Mieter kündigen: Das sind Ihre Rechte als Vermieter

Sie möchten Ihrem Mieter wirksam kündigen? Lesen Sie hier, wann Sie als Vermieter im Recht sind und was bei einer Kündigung zu beachten ist.

In der Schweiz besteht für unbefristete Mietverhältnisse die Kündigungsfreiheit. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter dürfen daher gemäss Art. 266a des Schweizer Obligationenrechts (OR) unter Einhaltung der Kündigungsfristen den Mietvertrag kündigen. Bei der Kündigung durch den Vermieter sind Gründe nicht von Bedeutung. Einen wichtigen Grund muss der Vermieter daher nicht haben, um dem Mieter zu kündigen.

Obwohl keine bestimmten Kündigungsgründe vorzuweisen sind, ist der Vermieter dennoch nicht ganz frei in seiner Entscheidung. Das Gesetz räumt dem Mieter gemäss Art. 271 OR das Recht ein, die Kündigung anzufechten, wenn diese gegen Treu und Glauben verstösst. Solch ein Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter einen Mieter loswerden möchte, weil dieser sich über Mängel an der Wohnung beschwert und den Mietzins amtlich hinterlegt.

In der Kündigung muss der Vermieter grundsätzlich keine Begründung angeben. Der gekündigte Mieter kann vom Vermieter aber gemäss Art. 271 OR verlangen, die Kündigung zu begründen. Ob eine Begründung vorliegt oder nicht, ändert aber nichts daran, dass die Kündigung gültig ist.

Eine Abmahnung ist bei einer ordentlichen Kündigung der Wohnung durch den Vermieter ebenfalls nicht erforderlich. Davon ausgenommen ist die fristlose Kündigung.

Welche Kündigungsfristen einzuhalten sind, ist im Normalfall im Mietvertrag geregelt. Wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag fehlt, gelten die gesetzlichen Regelungen. Bei Wohnungen ist gemäss Art. 266c OR eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin einzuhalten. Die ortsüblichen Kündigungstermine für Ihre Region können Sie bei Ihrer regionalen Schlichtungsbehörde anfragen. Beispielsweise haben Vermieter im Kanton Zürich die Möglichkeit, den Mietvertrag zum 31. März und zum 30. September zu kündigen.

Liegt kein Ortsgebrauch vor, erfolgt die Kündigung von Wohnräumen auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Ist der Mietbeginn beispielsweise der 1. April, so kann der Vermieter auf den 30. Juni, den 30. September, den 31. Dezember und den 31. März kündigen.

Wenn die Kündigung nicht rechtzeitig beim Mieter eintrifft, ist die Kündigung auf den geplanten Termin zunächst unwirksam. An Gültigkeit verliert die Kündigung aber nicht, sondern wird erst auf den nächsten Kündigungstermin gemäss Mietvertrag bzw. gesetzlicher Regelung wirksam.

In bestimmten Ausnahmefällen muss sich der Vermieter nicht an die gewöhnlichen Kündigungsfristen halten. Gemäss Art. 266g OR ist eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen möglich, wenn diese die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Ein Fallbeispiel aus der Praxis ist der Mieter, der bereits seit einigen Jahren trotz Abmahnung den Mietzins verspätet zahlt und zudem wiederholt die Einfahrt zum Gebäude für andere Hausbewohner blockiert. Der Vermieter kann in diesem Fall den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Eine ausserordentliche Kündigung darf der Vermieter in den folgenden Situationen aussprechen:

• bei Zahlungsrückstand des Mieters, wenn dieser innert der gesetzten Frist nicht zahlt, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats (Art. 257d OR)
• bei Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter trotz schriftlicher Abmahnung, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats (Art. 257f OR) – z. B. wenn der Mieter andere Bewohner im Haus bedroht und trotz Mahnung nicht von seinem Verhalten ablässt, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zumutbar ist

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn:

• der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt (Art. 257f OR).
• der Mieter Konkurs anmeldet und innert einer angemessenen Frist keine Sicherheit für künftige Mietzinse hinterlegen kann (Art. 266h OR).

Gemäss Art. 266l OR muss die Kündigung eines Mietverhältnisses stets schriftlich erfolgen. Ein einfaches Schreiben reicht dazu aber nicht aus. Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, die Kündigung auf dem amtlich genehmigten Formular vorzunehmen. Das Formular erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Schlichtungsbehörde. In der folgenden Auflistung aller Kantone können Sie auf das amtliche Kündigungsformular für Ihre Region zugreifen.

Wenn ein Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft gemeinsam in einer Familienwohnung lebt, müssen Sie die Kündigung beiden Mietern mit separater Post zukommen lassen. Wenn Sie nur ein Kündigungsformular verwenden oder die Kündigung nur an einen Mieter richten, ist die Kündigung unwirksam.

Eine Kündigung durch den Vermieter zu erhalten, ist für Mieter kein erfreuliches Ereignis. Daher sieht das Mietrecht gewisse Schutzbestimmungen vor, durch die sich Mieter gegen ein Kündigungsschreiben wehren können. Gemäss Art. 271a OR ist die Kündigung in den folgenden Fällen anfechtbar:

• wenn der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht: z. B. wenn der Mieter den Hauseigentümer zu dringenden Reparaturen auffordert und dafür eine Mietzinshinterlegung geltend macht
• wenn der Vermieter versucht, eine Mietzinserhöhung oder andere Vertragsänderungen zum Nachteil des Mieters durchzusetzen
• wenn der Vermieter durch die Kündigung erreichen will, dass der Mieter die Wohnung kauft
• wenn aufgrund mietrechtlicher Streitigkeiten ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft, es sei denn, der Mieter hat dieses missbräuchlich eingeleitet
• während der dreijährigen Kündigungssperre für den Vermieter aufgrund eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter:
  • erheblich unterlegen ist.
  • die Forderungen oder die Klage zurückgezogen hat.
  • sein Recht auf eine richterliche Anordnung nicht geltend gemacht hat.
  • einen Vergleich oder eine Einigung mit dem Mieter geschlossen hat.
• wenn sich die familiäre Situation des Mieters ändert, ohne dass für den Vermieter daraus Nachteile entstehen: z. B. wenn der Mieter heiratet und sein Partner mit in die Wohnung einzieht

Möchte der Mieter sein Recht auf Anfechtung der Kündigung geltend machen, so muss er sich damit schriftlich innert 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens an die örtliche Schlichtungsbehörde wenden. Dem Mieter bleiben zwei Möglichkeiten:

• Der Mieter kann die Kündigung aufgrund von Missbräuchlichkeit aufheben lassen.
• Der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses, also eine Verlängerung, im Härtefall verlangen.

Selbst wenn die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst und damit wirksam ist, kann der Mieter trotzdem eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen. Dies ist gemäss Art. 272 OR aber nur im Härtefall möglich. Die Folgen für den Mieter müssen ausserdem schwerer wiegen als die Interessen des Vermieters. Die Schlichtungsbehörde wägt die Interessen beider Parteien im Schlichtungsverfahren gegeneinander ab und entscheidet, ob das Mietverhältnis verlängert werden soll. Eine Erstreckung ist für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren möglich. Als Gründe kommen z. B. folgende Härtefälle infrage:

• Dem Mieter fällt es aufgrund gesundheitlicher Probleme oder aufgrund seines hohen Alters schwer, eine neue Wohnung zu suchen.
• Der Mieter hat Kinder, denen ein Schulwechsel mitten im Schuljahr nicht zugemutet werden kann.
• Am lokalen Immobilienmarkt mangelt es an bezahlbarem Wohnraum.

Als Vermieter können Sie sich an den Hauseigentümerverband wenden. Der HEV bietet Hausbesitzern eine telefonische Rechtsauskunft an und beantwortet Ihre Fragen zu mietrechtlichen Angelegenheiten. Ausserdem berät Sie die Schlichtungsbehörde rund um die Themen Kündigung und Anfechtung.

Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen und dringenden Eigenbedarf haben, können Sie gemäss Art. 261 OR das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Die Kündigung durch den Vermieter bei Eigenbedarf erstreckt sich übrigens auch auf Verwandte und Verschwägerte des Eigentümers.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung erklärt Ihnen, wie Sie bei Zahlungsverzug vorgehen und dem Mieter wirksam kündigen.

1. Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn er mit der Zahlung von Mietzins oder Nebenkosten im Rückstand ist. Beispielsweise besteht ein Rückstand, wenn die monatliche Mietzahlung beim Vermieter am 5. des Monats noch immer nicht auf dem Konto eingegangen ist.
2. Der Vermieter muss dem Mieter zunächst eine Abmahnung zusenden. Mit dem Schreiben setzt der Vermieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen (gemäss Art. 257d OR) und droht die Kündigung an. Der Vermieter schickt die Mahnung am 6. März mit der Post und der Mieter erhält das Schreiben am 7. März, womit die Zahlungsfrist beginnt.
3. Hat der Vermieter eine Frist von 30 Tagen gesetzt, so läuft die Zahlungsfrist am 6. April ab.
4. Wenn der Vermieter auch am 6. April noch keinen Zahlungseingang feststellen kann, setzt er die Kündigung auf. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 30 Tage auf Ende eines Monats.
5. Die Kündigung geht dem Mieter am 8. April zu.
6. Die Kündigung durch den Vermieter wird zum 31. Mai wirksam.

Als Eigentümer können Sie bestehende Mietverträge kündigen, da auch hier die Kündigungsfreiheit gilt. Dabei müssen Sie sich aber an die Kündigungsfristen im Mietvertrag bzw. an die gesetzlichen Fristen und die örtlichen Kündigungstermine halten. Ein Immobilienverkauf stellt keine Ausnahme dar, die eine Kündigung ausserhalb der gesetzlichen Fristen und Termine rechtfertigen würde.

Für Gewerbemietverträge gelten die gleichen rechtlichen Bestimmungen wie für Wohnräume. Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter aber gemäss Art. 266d OR eine Frist von sechs Monaten auf den ortsüblichen Termin einhalten. Wenn keine ortsüblichen Kündigungstermine festgelegt sind, ist die Kündigung auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer wirksam.

Wenn der Kündigungstermin naht, sollten Sie einen Termin für die Wohnungsübergabe mit dem Mieter vereinbaren und ein Wohnungsprotokoll anfertigen. Ausserdem erstellen Sie die Schlussabrechnung inklusive Nebenkostenabrechnung und geben die Mietkaution an den Mieter zurück. Weigert sich der Mieter, zum Kündigungstermin aus der Wohnung auszuziehen, können Sie die Ausweisung des Mieters beantragen.