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Entwarnung für den Schweizer Immobilienmarkt

Trends 15.11.2018 Kim Hanke
Immobilienmarkt Schweiz

Erstmals seit 2012 gibt die Grossbank UBS Entwarnung: Die Gefahr einer Immobilienblase scheint vorerst gebannt. Der entsprechende Index befindet sich nicht mehr in der Gefahrenzone.

In den vergangenen Jahren haben Experten wiederholt vor einer Immobilienblase in der Schweiz gewarnt. Nun hat sich der hiesige Immobilienmarkt nach der positiven Entwicklung der letzten Quartale weiterhin entspannt: Der UBS-Immobilienblasenindex (UBS Swiss Real Estate Bubble Index), einer der wichtigsten Anhaltspunkte für eine mögliche Blase, befindet sich endlich wieder auf dem Stand von vor sechs Jahren. Im dritten Quartal ist er von 0,92 auf 0,87 Punkte gesunken.

Die Immobilienpreise sind im letzten Quartal weniger stark gestiegen als das durchschnittliche Haushaltseinkommen: Während die Kosten für ein Eigenheim seit 2015, trotz Negativzinsen und überdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum, jedes Jahr um nur 0,8 Prozent zugelegt haben, sind die Haushaltseinkommen um 1 Prozent gestiegen. Für den Erwerb eines Eigenheims im mittleren Preissegment wurden im 3. Quartal zwar ganze 6,5 Jahreshaushaltseinkommen benötigt, d.h. 0,8 Jahreseinkommen mehr als im langfristigen Durchschnitt, doch infolge der höheren Haushaltseinkommen war eine Immobilie gleichwohl erschwinglicher.

Risiko in einzelnen Regionen

Auch das Hypothekarvolumen hat gemäss der Grossbank erstmals seit längerer Zeit nur mässig zugenommen, nämlich um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Parallel dazu hat das Wirtschaftswachstum massiv zugelegt, wodurch die Haushaltsverschuldung gebremst wurde.

Ein Risiko für eine Immobilienblase besteht derzeit nur noch in den Regionen Lausanne, Vevey, Basel-Stadt, unteres Baselbiet, Zug, Zimmerberg, March, Zürich sowie im Glatt-, Furt- und Limmattal. Während es die Region Nidwalden aus der Risikozone herausgeschafft hat, gehört das Untere Baselbiet erstmals zu den Gefahrenregionen: Mit jährlichen Preissteigerungsraten von rund 3,5 Prozent seit 2015 sind die dortigen Eigenheimpreise doppelt so schnell in die Höhe geschossen wie im schweizweiten Durchschnitt.

Unverändert hohes Zinsänderungsrisiko

Keine Entwarnung gibt die UBS in Bezug auf die Zinsentwicklung. Die Gefahr steigender Zinsen sei real, wenn auch nicht in unmittelbarer Zukunft zu erwarten. Folge: Bei den nach wie vor hohen Eigenheimpreisen und der damit auch nicht annähernd korrelierenden Entwicklung der Mietpreise sei die Gefahr gross, starke Wertverluste zu erleiden.

Laut dem „Swiss Real Estate Offer Index“ von ImmoScout24 und IAZI haben sich im Oktober die Preise von Eigentumswohnungen und jene von Einfamilienhäusern in verschiedene Richtungen entwickelt: Während die Kosten für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent sanken, stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im gleichen Monat um 1 Prozent.

Mieten sinken schweizweit

Positiv hat sich indes die Situation für Mieter entwickelt: Zum vierten Mal in Folge sanken die Mietpreise in der Schweiz, und zwar allein im Oktober um 0,5 Prozent. Eine 100 m2 grosse Wohnung kostete im Durchschnitt 2'165 Franken pro Monat.

Wenig überraschend: In der Region Zürich sind die Mietpreise nach wie vor am höchsten. Doch nicht nur das: Sie haben im Vergleich zum Vormonat sogar um 0,1 Prozent zulegt. Für eine Wohnung in und um Zürich wurden monatlich durchschnittlich 2'610 Franken Miete fällig. In ähnlichem Rahmen verändert haben sich die Mietpreise im Espace Mittelland (+0,1%) und in der Region Nordwestschweiz (-0,1%).

Im Tessin, in der Westschweiz und in der Ostschweiz hingegen sanken die Mietpreise im Oktober markant: Ganze 1,1 Prozent weniger musste ein Mieter für eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Tessin hinblättern, nämlich nur noch 1'894 Franken. In der Region Genfersee und im Wallis waren die Mietpreise immerhin 0,6 Prozent niedriger als im Vormonat und in der Ostschweiz 0,4 Prozent.

Miete für Büros und Altbau-Wohnungen steigt

Doch nicht alle Mieten sinken. Gemäss der neusten Statistik des Zürcher Beratungs- und Forschungsunternehmens Fahrländer Partner Raumentwicklung gibt es im Rahmen der allgemein positiven Entwicklung zwei grosse Ausnahmen: Altbau-Mietwohnungen und Büros. Die Mieten für Letztere seien im vergangenen Quartal in fast allen Regionen der Schweiz gestiegen. Allein in der Genfersee-Region und in der Südschweiz seien sie leicht zurückgegangen.

Fazit

Seit Sommer 2017 ist das Risiko einer Immobilienblase gemäss dem UBS-Index kontinuierlich gesunken. Erstmals seit Sommer 2012 liegt der Wert nun wieder ausserhalb der Gefahrenzone. Die UBS hat deshalb angekündigt, künftig auf eine dezidierte Veröffentlichung des aktuellen Indexstands zu verzichten. Die Zahlen sollen jedoch weiterhin berechnet und in gekürzter Version publiziert werden.

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