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Verkehrswert schätzen – Verkehrswert ermitteln

Verkehrswertermittlung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie vorher den Verkehrswert schätzen lassen. Welches Verfahren angewendet wird und wie Sie am sinnvollsten dabei vorgehen, möchten wir Ihnen auf dieser Seite gerne erläutern. Sie können auch gerne unseren kostenlosen Service der Verkehrswertermittlung bei Verkaufsabsicht kostenlos in Anspruch nehmen.

Der Vorteil dabei: Sie erhalten eine qualifizierte Einschätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie von einem unserer Experten, die Sie zu nichts verpflichtet.

Verkehrswertschätzung – rechtliche Grundlagen

Die Immobilienbewertung basiert in der Schweiz auf einigen wenigen Grundlagen: Den Artikeln 394 bis und mit 406 (Auftragsrecht) im Obligationenrecht, den SIA-Normen und der SIA-Dokumentation D 0213.

Bei der Verkehrswertermittlung wird der Verkehrswert einer Immobilie geschätzt, d.h. den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis. Auch wenn es sich beim Verkehrswert nur um eine Rechengrösse handelt, so sollte er nicht einfach mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen die aktuellen Marktbedingungen in die Schätzung einfliessen.

Es kommen mehrere Verfahren zum Einsatz. Je nach Verfahren können die Ergebnisse unterschiedlich sein.

Verfahren der Verkehrswertermittlung

Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der der Verkehrswert aufgrund von Referenzwerten von in der Vergangenheit verkauften Immobilien geschätzt. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr genaue Ergebnisse.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Kosten ermittelt, die bei Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Auch wenn es bei diesem Verfahren nicht um die originalgetreue Wiederherstellung geht, so orientiert es sich doch zunächst an den Herstellungskosten und erst in zweiter Linie – durch die Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den tatsächlich am Markt bezahlten Immobilienpreisen.
  • Beim Ertragswertverfahren stehen bei der Schätzung vor allem die nachhaltig erzielbaren Erträge im Vordergrund. Allerdings werden auch die Kosten für den laufenden Unterhalt genau untersucht. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallrisiko, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

Verkehrswert ermitteln – Praktische Vorgehensweise

Wenn ein Schätzer einen Verkehrswert ermitteln soll, spricht er zunächst mit dem Auftraggeber die genaue Aufgabenstellung ab. Geht es um den Immobilienverkauf, kann eine kostenlose Immobilienschätzung ausreichen. Für Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen braucht es oft eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten.

Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht. Hier geht der Schätzer anhand von Checklisten durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie wertsteigernd und welche wertmindernd sind. Ein professioneller Schätzer ist für diese Aufgabe unabdinglich.

Die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswertes:

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen werden diese Unterlagen regelmässig für die Verkehrswertschätzung berücksichtigt oder benötigt:

  • Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
  • Privatrechtliche Vereinbarungen (Baurecht oder Abmachungen mit Nachbarn usw.)
  • Katasterplan (Grundbuchgeometer)
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Kanton)
  • Gebäudepläne Massstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Fassaden)
  • Gebäudeversicherungspolice (Versicherungsgesellschaft)
  • Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (Elektroinstallateur)
  • Baureglement und Zonenplan (Bauamt)
  • Gemeindeplan/Situationsplan
  • Eigenmietwert beziehungsweise Steuerwert
  • Angaben zur Finanzierung
  • Bilder
  • Baubeschrieb

Zusätzlich bei Wohnungseigentum:

  • Begründung inklusive Begründungspläne
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung
  • Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung
  • Nebenkostenabrechnung/Budget
  • Verkaufsdokumentation

Zusätzlich bei Mietobjekten:

  • Mietaufstellungen, Mietverträge
  • Kosten für den laufenden Unterhalt

Bitte kontaktieren Sie mich für eine Terminvereinbarung für eine kostenlose und unverbindliche Verkehrswertschätzung.

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