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Vorfälligkeitsentschädigung: Tipps für die Ablösung Ihrer Hypothek

Wenn Sie Ihre Hypothek durch einen Vertrag mit günstigeren Zinsen ablösen, kann Sie das schnell mehrere zehntausend Franken kosten. Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird und wie Sie sich die Kosten sparen können, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

1. Was ist die Definition von Vorfälligkeitsentschädigung?

Lösen Sie Ihre Hypothek vorzeitig auf, kann die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dabei handelt es sich laut Definition um ein Entgelt, dass von der Bank als Entschädigung für die ausserplanmässige Zurückzahlung der Festzins-Hypothek erhoben wird.

Ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, ist im Kreditvertrag festgelegt. Die Strafzahlung kommt in der Regel bei der Festhypothek und bei einer Libor-Hypothek zur Anwendung. Die Bank deckt dadurch ihre entgangenen Zinseinnahmen, die sonst bis zum Ende der Hypothekenlaufzeit angefallen wären.

Tipp von immoverkauf24:

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist verhandelbar. Wenn Sie Ihren Vertrag durch eine Hypothek mit besseren Konditionen ablösen möchten, sollten Sie von Ihrer Bank eine Offerte einholen.

2. Wann ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist fällig, wenn Sie als Hypothekennehmer frühzeitig aus Ihrem Kreditvertrag aussteigen und die Hypothek zurückzahlen. Die Entschädigung ist zu zahlen, wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist und der Bank dadurch ein finanzieller Schaden entsteht. Eine vorzeitige Kündigung kann beispielsweise notwendig bzw. sinnvoll sein, wenn Sie:

  • Ihre Immobilie verkaufen,
  • eine gemeinsame Hypothek mit Ihrem ehemaligen Ehegatten haben und sich scheiden lassen,
  • einer der Hypothekennehmer stirbt oder von Invalidität betroffen ist und die Immobilie nicht mehr gehalten werden kann oder
  • Sie vom aktuell niedrigen Zinsniveau profitieren wollen.

3. Wann ist die Inanspruchnahme der Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll?

Für den Kreditnehmer kann es in Zeiten fallender Hypothekenzinsen von Vorteil sein, den bestehenden Vertrag mit Festzins durch eine günstigere Hypothek abzulösen. Dies lässt sich die Hypothekenbank jedoch teuer bezahlen. Bevor Sie sich daher für die Kündigung Ihrer Hypothek entscheiden, sollten Sie die Kosten genau durchrechnen. Lohnenswert ist die Kündigung nur, wenn die Zinseinsparungen die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigen.

Hinweis von immoverkauf24:

Meist zahlt sich die Ablösung nur aus, wenn die Hypothek noch mehr als 12 Monate läuft und die Differenz zwischen Festzins und aktuellem Marktzins mindestens 1,5 Prozent beträgt.

4. Wie viel Vorfälligkeitsentschädigung muss gezahlt werden?

Bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung verwenden Banken die folgende Formel: Berechnet werden die Zinszahlungen, die für die Restlaufzeit angefallen wären. Davon zieht die Bank den Wiederanlagezins ab, den sie für die Anlage der zurückgezahlten Hypothek am Geld- oder Kapitalmarkt erzielen könnte. Hinzu kommen zudem häufig Bearbeitungsgebühren.

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Dazu zwei Rechenbeispiele:

Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung

1. Rechenbeispiel

Bei einer 10-jährigen Hypothek über 400.000 Franken mit Festzins von 4 Prozent im Jahr sowie einer Restlaufzeit von 5 Jahren und einem Wiederanlagezins von 1 Prozent ergibt sich eine Zinsdifferenz von 3 Prozent. Lösen Sie die Hypothek vorzeitig ab, berechnet Ihnen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von 3 Prozent auf 400.000 Franken über 5 Jahren in Höhe von 60.000 Franken.


2. Rechenbeispiel

Besteht die Hypothek nur noch 11 Monate mit einer Restschuld von 40.000 Franken bei einem Festzins von 4 Prozent und einem Wiederanlagezins von 3 Prozent, ergibt sich eine Zinsdifferenz von 1 Prozent. Bei frühzeitigem Ausstieg fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 367 Franken.

Tipp von immoverkauf24:

Bei der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung geht jede Bank etwas anders vor. Wie hoch die Entschädigung in Ihrem Fall ausfällt, können Sie bei Ihrer Bank anfragen.

5. Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung in Anspruch nehmen?

So gehen Sie bei der Ablösung Ihrer Hypothek vor:

  • Schritt 1: Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag und sehen Sie nach, ob Sie ein Kündigungsrecht haben und welche Fristen einzuhalten sind.
  • Schritt 2: Lassen Sie sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank berechnen.
  • Schritt 3: Holen Sie sich Offerten für die Anschlussfinanzierung ein.
  • Schritt 4: Verhandeln Sie die Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihrer Bank.

Hinweis von immoverkauf24:

Bei einigen Banken ist die Kündigung der Hypothek nur beim Immobilienverkauf möglich. Prüfen Sie daher, ob eine vertragliche Ausstiegsklausel vorhanden ist.

6. Wie lässt sich die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Durch den Verkauf der Immobilie mit bestehender Hypothek haben Sie die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Der Verkäufer wird sich in den meisten Fällen jedoch nur auf die Übernahme der Hypothek einlassen, wenn die Liegenschaft sehr gefragt ist. Andernfalls muss der Verkäufer mitunter Preisabschläge in Kauf nehmen, wenn er seine Immobilie mit bestehender Hypothek zu nachteiligen Konditionen veräussern möchte. Wenn Sie bereits den Kauf einer neuen Immobilie im Auge haben, können Sie Ihre Hypothek auch mitnehmen. In diesem Fall wird die alte Hypothek auf die neu erworbene Liegenschaft übertragen. Ob diese Option bei Verkauf und gleichzeitigem Kauf möglich ist, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Bank.

7. Welche Alternativen gibt es zur Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei Abschluss einer Hypothek bietet es sich an, die Vertragskonditionen mit der Bank zu verhandeln. Alternativ zur Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich für die vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit ein Zinsaufschlag vereinbaren.

Tipp von immoverkauf24:

Generell ist es sinnvoll zu überlegen, ob sich der Abschluss einer Festhypothek wirklich lohnt. Stehen in der Zukunft ein Umzug durch Jobwechsel oder andere Veränderungen an, sollte die Hypothek nur auf einen kurzen Zeitraum abgeschlossen werden.

8. Wie lässt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen?

Vorfälligkeitsentschädigung Bank

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist, dazu gibt es keine rechtlichen Vorschriften. Sollte Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf der Immobilie jedoch unverhältnismässig vorkommen, empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Experten.Der Schweizerische Bankenombudsman kann Ihnen dabei helfen. Der Bankenombudsman tritt als unabhängige Vermittlungs- und Informationsstelle auf und unterstützt Kunden bei Streitigkeiten mit Banken. Teure und zeitaufwendige Gerichtsverfahren lassen sich so in vielen Fällen vermeiden.

9. Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen?

In bestimmten Fällen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen. Für den Steuerabzug gelten allerdings gewisse Voraussetzungen:

  • Einkommenssteuer: Die gekündigte Hypothek muss mit einer neuen Hypothek bei derselben Bank abgelöst werden.
  • Grundstückgewinnsteuer: Der Verkauf der Liegenschaft muss unmittelbar mit der Auflösung der Hypothek im Zusammenhang stehen.

10. Wie lassen sich die Vorfälligkeitszinsen berechnen?

Bei den Vorfälligkeitszinsen handelt es sich um die Zinszahlungen, die der Bank durch die frühzeitige Auflösung entgehen. Die Berechnung erfolgt anhand der zuvor beschriebenen Formel: Die Bank berechnet die Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem erzielbaren Wiederanlagezins.

11. Was ist mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei Negativzinsen?

Ein Finanzierungsumfeld mit Negativzinsen kann sich für den Kreditnehmer bei der frühzeitigen Ablösung seiner Hypothek als Nachteil erweisen. Einige Banken berechnen Ihnen in diesem Fall den negativen Wiederanlagezins, während andere Banken einen Wiederanlagezins von 0 Prozent ansetzen.

12. Wann ist es sinnvoll, den Hausverkauf zu verschieben?

Den Verkauf der Immobilie zu verschieben und dadurch die Vorfälligkeitsentschädigung zu sparen, ist nur selten eine sinnvolle Strategie. Durch den Verkauf haben Sie die Option, aus Ihrer Hypothek auszusteigen und müssen dadurch keine weiteren Kreditraten mehr zahlen.

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