vererben kann.

Auch gesetzliche Vorkaufsrechte lassen sich einschränken bzw. aufheben. So können Sie beispielsweise bei Miteigentum durch eine öffentliche beurkundete Vereinbarung festlegen, dass die Miteigentümer kein Vorkaufsrecht geltend machen können.

Der Verkäufer hat gegenüber dem Begünstigten eine Mitteilungspflicht im Vorkaufsfall. Daher lässt sich das Vorkaufsrecht als solches nicht umgehen. Erfährt der Begünstigte erst viel später vom Verkauf der Immobilie, gelten folgende Fristen:

• Bei vertraglichen Vorkaufsrechten kann der Begünstigte sein Vorkaufsrecht innert zehn Jahren nach Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch ausüben.
• Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten verwirkt das Vorkaufsrecht zwei Jahre nach der Grundbucheintragung.

Vorkaufsbegünstigte und ihre Erben sollten wissen, dass:

• gesetzliche Vorkaufsrechte nicht vererbbar sind,
• vertragliche Vorkaufsrechte hingegen vererbbar sind, falls nichts Gegenteiliges im Vorkaufsrechtsvertrag vereinbart wurde.

Stockwerkeigentum unterliegt in der Schweiz – anders als das Miteigentum – keinem gesetzlichen Vorkaufsrecht. Als Stockwerkeigentümer haben Sie die Möglichkeit, mit den anderen Eigentümern ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren und es im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Vorkaufsrecht lässt sich im Begründungsakt festhalten oder einstimmig vertraglich vereinbaren.

Bei Stockwerkeigentum kommt es häufig vor, dass beispielsweise ein Stellplatz fürs Auto mitverkauft wird. Prüfen Sie in diesem Fall zunächst mit Blick ins Grundbuch, ob dieser Stellplatz mit der Wohnung eine Einheit bildet. Nur wenn der Stellplatz untrennbar zur Wohnung gehört, erstreckt sich das Vorkaufsrecht auch darauf.

In den meisten Fällen bezieht sich das Vorkaufsrecht auf die gesamte Liegenschaft. Der Vortritt im Verkaufsfall lässt sich allerdings auch auf einen Teil der Immobilie beschränken. Beispielsweise können Sie ein Vorkaufsrecht auf einen bestimmten Teil eines Grundstücks gewähren, wenn das Bauland später in mehrere Parzellen aufgeteilt werden soll.