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Erbschaftssteuer bei Immobilien: Das sollten Sie als Erbe wissen

Bei einer Erbschaft interessiert sich das kantonale Steueramt dafür, welche Vermögenswerte Sie übernehmen. Auf das vererbte Haus fällt in bestimmten Fällen die Erbschaftssteuer an. Wie Sie die Erbschaftssteuer sparen bei Immobilien, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

1. Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Wenn Sie ein Haus erben, kommt neben den Unterhaltskosten gegebenenfalls zusätzlich die Erbschaftssteuer auf Sie zu. Diese Steuer wird in der Schweiz von den Kantonen erhoben. Die Kantone entscheiden selbst über die Steuerart und den Steuersatz, weshalb es von Region zu Region grosse Unterschiede geben kann. Abhängig vom kantonalen Reglement zahlen Sie die Erbschaftssteuer entweder

  • als Erbanfallsteuer: die Besteuerung erfolgt auf den Erbteil eines jeden Erben bzw. Vermächtnisnehmers einzeln, d. h. sie ist nach Verwandtschaftsgrad (ob Eltern, Kinder etc.) abgestuft oder
  • als Nachlasssteuer: die Besteuerung erfolgt auf die gesamte Erbschaft bzw. als Summe aus Erbanfall- und Nachlasssteuer.

Die Erbanfallsteuer berücksichtigt den Verwandtschaftsgrad. Je näher Sie mit dem Verstorbenen verwandt sind, umso niedriger fällt die Steuer aus.

Hinweis von immoverkauf24:

Zuständig für die Erhebung der Erbschaftssteuer ist das kantonale Steueramt der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

2. Wann unterliegt eine Schenkung der Erbschaftssteuer?

Bereits zu Lebzeiten kann ein Hausbesitzer durch ein Schenkungsversprechen festlegen, wer die Immobilie nach seinem Ableben erhält. Bei dieser Form der Schenkung geht das Haus erst in den Besitz des Beschenkten über, wenn der Todesfall eintritt. In allen Kantonen erheben die Steuerämter bei solchen Schenkungen die Erbschaftssteuer. Im Kanton Luzern besteht hier jedoch eine Besonderheit: Wurde das Haus innert fünf Jahren vor dem Tod des Erblassers verschenkt, so unterliegt diese Schenkung der Erbschaftssteuer. Andernfalls ist die Schenkung steuerfrei.

3. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in meiner Region?

Die Steuerhoheit für die Erbschaftssteuer liegt in der Schweiz bei den Kantonen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen eine Übersicht zu den Erbschaftssteuersätzen.

Übersicht Erbschaftssteuersätze nach Kantonen:

Kanton Ehegatten Nachkommen Eltern Geschwister Partner Andere

Aargau

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

6 - 23 %

4 - 9 %

12 - 32 %

Appenzell-A.

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

22 %

12 %

bis 32 %

Appenzell-I.

steuerfrei

1 %

4 %

6 %

20 %

bis 20 %

Basel-Land

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

15 %

15 %

30 %

Basel-Stadt

steuerfrei

steuerfrei

5 - 11 %

7,5–16,5 %

7,5 - 16,5 %

22,5 - 49,5 %

Bern

steuerfrei

steuerfrei

6 - 15 %

6 - 15 %

6 - 15 %

bis 40 %

Freiburg

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

5,25 %

8,25 %

bis 22 %

Genf

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

6 - 11 %

20 - 26 %

bis 26 %

Glarus

steuerfrei

steuerfrei

2,88 - 7,19 %

4,6 - 11,5 %

4,6 - 11,5 %

bis 28,75 %

Graubünden

steuerfrei

steuerfrei

10 %

10 %

steuerfrei

10 %

Jura

steuerfrei

steuerfrei

7 %

14 %

14 %

bis 35 %

Luzern

steuerfrei

0 - 2 %

6 - 12 %

6 - 12 %

6 - 12 %

bis 40 %

Neuenburg

steuerfrei

3 %

3 %

15 %

20 %

bis 45 %

Nidwalden

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

5 %

steuerfrei

bis 15 %

Obwalden

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

St. Gallen

steuerfrei

steuerfrei

10 %

20 %

30 %

bis 30 %

Schaffhausen

steuerfrei

steuerfrei

2 - 8 %

4 - 16 %

10 - 40 %

bis 40 %

Solothurn

steuerfrei

steuerfrei

8 - 12 ‰ Taxe

steuerfrei

8 - 12 ‰ Taxe

4 - 10 %

8 - 12 ‰ Taxe

12 - 30 %

8 - 12 ‰ Taxe

12 - 30 %

8 - 12 ‰ Taxe

Schwyz

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

Thurgau

steuerfrei

steuerfrei

2 - 7 %

4,1 - 14 %

8,2 - 28 %

bis 28 %

Tessin

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

5,95 - 15,5 %

17,85 - 41 %

bis 41 %

Uri

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

8 %

steuerfrei

bis 24 %

Waadt

steuerfrei

0,01 - 3,5 %

2,64 - 7,5 %

5,28 - 12,5 %

15,84 - 25 %

bis 25 %

Wallis

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

10 %

25 %

bis 25 %

Zug

steuerfrei

steuerfrei

steuerfrei

4 - 8 %

steuerfrei

bis 20 %

Zürich

steuerfrei

steuerfrei

2 - 6 %

6 - 18 %

12 - 36 %

bis 36 %

Quelle: Credit Suisse Group AG

Zusätzlich zu den aufgelisteten Steuersätzen gelten in den einzelnen Kantonen weitere Besonderheiten. Wenden Sie sich daher an das kantonale Steueramt, um sich die Erbschaftssteuer für Ihren Fall richtig berechnen zu lassen.

4. Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftssteuer?

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer werden Ihnen bestimmte Freibeträge gewährt. Diese richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad und fallen kantonal verschieden aus. Die folgende Tabelle liefert Ihnen einen Überblick zu den aktuell gültigen Freibeträgen in Schweizer Franken.

Übersicht Freibeträge Erbschaftssteuer nach Kantonen:

Kanton

Ehegatten

Nachkommen

Eltern

Geschwister

Partner

Andere

Aargau

-

-

-

-

-

-

Appenzell-A.

-

-

-

5 000

10 000

5 000

Appenzell-I.

-

300 000

20 000

5 000

5 000

5 000

Basel-Land

-

-

-

30 000

30 000

10 000

Basel-Stadt

-

-

2 000

2 000

2 000

2 000

Bern

-

-

12 000

12 000

12 000

12 000

Freiburg

-

-

-

5 000

5 000

5 000

Genf

-

-

-

-

-

-

Glarus

-

-

50 000

10 000

10 000

10 000

Graubünden

-

-

100 000

7 000

-

7 000

Jura

-

-

-

-

-

-

Luzern

-

-

-

-

2 000

-

Neuenburg

-

50 000

50 000

-

-

-

Nidwalden

-

-

-

20 000

-

20 000

Obwalden

-

-

-

-

-

-

St. Gallen

-

-

25 000

10 000

10 000

10 000

Schaffhausen

-

-

30 000

10 000

10 000

10 000

Solothurn

-

-

-

-

-

-

Schwyz

-

-

-

-

-

-

Thurgau

-

-

20 000

-

-

-

Tessin

-

-

-

-

-

-

Uri

-

-

-

15 000

-

15 000

Waadt

-

-

-

-

-

-

Wallis

-

-

-

-

-

-

Zug

-

-

-

-

-

-

Zürich

-

-

200 000

15 000

50 000

-

Quelle: Credit Suisse Group AG

In einigen Kantonen werden ausserdem Freigrenzen gewährt, bis zu denen die Erbschaft nicht besteuert wird.

Hinweis von immoverkauf24:

Sie möchten Ihr geerbtes Haus vermieten oder verkaufen? Finden Sie mit der Maklerempfehlung den passenden Immobilienmakler in Ihrer Region.

5. Wie berechnet sich die Erbschaftssteuer?

Wichtig ist für Sie als Erbe zu wissen, auf welcher Bemessungsgrundlage die Erbschaftssteuer in der Schweiz berechnet wird. Ausschlaggebend bei der Steuerberechnung ist der Verkehrswert des Vermögensgegenstandes. Bei einem Haus entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis, den die Immobilie bei der Vermarktung erzielen könnte. Bei der Steuerberechnung kann auch der Ertragswert des Grundstücks oder eine Kombination beider Werte berücksichtigt werden. Der Ertragswert kommt in der Regel bei der Besteuerung landwirtschaftlicher Liegenschaften zur Anwendung.

Die Besteuerung erfolgt in den meisten Kantonen progressiv, d. h., der Steuersatz steigt mit der Vermögenssumme. Neben dem Wert der Liegenschaft spielt ausserdem der Verwandschaftsgrad eine Rolle.

Tipp von immoverkauf24:

Über die Webseite der Schweizer Behörden können Sie alle Informationen für Ihre Region und den kantonalen Erbschaftssteuerrechner durch Eingabe der Gemeinde aufrufen. Für die Berechnung geben Sie den Verkehrswert der Immobilie an und wählen Ihren Freibetrag sowie Verwandtschaftsgrad aus.

Ein Praxisbeispiel:

Erbschaft/Schenkung 500'000.00 CHF

Steuerfreier Betrag (Freibetrag gemäss Tabelle)

./. Bruder, Schwester oder Grosselternteil: 15'000.00
Steuerbarer Betrag (abgerundet) (Erbschaftsanteil abzüglich Freibetrag) 485'000.00
Einfache Steuer (Steuersatz gemäss Tabelle) 22'500.00
Faktor aufgrund Verwandtschaftsgrad (Multiplikator in Bezug auf Verwandtschaftsgrad) Geschwister: 300 %
Total Steuer (Individuell berechnete Steuerbelastung) 67'500.00

Die Erbschaftssteuer in Zürich beträgt in diesem Rechenbeispiel 67.500 Franken.

Hinweis von immoverkauf24:

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer werden bestehende Hypothekarschulden abgezogen. Der Verkehrswert entspricht daher nur dem tatsächlich angelegten Kapital.

6. Wann fällt keine Erbschaftssteuer an?

In allen Kantonen sind die Ehegatten bzw. die eingetragenen Partner von der Steuer freigestellt. Lediglich in Solothurn ist die Nachlasstaxe fällig. In den meisten Kantonen müssen zudem die Kinder und Enkel des Verstorbenen keine Erbschaftssteuer zahlen.

Bei allen anderen Erbschaften empfiehlt es sich, die Steuerlast durch eine umsichtige Nachlassplanung zu reduzieren. Dazu bieten sich die folgenden Möglichkeiten an:

  • Das Haus kann mit einer Hypothek belastet werden, wenn die Steuersätze im Wohnsitzkanton niedriger sind als im Liegenschaftskanton.
  • Im Kanton Bern wird bei der Besteuerung der amtliche Wert der Liegenschaft herangezogen, der meist deutlich niedriger ist als der Verkehrswert.
  • Komplett steuerfrei, unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis, sind Erbschaften und Schenkungen in den Kantonen Schwyz und Obwalden.

7. Wer haftet für die Erbschaftssteuer?

Erbschaft Immobilie

Zur Zahlung der Erbschaftssteuer ist stets der Empfänger des Erbes berechtigt. Hat Ihr verstorbener Verwandter Sie als Erben eingesetzt bzw. erben Sie das Haus aufgrund der gesetzlichen Erbfolge, so sind Sie steuerpflichtig. Als Empfänger kommen die

  • Erben und
  • die Vermächtnisnehmer infrage.

Wenn mehrere Erben das Haus geerbt haben, so haften sie in den meisten Kantonen solidarisch für die Erbschaftssteuer bis zur Höhe ihres Erbanteils. In einigen Kantonen erstreckt sich die Haftung auf das gesamte persönliche Vermögen der Erben. Eine Ausnahme bildet der Kanton Graubünden: Hier sind die Erben als Gesamtschuldner steuerpflichtig und der Betrag wird vom Nachlassvermögen abgezogen.

8. Was wurde bei der Erbschaftssteuer-Abstimmung entschieden?

Am 14. Juni 2015 hat die Schweizer Bevölkerung bei der Eidgenössischen Volksinitiative mit 71 Prozent an Nein-Stimmen gegen die Erbschaftssteuerreform gestimmt. Die Reform hatte vorgesehen, alle Erbschaften ab einer Summe von 20 Millionen Franken bundesweit mit 20 Prozent zu besteuern. Mit der Ablehnung bleibt die Steuerhoheit weiterhin in den Händen der Kantone. Ehegatten können ihr Haus weiterhin steuerfrei an den Partner vererben.

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