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Ausnützungsziffer berechnen

Beim Kauf einer Liegenschaft genau hinschauen

Sie interessieren sich für ein Grundstück und möchten wissen, worauf Sie beim Kauf achten sollten? Eine der Kriterien ist die Ausnützungsziffer, die angibt, wie viel Prozent des Grundstücks tatsächlich genutzt werden können. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was diese Kennzahl genau bedeutet und wo sie sich finden lässt.

1. Was ist die Ausnützungsziffer?

Ausnützungsziffer berechnen

Die Ausnützungsziffer beschreibt das Mass der erlaubten baulichen Nutzung und ist damit eine der wichtigsten Auflagen, auf die Sie beim Grundstückskauf achten sollten. Die Ausnützungsziffer berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen der Wohnfläche und der Grösse des Grundstücks. Je höher diese Ziffer bzw. Prozentzahl ausfällt, umso grösser ist die mögliche Bebauung und desto mehr ist die Liegenschaft wert. Der kommunale Zonenplan der Gemeinde legt fest, welche Art von Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden kann. Darf es zweistöckig sein, welche Abstände gelten zu den Grundstücksgrenzen und welche Nutzung ist möglich? All diese Fragen sind vor dem Kauf zu klären. Ob Sie Ihr Traumhaus auf der Parzelle errichten können, hängt wesentlich von der Ausnützungsziffer ab. Informieren Sie sich zu den örtlichen Baugesetzen und finden Sie heraus, welche Ausnützung zulässig ist.

2. Wie wird die Ausnützungsziffer berechnet?

Bei der Festlegung der Ausnützung einer Liegenschaft sind die anrechenbare Landfläche und die anrechenbare Bruttogeschossfläche ausschlaggebend. Die Landfläche entspricht der Grösse der Parzelle. Alle Fahrbahnen und Zufahrtswege, die für die Erschliessung der Liegenschaft erforderlich sind, zählen nicht zur anrechenbaren Landfläche. Abgezogen werden ausserdem Grünflächen und Freihaltezonen, die als solche im Zonenplan markiert sind. Für die Ermittlung der Bruttogeschossfläche sind alle Flächen zu berücksichtigen, die tatsächlich dem Wohnen dienen. Nicht bewohnbare Flächen sind unter anderem Keller- und Lagerräume, Garagen, das Treppenhaus in Mehrfamilienhäusern, Dachterrassen und offene Balkone. Die Summe aller für Wohnzwecke nutzbaren Räume einschliesslich der Wände und des Mauerwerks ergibt die Bruttogeschossfläche.

Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt Ihnen, wie es geht: Die Ausnützungsziffer einer Parzelle beträgt z. B. 0.3 (30 Prozent). Bei einer Grundstücksgrösse von 600 m2 ergibt sich eine Bruttogeschossfläche von 600 m2 * 0.3 = 180 m2. Demnach lässt sich auf dem Grundstück ein Haus mit einer maximalen Wohnfläche von 180 m2 errichten.

Hinweis von immoverkauf24:

Die nicht beanspruchte Ausnützung eines Grundstücks lässt sich auf eine weitere Parzelle übertragen. Im Beispiel ist eine Ausnützung von 35 Prozent erlaubt. Das Verhältnis zwischen der Bruttogeschossfläche und der Landfläche beträgt allerdings nur 30 Prozent. In diesem Fall kann auf dem Nachbargrundstück ein grösseres Haus gebaut werden, dass die Ausnützung um maximal 5 Prozent überschreitet. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Parzellen in der gleichen Bauzone liegen und der Zonencharakter nicht beeinträchtigt wird.

3. Wo lässt sich die Ausnützungsziffer finden?

Die Ausnützungsziffer, falls vorhanden, lässt sich im Zonenplan sowie der zugehörigen Bau-und Nutzungsordnung der Gemeinde finden. Der Zonenplan informiert Sie darüber, welche Gebiete den einzelnen Bauzonen zugeordnet sind: Dazu gehören Wohnzone eingeschossig, Wohnzone zweigeschossig, Freihaltezone, Industriezone sowie Landwirtschaftszone und Naturschutzzone. Die Bauordnung und den Zonenplan erhalten Sie bei der lokalen Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Wenn Sie sich unsicher sind oder Fragen zur Ausnützungsziffer haben, können Sie sich an das zuständige Bauamt wenden. Die maximal erlaubte Ausnützung ist für den Neubau einer Immobilie und auch beim Aus- und Umbau von Häusern relevant. Durch Veränderungen kann sich die Bruttogeschossfläche erhöhen, etwa, wenn Sie einen Wintergarten anbauen und dieser an die Heizung angeschlossen wird. Eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung ist nur möglich, wenn Sie dafür eine Genehmigung erhalten. Sprechen Sie mit dem Bauamt und klären Sie vor allen Arbeiten am Haus, was zu berücksichtigen ist. Die Ausnützungsziffer in einer Gemeinde kann von Bauzone zu Bauzone unterschiedlich ausfallen. Während sie in dichter besiedelten Stadtvierteln 80 Prozent beträgt, ist in anderen Gegenden nur eine Bebauung von maximal 30 Prozent erlaubt.

4. Welche weiteren Kennziffern spielen im Baurecht eine Rolle?

Ausnützungsziffer im Baurecht

Neben der Ausnützungsziffer gibt es eine Reihe weiterer Auflagen, die beim Kauf einer Liegenschaft von Bedeutung sind. Erkundigen Sie sich vorab über die geltende Bauordnung und stellen Sie sicher, dass die Parzelle entsprechend Ihrer Vorstellungen bebaubar ist. Die Überbauungsziffer ersetzt in einigen Kantonen die erlaubte Ausnützung eines Grundstücks und gibt an, welcher Teil des Grundstücks bebaut werden kann. Die Geschossflächen kommen dabei nicht zur Anwendung, sondern die Gebäudefläche (Fussabdruck) des Gebäudes. Baulinien regeln die bauliche Gestaltung und legen fest, welche Abstände zur Grundstücksgrenze einzuhalten sind. Mit dieser Kennziffer soll beispielsweise eine gleichmässige Häuserflucht gewährleistet werden. Der Gebäudeabstand regelt, in welcher Entfernung zwei Gebäude zueinander auf dem Grundstück errichtet werden können. Massgeblich ist dabei der Abstand zwischen den jeweiligen Fassadenlinien der Häuser. Eine weitere Kennzahl ist die Baumassenziffer, die sich auf das umbaute Volumen je Quadratmeter Grundstücksfläche bezieht. Bei der Berechnung wird nur die oberirdische Bebauung berücksichtigt. Die Grundstücksgrösse multipliziert mit der Baumassenzahl ergibt die zulässige Baumasse in Kubikmeter. Als oberirdisch gelten alle Gebäudeteile, die sich oberhalb des gewachsenen Terrains befinden. Das gewachsene Terrain entspricht dem natürlichen Terrainverlauf, der durch Aufschüttungen oder Abtragungen verändert sein kann.

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