Katasterplan – Grundeigentum in der Schweiz

Katasterpläne sind ein hilfreiches Instrument für Käufer, die sich zu einer Liegenschaft informieren möchten. Die Schweiz ist eines der wenigen Länder weltweit, die alle wichtigen Informationen zu Liegenschaften öffentlich bekannt geben. Wo Sie die aktuellen Katasterpläne abrufen können und wie sich ein rechtsverbindlicher Auszug aus dem Kataster bestellen lässt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Bei einem Katasterplan handelt es sich um die massstabsgetreue Darstellung von Grundstücken des Liegenschaftskatasters. Die Grundstücke werden mit ihrer Grösse, ihrer Nutzungsart sowie der Lage und weiteren Merkmalen verzeichnet und grafisch abgebildet. Katasterpläne werden beim zuständigen Vermessungsamt geführt. Aufgabe des Katasters ist es, der Öffentlichkeit verlässliche Informationen zu Grundstücken zur Verfügung zu stellen. Ausserdem dient der Katasterplan zur Anfertigung von Stadtplänen. Zuständig für die Katasterpläne ist die amtliche Vermessung der Schweiz. Sie erhebt die Grundstücksgrenzen sowie Lage- und Höhenfixpunkte, pflegt diese in das Kataster ein und sichert damit das Grundeigentum.

Im schweizerischen Katasterwesen bildet das ÖREB-Kataster (öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) die Grundlage. Unter ÖREB werden unter anderem Bauzonen, Gestaltungspläne, Baulinienpläne und Grundwasserschutzzonen zusammengefasst.

Im Katasterplan sind eine Reihe an Informationen enthalten:

• die Plandarstellung der ÖREB mit Legende,
• dazugehörige Rechtsvorschriften oder Verfügungen,
• Auflistung der geltenden Rechtsgrundlagen sowie
• Namen und Anschriften zuständiger Stellen, die weitere Auskünfte liefern.

Wenn Sie einen statischen Katasterauszug anfordern, zeigt Ihnen dieser, welche ÖREB auf dem Grundstück lasten. Im Plan können Sie genau erkennen, welche Gebiete von dem jeweiligen ÖREB (z. B. Grundwasserschutzzone) betroffen sind. Die Rechtsvorschriften und gesetzlichen Grundlagen beziehen sich auf kantonale Vorschriften und Nutzungspläne der Gemeinde. In der Schweiz existieren über 170 unterschiedliche ÖREB, wobei derzeit nur 17 der bedeutendsten Einschränkungen ins Kataster aufgenommen wurden: Waldgrenzen, Empfindlichkeitsstufen der Lärmzonen, Grundwasserschutzareale sowie belastete Standorte im Bereich Militär stellen einige der ÖREB dar.

Der Katasterplan ist für Käufer, Architekten, Ingenieurbüros sowie Hypothekenbanken und Immobilienmakler interessant. Alle ausschlaggebenden Daten zum Grundstück lassen sich über das Kataster schnell und einfach abrufen. Hierdurch wird Markttransparenz und Rechtssicherheit für alle Akteure in der Immobilienbranche gewährleistet.

Die Katasterpläne sind im Grundbuch enthalten. Wenn Sie einen bestimmten Katasterplan einsehen wollen, bestellen Sie daher einen Auszug aus dem Grundbuch für die jeweilige Liegenschaft. Alle Daten sind öffentlich zugänglich und lassen sich teilweise über die Webseiten im Internet beziehen. Wenn Sie ein Bauvorhaben planen, brauchen Sie einen Auszug mit amtlicher Bestätigung des Vermessungsamts. Um einen Auszug aus dem Grundbuch mit Katasterplan zu bestellen, müssen Sie kein bestimmtes Interesse an den Daten nachweisen. Dies folgt dem Grundsatz der Publizität des staatlichen Registers der dinglichen Rechte an Grundstücken in der Schweiz und macht den Grundstücksmarkt transparent. Für einen Auszug aus dem ÖREB-Kataster fallen keine Kosten an. Wenn ein beglaubigter Auszug benötigt wird, erhebt die Behörde eine Gebühr. Die Höhe dieser Beglaubigungsgebühr richtet sich nach den kantonalen Vorschriften. Erhältlich ist der Katasterauszug in dynamischer und statischer Form. Der statische Auszug aus dem ÖREB-Kataster stellt detaillierte Informationen über die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen eines Grundstücks zur Verfügung. Diese Variante ist ein amtliches Dokument und kommt bei der Erteilung von Baubewilligungen und als Entscheidungsgrundlage bei der Vergabe von Hypotheken zum Einsatz. Der dynamische Katasterauszug lässt sich über die kantonalen ÖREB-Geoportale abrufen. Dieser Auszug stellt die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen visuell dar. Sie haben die Möglichkeit, sich mehrere Grundstücke und ganze Gebiete gleichzeitig auf mehreren Ebenen anzeigen zu lassen.

Katasterpläne werden beim örtlichen Vermessungsamt der Gemeinde geführt. Seit 2014 können Sie über das ÖREB-Portal im Internet auf das Kataster zugreifen. Grundstücksinformationen sind mittlerweile für grosse Teile der Schweiz online verfügbar, dazu gehören die Kantone Bern, Zürich, Neuenburg, Thurgau und weitere Regionen. Das ÖREB-Portal fasst alle öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zentral zusammen und bietet die wichtigsten Informationen zu Grundstücken aus dem Katasterplan.

Das Grundbuch gibt Auskunft über die dinglichen Rechte an Grundstücken, d. h. Dienstbarkeiten, Eigentum, Pfandrechte und Grundlasten. Durch die Eintragung im Grundbuch werden diese Rechte begründet, übertragen, geändert oder aufgehoben. Wenn ein Grundstück im Grundbuch aufgenommen wird, erfolgt dies auf der Grundlage des amtlich vermessenen Katasterplans. Im Zivilrecht wird das Kataster interessanterweise für gewöhnlich als Grundbuch bezeichnet.