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Kein Anstieg der Mieten in der Schweiz: Referenzzinssatz bleibt niedrig

Trends 05.06.2019 Kim Hanke
Referenzzins

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den ab 3. Juni 2019 gültigen Referenzzinssatz bestätigt: Mit einem Wert von 1,5 Prozent bleibt der Referenzzinssatz auf dem gleichen Niveau wie im Quartal zuvor. Damit brauchen Mieter in der Schweiz keine Mieterhöhungen fürchten. Andererseits ist es aber auch nicht möglich, eine Mietzinssenkung einzufordern.

Auch für die Vermietung freier Wohnungen gibt der unveränderte Referenzzinssatz Signale – zwar liegen die Anfangsmieten bei der Neuvermietung meist höher, trotzdem verteuern sich Mietwohnungen in der Schweiz aktuell kaum.

Wie der Referenzzinssatz die Mietpreise reguliert

Hintergrundwissen zum Referenzzinssatz: Seit dem 10. September 2008 gilt für die gesamte Schweiz ein einheitlicher Referenzzinssatz, der für Mietzinsanpassungen massgeblich ist. Mietzinserhöhungen auf Basis des Referenzzinssatzes sind also nur möglich, wenn sich dieser erhöht. Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt den Referenzzinssatz vierteljährlich heraus, die Bezugsgrösse hierfür bildet der hypothekarische Durchschnittszinssatz der Banken. Dieser zugrunde liegende Zinssatz ist zuletzt von 1,45 Prozent auf 1,43 Prozent gefallen. Welcher Referenzzinssatz derzeit gültig ist, dazu informiert Sie die Webseite des Bundesamtes für Wohnungswesen. Die nächste mögliche Anpassung des Zinssatzes ist für den 2. September 2019 zu erwarten.

Für die Anpassung der Mieten gelten die Erhöhungssätze, die sich aber nur auf den Nettomietzins ohne Nebenkosten beziehen. Wenn der Referenzzinssatz z. B. um 0,25 Prozent ansteigt, erhöht sich der Nettomietzins um 3 Prozent.

Referenzzinssatz auf historisch tiefem Niveau

Der hypothekarische Referenzzinssatz soll es Vermietern theoretisch ermöglichen, den Mietzins anzuheben. Tatsächlich ist der Zinssatz seit der Einführung in 2008 kontinuierlich von einst 3,5 Prozent auf jetzt 1,5 Prozent gesunken. Auf dem derzeitigen Stand befindet sich der Referenzzinssatz bereits seit Juni 2017. Im Juni 2015 hat der Referenzzinssatz erstmalig die 2-Prozent-Marke unterschritten. Auch in Zukunft ist eine Veränderung des Referenzzinssatzes nur zu erwarten, wenn der Durchschnittszinssatz der Banken 1,62 Prozent übersteigt bzw. unter 1,38 Prozent fällt. In den vergangenen Jahren ist der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz tatsächlich langsam aber stetig gefallen. Damit ist zu erwarten, dass der Referenzzinssatz möglicherweise Ende 2019 oder Anfang 2020 sinken könnte. Eine Trendwende zeichnet sich bislang nicht ab. Seit über zehn Jahren befinden sich die Zinssätze auf Abfahrtskurs.

Mieter verpassen häufig Mietzinssenkungen

Wenn der Referenzzinssatz steigt, dürfen Vermieter den Mietzins anheben. Gleichzeitig steht Mietern eine Reduktion zu, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Tatsächlich lassen aber nur sehr wenige Vermieter ihre Mieter von sinkenden Kosten profitieren. Bei der letzten Senkung im Jahr 2017 waren es gerade einmal 20 Prozent aller Mieter, die eine Mietreduktion erhielten. Warum nicht mehr Bewohner eine Mietzinsanpassung nach unten von ihrem Vermieter einfordern, bleibt ungewiss. Tatsache ist aber, dass der Grossteil damit viel Geld verschenkt. Andersherum nehmen Vermieter ebenso selten die Möglichkeit wahr, den Mietzins anzuheben. In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer von vermieteten Immobilien dazu, den Mietzins konstant zu belassen. Diese Tatsache und der aktuell niedrige Referenzzinssatz führen dazu, dass die Bestandsmieten vergleichsweise sehr günstig sind.

Mieten in der Schweiz bleibt günstig

Die niedrigen Zinsen der Hypotheken und kaum steigende Preise machen es möglich, dass Bestandsmieten in Schweizer Städten nach wie vor bezahlbar bleiben. Mit einem Anteil von nur 15 bis 20 Prozent an den gesamten Ausgaben eines Schweizer Haushalts sind die Mietkosten im europaweiten Vergleich sehr gering. Selbst bei Neuvermietungen können Vermieter kaum grosse Preiserhöhungen erzielen. Vor allem der hohe Leerstand in vielen Regionen drückt auf die Anfangsmieten. Aktuell sind es in der Schweiz über 72'000 Wohnungen neu zu vermieten. Das Leerstandsproblem betrifft aber lange nicht alle Städte in gleichem Masse – gerade in dicht besiedelten Metropolen wie Genf und Zürich haben die Mietpreise zuletzt leicht angezogen. Eine Alternative ist zum Beispiel der Mietkauf.

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