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Versteckter Mangel beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Käufer über eine sognenannten versteckten Mangel informieren. Dabei meint das Adjektiv "versteckt", dass der Mangel für Dritte nicht ersichtlich ist. Ob der Verkäufer den versteckten Mangel kannte und und ihn vor Verkauf offengelegt hat, ist eine für Gewährleistungsansprüche und Verjährungsfristen bedeutsame Frage. Der Überblick: Was Verkäufer und Käufer über versteckte Mängel wissen sollten. 

1. Definition: Was ist ein versteckter Mangel?

Ein versteckter Mangel bei Immobilien liegt vor, wenn dieser zumindest für eine Partei bei Abschluss des Kaufvertrags nicht erkennbar, weil verdeckt war. Im Kaufvertragsrecht oder Mietvertragsrecht gibt es den Begriff “versteckter Mangel“ jedoch nicht. Hier ist von „Sachmangel“ oder „Mangel“ die Rede. Für einen Mangel ist dabei entscheidend, dass die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll. Ein versteckter Mangel ist also als ein Abweichen von der vereinbarten Beschaffenheit definiert. Dazu zählen nicht nur das Objekt selbst, sondern alle Eigenschaften, die zum Gebrauch erforderlich sind bzw. vereinbart wurden. So werden etwa auch Umwelteinflüsse und Mieteinnahmen zur Immobilie hinzugezählt.

In der Regel sind drei Arten von Mängeln an einer Immobilie zu unterscheiden:

  • offener Mangel: Sie sind für den Immobilienkäufer sofort erkennbar. Dabei handelt es sich z.B. um sofort sichtbare Risse im Putz der Hauswand. Über diese muss der Verkäufer den Käufer nicht gesondert aufklären.
  • versteckter Mangel: Versteckte Mängel werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt, z.B. wenn die neuen Eigentümer bei Gartenarbeiten einen vergrabenen Öltank finden.
  • arglistig verschwiegener Mangel: Ein solcher Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer diesen kennt und ihn bewusst verheimlicht. In diesem Fall kann der Käufer etwa auf Schadensersatz klagen und ggf. die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern.

2. Versteckter Mangel: Wann besteht ein Anspruch auf Gewährleistung?

Zwar vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag gemeinhin den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Ein versteckter Mangel kann jedoch von dieser Regelung zum Schutz der Käufer ausgenommen sein. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie „gekauft wie gesehen“ gilt nur für offensichtliche Mängel oder für versteckte Mängel, über die der Käufer aufgeklärt war und solche, die der Verkäufer selbst nicht kannte. Offenbart sich den Käufern also einige Monate nach dem Immobilienkauf ein bisher verdeckter Mangel, dann ist die alles entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel Kenntnis gehabt oder haben können, den versteckten Mangel aber bewusst verschwiegen? Denn nur in diesem Fall liegt ein Verschulden des Verkäufers vor und die Käufer haben Gewährleistungsansprüche, da ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt.

Das bewusste Verschweigen eines versteckten Mangels müssen die Käufer dem Verkäufer jedoch nachweisen. Möchten Käufer den Verkäufer für einen Mangel nach dem Kauf haftbar machen, müssen diese ihn sofort nach Entdeckung rügen (Art. 371 OR - Schweizerische Obligatorenrecht). Die Mängelrüge muss nachweislich konkrete Einwände enthalten.

immoverkauf24 Tipp für Käufer:

Wenn Sie Interesse an einer bestimmten Immobilie haben, dann sollten Sie zur zweiten Hausbesichtigung einen Bausachverständigen mitnehmen. Zwar kann auch ein Bausachverständiger nicht jeden versteckten Mangel erkennen, aber er kann Sie beraten, ob bzw. wo weitere Untersuchungen vor Kauf durchgeführt werden sollten.

Hat ein Verkäufer erwiesenermassen arglistig getäuscht, führt das zur Sachmangelhaftung und der Käufer kann Gewährleistungsansprüche geltend machen. Dazu gehören:

  • Nacherfüllung:
    Das beinhaltet eine Mangelbeseitigung durch den Verkäufer oder Lieferung einer gleichartigen mangelfreien Sache.
  • Minderung:
    Der Käufer kann den Kaufpreis nachträglich mindern.
  • Rücktritt:
    Bei nicht behebbaren Mängeln kann sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages erfolgen.
  • Schadenersatz:
    Bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers kann der Käufer Schadenersatz einfordern.

WICHTIG: Verkäufer sollten daher im eigenen Interesse den Kaufinteressenten jeden bekannten Mangel aufzeigen. Das könnte unter Umständen zwar zu einer Minderungs des Verkaufspreises führen. Ein verstecker Mangel, der arglistig verschwiegen wurde, könnte jedoch weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen und sehr teuer werden.

3. Versteckter Mangel: Wann tritt eine Verjährung ein?

Es kursieren einige falsche Zeitangaben zur Verjährung von Gewährleistungsfristen. Richtig ist:

  • Mängelansprüche beim Immobilienkauf verjähren zwei Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts – so ist es in Art. 371 OR geregelt.
  • Mängelansprüche bei Bauleistungen verjähren fünf Jahre nach Abnahme (Art. 371 OR).

Die Vertragsparteien können jedoch sowohl beim Kaufvertrag als auch beim Werkvertrag andere Fristen vertraglich vereinbaren.  

immoverkauf24 Info: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Arglistig täuscht, wer vorsätzlich herbeiführt oder in Kauf nimmt, dass der Getäuschte eine Willenserklärung abgibt, die er ohne Täuschung nicht abgegeben hätte.

  • Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer reicht es aus, dass dieser den Mangel für möglich hält. Er muss den Mangel nicht zwangsläufig kennen bzw. diesen überprüft haben.
  • Bei Angaben „ins Blaue hinein“ kann ebenfalls eine arglistige Täuschung vorliegen. Eine Angabe ins Blaue hinein macht etwa ein Verkäufer, wenn er angibt, dass die Kellerwände von einer Durchfeuchtung keine Schäde davongetragen haben, obwohl er gar nicht sicher sein kann, dass diese Aussage zutrifft.
  • Auch muss der Verkäufer nicht zwangsläufig wissen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt. Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung kann es ausreichen, dass er damit rechnen müsste, dass der Käufer bei Kenntnis der Mängel einen geringeren Kaufpreis geboten hätte.

4. Häufige versteckte Mängel: Beispiele & Checkliste

Die folgenden (versteckten) Mängel sind häufig in und an Immobilien zu finden und führen zu Rechtsstreitigkeiten. Sowohl wenn Sie eine Immobilie verkaufen als auch wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, lohnt es sich, dass Objekt in dieser Hinsicht zu prüfen:

  • Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden, häufig im Keller
  • Schädlingsbefall, z.B. Hausbock
  • Pilzbefall, z.B. Hausschwamm
  • Asbest in der Bausubstanz
  • belastetes Grundwasser
  • Kontamination des Grundstücks
  • Es liegt ein Denkmalschutz vor
  • Es fehlen Genehmigungen für Bau, Anbau oder Art der Nutzung
  • Mietverträge oder Pachtverträge und Wohnungsrechte Dritter sind betroffen
  • Überflutungsgefahr
  • Geruchsbelästigung
  • Lärmbelästigung
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