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Preisgünstige Wohnungen – gibt es sowas noch in der Schweiz?

Trends 08.07.2019 Rascha Elbash
Gemeinnütziger Wohnraum

Hohe Mietpreise und kaum bezahlbarer Wohnraum – die Preise für Wohnungen sind in vielen Städten in der Schweiz in den letzten Jahren nahezu explodiert.

Einer der Spitzenreiter unter den teuersten Wohngegenden ist Zürich. Dort lagen die Nettomietpreise der stadtnahen Bezirke zuletzt bei um die 24 Franken pro Quadratmeter, in der Innenstadt sind es gar 29 Franken im Schnitt. Zwar gilt für Mietzinsanpassungen der Hypothekarische Referenzzinssatz, der aktuell unverändert bei niedrigen 1,5 Prozent ausharrt. Das Problem ist nur: Es kommen nicht genügend preisgünstige Wohnungen zur Neuvermietung auf den Markt. Aus diesem Konflikt heraus sind gerade in letzter Zeit zahlreiche Mieter-Initiativen entstanden, die sich für mehr Genossenschaftswohnungen einsetzen.

Initiative will nur Bau gemeinnützigen Wohnraums erlauben

Bauvorhaben dürfen nur noch im Ausnahmefall stattfinden, und zwar dann, wenn es sich um die Erstellung von gemeinnützigem Wohnraum handelt: So fordert es eine kantonale Mieterschutz-Initiative. Die Forderung des baselstädtischen Mieterverbands klingt drastisch und bringt doch auf den Punkt, was Mieter in den Ballungsgebieten umtreibt. Es gibt einfach nicht genügend preisgünstige Wohnungen. Das Aussetzen von Baubewilligungen soll zu einem Umdenken führen und den Bau gemeinnütziger Wohnungen fördern, sodass bald mehr Mieter von günstigen Mietpreisen profitieren können.

Ganz so strikt will die Mieterschutz-Initiative den Baustopp dann aber doch nicht durchsetzen. Es sollen bestimmte Arbeiten erlaubt sein, etwa wenn Schaden an der Bausubstanz droht oder die baulichen Massnahmen keine Auswirkungen auf bestehende Mietzinse haben werden. Die Regelung soll für drei Jahre gelten, bis der Wohnschutz-Paragraph 34 in Kraft tritt.

Kann Mindestquote mehr preisgünstigen Wohnraum schaffen?

Ein weiteres Volksbegehren stützt sich auf den geringen Anteil an gemeinnützigen Wohnungen, der vor allem in Basel eklatant ist. Während in Zürich fast 30 Prozent aller Wohnungen gemeinnützig sind, ist in Basel gerade einmal jede zehnte Bleibe eine Genossenschaftswohnung. Eines der ersten Projekte, das von der Initiative betroffen sein könnte, ist das Basler Klybeckareal. Dem Willen der Mieterschützer nach, könnten zwei Drittel der Bruttogeschossfläche als gemeinnütziger Wohnraum angeboten werden. Solch ein Vorstoss hätte grosse Auswirkungen, immerhin entsteht auf dem Areal Wohnraum für etwa 20 000 Bewohner.

Ein gutes Beispiel für derartige Initiativen hat in der Vergangenheit bereits die Stadt Zug geliefert. Dort wandelte man einst landwirtschaftlich genutzte Areale in Wohnzonen um und legte eine Quote für Genossenschaftswohnungen fest. So entstand eine Vielzahl an preisgünstigen Wohnungen, wodurch sich die drängende Wohnungsknappheit entspannte. Als Gegenleistung für die Schaffung erschwinglicher Wohnungen wurde dem Kapitalgeber für das Projekt ein Ausnützungsbonus von zehn Prozent gewährt.

Kaufen darf nur, wer schon als Bewohner ansässig ist

Im Basler Quartier Bruderholz sollen auf dem Areal des alten SRF-Studios bald neue Wohnungen entstehen. Die ausgezeichnete Lage wird sich aller Voraussicht nach auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar machen. Das Kantonsparlament befürchtet daher, dass zu den Käufern grösstenteils Gutverdiener aus anderen Regionen gehören werden. Dadurch könnten der Stadt benötigte Steuereinnahmen entgehen. Um dem vorzubeugen, sollen nur Ortsansässige die Wohnungen kaufen dürfen. Die Wohnsitzpflicht unterliegt derzeit aber noch der rechtlichen Prüfung, schliesslich geht sie gegen die Niederlassungsfreiheit.

Nicht jede Initiative erhält Zustimmung

Ob Mieterschutz-Initiativen zum gewünschten Ergebnis führen, wird immer häufiger infrage gestellt. Zuletzt geriet die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» in die Kritik. Diese fordert unter anderem, dass gesamtschweizerisch mindestens 10 Prozent der neu errichteten Wohnungen dem gemeinnützigen Wohnraum zugeschrieben werden sollen. Eine solche Quote liesse sich mit den derzeitigen Fördermitteln wohl kaum erreichen – der Anteil der Genossenschaftswohnungen lag in den letzten 25 Jahren stets unter der 4-Prozent-Marke. Folglich müsste die Förderung also stark angehoben werden.

Eine kürzlich herausgegebene Studie, die der Verband Immobilien Schweiz veröffentlicht hat, sieht diese Art der Förderung aber als problematisch an. Tatsächlich ist die Förderung von gemeinnützigem Wohnungsbau gemäss der Studie wenig effizient. Was dagegen grössere Auswirkungen hätte, wären direkte Zahlungen an die betroffenen Mieter, d. h. Subjektförderung gegenüber der Objektförderung.

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